¿Cabe la posibilidad de bajar la renta durante el contrato de alquiler? En principio, salvo que las partes lleguen a un acuerdo, es prácticamente imposible, vamos a verlo.
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Bajar la renta durante el contrato de alquiler.
Pongamos un par de ejemplos que quizás te suenen: una crisis económica de aúpa con una subida de precios nunca vista o una pandemia como la del coronavirus que pone todo patas arriba. El caso es que, en este tipo de situaciones, el inquilino las puede estar pasando canutas y no le llega para pagar las rentas. La única solución posible sería una rebaja de la mensualidad, ¿es posible?
Partimos de la base de que, lo que se firma en un contrato de arrendamiento (siempre que sea legal, claro) va a misa. A lo hecho, pecho, que dirían nuestros mayores. Y, a priori, hay que cumplir con lo establecido de renta.
-Opción legal que permita al inquilino bajar la renta.
La cuestión es si hay alguna opción legal para que el inquilino pueda exigir al arrendador bajar la renta.
Pues, a priori, la respuesta es que no. No vas a encontrar ningún artículo o ley que permita exigir esta bajada de mensualidad, por lo que el propietario, si quiere, se podrá negar.
Dice el art 1091 del Código Civil que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos. Es lo que se conoce en el derecho como el principio de “pacta sunt servanda” (que nos gusta un latinajo a los abogados): los contratos tienen que ser cumplidos como fueron acordados.
Así que a bote pronto no se puede hacer nada, y de hecho aconsejaría al inquilino que se olvidara del tema….salvo por una excepción.
Y es que, también existe otro principio, el “rebus sic stantibus”, que viene a decir algo así, y para que lo entiendas, que si las circunstancias o contexto en el que se firmó el contrato cambia radicalmente, produciendo un gran perjuicio a una de las partes, las obligaciones del contrato también debieran cambiar, para dar un respiro a la parte perjudicada.
El problema es que este principio existir existe, pero (casi) nunca ha tenido eficacia. Porque no está basado en ningún precepto o artículo legal concreto (es una creación de la Doctrina) por lo que supone una excepción en el mundo del derecho, y por eso se interpreta restrictivamente, tanto que no se ha aplicado ni en pintura.
En resumen, por poder, se puede intentar, pero es muy difícil que un Juez termine dándole la razón al inquilino. De hecho, yo si he visto reclamaciones en tal sentido en supuestos de alquileres de local de negocio. Pero en casos de arrendamiento de viviendas es rarísimo.
Y encima existe un problema práctico: mientras se presenta una demanda y se dicta Sentencia puede pasar, perfectamente, un año. O lo que es lo mismo, al inquilino no le conviene reclamar, le trae más a cuenta hacer el petate y buscar otro sitio para vivir. Por eso no suele haber demandas de este tipo en arrendamientos de vivienda.
-Negociación de las partes sobre una bajada de renta.
Ya ha quedado claro que no hay ninguna ley que permita al inquilino exigir al arrendatario la bajada de renta.
Pero eso no impide que las dos partes se sienten a hablar y lleguen a un nuevo acuerdo. Porque los contratos son como son hasta que ambas partes deciden cambiarlo. Así que, inquilino y propietario, una vez iniciado el contrato, podrían pactar bajar la renta. En ese caso podríamos estar hablando de una novación del contrato original, o directamente un contrato nuevo (ojito porque tiene su importancia a efectos de la prórroga forzosa)
Si lo piensas no es un supuesto tan raro. El inquilino es el primer interesado. Y al propietario, en ocasiones, le conviene mantener a un arrendatario de confianza, aunque sea previa bajada de la renta.
Hablando se entiende la gente, y esa posibilidad siempre está ahí.
Conclusión.
1.-Lo pactado en un contrato va a misa, y en principio, se tiene que cumplir sin excepción.
2.-No existe ningún artículo que permita al inquilino exigir al propietario bajar la renta.
3.-Lo que sí es posible es que ambas partes lleguen a un acuerdo y se pacte una bajada de la renta.
Así que, como propietario, si te piden una bajada de renta, te puedes negar. Y como inquilino, siempre tienes la baza de negociar y hablar con el casero.
Y si quieres un abogado que medie, solo tienes que contactar conmigo.
Pablo Romero, abogado en Granada.
Abogado especialista en arrendamientos
pd 1: me refiero a supuestos en los que no hay incumplimiento por parte del arrendador. Si este último hubiera incumplido su parte de contrato (por ejemplo, que la casa no reúna los metros indicados, o no tenga las características prometidas) ahí si cabría exigir una bajada de la renta.
pd 2: para supuestos de bajar la renta en arrendamiento de local de negocio pincha en esta entrada
Fuentes de la entrada “bajar la renta”: foto 1
