¿Tienes dudas sobre la finalización del contrato de alquiler?
En los contratos de arrendamiento de vivienda lo normal es pactar un alquiler por un año de duración. Y durante esos primeros 12 meses no suelen aparecer problemas (a lo sumo el arrendador puede alegar que necesita la vivienda para uso propio)
Pero, a veces, pasado ese año inicial, el propietario decide que no quiere continuar con el alquiler. ¿El inquilino se tiene que ir?
Duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda. La prórroga forzosa.
Cuando el alquiler es un “arrendamiento de vivienda”, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato, no se pueden pasar por alto (art 6 LAU).
Uno de estos derechos es la prórroga forzosa del inquilino ¿Y esto qué significa?
– Prórroga forzosa en los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019
En estos casos, con independencia de la duración inicial que hubierais pactado en el contrato de alquiler (generalmente un año), el contrato se puede ir prorrogando a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los 5 años de duración si el propietario es persona física o 7 si el arrendador es persona jurídica (art 9 de la LAU)
O dicho con otras palabras, que por mucho que finalicen los 12 primeros meses pactados, o alguna de sus prórrogas, el inquilino puede permanecer en la vivienda durante los 5 ó 7 primeros años, aunque el casero quisiera echarlo con agua caliente.
Quedarse en la casa depende exclusivamente del arrendatario y que no se necesita el visto bueno del propietario.
Y, por tanto, da igual que en el contrato se hablara de un año, de 6 meses o de 24. Que ese plazo inicial pactado tiene importancia para otras cuestiones.
Pero, a efectos de determinar la duración mínima del contrato, si el inquilino quiere, será, en principio, de 5 (ó 7) años.
Además, como te contaba antes (e insisto por su importancia) es un derecho mínimo, no negociable. Vamos, que “no hay tu tía” en estas cuestiones, por mucho que venga recogido en el contrato
La única excepción a la prórroga forzosa es el derecho al uso propio de la vivienda.
Evidentemente, todo esto es para el caso de que el inquilino quiera seguir en la vivienda. Si, por el contrario, quiere marcharse en estos primeros 5 (o 7) años, simplemente tiene que manifestárselo al casero con un preaviso de 30 días a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas.
Para los supuestos en que el inquilino quiere rescindir el contrato antes de tiempo, no dejes de leer esta entrada.
– Prórroga forzosa en los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019
En este caso, el concepto de prórroga forzosa explicado anteriormente es exactamente el mismo, lo único que cambia es su plazo de duración.
En concreto, ahora no hablamos de 5 ( o 7) años, sino de 3. Es decir, que el inquilino, aún en contra de la voluntad del propietario, se puede quedar en la casa durante los primeros 3 añitos. Y punto pelota.
El resto de lo expuesto en el punto anterior es igualmente aplicable.
Qué ocurre cuando llegamos al final de la prórroga forzosa ¿Se produce la finalización del contrato de alquiler?
Pues ahora el inquilino sí que necesita el visto bueno del arrendador para continuar en la vivienda. Te lo explico con detalle a continuación.
– Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019
Si pasados esos primeros 5 (o 7) años el propietario no quiere renovar el contrato, el arrendatario tiene que irse por narices de la vivienda (art 10 de la LAU). Pero ojo, que no es tan sencillo.
El casero tiene que avisar al inquilino con 4 meses de antelación a la finalización de esos 5 (o 7) años que quiere resolver el contrato. Si no lo hace se ha metido en un lío, porque en ese caso, el inquilino, de nuevo tiene derecho a seguir en la casa.
Y es que, si no se cumple con estos cuatro meses de preaviso, o en su caso, directamente, el propietario da el visto bueno para que se renueve el contrato, el arrendatario tiene la posibilidad, a su voluntad, de una nueva prórroga forzosa de 3 años.
O dicho en cristiano, si al finalizar los primeros 5 (o 7) años, no se extingue el contrato por el propietario, el inquilino puede seguir en la vivienda otros 3 años más.
Por cierto, si fueras el arrendatario quien quiere finalizar el contrato al llegar a esos 5 (o 7) años, tiene que avisar con dos meses de antelación. Y a partir de entonces, en los 3 años siguientes, cuando vayan finalizando cada una de las anualidades, solo será necesario por su parte un preaviso de un mes.
– Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019
En este caso, el propietario, pasados los 3 primeros años, puede finalizar el contrato, pero tiene que avisar con 30 días de antelación. Y si no lo hace, el inquilino puede continuar durante un año más en la vivienda.
-Contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 (nueva ley de vivienda)
Antes de la entrada en vigor de la ley, cuando finalizaba el plazo inicial de 5 años, el propietario tenía la opción de extinguir el contrato. Pero ahora, tras la nueva ley hay 2 excepciones a la posibilidad de que el propietario termine con el alquiler:
1.-Si el arrendador es un gran tenedor y el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica, el arrendatario podrá pedir (y el casero no se podrá negar) una prórroga extraordinaria de un año, en el que se seguirán manteniendo las condiciones iniciales del arrendamiento.
2.-Si la vivienda se encuentra en una zona declarada como de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá exigir (sin que se pueda negar el arrendador) una prórroga de hasta 3 años manteniendo las condiciones iniciales del arrendamiento (salvo supuestos de derecho de uso propio).
Se entiende por gran tenedor el que tenga 10 inmuebles (o superficie construida de 1.500 m2) o 5 en zonas de mercado residencial tensionado. Por otro lado, conforme a la nueva ley, será cada comunidad autónoma la que determine (o no) la existencia de zonas de mercado residencial tensionado.
Estas excepciones se pueden aplicar también cuando finaliza la segunda prórroga de los 3 años.
¿Y cuándo finaliza la segunda prórroga? La tácita reconducción.
Tanto en los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013, como en los firmados desde el 6 de marzo de 2019, al finalizar los plazos que he explicado en los puntos anteriores, el procedimiento a seguir es el siguiente.
Terminado el plazo en cuestión, si el inquilino permanece en la vivienda durante 15 días, sin que el arrendador diga “esta boca es mía” , se entiende prorrogado el contrato por un mes o un año dependiendo de como se hubiera establecido la renta a pagar.
En concreto, si se recogió una una cantidad anual de renta dividida en meses se entenderá prorrogado por años. Si directamente se indicó una renta mensual, se prorrogará por meses (arts 1566 y 1581 del CC)
Recuerda que, antes de la tácita reconducción, a los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, ahora cabe aplicar dos excepciones en casos concretos.
Resolución del derecho del arrendador
Todo lo expuesto hasta ahora hace referencia a los supuestos en los que el mismo casero que firmó el contrato de arrendamiento es el que ahora quiere ponerle fin.
Pero hay unos supuestos diferentes: aquellos en los que el arrendador pierde esa condición (generalmente por la pérdida de la propiedad de la vivienda) y el nuevo dueño pretende que el inquilino se vaya con la música a otra parte.
¿En estos casos se extingue el contrato? Lee esta entrada sobre venta de la vivienda alquilada.
El fraude del arrendamiento de temporada o del alquiler de 11 meses.
Si recuerdas bien, al principio de esta entrada comentamos que la misma servía solo para los arrendamientos de vivienda.
Esto supone que si el contrato de alquiler es un arrendamiento de temporada, todo lo dicho no es aplicable. En estos casos, una vez finalizado la duración inicial indicada en el contrato, el propietario puede darle una patada en el culo al inquilino con todas las de la ley.
Esto lleva a que, algunos arrendadores (ya sea por desconocimiento o por mala fe), alquilen la casa como si fuera un arrendamiento de temporada cuando en realidad es de vivienda habitual.
Pero, en realidad, este error o “triquiñuela” es completamente ilegal, un arrendamiento en fraude de ley, que daría lugar a que se aplicaran los plazos de duración del arrendamiento de vivienda, evitando al inquilino hacer el “petate”.
Otro caso muy típico y parecido es cuando en el contrato de alquiler se pone como duración 11 meses, pensando que, pasado este tiempo, el propietario puede poner fin al contrato de arrendamiento
Si el inquilino finalmente abandona la vivienda.
Ya sea de motu propio, ya sea por decisión del casero porque simplemente se ha acabo el contrato, el arrendatario decide echar a andar.
Pues, como inquilino, si no quieres que te estafen y te tomen el pelo (porque de todo hay en la viña del señor), es muy importante antes de dejar la vivienda tomar una serie de medidas. En breve publicaré una entrada sobre este tema.
Conclusiones: tiempo mínimo del contrato de alquiler de vivienda.
1.-Aunque el alquiler se celebre (generalmente) por un año, si quiere el inquilino, la duración mínima del contrato es mucho mayor.
2-En contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 la duración era de 3 años, a partir de aquella fecha, es de 5 (y si el arrendador es persona jurídica, de 7 años)
3.-Pasado ese primer plazo, el propietario puede finalizar el contrato de alquiler.
4.-Si no lo hace, el contrato vuelve a prorrogarse. Si es anterior al 6 de marzo de 2019, durante 1 años. Si es posterior a esa fecha, el inquilino puede quedarse a su voluntad 3 años más.
5.-Una vez pasados todos los plazos explicados, para prorrogar el contrato siempre será necesario el visto bueno del propietario.
6.-Ojo con las dos excepciones introducidas para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.
7.-Todo lo dicho solo es aplicable a los alquileres de vivienda habitual. Por eso a veces se producen fraudes poniendo en el contrato que es un alquiler de temporada o de 11 meses.
Alquilar una casa es una cuestión muy seria, porque como propietario, estás permitiendo que hagan uso de ella unos desconocidos. Y precisamente, como inquilino, para que tengas un mínimo de estabilidad, un mínimo de proyecto de vida, la duración del alquiler se prolonga durante un buen número de años (3, 5 o incluso 7 años).
Por eso, es este punto en el que, en muchas ocasiones, chocan frontalmente los intereses de ambas partes. Y es cuando surgen las dudas. Tanto inquilino como propietario tienen que tener esta cuestión muy claro para poder hacer valer (cada uno) sus derechos.
Así que si tienes pensado dirigirte a la otra parte, lo mejor que puedes hacer, con carácter previo, es salir de dudas para reforzar tu postura.
Contáctame, será un placer ayudarte.
Abogado especialista arrendamientos Granada
ACLARACIÓN 1: Conforme a l art 4
ACLARACIÓN 2: los contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 tenían también una prórroga forzosa de 5 años.
Fuentes: foto, foto, foto, foto, foto
Hola estoy muy agobiada puesto q alquile una casa en junio de 2017 y el contrato termina en junio de 2021 tiene derecho el propietario a no renovarme el contrato puesto en la situación q vivimos ahora es mas difícil buscar casa.Por favor ayudeme
María Jesús, buenas tardes. En principio, sí pueden dar por resuelto el contrato, y, al menos a día de hoy, en su caso no cabe la prórroga de los 6 meses (otra cosa es que se amplie el plazo que actualmente finaliza el 9 de mayo)
Pero claro, para darle una respuesta segura tendría que estudiar su contrato, aunque al 99 % es lo que le he comentado
Un saludo
Buenas tardes soy Maria Jesús puesto q cuando me hicieron el contrato en junio de 2017 cada año se ha ido renovando ese contrato no puede durar hasta 5 años seria posible el propietario esta algo molesto debido a meses anteriores en el confinamiento tuvimos una discusión con los vecinos y e por eso q no quiere renovar esta coaccionado por los vecinos somos una familia con 2 niños gracias.
Hola buenas tardes mi contrato se ha ido renovando anualmente no seria posible renovarlo otro año mas? el contrato se hizo en junio de 2017 y se ha ido renovando cada año. El propietario esta molesto pq en el confinamiento tuvimos una discusión con los vecinos y esta coaccionado por ellos .Digame que puedo hacer si hay alguna solución gracias.
Firme un contrato de 3 años el 16 de abril del 2018, estamos a 12 de marzo y no se nada del propietario,me puede hechar? O no por el estado de alarma? Con cuanto tiempo me tiene que avisar con lo que sea ? Gracias
Buenas tardes Begoña. Una vez cumplidos los tres primeros años el arrendador podría intentar resolver el contrato y para ello tendría que avisaros con 30 días de antelación a la finalización del mismo.
Eso sí, vosotros actualmente podéis pedir los 6 meses de prórroga extraordinaria.
Un saludo
Hola Pablo,
tengo una duda: llevamos 11 años de alquiler en nuestro piso, y siempre nos hacen contrato de 11 meses.
Esta es nuestra residencia habitual, y por lo que leo en tu artículo, el contrato debería ser de vivienda, en vez de temporal.
Lo desconocia, y quiero creer que la inmobiliaria y el propietario también.
El caso es que hoy ha llamado desde la inmobiliaria diciendo que quieren enseñarle el piso a una pareja de posibles compradores, y que según él, estamos pagando muy poco de alquiler.
Estoy bastante perdido, porque no teníamos intención de mudarnos ahora mismo.
¿Qué me sugerirías hacer al respecto?
Muchas gracias!
Ramón, despues de 11 años parece evidente que se trataba de una vivienda habitual. Sería necesario aplicar la prórroga forzosa. Lo que ocurre es que algunos jueces entienden que el periodo de prórroga forzosa ha de comenzar no desde el último contrato (como lo interpretaría yo) sino desde el primero, en cuyo caso dicha prórroga habría finalizado y podría rescindir el contrato.
Si quieres que te de una respuesta con más detenimiento puedas contactar conmigo por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Hola buenos día estoy de alquiler alquile la casa y le dije al dueño que la quería para 5año 6año y me dijo sim problema. Me hizo un contrato de un año nunca le dejao sin pagar mi novia está embarazada y en 5dia da a luz. Y ahora el casero nos quiere echar me mando un burofax su abogado que no no renueva porque nesecito la casa su hijo que se casa. Y no tenemos donde alquilar otra me puedo que dar en la casa hasta que en o tremo otra ono el hombre me va denuncia dice
Buenos días. Pues depende de varios factores: de cuándo se firmara el contrato y del contenido del mismo. Pero si el propietario pudiera ejercitar el derecho al uso propio (o para el hijo) se podría rescindir el contrato. Un saludo
Buenas tardes!
Para contratos previos a junio de 2013, ¿también es aplicable de prórroga de 6 meses por el Covid? El contrato vence en abril y el casero nos quiere fuera en plena pandemia.
El “derecho de uso propio” ¿a quién incluye?. Propietario, hijos???
Mil gracias
Buenos días Mario.
En vuestro caso, si aún no se hubieran cumplido los 8 primeros años, sí cabría la prórroga extraordinaria de los 6 meses. Si sí se han cumplido y, una vez pasados esos 8 primeros años, ya estabais en la siguiente prórroga legal, ya no cabe.
El derecho de uso propio incluye al propietario y también a sus hijos
Un saludo
Buenas tardes,
Tengo un contrato de 1 año que finaliza el 30 de junio. Me han enviado una carta hoy (16 de abril) indicándome que no van a renovar el contrato. Yo no tenía ninguna intención de dejar la vivienda y no me la están pidiendo porque la necesitan para vivir. Como indicas en este artículo ¿tengo derecho a quedarme y renovar automáticamente aún cuando el contrato dice lo contrario?
Buenos días. Si es un contrato de arrendamiento de vivienda y no de temporada, tienes derecho a la prórroga forzosa (salvo que hicieran uso del derecho de uso propio). En todo caso, para darte una respuesta segura tendría que ver el contrato y la carta que te han mandado. Si quieres escríbeme un privado y veo tu caso. Un saludo
Muchas gracias, te lo envío por email
Hola, tengo un contrato de alquiler firmado el 15 de enero de 2016, en el que se especifica claramente que, pasados tres años de contrato este se prorrogará por plazos anuales.
Mi pregunta es: me pueden echar del piso antes del 15 de enero del año que viene, 2022? (exceptuando el tema de la necesidad del piso por parte del propietario o consanguíneos).
Buenos días. Para darle una respuesta segura tendría que ver el contrato, pero, en principio, y conforme al art 1581 del CC y lo que usted me cuenta, en principio tienen que respetarle la anualidad vigente si esta hubiera entrado en vigor sin que el propietario, con carácter previo, hubiera tratado de rescindir el contrato.
Un saludo
Hola. Tengo un contrato de temporada desde 2012. El contrato es de septiembre a junio porque lo alquilan julio y agosto. Sin embargo, el año pasado, con esto del Covid, nos dijeron que nos quedáramos también julio y agosto. Este año, los llamé para saber qué hacer en verano y quedamos en que me quedaría los dos meses salvo 15 días, que vendrían ellos. Esos 15 dias cerramos que fueran del 15 al 31 de julio. Sin embargo, el 11 de julio me llamaron para decirme que al final me tenía que ir porque van a alquilar el piso hasta el 31 de agosto. ¿Es posible que me diga eso a 4 días? ¿ Cuánto tiempo tengo para irme? Es imposible encontrar otra vivienda aquí (playa) en estos meses. Nos quedamos en la calle literalmente. Les dije que hasta que no encontrase nada no me iba a ir. ¿Puedo hacer eso? Gracias de antemano
Siendo un contrato de uso distinto de vivienda (de temporada) y no de vivienda, se rige en su gran mayoría por lo que se estipule por las partes. es decir, que habría que estudiar el contrato. Si el contrato se lo permite, si lo puede hacer. Un saludo
Excelente artículo, me ha aclarado algunos aspectos, en mi caso contraté el alquiler en febrero de 2020, podría el propietario echarme durante los primeros 5 años (prorrogables) si necesitara el o un familiar de primer grado la vivienda para vivir y así lo especificará alguna cláusula del contrato
? O no podría? Esa cláusula sería legal? Gracias de antemano
Buenas tardes. En breve publicaré una entrada sobre el tema que me pregunta. En su caso, el arrendador no puede recuperar la vivienda para uso propio o familiar directo en el primer año del contrato. A partir de ahí, podrá hacerlo siempre que se hubiera recogido esa posiblidad en el contrato.
Un saludo
Hola. Mi consulta es estoy de alquiler desde 2015, en mayo del año pasado se terminaba el contrato (5años) pero por tema covid me realizaron dos prorrogas una d 6 meses y otra de un año, en estas me indican que se rigen por el articulo 10 donde indican que me tienen que abisar con 4 meses de la no renovacion…pues a dos meses de finalizar la prorroga no me renuevan es legal o les puedo reclamar por no abisar en su debido tiempo
Buenas tardes. Tendría que ver el contrato para poder darle una respuesta segura, pero, si se trata de prórrogas del contrato, el plazo de preaviso legal sería de un mes (el plazo de los 4 meses del art 10 se aplica a otros supuestos)
Un saludo
buenas , me contrato de alquiler se ha terminado 01/05/2021 . el terminar el contrato propietario me ha dicho no pasa nada tu sigue pero de repente hoy 30/08/2021 recibido un notificación de dejar la casa . llevo mas que 3 año que puede hacer yo. me mujer esta embrazada de 8 mese y tengo macotas no se que hago . saludos
Si no manifestaron su voluntad de no renovar el contrato, teoricamente se habría prorrogado durante un año, y ahora no cabría echarle. Pero tendría que ver el contrato para darle una respuesta segura. Un saludo
Soy arrendatario de la habitación de un piso compartido. He pagado todas mis cuotas de renta mensuales.
Se firmó con el arrendador contrato de alquiler por 8 meses de duración. Un mes y medio antes, le adelanté al arrendador mi deseo de continuar y prorrogar el contrato de alquiler. La respuesta del arrendador fue decirme que la habitación ya la había alquilado para cuando yo me fuer, sin tan siquiera consultármelo, y que, en todo caso, me subiría el alquiler un 40 % más, por lo que me he tenido que marchar para evitar problemas.
Puesto que el arrendador ha actuado con mala fe y me ha echado sin motivo alguno, ¿puedo como arrendatario reclamarle al arrendador las rentas mensuales del alquiler que he venido pagando durante los 8 meses que he vivido en el piso? El artículo 1303 del Código Civil, considero que sí que lo contempla.
Gracias.
Por lo general, al contrato de arrendamiento de una habitación no se le aplica la Ley de arrendamientos Urbanos, por lo que pasado el plazo inicial pactado, el propietario, si quiere, puede rescindir el alquiler y no renovarlo.
Por eso considero que no se le puede reclamar nada. El artículo que mencionas es para la nulidad de los contratos, y en este caso, el contrato se consideraría perfectamente válido, por lo que no cabe esa nulidad.
Un saludo
Como aclaración al caso que le expuse sobre el piso compartido, sí que se aplica la LAU, dado que el propio contrato contempla que el mismo se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y adicionalmente por el CC.
Además, no sólo se alquilaba la habitación, sino que se incluía el uso de las dependencias comunes del inmueble, es decir, todo aquello que no sean las habitaciones de otras personas, como pasillos, cocina y baño.
Por lo tanto, le ruego que ante esta aclaración, me aclare nuevamente la respuesta.
Gracias.
Hola le agradecería su ayuda.
Me hicieron un contrato el día 1 de Noviembre de 2018 de un piso por un año,pero se ha programado hasta 3 años y ahora el día 6 de Septiembre me manda el dueño un imeil que para seguir viviendo en el piso me hace otro contrato pero con una subida de alquiler desorbitada.
Que puedo hacer?
Buenos días. Para dar una respuesta correcta tendría que ver el contrato. Pero, a priori, parece que el propietario tiene la posibilidad de rescindir el arrendamiento o exigir continuar con uno nuevo donde incremente la renta. La única opción sería no rescindirlo pidiendo los 6 meses de prórroga extraordinaria, pero, a partir de entonces, ya se tendría que ir de la vivienda. Un saludo
aclaro un poco más, si pide la prórroga extraordinaria de los 6 meses, durante este plazo no puede subirle la renta. Un saludo
Hola. El día 1/10/18 se firmo un contrato de arrendamiento por un periodo de 3 años. En el contrato hay una clausula que indica previo aviso de 2 meses antes para comunicar la finalizacion del contrato (para ambas partes). Al no comunicar nada, yo pense que se renovaba. Pero A primeros de septiembre (o sea un mes antes) se ha recibido burofax por parte del arrendador comunicando que no quiere seguir alquilando la vivienda. Podria indicarme que tiene validez del plazo. Los 2 meses indicados en el contrato o puede tener validez el mes en el que el dueño lo ha comunicado. En estos momentos no puedo salir de esta casa. Espero un bebe para primeros de noviembre. Tengo derecho a ese año de prorroga? Gracias por su repuesta.
Buenas tardes María.
El art 4 de la LAU dice: 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Y el art 6 de la LAU dice: Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
De estos dos artículos deriva que hay que estar a los acuerdos de las partes, salvo que diga lo contrario a lo establecido en la ley y eso suponga un perjuicio al arrendatario. En tu caso no supone un perjuicio, todo lo contrario, implica un beneficio, al ampliar el plazo de preaviso para la rescisión.
Pero ojo que, efectivamente, el art 9 de la LAU decía que era necesario solo 30 días. Habría que ver tu contrato para salir de dudas.
(pd: como mínimo, puedes pedir los 6 meses de prórroga extraordinaria y eso no te lo pueden negar)
Un saludo
He firmado un contrato “temporal” de once meses el 15 de febrero 2021. El propietario es una S.L. que alquila viviendas turísticas en Valencia. Mencionan en el contrato que no habrá lugar a prórroga obligatoria por necesitar la vivienda para uso propio.
Tendrán que avisarme con 2 meses de antelación. ¿Es esto después del primer año, así que tengo 14 meses? ¿Y cómo puede una empresa afirmar que necesita la propiedad para uso propio?
Mencioné en presencia de la inmobiliaria que me gusta rentar por 2 años porque soy nuevo en la ciudad.
Muchas gracias, ¡se debo Usted un café cuando está en Valencia!
Hola Martín. El derecho de uso propio, en principio, solo cabe aplicarlo cuando el arrendador es persona física. Así viene regulado en la Ley de arrendamientos urbanos para los arrendamiento de vivienda. En tu caso, es de temporada, por lo que se aplicaría la voluntad de las partes, pero como bien dices, no tiene mucho sentido que una sociedad/empresa necesite una vivienda….. Además, pudiera ser un contrato de temporada en fraude de ley, lo cual, en caso de ser así, le permitiría, si quisiera, estar por un periodo de 5 años.
https://miabogadodeconfianza.es/arrendamiento-de-11-meses/
Un saludo
Gracias Pablo. En el caso de un contrato temporal, debe indicarse el motivo, lo que no es el caso. Incluso se dice que la vivienda es mi residencia principal. También pagué solo un mes de fianza (en lugar de dos).
Buenas noches, me llamo David y mi pregunta es la siguiente :
Mi contrato de alquiler acabo el 31 de agosto de 2020, me hicieron una prórroga por el covid de 6 meses, luego solicité nueva prórroga por covid y me hicieron una tácita de 1 año que me vence el 28 de febrero de 2022, al solicitar una nueva prórroga de 6 meses por ampliación según dice el B. O. E., mi arrendador que es un gran tenedor me responde que no me corresponden más prórrogas extraordinarias porque me hicieron una tácita de reconduccion según el articulo 1566 del código civil y no una tácita segun el articulo 10.1 de arrendamientos urbanos, en el momento de la tácita no me especificaron nada, me lo dicen ahora al solicitar esta nueva prórroga. ¿Tendría derecho a esa prórroga o es como dicen ellos? Gracias.
Buenos días David.
Si estás ya en periodo de tácita reconducción no cabe la prórroga extraordinaria de los 6 meses. Además, si ya la disfrutaste una vez, a mi entender (aunque en esto hay más controversia) no cabe legalmente aplicarla de nuevo.
Un saludo
Buenas tardes
Enhorabuena por el artículo me surge la siguiente duda en marzo de 2020 alquilo una propiedad a mi ex pareja , en marzo de 2021 se renovó y ahora se le ha antojado echarme del piso por despecho y se me vence en marzo de 2022 , esto puede hacerlo ??? Yo no me quiero ir del piso y estoy al corriente de pagos … me podría orientar?
Gracias por adelantado
Oscar, buenas tardes. Teóricamente (y salvo ejercicio del derecho de uso propio) no puede echarte en los primeros 5 años.
Durante ese plazo el contrato está en prórroga forzosa para el propietario.
Pero para poder darte una respuesta concreta, habría que ver tu caso con detenimiento.
Un saludo
Buenas noches Pablo,
Tras leer todo y aún con dudas sobre lo básico, mi caso es el siguiente.
La propietaria falleció y, tras el primer año de contrato en el piso, la parte heredera pretende poner a la venta el inmueble (de hecho ya lo está), pero no tenemos claro si esto nos obliga a tener que abandonarlo, o estamos aún bajo el amparo legal de los primeros 5 años.
Muchísimas gracias de antemano y un saludo.
Hola Javier.
Por lo que dices, entiendo que el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019.
En ese caso, a priori (tendría que estudiar tu caso concreto para darte una respuesta segura) la venta no extingue el contrato de arrendamiento. El comprador se tiene que subrogar en la posición del arrendador.
Otra cosa es que, subrogándose, pudiera ejercitar el derecho de uso propio, que no deja de ser una triquiñuela para buscar la extinción del alquiler.
Si necesitas más información puedes contactar conmigo por privado
Un saludo
Hola Pablo en primer lugar agradecerte por adelantado tu atención. Tengo o más bien tenía un contrato de vivienda habitual en tácita reconducción que se renovaba de manera mensual. Este diciembre pasado el día 15 aviso a la propiedad de mi intención de no seguir/renovar el mes de enero y me han contestado que al no haber mediado un preaviso de un mes no me van a devolver la fianza, ¿es correcto?
Antonio, los articulos 9 y 10 de la LAU que hablan del preaviso de 30 días yo entiendo que no son aplicables a los supuestos de tácita reconducción (que se regula por lo dispuesto en el código civil). Creo que tu aviso debiera ser válido. Eso sí, habría que ver el contenido del contrato.
Hola Pablo,
Mis padres alquilaron el piso dónde vivo ahora en 1997. Todo se ha renovado correctamente.
Mi padre falleció en 2015 , subrogó mi madre aunque el propietario no contestó.
Mi madre falleció en 2017, subrogué aunque tampoco contestó el propietario que es muy muy mayor.
Yo sigo pagando como siempre. El propietario no arregla desperfectos – pago todo yo.
Hace poco Hacienda me pidió una copia de mi contrato de alquiler, que no encontré.
Me puse en contacto con el propietario y me dijo que tampoco lo tenía.
Un sobrino del propietario me ha comentado que diga que tenemos un contrato verbal.
Cual es mi situación ? Me puede echar del piso después de estar 25 años ? Al final nadie sabe lo que ponía en el contrato ni las fechas del mismo.
Gracias por tu ayuda
Sergio, buenas tardes.
Los contratos pueden ser verbales o escritos. En todo caso, si no encuentras el contrato, es fácilmente justificable la existencia de una relación de arrendamiento en la medida que podrás probar todas los abonos de la renta. Por lo tanto, el contrato de arrendamiento, a priori, no puede ser puesto en duda.
Ahora bien, una vez pasado tanto tiempo, si podría finalizarse el mismo, porque entiendo (habría que estudiar tu caso concreto) que el mismo se encuentra en la fase de tácita reconducción y, por tanto, el propietario puede extinguirlo.
Por lo tanto, tu situación es la de arrendatario, otra cosa es que se pudiera poner fin al contrato a voluntad del propietario
Un saludo
(y disculpa la tardanza en responder)
Buenas tardes,
Quiero saber el porcentaje del IGC para el aumento del alquiler de cuanto seria, en un contrato realizado en marzo. Muchas gracias
Hola Ángel. No me es posible ayudarte. Para saber el IGC necesitas consultar el INE, desconozco los datos exactos. Lo siento. Un saludo
Hola el propietario de mi vivienda hizo un contrato de 11 meses y pasado un mes del vencimiento dice que nos echa del piso . Eso es del todo legal?? Porque tengo entendido que el contrato de 11 meses es ilegal y me podría quedar 3 años más. Espero su respuesta gracias
Hola Paula. Los contratos de 11 meses a priori no tienen que ser ilegales (pudiera ser para cubrir una baja de esa duración). Solo lo son cuando se hacen en fraude de ley, para encubrir un arrendamiento de vivienda habitual (que generalmente es lo que ocurre). En ese caso, si puedes mantenerte en la vivienda los años que tendrías de prórroga forzosa.
Te paso este enlace dónde lo explico todo
https://miabogadodeconfianza.es/arrendamiento-de-11-meses/
Si te interesa, puedo ver tu caso concreto
Un saludo
Buenas tardes. Lo primero muchas gracias por toda esta información sobre la protección al inquilino. Tengo un contrato de alquiler de un año, que vence el mes que viene. Hasta ahora, la casa donde vivo en alquiler ha sido visitada en varias ocasiones por posibles compradores. Este mes pasado, mi casero ha pasado ha decirme que vendía la casa, seguido de “no quiero venderla”, retirando los anuncios de venta, hasta rematar con que “no quiero renovar y vete” para fin de mayo”. Todo de viva voz. Yo quiero conseguir la prórroga máxima porque me he mudado por asuntos laborales. Mi piso lo tengo a varios kilómetros del pueblo donde resido. Puedo optar a una prolongación forzosa de 4/5 años en un sólo documento? Me lo gestionaría usted? Gracias y un cordial saludo
Por supuesto que preciso una prórroga duradera porque encontrar una casita o piso por esta zona es muy complicado. Y, aunque estoy buscando desde el aviso, es decir finales del mes pasado, necesito tiempo. Y cuando ya tenga una vivienda donde mudarme, por supuesto que dejaría libre este alojamiento. No lo necesitan para ocuparlo. Sólo pretenden cerrarlo y disfrutar de él, si es caso, ocasionalmente. Gracias de nuevo.
Hola Eva. Pue depende del contrato que firmara, existirá derecho a la prórroga forzosa o no. Tendría que estudiar su contrato para poder darle una respuesta, y por supuesto, me podría encargar de su caso.
Si quieres que estudie tu caso me puedes escribir por privado y concretamos.
Un saludo
Hace un año y medio terminó mi contrato y ahora viene el dueño y además de subir el 2% del valor del alquiler quiere cobrarme gastos de comunidad como la luz de la escalera y la pintura cuando el contrato dice que eso va por mi cuenta. Puede el cobrarme eso?
Hola Alejandro. Tendría que ver el contrato. Pero si ya está finalizado, el propietario siempre puede decir que, si quieres seguir en la vivienda, o es con un contrato con nuevas condiciones o te exige que te vayas. pero insisto, eso para el caso de que haya pasado o vaya a pasar inmediatamente el plazo contractual que reste.
Un saludo
Buenas noches.
Tengo un piso en alquiler desde el 1 de enero de 2022 y ahora, por la gran subida en el importe de mi hipoteca, no puedo seguir manteniendo la vivienda y necesito ponerla a la venta.
He hablado con los inquilinos y parece que no van a poner de su parte en mostrar la vivienda a posibles compradores, puesto que ellos no están interesados en la compra. Pagan un alquiler bajo en relación con los que están pidiendo en la actualidad y no creo que se vayan con facilidad.
¿Hay alguna forma para hacer que enseñen la vivienda, se venda o se cancele el contrato antes de los 5 años? Gracias.
Hola Amparo.
Pues, a mi entender, creo que no existe ninguna posibilidad. Tendría que estudiar jurisprudencia sobre si, atendiendo a una situación de necesidad debido a la imposibilidad de hacer frente a la hipoteca, pero creo que no es posible.
Un saludo
Buenos días Pablo,
Soy propietario de un piso alquilado desde junio de 2018. Los inquilinos ya han estado allí desde entonces los 3 años de prorrogas obligatorias, mas 1 año de prorroga tacita.
Ahora llevan ya mas de 6 años de alquiler. El problema es que quiero recuperar la vivienda. Ni para venderla, ni para vivir, simplemente, no quiero que sigan esos inquilinos por problemas varios, y malentendidos que han enrarecido la situación.
¿El contrato está ya en “tácita reconducción”?, y si es así, ¿Cuál es su duración, si la renta del alquiler se pacto de forma mensual?.
¿Puedo cancelar el contrato mes a mes??.
En el contrato pone esto:
“RENTA Y ACTUALIZACION.- La renta inicial pactada es de SEISCIENTOS
EUROS (600€) MENSUALES durante el primer año de vigencia del contrato”.
Pero también pone esto en cuanto a prorroga:
“PRÓRROGA.- Alcanzados los tres primeros años del presente contrato de arrendamiento, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo mínimo de treinta (30) días, el contrato se prorrogará por plazos anuales.”
¿Les puedo requerir que abandonen la vivienda en el plazo de 1 mes, por estar en tácita reconducción , con renta mensual, o debo esperar a que se cumpla el fin de la anualidad en Junio del año que viene?
Muchas gracias.
Por lo que cuentas, efectivamente, podrías rescindir el contrato de un mes a o otro sin esperar a que concluya la anualidad
Un saludo
Buenos dias Sr. Pablo Romero,
Le queria hacer una consulta, no sé si me puede ayudar
Tengo un piso alquilado desde mayo 2023. El contrato es de 3 años y llegado el vencimiento de dicho plazo, éste se prorrogara por plazos anuales hasta los 5 años. En el contrato figura la clausula del articulo 9.3 de necesidad…Ahora he puesto a la venta este piso con inquilinos. La persona que compre el piso puede interrumpir el contrato en mayo de 2024 si lo necesita para ir a vivir porque no tiene ninguna vivienda en propiedad ? O debe esperar 3 años ?
Hola Susana.
Pues con la ley en la mano el comprador podría hacer uso del derecho de uso propio por necesidad…pero yo sigo teniendo dudas de si se podría alegar un abuso de derecho o fraude de ley. No hay jurisprudencia al respecto, e insisto que con la ley en la mano se podría…pero mucho cuidado.
Un saludo
Muchas gracias por la respuesta tan rápida, sinceramente.
Mi duda es si el comprador o el propietario debería esperar a que el contrato de arrendamiento entrara en prórroga para reclamar la vivienda por necesidad, que en mi caso es a partir de los 3 años ( no 1 )…..
Buenas, le quería preguntar una duda, le tengo un contrato de temporada hecho a 2 inquilinos los cuales me han dicho que querían desalojar el piso, por lo tanto tengo que enseñarlo para volver a alquilarlo lo antes posible pero estos ahora han decidido negarse a enseñarlo. No me han pagado este último mes y veo que tienen intención de okupar la casa, en las primeras 48h por lo que tengo entendido se les puede echar, es esto cierto? Muchas gracias y espero su contestación
Hola Natalia.
Aquí te lo explico
https://miabogadodeconfianza.es/denuncia-en-48-horas/
Muchas gracias por la respuesta tan rápida.
Hola,llevo en alquiler desde el 6 de Marzo del 2013 y ahora en Enero me avisan por WhatsApp que quieren vender,me han dado 2 meses para irme y la inmobiliaria que va a venderlo quiere entrar a hacer fotos pero yo no quiero porque a ver si asi lo venden y me pueden obligar a irme antes.
Gracias un saludo abogado
Hola Rafael.
Estás en tácita reconducción, por lo que, dependiendo del contenido del contrato, tendría que pasar la anualidad o solo un mes.
Mientras no venza puedes negarte a enseñar la vivienda. Pero, si te pueden rescindir el contrato de un mes a otro, tendrías pocas opciones.
Un saludo
Hola,
Tengo un contrato desde Noviembre del 2021. El casero quiere ahora vender la casa, pero yo no quiero que pase todo el que quiera a mi casa donde tengo mis cosas personales…
El propietario me ha dicho que estoy entorpeciendo la venta del inmueble y que si no colaboro, me rescindiría el contrato…
Tengo una nena de un año y medio de edad y en nuestro contrato pone que se puede rescindir el contrato solo si el propietario o alguno de sus descendientes tienen que utilizar el piso.
Mi contrato es de año en año y finalizaría en Octubre de este año pero, para ese entonces yo le he dicho que estaría fuera de la casa y ni con esas.
Hola Natalia.
Tendría que ver el contrato, pero si es un arrendamiento de vivienda, ni tienes que enseñar la casa ni puede rescindir el contrato por la venta.
A priori, tienes derecho a permanecer allí hasta el 2026 y dejar pasar solo a quien tu quieras
Pero lo dicho, tendría que ver el contrato
Si quieres que hablemos de este tema me puedes escribir por privado
Un saludo