Finalización del contrato de alquiler. ¿Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda?

¿Tienes dudas sobre la finalización del contrato de alquiler?

En los contratos de arrendamiento de vivienda lo normal es pactar un alquiler por un año de duración. Y durante esos primeros 12 meses no suelen aparecer problemas (a lo sumo el arrendador puede alegar que necesita la vivienda para uso propio)

Pero, a veces, pasado ese año inicial, el propietario decide que no quiere continuar con el alquiler¿El inquilino se tiene que ir? 

Duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda. La prórroga forzosa.

Cuando el alquiler es un “arrendamiento de vivienda”, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato, no se pueden pasar por alto (art 6 LAU).

Uno de estos derechos es la prórroga forzosa del inquilino ¿Y esto qué significa?

– Prórroga forzosa en los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda 1

En estos casos, con independencia de la duración inicial que hubierais pactado en el contrato de alquiler (generalmente un año), el contrato se puede ir prorrogando a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los 5 años de duración si el propietario es persona física o 7 si el arrendador es persona jurídica (art 9 de la LAU)

O dicho con otras palabras, que por mucho que finalicen los 12 primeros meses pactados, o alguna de sus prórrogas, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante los 5 (o 7) primeros años, aunque el casero quisiera echarlo con agua caliente.

Quedarse en la casa depende exclusivamente del arrendatario y que no se necesita el visto bueno del propietario.

Y, por tanto, da igual que en el contrato se hablara de un año, de 6 meses o de 24. Que ese plazo inicial pactado tiene importancia para otras cuestiones.

Pero, a efectos de determinar la duración mínima del contrato, si el inquilino quiere, será, en principio, de 5 (o 7) años.

Además, como te contaba antes (e insisto por su importancia) es un derecho mínimo, no negociable. Vamos, que “no hay tu tía” en estas cuestiones,  por mucho que venga recogido en el contrato 

La única excepción a la prórroga forzosa es el derecho al uso propio de la vivienda.

Evidentemente, todo esto es para el caso de que el inquilino quiera seguir en la vivienda. Si, por el contrario, quiere marcharse en estos primeros 5 (o 7) años, simplemente tiene que manifestárselo al casero con un preaviso de 30 días a la finalización del plazo pactado o cualquier de sus prórrogas.

– Prórroga forzosa en los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

En este caso, el concepto de prórroga forzosa explicado anteriormente es exactamente el mismo, lo único que cambia es su plazo de duración.

En concreto, ahora no hablamos de 5 ( o 7) años, sino de 3. Es decir, que el inquilino, aún en contra de la voluntad del propietario, se puede quedar en la casa durante los primeros 3 añitos. Y punto pelota.

El resto de lo expuesto en el punto anterior es igualmente aplicable.

Qué ocurre cuando llegamos al final de la prórroga forzosa ¿Se produce la finalización del contrato de alquiler?

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda

Pues ahora el inquilino sí que necesita el visto bueno del arrendador para continuar en la vivienda. Te lo explico con detalle a continuación.

– Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019

Si pasados esos primeros 5 (o 7) años el propietario no quiere renovar el contrato, el arrendatario tiene que irse por narices de la vivienda (art 10 de la LAU). Pero ojo, que no es tan sencillo.

El casero tiene que avisar al inquilino con 4 meses de antelación a la finalización de esos 5 (o 7) años que quiere resolver el contrato. Si no lo hace se ha metido en un lío, porque en ese caso, el inquilino, de nuevo tiene derecho a seguir en la casa.

Y es que, si no se cumple con estos cuatro meses de preaviso, o en su caso, directamente, el propietario da el visto bueno para que se renueve el contrato, el arrendatario tiene la posibilidad, a su voluntad, de una nueva prórroga forzosa de 3 años.

O dicho en cristiano, si al finalizar los primeros 5 (o 7) años, no se extingue el contrato por el propietario, el inquilino puede seguir en la vivienda otros 3 años más.

Por cierto, si fueras el arrendatario quien quiere finalizar el contrato al llegar a esos 5 (o 7) años, tiene que avisar con dos meses de antelación. Y a partir de entonces, en los 3 años siguientes, cuando vayan finalizando cada una de las anualidades, solo será necesario por su parte un preaviso de un mes.

– Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

En este caso, el propietario, pasados los 3 primeros años, puede finalizar el contrato, pero tiene que avisar con 30 días de antelación. Y si no lo hace, el inquilino puede continuar durante un año más en la vivienda.

Prórroga extraordinaria de 6 meses en el alquiler por el coronavirus.

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda 3

Si te encontraras con que, antes de que acabe el estado de alarma declarado por el RD 926/2020 (9 de mayo de 2021), el contrato de alquiler finaliza, se podrá pedir una prórroga de 6 meses.

Son unas medidas extraordinarias que se han creado con motivo de la pandemia por el (puñetero) covid 19. En esta entrada te las explico.

Eso sí, esta prórroga no cabe si el propietario hace uso de su “derecho de uso propio”

¿Y cuándo finaliza la segunda prórroga? La tácita reconducción.

Tanto en los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, como en los firmados desde el 6 de marzo de 2019, al finalizar los plazos que he explicado en los puntos anteriores, el procedimiento a seguir es el siguiente.

Terminado el plazo en cuestión, si el inquilino permanece en la vivienda durante 15 días, sin que el arrendador diga “esta boca es mía” , se entiende prorrogado el contrato por un mes o un año dependiendo de como se hubiera establecido la renta a pagar.

En concreto, si se recogió una una cantidad anual de renta dividida en meses se entenderá prorrogado por años. Si directamente se indicó una renta mensual, se prorrogará por meses (arts 1566 y 1581 del CC)

Resolución del derecho del arrendador

Todo lo expuesto hasta ahora hace referencia a los supuestos en los que es el mismo casero que firmó el contrato de arrendamiento el que ahora quiere ponerle fin.

Pero hay unos supuestos diferentes: aquellos en los que el arrendador pierde esa condición (generalmente por la perdida de la propiedad de la vivienda) y el nuevo dueño pretende que el inquilino se vaya con la música a otra parte.

¿En estos casos se extingue el contrato? En breve publicaré una entrada en la que lo explico al detalle. 

El fraude del arrendamiento de temporada o del alquiler de 11 meses.

Finalización del contrato de alquiler. Cuál es la duración de un arrendamiento de vivienda 4

Si recuerdas bien, al principio de esta entrada comentamos que la misma servía solo para los arrendamientos de vivienda.

Esto supone que si el contrato de alquiler es un arrendamiento de temporada, todo lo dicho no es aplicable. En estos casos, una vez finalizado la duración inicial indicada en el contrato, el propietario puede darle una patada en el culo al inquilino con todas las de la ley.

Esto lleva a que, algunos arrendadores (ya sea por desconocimiento o por mala fe), alquilen la casa como si fuera un arrendamiento de temporada cuando en realidad es de vivienda habitual.

Pero, en realidad, este error o “triquiñuela” es completamente ilegal, un arrendamiento en fraude de ley, que daría lugar a que se aplicaran los plazos de duración del arrendamiento de vivienda, evitando al inquilino hacer el “petate”.

Otro caso muy típico y parecido es cuando en el contrato de alquiler se pone como duración 11 meses, pensando que, pasado este tiempo, el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento

Si el inquilino finalmente abandona la vivienda.

Ya sea de motu propio, ya sea por decisión del casero porque simplemente se ha acabo el contrato, el arrendatario decide echar a andar.

Pues, como inquilino, si no quieres que te estafen y te tomen el pelo (porque de todo hay en la viña del señor), es muy importante antes de dejar la vivienda tomar una serie de medidas. En breve publicaré una entrada sobre este tema.

Conclusiones: tiempo mínimo del contrato de alquiler de vivienda.

1.-Aunque el alquiler se celebre (generalmente) por un año, si quiere el inquilino, la duración mínima del contrato es mucho mayor.

2-En contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 la duración era de 3 años, a partir de aquella fecha, es de 5 (y si el arrendador es persona física, de 7 años)

3.-Pasado ese primer plazo, el propietario puede finalizar el contrato de alquiler.

4.-Si no lo hace, el contrato vuelve a prorrogarse. Si es anterior al 6 de marzo de 2019, durante 1 años. Si es posterior a esa fecha, el inquilino puede quedarse a su voluntad 3 años más.

5.-Una vez pasados todos los plazos explicados, para prorrogar el contrato siempre será necesario el visto bueno del propietario.

8.-Todo lo dicho solo es aplicable a los alquileres de vivienda habitual. Por eso a veces se producen fraudes poniendo en el contrato que es un alquiler de temporada o de 11 meses.

Alquilar una casa es una cuestión muy seria, porque como propietario, estás permitiendo que hagan uso de ella unos desconocidos. Y precisamente, como inquilino, para que tengas un mínimo de estabilidad, un mínimo de proyecto de vida, la duración del alquiler se prolonga durante un buen número de años (3, 5 o incluso 7 años).

Por eso, es este punto en el que, en muchas ocasiones, chocan frontalmente los intereses de ambas partes. Y es cuando surgen las dudas. Tanto inquilino como propietario tienen que tener esta cuestión muy claro para poder hacer valer (cada uno) sus derechos.

Así que si tienes pensado dirigirte a la otra parte, lo mejor que puedes hacer, con carácter previo, es salir de dudas para reforzar tu postura. Contáctame, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN: los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 tenían también una prórroga forzosa de 5 años.

Fuentes: foto, foto, foto, foto, foto

Pablo Romero
Author
¿Quién soy yo? Pues alguien muy alejado de la imagen fría, distante y (porque no decirlo) estirada que probablemente tengas del típico abogado. Me gusta mucho el trato al público. De hecho, me caracteriza la cercanía con los clientes, el trato comprensivo con sus miedos y preocupaciones.

Comments (04)

  1. maria Jesús
    15/02/2021

    Hola estoy muy agobiada puesto q alquile una casa en junio de 2017 y el contrato termina en junio de 2021 tiene derecho el propietario a no renovarme el contrato puesto en la situación q vivimos ahora es mas difícil buscar casa.Por favor ayudeme

    Reply
    • 16/02/2021

      María Jesús, buenas tardes. En principio, sí pueden dar por resuelto el contrato, y, al menos a día de hoy, en su caso no cabe la prórroga de los 6 meses (otra cosa es que se amplie el plazo que actualmente finaliza el 9 de mayo)
      Pero claro, para darle una respuesta segura tendría que estudiar su contrato, aunque al 99 % es lo que le he comentado
      Un saludo

      Reply
  2. maria Jesús
    16/02/2021

    Buenas tardes soy Maria Jesús puesto q cuando me hicieron el contrato en junio de 2017 cada año se ha ido renovando ese contrato no puede durar hasta 5 años seria posible el propietario esta algo molesto debido a meses anteriores en el confinamiento tuvimos una discusión con los vecinos y e por eso q no quiere renovar esta coaccionado por los vecinos somos una familia con 2 niños gracias.

    Reply
  3. maria Jesús
    16/02/2021

    Hola buenas tardes mi contrato se ha ido renovando anualmente no seria posible renovarlo otro año mas? el contrato se hizo en junio de 2017 y se ha ido renovando cada año. El propietario esta molesto pq en el confinamiento tuvimos una discusión con los vecinos y esta coaccionado por ellos .Digame que puedo hacer si hay alguna solución gracias.

    Reply

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