En un contrato de alquiler ¿Qué ocurre cuando el arrendador necesita su vivienda? ¿Se finaliza el contrato de arrendamiento? ¿Se tiene que ir el inquilino?
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Situación de partida: duración del contrato de arrendamiento, derecho a la prórroga forzosa.
Partimos de la base de que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda. Lo normal en este tipo de contratos es fijar una duración inicial de un año.
Pero, a pesar de este periodo inicial, lo cierto es que el inquilino tiene derecho a la prórroga forzosa. Esto significa que, si quiere, el arrendatario puede permanecer en la vivienda un mínimo de (actualmente) 5 o 7 años. Toma castaña
Y por mucho que el propietario quiera tirarse de los pelos, lo cierto es que, ante esa prórroga forzosa no puede hacer prácticamente nada…. salvo por una excepción: cuando el arrendador necesita su vivienda.
Cuando el arrendador necesita su vivienda.
Como digo, el derecho de prórroga forzosa es un derecho mínimo, intocable, salvo en un supuesto: cuando el arrendador o su familia necesitan ocupar la vivienda, lo que también se conoce como el derecho de uso propio. (art 9Vista previa del enlace añadida por la extensión vLex LAUVista previa del enlace añadida por la extensión vLex)
Vamos a explicarlo con un pequeño ejemplo. Imagínate que la propietaria del piso se fue por amor a Inglaterra (típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”) y, pensando que ya se quedaba de por vida en “guirilandia” decidió alquilar el piso en el que vivía en España.
Pero en estas que al hijo de la Gran Bretaña se le ha subido el Brexit a la cabeza y no la quiere ver más, así que ya no pinta nada en esas tierras (también muy típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”). Decide volver, y el único sitio que tiene para vivir es precisamente la casa donde un inquilino tiene ya su cepillo de dientes y pantuflas. Pues pintan bastos.
Pero ojo que no es tan sencillo.
Requisitos para que el arrendador pueda recuperar su vivienda.
En orden a proteger a los inquilinos (y porque no decirlo, a intentar evitar los fraudes a los que, algunos propietarios, pudieran dar lugar) la ley ha establecido una serie de requisitos mínimos para poder ejercitar este derecho
-Hay que recogerlo en el contrato
En los contratos celebrados partir del 6 de marzo de 2019 es necesario que se haya recogido tal posibilidad en el contrato de arrendamiento para poder hacer uso de este derecho de uso propio.
Esto significa que si el propietario no ha sido avispado (o no ha consultado a un abogado que le asesorara a la hora de redactar el contrato, que “pa qué”..) pues no habrá recogido esa cláusula, y en consecuencia, al inquilino ahora le pueden cantar una misa que no tendrá que marcharse.
En los contratos anteriores a dicha fecha (en concreto los celebrados del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019) no era necesario incluir expresamente este supuesto en el contrato. Con lo que, en estos supuestos, es suficiente avisar al arrendatario de la nueva situación.
-Necesidad de vivienda permanente.
Precisamente de la situación de la que hablamos no es que al propietario le venga bien ocupar la vivienda durante una temporada, mientras (siguiendo con nuestra amiga la tortolita) se repone de su “chasco” amoroso a expensas de volverse otra vez a las Inglaterras para buscarse la vida.
Hablamos de que el propietario necesite su vivienda para irse a vivir a ella, en principio, sin fecha de caducidad.
Y por supuesto, el motivo tiene que ser cierto y estar suficientemente acreditado (la ley habla de “especificar las causas”). Porque algunos propietarios se inventan según que historias para ver si ponen de patitas en la calle al inquilino. Por eso la ley pide que se acredite, y que no se trate de cuentos chinos.
-Preaviso obligatorio
Por otro lado, no vale con avisar hoy al inquilino de que mañana tiene que echar a andar. Se tiene que preavisar con dos meses de antelación.
O dicho en cristiano, desde que el propietario decide que el inquilino se tiene que marchar, este último tienes dos meses para buscarse otro sitio a donde ir. Si le dan menos tiempo, sencillamente, es ilegal.
-Tiene que haber transcurrido el primer año de contrato.
Otro requisito a tener muy en cuenta es que esta excepción a la prórroga forzosa solo es aplicable cuando ya han pasado los primeros 12 meses de contrato.
Así que si el propietario se va por amor al extranjero, mejor que se asegure que su relación va a durar por lo menos un añito.
Porque si no ha pasado ese primer año el derecho de uso propio no es aplicable. O dicho en otras palabras: el inquilino tiene asegurado, sí o sí, esos primeros 12 meses de alquiler.
-Que el casero sea persona física.
Otro de los cambios que se produjeron con el cambio de normativa del 6 de marzo de 2019 es que ahora, para usar de ese derecho, el arrendador tiene que ser persona física. Me explico.
Evidentemente, el “casero” suele ser una persona de carne y hueso. Pero muchas veces, porque le interesa por razones fiscales o vete tú a saber, actúa a través de una sociedad. Otras veces, sencillamente, la vivienda pertenece a una empresa sin más historia.
Esto es fácilmente constatable. Simplemente se le echa un vistazo al contrato de arrendamiento a ver quién aparece como arrendador: si un sujeto con su nombre y apellidos o una persona jurídica.
Pues bien, antes del 6 de marzo de 2019 esto daba absolutamente igual, pero ahora sí que se exige que sea persona física
Derecho aplicable a la familia del arrendador.
Hasta ahora he estado hablando únicamente del propietario. Pero en realidad, la posibilidad de extinguir el contrato de arrendamiento es también aplicable a su familia.
En concreto, cuando el que necesita la vivienda es un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción o es para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Imagínate que a nuestra amiga la tortolita sí que le va bien con su novio el guiri. Pero resulta que, mientras ella está en el extranjero, un hijo de una anterior relación se queda sin curro, sin ingresos y no tiene donde caerse muerto. Pues que el inquilino vaya haciendo el “petate” que le va a tocar cederle la casa.
Tres meses para ocupar la vivienda: evitar los fraudes.
Hablemos en plata. Que no se pueda echar al inquilino en los primeros 5 años, a veces puede ser un gran problema para los propietarios.
A lo mejor es porque no se fían del inquilino, que hay de todo en la viña del señor, y algunos son un quebradero de cabeza. A lo mejor es que tienen la posibilidad de volver a alquilarlo a terceras personas doblando la renta. El caso es que algunos caseros se las ingenian para dejar sin efecto el derecho de prórroga del arrendatario.
Una de las triquiñuelas más típicas es decir que se trata de un arrendamiento de 11 meses.
Pero hay otro “clásico”: inventarse que el arrendador necesita su vivienda, echar al inquilino y luego volver a alquilarla o dejarla vacía.
Para evitar esto, la ley exige que la vivienda sea efectivamente ocupada por quién decía necesitarla en el plazo de 3 meses desde que la desalojo el inquilino o se extinguió el contrato.
Si no lo hacen, el antiguo inquilino tiene derecho a volver a ocupar la vivienda y que además le indemnicen por los gastos que le supuso el tener que marcharse. O también puede exigir que le paguen la equivalencia de una mensualidad de renta por cada año que en su día hubiera quedado por cumplir hasta completar los 5 (o 3) primeros años de alquiler
El problema es que, una vez que el arrendatario ha abandonado la vivienda, quizás sea complicado para él enterarse si efectivamente la han ocupado o le han tomado el pelo.
Pero siempre puede hacer algunas pesquisas. Porque si el propietario, por ejemplo, ha tenido la ocurrencia de publicitar nuevamente que está en alquiler, pues ya tiene el antiguo inquilino una prueba irrefutable.
Necesidad de uso propio frente a prórroga extraordinaria de los 6 meses.
Una de las preguntas que más me están haciendo recientemente es qué ocurre cuando, por un lado el inquilino exige la prórroga extraordinaria de los 6 meses otorgada a raíz de la situación generada por el coronavirus, y por su parte el propietario requiere la vivienda para uso propio (o de los familiares)
Pues en este caso, el arrendador tiene la posibilidad de evitar esa prórroga. Para más detalles te remito a esta entrada.
Conclusión.
1.-Si el arrendador necesita su vivienda, puede dar por finalizado el arrendamiento.
2.-Para eso es necesario haber recogido esa posibilidad en el contrato, que haya pasado al menos un año y que se avise con dos meses de antelación.
3.-El derecho de uso propio no es solo aplicable al propietario, sino también a sus familiares directos.
4.-Si la necesidad de la vivienda fuera mentira, el inquilino puede volver a la casa y pedir una indemnización.
Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos. Y me he encontrado muchas veces con el caso en que el arrendador necesita su vivienda. Muchas veces es completamente cierto. Otras tantas, no nos vamos engañar, es una maniobra para intentar echar al inquilino. Por eso estos supuestos son tan particulares y hay que hilar tan fino en cada caso.
Si tienes dudas, contáctame. será un placer poder ayudarte
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
Buenas Pablo,
Ante todo, gracias.
¿Qué pasa si el propietario ya nos ha comunicado su necesidad de recuperar la vivienda mediante burofax, pero éste nos llegó cuando ya había sido aprobado el Estado de Alarma? Nos da dos meses, pero justo nos llega el burofax en Estado de Alarma.
Hablamos con él y nos emplaza a cuándo acabe el Estado de Alarma. Hace unos días, nos dice que quiere retomar lo de que nos vayamos en dos meses, pero…ahora hay un Decreto que dice que los contratos se prorrogan seis meses, aunque se acredite la necesidad del propietario…eso es así?
Un saludo y gracias a ver si me puedes ayudar.
No existe ningún artículo de los reales decretos que se han ido publicando durante el estado de alarma que regule el supuesto “derecho uso propio vivienda vs prorroga 6 meses contrato alquiler”. Y yo paticularmente pienso que el derecho de uso propio tiene preferencia y puede extinguir el contrato de arrendamiento. Un saludo
Hola Pablo, mi contrato de alquiler es de agosto 2018. He querido hacer uso de mi derecho a permanecer en la vivienda hasta el tercer año puesto que el propietario requería la vivienda para venderla. Pues bien ahora él por arte de magia alega que quiere la vivienda para uso propio cuando se sabe de sobra que es mentira. Mi pregunta es, llegado el momento tendrá que demostrar que es real la necesidad de ocupar dicha vivienda? He de decir que tengo varios mensajes de WhatsApp, audios y el propio anuncio del piso en internet de que quiere vender. Tendrían validez dichas pruebas a la hora del juicio? Y por último, quedan menos de dos meses para los 2 años y no ha notificado de forma feaciente mediante burofax, realmente tiene validez la notificación por WhatsApp?
Hola Sandra.
Si el propietario cumple todos los requisitos para el derecho de uso propio de la vivienda no hay nada que hacer. Pero claro, si no cumple todos los requisitos o directamente es mentira, pues es una estafa como una catedral (de hecho pudiera ser hasta una cuestión penal, aunque esto sería más complicado) En principio todas las pruebas pudieran ser válidas (legalmente los whatsaps ofrecen dudas….pero todos los juzgados de primera instancia te los admiten en la práctica). El audio, si es una conversación contigo no debiera darte ningún problema. El anuncio del piso de internet es otra prueba perfectamente válida. Y una más que te aconsejo: pide a un amigo que llame al teléfono que ponga como un posible comprador, que grabe una conversación en la que primero se identifique y diga con qué motivo va a llamar, para demostrar que es falso lo que dice el propietario etc etc y que luego llame, evidentemente, si en la conversación le ofrecen el piso en venta, ya tienes una prueba de cajón de que no se va a usar como uso propio del propietario)
Que estas pruebas sean válidas no significan que puedan ser definitivas. Esto lo determinará un Juez. Pero, insisto, si puedes demostrar que el piso está en venta, no puede ser un derecho de uso propio.
Otra cosa es que la venta de derecho o no a extinguir el contrato. Échale un vistazo a esta entrada
https://miabogadodeconfianza.es/venta-de-la-vivienda-alquilada-se-finaliza-el-contrato-de-arrendamiento/
Mucha suerte! Un saludo
Buenos días, Pablo
En nuestro caso, somos arrendadores de una vivienda que lleva alquilada más de 7 años y queremos recuperarla también por necesidad, ya que hemos sido papás y nos hemos quedado sin empleo y en una muy mala situación. Para los casos en los que han transcurrido tantos años (el contrato de un año prorrogable se firmó el 1 de junio de 2013), el procedimiento cuál sería? Varía en algo?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Buenos días. El derecho a uso propio de la vivienda es solo del propietario, no del arrendatario. Este último puede permanecer en la vivienda si el contrato de alquiler sigue vigente. Otra cosa es que en situaciones de necesidad se pueda pedir prórroga de un mes para un posible desahucio, acudiendo a los servicios sociales del ayuntamiento. Te aconsejo que preguntes a estos últimos.
Y os deseo toda la suerte del mundo. Un saludo
Hola, llevamos en el piso de alquiler varios años, el último contrato con fecha inicial abril de 2019 ya que habían finalizado las prórrogas anteriores, ahora nos avisan de que la propietaria necesita el piso para su hijo pero en el contrato no consta ninguna clausula acerca del supuesto de que necesite la vivienda para uso propio o de su famila, estamos obligados a abandonarlo? Podemos solicitar la prorroga de 6 meses?
Muchas gracias!
Depende de lo que sea ese contrato de abril de 2019
Si es un nuevo contrato “de todas todas”, si se parte de 0, entonces se aplica la normativa actual y es necesario incluir la cláusula y además que pase un año, con lo cual el propietario no puede recuperar la vivienda.
Si lo de abril es solo un anexo a un contrato previo, y no hay nuevo contrato (sería una prórroga) entonces si ha pasado un año y no es necesario incluir la prórroga, con lo que, en principio, si se dan el resto de requisitos, sí que pueden hacer uso del derecho de uso propio.
Habría que estudiar la documentación para salir de dudas.
Un saludo
Es un contrato nuevo porque del anterior ya habían finalizado las prórrogas, en este caso debería aparecer la clausula no?
Muchísimas gracias!
En ese caso sí (pero ojo, que para poder dar una respuesta segura tendría que estudiar los contratos)
Un saludo
Tengo un piso alquilado y lo necesitaria para la hija de mi marido. Esta es una de las situaciones que te da la Ley para su recuperacion. Ya ha pasado el primer año. Muchas gracias y un saludo.
Buenos días. Además de pasar un año, sería necesario (por lo que intuyo, ya que tendría que ver el contrato) que se hubiera recogido el derecho de uso propio en el contrato y tener una relación de consanguinidad (salvo que sea para el cónyuge)
Me comentas que es para la hija de tu marido, con lo que creo que esta última opción no se cumple (salvo que tu marido fuera igualmente arrendador)
Pero tendría que estudiar el contrato para darte una respuesta segura
Un saludo
Buenas tardes,
Si el propietario tiene más inmuebles en propiedad y está viviendo en uno de ellos pero se quiere ir a vivir de verdad al inmueble arrendado … se considera necesidad real ? O no ? al tener otros inmuebles en los que pueda vivir ?
Gracias
Buenos días.
La Ley de arrendamientos urbanos no dice nada del supuesto en el que el propietario tenga otros inmuebles, simplemente se habla de “la necesidad del arrendador” para ocupar la vivienda, y ahí lo deja…. es decir, que a partir del artículo en cuestión le toca interpretar a cada juzgado que se entiende por necesidad real o cuando existe un intento de fraude para acabar con el contrato de alquiler. Es decir, en cada Juzgado te podrán decir (interpretar) una cosa distinta, porque nos movemos en terrenos subjetivos. Eso sí, hablamos de que la extinción del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador es una limitación a los derechos del arrendatario, por lo que, en caso de producirse, tiene que probarse muy bien, y si existen dudas, los Juzgados no deberían aplicarla…
En tu caso, pues dependerá de muchos factores, como dónde tiene los otros inmuebles, si también están alquilados, el por qué tiene que ser ese inmueble en concreto etc etc
De hecho, hay Jurisprudencia que mantiene que si el propietario tiene varios inmuebles, siempre que no sean el mismo edificio, puede elegir cual de ellos quiere ocupar sin que se le pueda poner ningún tipo de limitación
SAP Barcelona 689/2007, 19 de Diciembre de 2007
– Respecto a que el hijo de la actora es propietario de otras viviendas, ha de señalarse que, ya desde antiguo, se viene proclamando que cuando el arrendador posee más de una finca en una misma localidad puede ejercitar su derecho de denegación de prórroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas, pues no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas, elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue más adecuada a la satisfacción de la necesidad por él sentida; así, la posposición solamente operará y es plenamente exigible, cuando el arrendador dispone de varias viviendas en una sola finca (“en las casas arrendadas por pisos”), pero no cuando se encuentre en inmuebles distintos, ya que «no hay ningún precepto que obligue al propietario a operar sobre inmuebles determinados» (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1968 y 26 de junio de 1970 )
Así que habría que ver tu caso concreto.
Espero poder haberte ayudado.
Un saludo
Buenas tardes, llevo a día de hoy 10 meses de contrato de alquiler, el propietario murió hace unos meses y dejó dos exmujeres y cuatro hijos… Hoy me han contactado las exmujeres para decirme que una de ellas necesita el piso… lo tengo que dejar en dos meses, cuando se cumpla un año de contrato. Todavía no han aceptado la herencia, son cuatro hijos. Mi pregunta es si tienen derecho de echarme. Gracias.
Buenos días Isabel.
Por fallecimiento del arrendador no se puede extinguir el contrato.
ahora bien, te están alegando la necesidad de ocupar la vivienda por parte de una exconyuge. Aunque la ley no especifica con claridad este supuesto, se entiende que, para que se dé este caso, la sentencia de divorcio tendría que concretar la necesidad del cónyuge de ocupar esa vivienda. Yo lo entiendo así.
Si bien, para salir de dudas, sería necesario estudiar jurisprudencia al respecto
Un saludo
Muchas gracias