Finalización del contrato de alquiler. ¿Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda?

¿Tienes dudas sobre la finalización del contrato de alquiler?

En los contratos de arrendamiento de vivienda lo normal es pactar un alquiler por un año de duración. Y durante esos primeros 12 meses no suelen aparecer problemas (a lo sumo el arrendador puede alegar que necesita la vivienda para uso propio)

Pero, a veces, pasado ese año inicial, el propietario decide que no quiere continuar con el alquiler¿El inquilino se tiene que ir? 

Duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda. La prórroga forzosa.

Cuando el alquiler es un “arrendamiento de vivienda”, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato, no se pueden pasar por alto (art 6 LAU).

Uno de estos derechos es la prórroga forzosa del inquilino ¿Y esto qué significa?

– Prórroga forzosa en los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda 1

En estos casos, con independencia de la duración inicial que hubierais pactado en el contrato de alquiler (generalmente un año), el contrato se puede ir prorrogando a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los 5 años de duración si el propietario es persona física o 7 si el arrendador es persona jurídica (art 9 de la LAU)

O dicho con otras palabras, que por mucho que finalicen los 12 primeros meses pactados, o alguna de sus prórrogas, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante los 5 (o 7) primeros años, aunque el casero quisiera echarlo con agua caliente.

Quedarse en la casa depende exclusivamente del arrendatario y que no se necesita el visto bueno del propietario.

Y, por tanto, da igual que en el contrato se hablara de un año, de 6 meses o de 24. Que ese plazo inicial pactado tiene importancia para otras cuestiones.

Pero, a efectos de determinar la duración mínima del contrato, si el inquilino quiere, será, en principio, de 5 (o 7) años.

Además, como te contaba antes (e insisto por su importancia) es un derecho mínimo, no negociable. Vamos, que “no hay tu tía” en estas cuestiones,  por mucho que venga recogido en el contrato 

La única excepción a la prórroga forzosa es el derecho al uso propio de la vivienda.

Evidentemente, todo esto es para el caso de que el inquilino quiera seguir en la vivienda. Si, por el contrario, quiere marcharse en estos primeros 5 (o 7) años, simplemente tiene que manifestárselo al casero con un preaviso de 30 días a la finalización del plazo pactado o cualquier de sus prórrogas.

Para los supuestos en que el inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo, no dejes de leer esta entrada.

– Prórroga forzosa en los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

En este caso, el concepto de prórroga forzosa explicado anteriormente es exactamente el mismo, lo único que cambia es su plazo de duración.

En concreto, ahora no hablamos de 5 ( o 7) años, sino de 3. Es decir, que el inquilino, aún en contra de la voluntad del propietario, se puede quedar en la casa durante los primeros 3 añitos. Y punto pelota.

El resto de lo expuesto en el punto anterior es igualmente aplicable.

Qué ocurre cuando llegamos al final de la prórroga forzosa ¿Se produce la finalización del contrato de alquiler?

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda

Pues ahora el inquilino sí que necesita el visto bueno del arrendador para continuar en la vivienda. Te lo explico con detalle a continuación.

– Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Si pasados esos primeros 5 (o 7) años el propietario no quiere renovar el contrato, el arrendatario tiene que irse por narices de la vivienda (art 10 de la LAU). Pero ojo, que no es tan sencillo.

El casero tiene que avisar al inquilino con 4 meses de antelación a la finalización de esos 5 (o 7) años que quiere resolver el contrato. Si no lo hace se ha metido en un lío, porque en ese caso, el inquilino, de nuevo tiene derecho a seguir en la casa.

Y es que, si no se cumple con estos cuatro meses de preaviso, o en su caso, directamente, el propietario da el visto bueno para que se renueve el contrato, el arrendatario tiene la posibilidad, a su voluntad, de una nueva prórroga forzosa de 3 años.

O dicho en cristiano, si al finalizar los primeros 5 (o 7) años, no se extingue el contrato por el propietario, el inquilino puede seguir en la vivienda otros 3 años más.

Por cierto, si fueras el arrendatario quien quiere finalizar el contrato al llegar a esos 5 (o 7) años, tiene que avisar con dos meses de antelación. Y a partir de entonces, en los 3 años siguientes, cuando vayan finalizando cada una de las anualidades, solo será necesario por su parte un preaviso de un mes.

– Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

En este caso, el propietario, pasados los 3 primeros años, puede finalizar el contrato, pero tiene que avisar con 30 días de antelación. Y si no lo hace, el inquilino puede continuar durante un año más en la vivienda.

Prórroga extraordinaria de 6 meses en el alquiler por el coronavirus.

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda 3

Si te encontraras con que, antes de que acabe el estado de alarma declarado por el RD 926/2020 (9 de mayo de 2021), el contrato de alquiler finaliza, se podrá pedir una prórroga de 6 meses.

Son unas medidas extraordinarias que se han creado con motivo de la pandemia por el (puñetero) covid 19. En esta entrada te las explico.

Eso sí, esta prórroga no cabe si el propietario hace uso de su “derecho de uso propio”

¿Y cuándo finaliza la segunda prórroga? La tácita reconducción.

Tanto en los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, como en los firmados desde el 6 de marzo de 2019, al finalizar los plazos que he explicado en los puntos anteriores, el procedimiento a seguir es el siguiente.

Terminado el plazo en cuestión, si el inquilino permanece en la vivienda durante 15 días, sin que el arrendador diga “esta boca es mía” , se entiende prorrogado el contrato por un mes o un año dependiendo de como se hubiera establecido la renta a pagar.

En concreto, si se recogió una una cantidad anual de renta dividida en meses se entenderá prorrogado por años. Si directamente se indicó una renta mensual, se prorrogará por meses (arts 1566 y 1581 del CC)

Resolución del derecho del arrendador

Todo lo expuesto hasta ahora hace referencia a los supuestos en los que es el mismo casero que firmó el contrato de arrendamiento el que ahora quiere ponerle fin.

Pero hay unos supuestos diferentes: aquellos en los que el arrendador pierde esa condición (generalmente por la perdida de la propiedad de la vivienda) y el nuevo dueño pretende que el inquilino se vaya con la música a otra parte.

¿En estos casos se extingue el contrato? En breve publicaré una entrada en la que lo explico al detalle. 

El fraude del arrendamiento de temporada o del alquiler de 11 meses.

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda 4

Si recuerdas bien, al principio de esta entrada comentamos que la misma servía solo para los arrendamientos de vivienda.

Esto supone que si el contrato de alquiler es un arrendamiento de temporada, todo lo dicho no es aplicable. En estos casos, una vez finalizado la duración inicial indicada en el contrato, el propietario puede darle una patada en el culo al inquilino con todas las de la ley.

Esto lleva a que, algunos arrendadores (ya sea por desconocimiento o por mala fe), alquilen la casa como si fuera un arrendamiento de temporada cuando en realidad es de vivienda habitual.

Pero, en realidad, este error o “triquiñuela” es completamente ilegal, un arrendamiento en fraude de ley, que daría lugar a que se aplicaran los plazos de duración del arrendamiento de vivienda, evitando al inquilino hacer el “petate”.

Otro caso muy típico y parecido es cuando en el contrato de alquiler se pone como duración 11 meses, pensando que, pasado este tiempo, el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento

Si el inquilino finalmente abandona la vivienda.

Ya sea de motu propio, ya sea por decisión del casero porque simplemente se ha acabo el contrato, el arrendatario decide echar a andar.

Pues, como inquilino, si no quieres que te estafen y te tomen el pelo (porque de todo hay en la viña del señor), es muy importante antes de dejar la vivienda tomar una serie de medidas. En breve publicaré una entrada sobre este tema.

Conclusiones: tiempo mínimo del contrato de alquiler de vivienda.

1.-Aunque el alquiler se celebre (generalmente) por un año, si quiere el inquilino, la duración mínima del contrato es mucho mayor.

2-En contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 la duración era de 3 años, a partir de aquella fecha, es de 5 (y si el arrendador es persona física, de 7 años)

3.-Pasado ese primer plazo, el propietario puede finalizar el contrato de alquiler.

4.-Si no lo hace, el contrato vuelve a prorrogarse. Si es anterior al 6 de marzo de 2019, durante 1 años. Si es posterior a esa fecha, el inquilino puede quedarse a su voluntad 3 años más.

5.-Una vez pasados todos los plazos explicados, para prorrogar el contrato siempre será necesario el visto bueno del propietario.

8.-Todo lo dicho solo es aplicable a los alquileres de vivienda habitual. Por eso a veces se producen fraudes poniendo en el contrato que es un alquiler de temporada o de 11 meses.

Alquilar una casa es una cuestión muy seria, porque como propietario, estás permitiendo que hagan uso de ella unos desconocidos. Y precisamente, como inquilino, para que tengas un mínimo de estabilidad, un mínimo de proyecto de vida, la duración del alquiler se prolonga durante un buen número de años (3, 5 o incluso 7 años).

Por eso, es este punto en el que, en muchas ocasiones, chocan frontalmente los intereses de ambas partes. Y es cuando surgen las dudas. Tanto inquilino como propietario tienen que tener esta cuestión muy claro para poder hacer valer (cada uno) sus derechos.

Así que si tienes pensado dirigirte a la otra parte, lo mejor que puedes hacer, con carácter previo, es salir de dudas para reforzar tu postura. Contáctame, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN 1: Conforme a l art 4

vlex logo reloadVista previa del enlace añadida por la extensión vLex de la LAU , no se aplicará la prórroga forzosa, si así se establece en el contrato, a los arrendamientos de vivienda cuya superficie sea superior a 300 m2 o los que la renta inicial en cómputo anual exceda en 5,5 el salario mínimo interprofesional y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos casos se aplicará lo que hayan pactado las partes.

ACLARACIÓN 2: los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 tenían también una prórroga forzosa de 5 años.

Fuentes: foto, foto, foto, foto, foto

Pablo Romero
Author
¿Quién soy yo? Pues alguien muy alejado de la imagen fría y distante que quizás tengas de un abogado. Me caracteriza la cercanía, confianza y sencillez. Me encanta mi trabajo y me ilusiona ayudar a los demás. Civil, penal, laboral y familia. Pablo Romero. Abogado en Granada.

Comments (21)

  1. maria Jesús
    15/02/2021

    Hola estoy muy agobiada puesto q alquile una casa en junio de 2017 y el contrato termina en junio de 2021 tiene derecho el propietario a no renovarme el contrato puesto en la situación q vivimos ahora es mas difícil buscar casa.Por favor ayudeme

    Reply
    • 16/02/2021

      María Jesús, buenas tardes. En principio, sí pueden dar por resuelto el contrato, y, al menos a día de hoy, en su caso no cabe la prórroga de los 6 meses (otra cosa es que se amplie el plazo que actualmente finaliza el 9 de mayo)
      Pero claro, para darle una respuesta segura tendría que estudiar su contrato, aunque al 99 % es lo que le he comentado
      Un saludo

      Reply
  2. maria Jesús
    16/02/2021

    Buenas tardes soy Maria Jesús puesto q cuando me hicieron el contrato en junio de 2017 cada año se ha ido renovando ese contrato no puede durar hasta 5 años seria posible el propietario esta algo molesto debido a meses anteriores en el confinamiento tuvimos una discusión con los vecinos y e por eso q no quiere renovar esta coaccionado por los vecinos somos una familia con 2 niños gracias.

    Reply
  3. maria Jesús
    16/02/2021

    Hola buenas tardes mi contrato se ha ido renovando anualmente no seria posible renovarlo otro año mas? el contrato se hizo en junio de 2017 y se ha ido renovando cada año. El propietario esta molesto pq en el confinamiento tuvimos una discusión con los vecinos y esta coaccionado por ellos .Digame que puedo hacer si hay alguna solución gracias.

    Reply
  4. Begoña
    12/03/2021

    Firme un contrato de 3 años el 16 de abril del 2018, estamos a 12 de marzo y no se nada del propietario,me puede hechar? O no por el estado de alarma? Con cuanto tiempo me tiene que avisar con lo que sea ? Gracias

    Reply
    • 15/03/2021

      Buenas tardes Begoña. Una vez cumplidos los tres primeros años el arrendador podría intentar resolver el contrato y para ello tendría que avisaros con 30 días de antelación a la finalización del mismo.
      Eso sí, vosotros actualmente podéis pedir los 6 meses de prórroga extraordinaria.
      Un saludo

      Reply
  5. Juan
    20/03/2021

    Hola buenos día estoy de alquiler alquile la casa y le dije al dueño que la quería para 5año 6año y me dijo sim problema. Me hizo un contrato de un año nunca le dejao sin pagar mi novia está embarazada y en 5dia da a luz. Y ahora el casero nos quiere echar me mando un burofax su abogado que no no renueva porque nesecito la casa su hijo que se casa. Y no tenemos donde alquilar otra me puedo que dar en la casa hasta que en o tremo otra ono el hombre me va denuncia dice

    Reply
    • 21/03/2021

      Buenos días. Pues depende de varios factores: de cuándo se firmara el contrato y del contenido del mismo. Pero si el propietario pudiera ejercitar el derecho al uso propio (o para el hijo) se podría rescindir el contrato. Un saludo

      Reply
  6. Mario
    22/03/2021

    Buenas tardes!
    Para contratos previos a junio de 2013, ¿también es aplicable de prórroga de 6 meses por el Covid? El contrato vence en abril y el casero nos quiere fuera en plena pandemia.
    El “derecho de uso propio” ¿a quién incluye?. Propietario, hijos???
    Mil gracias

    Reply
    • 23/03/2021

      Buenos días Mario.
      En vuestro caso, si aún no se hubieran cumplido los 8 primeros años, sí cabría la prórroga extraordinaria de los 6 meses. Si sí se han cumplido y, una vez pasados esos 8 primeros años, ya estabais en la siguiente prórroga legal, ya no cabe.
      El derecho de uso propio incluye al propietario y también a sus hijos
      Un saludo

      Reply
  7. Leonor
    16/04/2021

    Buenas tardes,
    Tengo un contrato de 1 año que finaliza el 30 de junio. Me han enviado una carta hoy (16 de abril) indicándome que no van a renovar el contrato. Yo no tenía ninguna intención de dejar la vivienda y no me la están pidiendo porque la necesitan para vivir. Como indicas en este artículo ¿tengo derecho a quedarme y renovar automáticamente aún cuando el contrato dice lo contrario?

    Reply
    • 17/04/2021

      Buenos días. Si es un contrato de arrendamiento de vivienda y no de temporada, tienes derecho a la prórroga forzosa (salvo que hicieran uso del derecho de uso propio). En todo caso, para darte una respuesta segura tendría que ver el contrato y la carta que te han mandado. Si quieres escríbeme un privado y veo tu caso. Un saludo

      Reply
      • Leonor
        17/04/2021

        Muchas gracias, te lo envío por email

        Reply
  8. Cosmin
    18/04/2021

    Hola, tengo un contrato de alquiler firmado el 15 de enero de 2016, en el que se especifica claramente que, pasados tres años de contrato este se prorrogará por plazos anuales.
    Mi pregunta es: me pueden echar del piso antes del 15 de enero del año que viene, 2022? (exceptuando el tema de la necesidad del piso por parte del propietario o consanguíneos).

    Reply
    • 19/04/2021

      Buenos días. Para darle una respuesta segura tendría que ver el contrato, pero, en principio, y conforme al art 1581 del CC y lo que usted me cuenta, en principio tienen que respetarle la anualidad vigente si esta hubiera entrado en vigor sin que el propietario, con carácter previo, hubiera tratado de rescindir el contrato.
      Un saludo

      Reply
  9. Maria
    22/07/2021

    Hola. Tengo un contrato de temporada desde 2012. El contrato es de septiembre a junio porque lo alquilan julio y agosto. Sin embargo, el año pasado, con esto del Covid, nos dijeron que nos quedáramos también julio y agosto. Este año, los llamé para saber qué hacer en verano y quedamos en que me quedaría los dos meses salvo 15 días, que vendrían ellos. Esos 15 dias cerramos que fueran del 15 al 31 de julio. Sin embargo, el 11 de julio me llamaron para decirme que al final me tenía que ir porque van a alquilar el piso hasta el 31 de agosto. ¿Es posible que me diga eso a 4 días? ¿ Cuánto tiempo tengo para irme? Es imposible encontrar otra vivienda aquí (playa) en estos meses. Nos quedamos en la calle literalmente. Les dije que hasta que no encontrase nada no me iba a ir. ¿Puedo hacer eso? Gracias de antemano

    Reply
    • 23/07/2021

      Siendo un contrato de uso distinto de vivienda (de temporada) y no de vivienda, se rige en su gran mayoría por lo que se estipule por las partes. es decir, que habría que estudiar el contrato. Si el contrato se lo permite, si lo puede hacer. Un saludo

      Reply
  10. Antonio
    23/07/2021

    Excelente artículo, me ha aclarado algunos aspectos, en mi caso contraté el alquiler en febrero de 2020, podría el propietario echarme durante los primeros 5 años (prorrogables) si necesitara el o un familiar de primer grado la vivienda para vivir y así lo especificará alguna cláusula del contrato
    ? O no podría? Esa cláusula sería legal? Gracias de antemano

    Reply
    • 23/07/2021

      Buenas tardes. En breve publicaré una entrada sobre el tema que me pregunta. En su caso, el arrendador no puede recuperar la vivienda para uso propio o familiar directo en el primer año del contrato. A partir de ahí, podrá hacerlo siempre que se hubiera recogido esa posiblidad en el contrato.
      Un saludo

      Reply

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