Fallecimiento del arrendador ¿Qué pasa con el contrato de alquiler?

En un alquiler ¿qué ocurre con el fallecimiento del arrendador? Como inquilino ¿te tienes que ir? ¿a quién le pagas las rentas? Y como heredero del fallecido ¿qué debes hacer con el arrendamiento?

Fallecimiento del arrendador en los contratos de arrendamiento de  vivienda.

muerte del arrendador

Típico alquiler de vivienda al que aún le quedan varios años de contrato. Pero un buen día muere el arrendador y surgen dudas, porque no sabes en qué medida puede afectar al contrato de arrendamiento.

Hay que distinguir dos supuestos: si el arrendador era el propietario de la vivienda o el usufructuario de la misma.

Arrendador propietario de la vivienda. La leyenda urbana de la extinción del contrato de alquiler.

Hablamos del supuesto más común, el que se da en un 90 % de los casos.

Pues has de saber que, si el casero es el propietario, su muerte no extingue el contrato de arrendamiento. Punto pelota. La creencia de que pone fin al alquiler es una leyenda urbana como una catedral.

Lo cierto es que si te vas a la Ley de arrendamientos Urbanos vigente no encontrarás nada al respecto, pues en las causas de resolución del derecho del arrendador no se habla de su fallecimiento.

Precisamente por eso, porque no se hace mención al mismo, se entiende aplicable la normativa general que aplica una sucesión contractual operada mortis causa, o, dicho en cristiano, que los herederos del difunto se subrogan en la posición del antiguo arrendador . (Véase el código Civil artículos 657, 659, 661 y 1257, o Sentencias como la SAP Málaga 453/2013 de 13 de septiembre.)

Esto tiene una consecuencia directa: el contrato de alquiler tiene que seguir tal cual, no se puede tocar nada de su contenido. Únicamente se ha de cambiar la persona del arrendador y el resto se queda como estaba.

Lo cual supone que se ha de mantener la duración mínima originaria del contrato de arrendamiento, así como la renta en su día establecida, lo cual nos lleva a una de las dudas más típicas en este tipo de casos.

Tras el fallecimiento del arrendador ¿a quién se le tiene que pagar el alquiler?

Lo lógico sería que, una vez fallecido el arrendador, los herederos avisaran al inquilino de tal hecho y de quiénes pasan a encargarse ahora del tema. El problema es que no viene nada regulado en la ley al respecto (este es uno de esos casos comunes en la vida diaria de los que el legislador ha pasado tres pueblos).

Además, muchas veces los herederos no tenían conocimiento del alquiler, o, sencillamente, están pasando por un momento personal muy duro (la muerte de un familiar) y se olvidan de gestionar esta situación.

Por eso se pueden dar varios casos.

Que los herederos no avisen al inquilino de la muerte del arrendador.

Contrato de alquiler tras la muerte del arrendador

En este supuesto, la solución es sencilla. El inquilino cumplirá con seguir ingresando la renta en la misma cuenta de siempre.

Son los herederos los que tienen la obligación y responsabilidad de acreditarle al arrendatario tanto el fallecimiento del arrendador como a quién se ha de pagar a continuación. Y si no se hiciera así, no tendrá ninguna consecuencia para el inquilino, que podrá seguir actuando como hasta entonces.

Que los herederos si avisen al arrendatario del fallecimiento del arrendador.

En este caso, los herederos tendrán que indicarle al inquilino a quién y cómo se van a pagar ahora las rentas.

Si solo hubiera un heredero no habrá problemas. Porque será fácil acreditar que la propiedad del inmueble pasa a ser suya y, en consecuencia, es a él a quien a partir de entonces el inquilino ha de pagar.

Los cosa se complica cuando hay varios herederos. Vamos a ver las distintas posibilidades

-que sean varios herederos y la propiedad del piso se la hayan repartido conjuntamente entre ellos.

Supuesto muy común en las herencias. Pues como todos son copropietarios, todos son igualmente coarrendadores, así que toca que alguien tome la voz cantante representado al grupo y le diga al inquilino con quién tiene que hablar (aunque lo cierto es que, con cualquiera de ellos sería válido) y dónde ingresar el dinero.

Por eso es muy importante que se acredite por escrito, y sin que queda la más mínima duda, esa representación de los arrendadores. Que muchas veces entre los coherederos la relación no es muy buena, y hay que dejar las cosas muy claras para evitar futuros problemas.

Y si los coherederos no se ponen de acuerdo y no terminan de decirle al inquilino dónde ingresar ahora el dinero (y la antigua cuenta ya no está operativa), este último puede evitarse disgustos haciendo una consignación judicial o notarial

-Que sean varios los herederos y no se reparta la herencia.

Es un supuesto similar al anterior. Si todavía no han decidido quien o quienes se van a quedar con el piso, nos encontramos ante una comunidad hereditaria (osea, una herencia sin dividir y repartir) y en lo que al inquilino respecta, simplemente tienen que indicarle quién representará a esa comunidad y dónde abonar el dinero.

-Que sean varios los herederos, y uno/s de ellos se queden con la propiedad y otro con el usufructo de la vivienda.

Es lo más común cuando sobrevive el cónyuge del fallecido, que se suele quedar con el usufructo de la vivienda. Pues será con esta persona con la que, el inquilino tenga que tratar el alquiler. Es decir, es el usufructario el que se subroga en la posición del arrendador, mientras que los propietarios no tienen nada que decir al respecto.

Ojito que, en estos casos, cuando muere el usufructuario (imagínate que era un matrimonio mayor y el marido/mujer del antiguo propietario fallece al poco tiempo) se termina el alquiler. No dejes de leer el apartado de esta entrada donde hablo de los arrendadores que son usufructuarios.

Que no haya herederos.

Pues en este (raro) caso la vivienda se la queda el Estado y con sería el Estado quién tendría que hacer cuentas con el inquilino

¿Y si a los herederos les da por vender?

Otro supuesto típico. Los herederos quieren vender el inmueble y repartirse las ganancias. Pero no se tiene muy claro si en estos casos se puede rescindir el contrato de arrendamiento o no.

Como es un supuesto complicado, en breve haré una entrada en la que explicaré con detalle qué puedes hacer. Pero vaya por delante que, si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019, no se podrá finalizar el alquiler mientras el inquilino tenga derecho a las prórrogas forzosas. En otros casos depende de si estaba inscrito en el Registro o no.

Derecho de uso propio tras el fallecimiento del arrendador.

Antes hemos dicho que la muerte del arrendador no afecta al contrato y no te pueden echar de la vivienda. Pero si que hay una excepción: cuando el nuevo propietario necesita de la vivienda.

En realidad es una posibilidad que ya tenía el antiguo casero, pero de la cual rara vez hacen uso. Sin embargo, cuando aparece un tercero heredando la vivienda, sí que te puedes encontrar que necesiten la casa, y en ese caso, al inquilino le toca hacer el petate.

Pero no es tan fácil, se tiene que cumplir unos requisitos mínimos que explicaré en breve en otra entrada

Arrendador usufructuario de la vivienda.

Pues en este caso, con el fallecimiento del arrendador, cambia radicalmente la película. En concreto, automáticamente se finaliza el contrato de alquiler.  En esta entrada explico qué es el usufructo y por qué se finaliza el arrendamiento así como lo que puede hacer el inquilino ante tal situación.

El hecho de que puedan rescindir el contrato de arrendamiento provoca que, los nuevos propietarios puedan renegociar las condiciones del mismo. Esto supone que en este caso si que pueden pedir un aumento de renta al inquilino.

Arrendamiento de local de negocio.

Hasta ahora se ha hecho referencia a los supuestos de arrendamiento de vivienda.

Pero en los supuestos de arrendamiento de local de negocio es igualmente aplicable el principio de que, si el arrendador era el propietario del inmueble, la muerte del mismo no extingue el contrato de alquiler.

A su vez, el contrato de arrendamiento seguirá en los términos pactados originariamente. Ojo que en este caso le es aplicable una normativa distinta a la del contrato de arrendamiento de vivienda, y entre otras cosas, la duración del contrato es diferente.

Por útiimo, como antes, si el arrendador fuera usufructuario, el contrato de arrendamiento se extingue.

Conclusión.

1.-El fallecimiento del arrendador no es causa para extinguir el contrato de arrendamiento de vivienda.

2.-El contrato continuará exactamente en sus mismos términos, cambiando únicamente la persona del arrendador

3.-Y será necesario dejar constancia de a quién ha de abonarse a partir de entonces las rentas.

2.-Solo se extinguirá el alquiler si el arrendador era el usufructuario (y no el propietario)

Llevo toda la vida dedicada a los alquileres, y esta es una de las cuestiones que más me preguntan, entre otras cosas porque no viene regulado en ningún lado. Por regla general la cuestión es sencilla: el alquiler debe de continuar. Pero habrá que realizar una serie de gestiones al efecto, que mejor no dejar estar, que luego vienen los problemas. Cuanto antes cojas el toro por los cuernos mejor.

Si tienes cualquier duda, ponte en contacto conmigo, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 3

SAP Málaga 453/2013, 13 de Septiembre de 2013Enlace añadido por la extensión vLex  

“Esta Sala participa plenamente de la valoración probatoria realizada por el Juzgador a quo, compartiendo las consideraciones que sirven de fundamento jurídico a la resolución apelada, que se dan aquí por reproducidas en evitación de innecesarias repeticiones (motivación por remisión), así como las conclusiones que aquellas se extraen en el sentido de constar acreditada la legitimación activa del actor don Leonardo . Efectivamente, existen en el proceso datos, extraídos de las pruebas practicadas, que ponen de manifiesto, con meridiana claridad, que en el curso de la vigencia del contrato de arrendamiento urbano de vivienda objeto del proceso se produjo el fallecimiento del arrendador, sucediéndole en su posición contractual su hijo, el ahora demandante don Leonardo, el cual dirigió personalmente una carta a la arrendataria, comunicándole nueva domiciliación bancaria del pago de la renta, firmando esta última el correspondiente recibo de dicha comunicación. Si bien es cierto que no consta la notificación formal a la arrendataria del fallecimiento del arrendador y de la subrogación de su hijo (la legislación especial arrendaticia urbana sólo contempla la necesidad de notificación en tiempo y forma de la muerte del arrendatario, con la consecuencia de la posible resolución del arrendamiento en su caso, con relación a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, vigentes a la entrada en vigor de la LAU de 24 de noviembre de 1994, por aplicación del art. 58 TRLAU de 1964, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria 1ª LAU de 1994), también lo es que, en ningún caso, puede extraerse de esta circunstancia la consecuencia jurídica pretendida por la demandada, negando al demandante la legitimación activa en el presente proceso, desconociendo una sucesión contractual operada mortis causa “

Pablo Romero
Author
¿Quién soy yo? Pues alguien muy alejado de la imagen fría y distante que quizás tengas de un abogado. Me caracteriza la cercanía, confianza y sencillez. Me encanta mi trabajo y me ilusiona ayudar a los demás. Civil, penal, laboral y familia. Pablo Romero. Abogado en Granada.

Comments (04)

  1. Weliton Mendes
    26/10/2020

    Hola, buenas noches!
    Tengo una duda, soy inquilino de una vivienda de hace 4 años, y la propietaria falleció, el contrato que tengo es…… Una duración de tres años y luego se renovará cada mes. Que pasará si el nueve heredero de la vivienda me pide para salir. Tengo cuato tiempo? Ellos puede obrigarme a salir en 30 días 60…90? Estoy preocupado porque tengo un hijo menor y no se los derechos que tengo por el contrato ser renovado cada mes.
    Gracias! Un saludo.

    Reply
  2. Cesar Rivas
    13/09/2021

    Buenos dias. Vivimos en un piso en Madrid local-vivienda de renta antigua y sabemos que el arrendador ha fallecido hace 10 meses, aunque no nos lo han comunicado mediante fax ni telegrama. La heredera, que vive y ocupa un piso en el mismo edificio, nos informó verbalmente de su fallecimiento, pero no sabemos que idea tiene en cuanto a lo que hacer con el inmueble heredado. De momento está cobrando al resto de vecinos (8) el alquiler unos 500€. Nosotros que somos los unicos con renta antigua, estamos pagando la renta en la misma cuenta. unos 100€ entre alquiler 9€ ibi 40 y obras fijas 50. En caso de que decida vender, que opciones tenemos y si una de ellas es comprar, cuanto nos podría pedir. Gracias de antemano y un cordial saludo

    Reply
    • 13/09/2021

      Hola Cesar. Los casos de renta antigua son muy “particulares” y para poder dar una respuesta hay que estudiar el contrato, y el caso concreto. Si estás interesado, solo tienes que escribirme por privado y hablamos del tema. Un saludo

      Reply

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