En un contrato de alquiler ¿Qué ocurre cuando el arrendador necesita su vivienda? ¿Se finaliza el contrato de arrendamiento? ¿Se tiene que ir el inquilino?
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Situación de partida: duración del contrato de arrendamiento, derecho a la prórroga forzosa.
Partimos de la base de que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda. Lo normal en este tipo de contratos es fijar una duración inicial de un año.
Pero, a pesar de este periodo inicial, lo cierto es que el inquilino tiene derecho a la prórroga forzosa. Esto significa que, si quiere, el arrendatario puede permanecer en la vivienda un mínimo de (actualmente) 5 o 7 años. Toma castaña
Y por mucho que el propietario quiera tirarse de los pelos, lo cierto es que, ante esa prórroga forzosa no puede hacer prácticamente nada…. salvo por una excepción: cuando el arrendador necesita su vivienda.
Cuando el arrendador necesita su vivienda.
Como digo, el derecho de prórroga forzosa es un derecho mínimo, intocable, salvo en un supuesto: cuando el arrendador o su familia necesitan ocupar la vivienda, lo que también se conoce como el derecho de uso propio. (art 9)
Vamos a explicarlo con un pequeño ejemplo. Imagínate que la propietaria del piso se fue por amor a Inglaterra (típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”) y, pensando que ya se quedaba de por vida en “guirilandia” decidió alquilar el piso en el que vivía en España.
Pero en estas que al hijo de la Gran Bretaña se le ha subido el Brexit a la cabeza y no la quiere ver más, así que ya no pinta nada en esas tierras (también muy típico de “Callejeros viajeros” o “Españoles por el mundo”). Decide volver, y el único sitio que tiene para vivir es precisamente la casa donde un inquilino tiene ya su cepillo de dientes y pantuflas. Pues pintan bastos.
Pero ojo que no es tan sencillo.
Requisitos para que el arrendador pueda recuperar su vivienda.
En orden a proteger a los inquilinos (y porque no decirlo, a intentar evitar los fraudes a los que, algunos propietarios, pudieran dar lugar) la ley ha establecido una serie de requisitos mínimos para poder ejercitar este derecho
-Hay que recogerlo en el contrato
En los contratos celebrados partir del 6 de marzo de 2019 es necesario que se haya recogido tal posibilidad en el contrato de arrendamiento para poder hacer uso de este derecho de uso propio.
Esto significa que si el propietario no ha sido avispado (o no ha consultado a un abogado que le asesorara a la hora de redactar el contrato, que “pa qué”..) pues no habrá recogido esa cláusula, y en consecuencia, al inquilino ahora le pueden cantar una misa que no tendrá que marcharse.
En los contratos anteriores a dicha fecha (en concreto los celebrados del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019) no era necesario incluir expresamente este supuesto en el contrato. Con lo que, en estos supuestos, es suficiente avisar al arrendatario de la nueva situación.
-Necesidad de vivienda permanente.
Precisamente de la situación de la que hablamos no es que al propietario le venga bien ocupar la vivienda durante una temporada, mientras (siguiendo con nuestra amiga la tortolita) se repone de su “chasco” amoroso a expensas de volverse otra vez a las Inglaterras para buscarse la vida.
Hablamos de que el propietario necesite su vivienda para irse a vivir a ella, en principio, sin fecha de caducidad.
Y por supuesto, el motivo tiene que ser cierto y estar suficientemente acreditado (la ley habla de “especificar las causas”). Porque algunos propietarios se inventan según que historias para ver si ponen de patitas en la calle al inquilino. Por eso la ley pide que se acredite, y que no se trate de cuentos chinos.
-Preaviso obligatorio
Por otro lado, no vale con avisar hoy al inquilino de que mañana tiene que echar a andar. Se tiene que preavisar con dos meses de antelación.
O dicho en cristiano, desde que el propietario decide que el inquilino se tiene que marchar, este último tienes dos meses para buscarse otro sitio a donde ir. Si le dan menos tiempo, sencillamente, es ilegal.
-Tiene que haber transcurrido el primer año de contrato.
Otro requisito a tener muy en cuenta es que esta excepción a la prórroga forzosa solo es aplicable cuando ya han pasado los primeros 12 meses de contrato.
Así que si el propietario se va por amor al extranjero, mejor que se asegure que su relación va a durar por lo menos un añito.
Porque si no ha pasado ese primer año el derecho de uso propio no es aplicable. O dicho en otras palabras: el inquilino tiene asegurado, sí o sí, esos primeros 12 meses de alquiler.
-Que el casero sea persona física.
Otro de los cambios que se produjeron con el cambio de normativa del 6 de marzo de 2019 es que ahora, para usar de ese derecho, el arrendador tiene que ser persona física. Me explico.
Evidentemente, el “casero” suele ser una persona de carne y hueso. Pero muchas veces, porque le interesa por razones fiscales o vete tú a saber, actúa a través de una sociedad. Otras veces, sencillamente, la vivienda pertenece a una empresa sin más historia.
Esto es fácilmente constatable. Simplemente se le echa un vistazo al contrato de arrendamiento a ver quién aparece como arrendador: si un sujeto con su nombre y apellidos o una persona jurídica.
Pues bien, antes del 6 de marzo de 2019 esto daba absolutamente igual, pero ahora sí que se exige que sea persona física
Derecho aplicable a la familia del arrendador.
Hasta ahora he estado hablando únicamente del propietario. Pero en realidad, la posibilidad de extinguir el contrato de arrendamiento es también aplicable a su familia.
En concreto, cuando el que necesita la vivienda es un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción o es para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Imagínate que a nuestra amiga la tortolita sí que le va bien con su novio el guiri. Pero resulta que, mientras ella está en el extranjero, un hijo de una anterior relación se queda sin curro, sin ingresos y no tiene donde caerse muerto. Pues que el inquilino vaya haciendo el “petate” que le va a tocar cederle la casa.
Tres meses para ocupar la vivienda: evitar los fraudes.
Hablemos en plata. Que no se pueda echar al inquilino en los primeros 5 años, a veces puede ser un gran problema para los propietarios.
A lo mejor es porque no se fían del inquilino, que hay de todo en la viña del señor, y algunos son un quebradero de cabeza. A lo mejor es que tienen la posibilidad de volver a alquilarlo a terceras personas doblando la renta. El caso es que algunos caseros se las ingenian para dejar sin efecto el derecho de prórroga del arrendatario.
Una de las triquiñuelas más típicas es decir que se trata de un arrendamiento de 11 meses.
Pero hay otro “clásico”: inventarse que el arrendador necesita su vivienda, echar al inquilino y luego volver a alquilarla o dejarla vacía.
Para evitar esto, la ley exige que la vivienda sea efectivamente ocupada por quién decía necesitarla en el plazo de 3 meses desde que la desalojo el inquilino o se extinguió el contrato.
Si no lo hacen, el antiguo inquilino tiene derecho a volver a ocupar la vivienda y que además le indemnicen por los gastos que le supuso el tener que marcharse. O también puede exigir que le paguen la equivalencia de una mensualidad de renta por cada año que en su día hubiera quedado por cumplir hasta completar los 5 (o 3) primeros años de alquiler
El problema es que, una vez que el arrendatario ha abandonado la vivienda, quizás sea complicado para él enterarse si efectivamente la han ocupado o le han tomado el pelo.
Pero siempre puede hacer algunas pesquisas. Porque si el propietario, por ejemplo, ha tenido la ocurrencia de publicitar nuevamente que está en alquiler, pues ya tiene el antiguo inquilino una prueba irrefutable.
Necesidad de uso propio frente a prórroga extraordinaria de los 6 meses.
Una de las preguntas que más me están haciendo recientemente es qué ocurre cuando, por un lado el inquilino exige la prórroga extraordinaria de los 6 meses otorgada a raíz de la situación generada por el coronavirus, y por su parte el propietario requiere la vivienda para uso propio (o de los familiares)
Pues en este caso, el arrendador tiene la posibilidad de evitar esa prórroga. Para más detalles te remito a esta entrada.
Conclusión.
1.-Si el arrendador necesita su vivienda, puede dar por finalizado el arrendamiento.
2.-Para eso es necesario haber recogido esa posibilidad en el contrato, que haya pasado al menos un año y que se avise con dos meses de antelación.
3.-El derecho de uso propio no es solo aplicable al propietario, sino también a sus familiares directos.
4.-Si la necesidad de la vivienda fuera mentira, el inquilino puede volver a la casa y pedir una indemnización.
Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos. Y me he encontrado muchas veces con el caso en que el arrendador necesita su vivienda. Muchas veces es completamente cierto. Otras tantas, no nos vamos engañar, es una maniobra para intentar echar al inquilino. Por eso estos supuestos son tan particulares y hay que hilar tan fino en cada caso.
Si tienes dudas, contáctame. será un placer poder ayudarte
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
Buenas Pablo,
Ante todo, gracias.
¿Qué pasa si el propietario ya nos ha comunicado su necesidad de recuperar la vivienda mediante burofax, pero éste nos llegó cuando ya había sido aprobado el Estado de Alarma? Nos da dos meses, pero justo nos llega el burofax en Estado de Alarma.
Hablamos con él y nos emplaza a cuándo acabe el Estado de Alarma. Hace unos días, nos dice que quiere retomar lo de que nos vayamos en dos meses, pero…ahora hay un Decreto que dice que los contratos se prorrogan seis meses, aunque se acredite la necesidad del propietario…eso es así?
Un saludo y gracias a ver si me puedes ayudar.
No existe ningún artículo de los reales decretos que se han ido publicando durante el estado de alarma que regule el supuesto “derecho uso propio vivienda vs prorroga 6 meses contrato alquiler”. Y yo paticularmente pienso que el derecho de uso propio tiene preferencia y puede extinguir el contrato de arrendamiento. Un saludo
Hola Pablo, mi contrato de alquiler es de agosto 2018. He querido hacer uso de mi derecho a permanecer en la vivienda hasta el tercer año puesto que el propietario requería la vivienda para venderla. Pues bien ahora él por arte de magia alega que quiere la vivienda para uso propio cuando se sabe de sobra que es mentira. Mi pregunta es, llegado el momento tendrá que demostrar que es real la necesidad de ocupar dicha vivienda? He de decir que tengo varios mensajes de WhatsApp, audios y el propio anuncio del piso en internet de que quiere vender. Tendrían validez dichas pruebas a la hora del juicio? Y por último, quedan menos de dos meses para los 2 años y no ha notificado de forma feaciente mediante burofax, realmente tiene validez la notificación por WhatsApp?
Hola Sandra.
Si el propietario cumple todos los requisitos para el derecho de uso propio de la vivienda no hay nada que hacer. Pero claro, si no cumple todos los requisitos o directamente es mentira, pues es una estafa como una catedral (de hecho pudiera ser hasta una cuestión penal, aunque esto sería más complicado) En principio todas las pruebas pudieran ser válidas (legalmente los whatsaps ofrecen dudas….pero todos los juzgados de primera instancia te los admiten en la práctica). El audio, si es una conversación contigo no debiera darte ningún problema. El anuncio del piso de internet es otra prueba perfectamente válida. Y una más que te aconsejo: pide a un amigo que llame al teléfono que ponga como un posible comprador, que grabe una conversación en la que primero se identifique y diga con qué motivo va a llamar, para demostrar que es falso lo que dice el propietario etc etc y que luego llame, evidentemente, si en la conversación le ofrecen el piso en venta, ya tienes una prueba de cajón de que no se va a usar como uso propio del propietario)
Que estas pruebas sean válidas no significan que puedan ser definitivas. Esto lo determinará un Juez. Pero, insisto, si puedes demostrar que el piso está en venta, no puede ser un derecho de uso propio.
Otra cosa es que la venta de derecho o no a extinguir el contrato. Échale un vistazo a esta entrada
https://miabogadodeconfianza.es/venta-de-la-vivienda-alquilada-se-finaliza-el-contrato-de-arrendamiento/
Mucha suerte! Un saludo
Buenos días, Pablo
En nuestro caso, somos arrendadores de una vivienda que lleva alquilada más de 7 años y queremos recuperarla también por necesidad, ya que hemos sido papás y nos hemos quedado sin empleo y en una muy mala situación. Para los casos en los que han transcurrido tantos años (el contrato de un año prorrogable se firmó el 1 de junio de 2013), el procedimiento cuál sería? Varía en algo?
Muchas gracias de antemano.
Un saludo.
Buenos días. El derecho a uso propio de la vivienda es solo del propietario, no del arrendatario. Este último puede permanecer en la vivienda si el contrato de alquiler sigue vigente. Otra cosa es que en situaciones de necesidad se pueda pedir prórroga de un mes para un posible desahucio, acudiendo a los servicios sociales del ayuntamiento. Te aconsejo que preguntes a estos últimos.
Y os deseo toda la suerte del mundo. Un saludo
Hola, llevamos en el piso de alquiler varios años, el último contrato con fecha inicial abril de 2019 ya que habían finalizado las prórrogas anteriores, ahora nos avisan de que la propietaria necesita el piso para su hijo pero en el contrato no consta ninguna clausula acerca del supuesto de que necesite la vivienda para uso propio o de su famila, estamos obligados a abandonarlo? Podemos solicitar la prorroga de 6 meses?
Muchas gracias!
Depende de lo que sea ese contrato de abril de 2019
Si es un nuevo contrato “de todas todas”, si se parte de 0, entonces se aplica la normativa actual y es necesario incluir la cláusula y además que pase un año, con lo cual el propietario no puede recuperar la vivienda.
Si lo de abril es solo un anexo a un contrato previo, y no hay nuevo contrato (sería una prórroga) entonces si ha pasado un año y no es necesario incluir la prórroga, con lo que, en principio, si se dan el resto de requisitos, sí que pueden hacer uso del derecho de uso propio.
Habría que estudiar la documentación para salir de dudas.
Un saludo
Es un contrato nuevo porque del anterior ya habían finalizado las prórrogas, en este caso debería aparecer la clausula no?
Muchísimas gracias!
En ese caso sí (pero ojo, que para poder dar una respuesta segura tendría que estudiar los contratos)
Un saludo
Tengo un piso alquilado y lo necesitaria para la hija de mi marido. Esta es una de las situaciones que te da la Ley para su recuperacion. Ya ha pasado el primer año. Muchas gracias y un saludo.
Buenos días. Además de pasar un año, sería necesario (por lo que intuyo, ya que tendría que ver el contrato) que se hubiera recogido el derecho de uso propio en el contrato y tener una relación de consanguinidad (salvo que sea para el cónyuge)
Me comentas que es para la hija de tu marido, con lo que creo que esta última opción no se cumple (salvo que tu marido fuera igualmente arrendador)
Pero tendría que estudiar el contrato para darte una respuesta segura
Un saludo
Hola Pablo, soy copropietaria junto con mi hermana de un piso lo hemos alquilado pero no hemos puesto la cláusula en caso de necesitar la vivienda para uso propio, y ahora me veo en la necesidad de usarla, dado que yo vivo de alquiler y mi casera va a vender la vivienda, siendo yo copropietaria de ese piso, que puedo hacer al respecto?
Laura, buenas tardes.
Pues si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2019 y no se recogió esa cláusula, no cabe ejercitar el derecho de uso propio. A priori, el inquilino, tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure la prórroga forzosa.
Por cierto, que el casero venda la otra vivienda no significa que te tengas que ir de la misma, habría que ver también esa circunstancia
Un saludo
Buenas tardes,
Si el propietario tiene más inmuebles en propiedad y está viviendo en uno de ellos pero se quiere ir a vivir de verdad al inmueble arrendado … se considera necesidad real ? O no ? al tener otros inmuebles en los que pueda vivir ?
Gracias
Buenos días.
La Ley de arrendamientos urbanos no dice nada del supuesto en el que el propietario tenga otros inmuebles, simplemente se habla de “la necesidad del arrendador” para ocupar la vivienda, y ahí lo deja…. es decir, que a partir del artículo en cuestión le toca interpretar a cada juzgado que se entiende por necesidad real o cuando existe un intento de fraude para acabar con el contrato de alquiler. Es decir, en cada Juzgado te podrán decir (interpretar) una cosa distinta, porque nos movemos en terrenos subjetivos. Eso sí, hablamos de que la extinción del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador es una limitación a los derechos del arrendatario, por lo que, en caso de producirse, tiene que probarse muy bien, y si existen dudas, los Juzgados no deberían aplicarla…
En tu caso, pues dependerá de muchos factores, como dónde tiene los otros inmuebles, si también están alquilados, el por qué tiene que ser ese inmueble en concreto etc etc
De hecho, hay Jurisprudencia que mantiene que si el propietario tiene varios inmuebles, siempre que no sean el mismo edificio, puede elegir cual de ellos quiere ocupar sin que se le pueda poner ningún tipo de limitación
SAP Barcelona 689/2007, 19 de Diciembre de 2007
– Respecto a que el hijo de la actora es propietario de otras viviendas, ha de señalarse que, ya desde antiguo, se viene proclamando que cuando el arrendador posee más de una finca en una misma localidad puede ejercitar su derecho de denegación de prórroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas, pues no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas, elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue más adecuada a la satisfacción de la necesidad por él sentida; así, la posposición solamente operará y es plenamente exigible, cuando el arrendador dispone de varias viviendas en una sola finca (“en las casas arrendadas por pisos”), pero no cuando se encuentre en inmuebles distintos, ya que «no hay ningún precepto que obligue al propietario a operar sobre inmuebles determinados» (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1968 y 26 de junio de 1970 )
Así que habría que ver tu caso concreto.
Espero poder haberte ayudado.
Un saludo
Buenas tardes, llevo a día de hoy 10 meses de contrato de alquiler, el propietario murió hace unos meses y dejó dos exmujeres y cuatro hijos… Hoy me han contactado las exmujeres para decirme que una de ellas necesita el piso… lo tengo que dejar en dos meses, cuando se cumpla un año de contrato. Todavía no han aceptado la herencia, son cuatro hijos. Mi pregunta es si tienen derecho de echarme. Gracias.
Buenos días Isabel.
Por fallecimiento del arrendador no se puede extinguir el contrato.
ahora bien, te están alegando la necesidad de ocupar la vivienda por parte de una exconyuge. Aunque la ley no especifica con claridad este supuesto, se entiende que, para que se dé este caso, la sentencia de divorcio tendría que concretar la necesidad del cónyuge de ocupar esa vivienda. Yo lo entiendo así.
Si bien, para salir de dudas, sería necesario estudiar jurisprudencia al respecto
Un saludo
Muchas gracias
Buenas tardes. Un contrato de alquiler que tiene mas de un año y se quiere extinguir por necesidad de vivienda de uno de los hijos del propietario. Pongamos que se le dan 2 meses de plazo al inquilino para salir y que el hijo entra a vivir en el mes siguiente.
Cuanto tiempo estaria “obligado a residir ” el hijo en el piso? En el supuesto de que transcurridos unos meses tenga que abandonar el pais o la comunidad autonoma por trabajo. Se podria alquilar otra vez? Hay algun tiempo minimo legal para que se considere necesidad de vivienda?
Gracias
Hola Raquel. La ley no dice nada sobre un plazo mínimo de ocupación de la vivienda una vez ejercitado el derecho de uso propio. Así que sería una cuestión que dependería de cada caso. Yo entiendo que volver a alquilarla sería perfectamente legal salvo que se pudiera demostrar que en realidad lo que se pretendió fue un fraude de ley, esto es, que en realidad no se necesitaba la vivienda, sino que se hizo con la intención de eludir el contrato de arrendamiento previo. Si podéis justificar que, posteriormente, tu hijo se tiene que ir por causas ajenas a su voluntad, entiendo que no debiera haber ningún problema.
Un saludo
Hola, Pablo
Soy propietaria de dos viviendas que están alquiladas en un mismo edificio. He dado aviso de necesitar una de las viviendas para uso propio y la inquilina requiere que se le reubique en el otro piso, al ser ella quien tiene un alquiler de mayor antigüedad. ¿Esto es posible? Y por otra parte ¿Puede exigir que yo viva en el piso que menos tiempo lleva alquilado? Gracias de antemano
Hola Carla.
Pues la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 si establecía una prelación u orden a seguir a la hora de elegir entre diferentes posibles fincas o viviendas en el supuesto de derecho de uso propio. Pero la ley actual no dice nada al respecto y, se supone, que el propietario puede elegir la que quiera. Ahora bien, muchas veces, cuando un supuesto no está regulado, da pie a que cada juzgado diga una cosa. Tendría que estudiar jurisprudencia, aunque, insisto, en un principio, podrías elegir la que quisieras siempre que acredites la “necesidad” exigida por ley, y esa necesidad se adecue a la finca en concreto. Un saludo
Buenas estoy de alquiler en un piso desde el 1 de diciembre de 2019 en el contrato pone una cláusula que dice q si vende el piso me da 2 meses para salir y ahora hace 1 semana me manda un burofax diciéndome q el 31 de mayo tengo q estar fuera de la casa y yo no me niego a irme pero es q soy madre de tres niñas y no encuentro casas de alquiler (me puede echar con esa facilidad)?o me puedo quedar hasta q se me termine el contrato muchísimas gracias de antemano
Yolanda, buenos días.
A priori, si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual posterior al 6 de marzo de 2019, no puede rescindir el contrato por la compraventa.
Así que no tendrías que irte.
Pero habría que ver el contrato para poder darte una respuesta concreta
Un saludo
Hola buenas tardes: llevo muchos años en un piso ,se generó el nuevo por 5 años el 18/ 07/2021 y el 3 de junio me informan que la dueña por uso propio necesita el piso ,y me da dos meses para irme, en mi contrato no está la cláusula del uso propio, y recién el año se me cumple el 18 de julio,estoy obligada a entregar el piso en dos meses ,muchas gracias
Hola Viviana. Si es un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 6 de marzo, solo es aplicable por el arrendador el derecho de uso propio si venía recogido en el contrato. Si no, ha de aplicarse la prórroga forzosa.
En resumen, no tendrías que irte. Pero solo te podría dar una respuesta segura viendo el contrato
Un saludo
Buenas tardes Pablo.
Tengo un contrato por 5 años, ya han pasado 3. Se firmó en Julio 2019. Hoy me han notificado que debo salir en el plazo de 3 meses ya que la dueña del piso regresa del extranjero a vivir en el.
Estoy obligado a salir en ese lapso de tiempo, debo pagar el alquiler por esos 3 meses?
Muchas gracias.
Andrés, buenas tardes.
Si viene recogida en el contrato la posibilidad de uso propio, sí, en principio tendrías que marcharte
Por otro lado, sí tendrías que pagar por los meses que restarían.
Eso sí, para darte una respuesta segura tendría que estudiar el contrato. Si quieres podemos hablar por privado
Un saludo
Buenos días,
Muchas gracias por su post aclaratorio. No obstante, me surge la siguiente duda:
Mi contrato de arrendamiento se celebró en 2020 y el arrendador alega que lo quiere para uso propio. El requisito del transcurso de un año se ha cumplido, pero ni viene estipulado en el contrato dicha cláusula ni el preaviso se ha hecho conforme al plazo de dos meses contemplado en el artículo 9.3 LAU (me lo ha comunicado con un mes de antelación). ¿Cómo podría actuar ante esto?
María, en principio, si no viene recogida esa posibilidad en el contrato, no puede hacer uso de la misma.
Pero tendría que poder estudiar el contrato para darte una respuesta segura.
Si quieres, podemos hablar por privado.
Un saludo
Buenos días Pablo. Mi casera ha decidido rescindir el contrato, nos ha mandado un burofax diciendo “que necesita su casa por temas laborales” pero no nos da más explicaciones. Ya hemos dejado la vivienda y creemos que nos ha engañado.. solo quiere recuperar su piso porque en principio no quería alquilarlo. ¿Como puedo demostrar que no ha ocupado la vivienda en esos tres meses ya de forma permanente? ¿si sigo empadronada en es piso valdría como prueba? Mil gracias
Vane, buenas tardes. No hay ninguna prueba que sea “definitiva” (salvo que descubras que lo ha puesto a la venta o lo ha vuelto a alquilar). Tendrías que obtener todas las pruebas que permitieran concluir que no hace uso de la vivienda. Sumar todo lo que puedas, porque si son indicios, uniendo unos a otros pudieras convencer a un Juez en un hipotético juicio. El empadronamiento por sí solo, a mi entender, no sería suficiente
Un saludo
Buenas tardes Pablo
Hoy 13/jul/2022, bien, yo tengo un contrato de alquiler de vivienda habitual desde mayo 2020, pagando siempre a su debido tiempo , sin ningun problema.., desde hace 4 meses, el propietario , viene diciendome por whatssapp , que necesita la vivienda para su hija…( estamos en plena burbuja del alquiler ) ,en el contrato , NO viene ninguna clausula de necesidad de vivienda de uso propio, por parte del propietario, ni de su familia, y por lo que leo en distintas contestaciones de este blog, no deberia haber deshaucio, el propietario me dice que el, NO me ha renovado el contrato, dado que me lleva avisando??, desde hace 4 meses ( abril 22 ), supongo que no era necesario ningun aviso a la renovacion, ya que supuestamente, esta es automatica, pero para estar mas tranquilo, me gustaria conocer, su, opinion…gracias un saludo
Diego, buenas tardes.
Si se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, en los primeros 5 años, como inquilino, no necesitas que te renueven el contrato.
Y si no viene recogida esa cláusula en el contrato, en teoría, no puede ejercitar el derecho de uso propio.
Eso sí, para poder darte una respuesta segura tendría que estudiar tu contrato. Si quieres, puedes contactar conmigo (pablo@miabogadodeconfianza.es) y estudio tu caso
Un saludo
Hola.
Contrato de alquiler firmado en diciembre de 2008. Nunca renovado por escrito, pero sí de forma tácita (los inquilinos siguen viviendo en el piso).El propietario se va a separar y necesita el piso para vivir. ¿Con cuánta antelación debe avisar al inquilino? ¿Cómo puede justificar la separación? Un saludo.
Añadir que en el contrato se hacía mención genérica a la legislación vigente en el momento de la firma, pero no se mencionaba nada de la posible necesidad de recuperar la vivienda. Un saludo.
Hola Fernando.
El contrato está en tácita reconducción y no es necesario preaviso. Otra cosa es cuando pueda echaros, es decir, si el contrato se renueva por meses o tiene que respetar un año entero, que depende de cómo se redactara el contrato. Mira esta entrada. https://miabogadodeconfianza.es/finalizacion-del-contrato-de-alquiler/
Un saludo
Gracias Pablo.
Leí el enlace.
El contrato establece renta mensual, ¿entonces se entiende que el contrato “vence mes a mes”?
Por otra parte, el post del enlace diferencia casos en función de la fecha de firma del contrato, pero ninguna tan antigua como la que yo comento (2008), ¿esto afecta?
Por último, ¿cómo se le justifica al inquilino que se necesita la vivienda si no hay una sentencia de divorcio sino solo una separación “sin papeles”?
Gracias por adelantado.
Si estás en tácita reconducción y puede rescindir mes a mes, no necesita ejercitar el derecho de uso propio, simplemente puede rescindir el contrato sin necesidad de dar más explicaciones
Si quieres más información puedes escribirme por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Hola Pablo,.Tenemos alquilado un piso (2021) , con una familia con niños matriculados en colegios cercanos. Ha pasado un año de contrato. Necesitamos el piso por separación. En el contrato recoge el punto de recuperar vivienda en caso de necesidad . Renovable cada año. ¿Puedo recuperar la vivenda comunicando 2 meses antes de que finalice el 2ª año?. No tiene derecho a quedarse 5 años?. ¿Alegando la separación , es suficiente? ¿Puede llevarnos a juicio por niños, etc? ¿La situación económica nuestra es independiente de la separación o se tiene en cuenta en un posible juicio?. Gracias Pablo.
Hola Mamen.
Lo que hay que justificar es la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda, es decir, que necesita vivir en la misma. El motivo (sea una separación o sea porque ha vendido su otra casa) es lo de menos siempre que ese motivo derive en la necesidad antes mencionada. Este derecho no tiene ninguna excepción, si lo ejercitas, debieran irse (con niños o sin niños). Otra cosa es que no lo hagan voluntariamente, tengas que presentar un desahucio y ahí sí, entren las suspensiones de los servicios sociales.
Es muy difícil de explicar por mail. Si quieres que te explique con más detenimiento podemos contactar por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Buenas tardes,
Mi amiga firmó el contrato en diciembre de 2019. La duración era de un año, aunque se habló de 5 por los gastos que debía correr ella, montaje de cocina. El arrendador es una persona jurídica y no hay cláusula de uso propio. Ahora le envía burofax para que deje el piso para un familiar pero no le especifica en qué grado. ¿Puede echarlos ? Vive con sus hijos y es mujer maltratada. Entiendo que al no haber cláusula de uso propio no puede usarla para él mismo. Pero si es para un familiar, ¿puede echarla?
Gracias
Cristina, buenas tardes.
Si es persona jurídica no se puede ejercitar el derecho de uso propio. Teóricamente podría permanecer en la vivienda hasta diciembre de de 2026 (7 años)
Eso sí, tendría que ver el contrato para darte una respuesta segura
Un saludo
Hola! Firmé un contrato de alquiler por 5 años el 1 de Junio de 2019. En el contrato sí aparece la cláusula de “no procederá la prórroga obligatoria en caso de necesidad del arrendador…” Mi duda es: estando dentro del tiempo de duración establecido en el contrato (5 años) me puede echar alegando necesidad? Yo entiendo la prórroga obligatoria como la prórroga que se extiende después de los 5 años. Pero yo estoy dentro del periodo de los 5 años, no en una prórroga. Me podrías aclarar este punto?
Realmente puede reclamarme el piso?
Muy muy agradecida
Hola Mou.
Tendría que ver el contrato, pero, en principio, una vez pasado el primer año y existiendo esa cláusula, entiendo que sí puede poner fin al contrato ejercitando el derecho de uso propio. Aunque es cierto que si firmaste por un periodo de 5 años (no por uno prorrogable) los 5 primeros años no constituyen ninguna prórroga, con lo que la cláusula estaría mal redactada
Un saludo
Hola Pablo, firmé un contrato de alquiler en Noviembre de 2020 por 3 años. En dicho contrato existe una cláusula en la que se indica: “La renta no será revisada durante los tres primeros años de duración del contrato”; es decir, hasta Noviembre de 2023. Sin embargo, hace un par de días me escribe mi casera indicándome una subida de la renta acorde al IPC (10,2%). Le respondo que no sólo no procede una revisión de la renta según lo firmado en el contrato si no que además le remito al Real Decreto-ley 11/2022 de 25 de junio en el que se establece que no se puede subir la renta más de un 2% pero, aun así, actuando de buena fe puesto que no quería problemas con mi casera, le propongo una subida de la renta del 2%. La respuesta de la casera es que, o acepto la subida del 10,2% o que se va ella a vivir a su apartamento (lo cual dudo que sea verdad porque es un estudio pequeño y ella tiene una hija, por lo que lo veo más como una amenaza). ¿Qué puedo hacer? ¿Debería mi casera acreditarme de alguna forma que es verdad y que la va a usar como vivienda de uso personal? ¿Qué debería acreditarme? ¿Con mostrarme un certificado de empadronamiento sería suficiente para tener que marcharme de la vivienda o se necesitaría algo más? Muchas gracias.
Ignacio, buenos días. te respondo por privado
¡Vale, gracias¡ . Espero tu respuesta. Buen día.
Muy buenas. Un arrendador quiere recuperar la vivienda por necesitarla él mismo. El contrato cumple un año en octubre pero no ha realizado el preaviso de 2 meses. Mi pregunta es, si se ha activado la prórroga automática, ¿debe esperar el arrendador a que se cumpla la prórroga automática o puede intentar la recuperación de la vivienda en cualquier momento una vez cumplido el año de contrato?
Hola Ignacio.
Una vez pasado el primer año y siempre que venga recogido en el contrato, el arrendador podrá hacer uso en cualquier momento del derecho de uso propio, eso sí, con el preaviso de 2 meses
Un saludo
Hola Pablo, estoy en un piso desde septiembre del 2016 y en mayo me dicen q no renuevan el contrato porque el piso está en venta, que tiempo tengo para desocupar el piso ya q no encuentro algo por la zona para el cole de mi hija, gracias por tu ayuda
Hola William. Tu contrato está en en tácita reconducción, así que podrían rescindirlo de un mes o de un año para otro (dependiendo cómo estuviera redactado el contrato) Y siendo anterior a marzo del 2019, la venta, por sí sola, podría poner igualmente fin al alquiler. En tu caso, a priori es complicado seguir residiendo en esa casa.
Un saludo
Hola Pablo, quería realizarte un par de preguntas:
1. He leído en varios artículos y en prensa que el Real Decreto-ley 11/2022 de 25 de junio limitaba el aumento de las rentas del alquiler al 2%. Sin embargo me he leído el Real Decreto ley y no veo que se indique eso. Sólo veo que se indique que la actualización de la renta no puede superar el resultado de aplicar la variación anual del IGC. En algunos sitios he leído que la normativa de este índice establece unos límites y que cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%. ¿Qué hay de cierto en esto? ¿Dónde se indica en el BOE esa limitación del 2%?
2. Este Real Decreto-ley 11/2022 de 25 de junio hace referencia al IGC en cuanto a la actualización de la renta. Si mi contrato se rige por otro índice (Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA)), el Real Decreto ley anula el índice ARCA establecido en mi contrato y habría que ceñirse al IGC o bien sería el índice establecido en el contrato (que en este caso sería el índice ARCA)?
Hola. A mi entender lo que dice el art 46.b del RD 6/22 es que, si no existe un acuerdo entre inquilino y propietario relativo a la subida de la renta, se ha de aplicar, sea el que sea el índice que se hubiera establecido, un máximo que se corresponde con la variación del IGC, que a su vez, tiene un máximo del 2%. Así lo interpreto yo.
Un saludo
Buenas tardes, quería realizar un par de preguntas sobre el aumento de la renta del alquiler:
1. He leído en varios artículos y en prensa que el Real Decreto-ley 11/2022 de 25 de junio limitaba el aumento de las rentas del alquiler al 2%. Sin embargo me he leído el Real Decreto ley y no veo que se indique eso. Sólo veo que se indique que la actualización de la renta no puede superar el resultado de aplicar la variación anual del IGC. En algunos sitios he leído que la normativa de este índice establece unos límites y que cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%. ¿Qué hay de cierto en esto? ¿Dónde se indica en el BOE esa limitación del 2%?
2. Este Real Decreto-ley 11/2022 de 25 de junio hace referencia al IGC en cuanto a la actualización de la renta. Si mi contrato se rige por otro índice (Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (ARCA)), el Real Decreto ley anula el índice ARCA establecido en mi contrato y habría que ceñirse al IGC o bien sería el índice establecido en el contrato (que en este caso sería el índice ARCA)?
Hola Javier. A mi entender lo que dice el art 46.b del RD 6/22 es que, si no existe un acuerdo entre inquilino y propietario relativo a la subida de la renta, se ha de aplicar, sea el que sea el índice que se hubiera establecido, un máximo que se corresponde con la variación del IGC, que a su vez, tiene un máximo del 2%. Así lo interpreto yo.
Un saludo
Desde 2014 soy inquilino con el mismo contrato “automático ” y la casera me hecha sin más. Nunca a reparado nada y el piso es de origen , he ido haciendo pequeños arreglos desde el primer día para que fuera habitable y la tubería interna se ha roto de vieja y esa es la posible razón de hecharme. Qué derechos tengo? Puede hecharme sin más? Tengo una hija menor escolar.
Hola Cheo.
Tendría que ver el contrato, pero entiendo que ya ha sobrepasado el periodo de prórroga forzosa, por lo que, a priori, el propietario puede rescindir el arrendamiento
Un saludo
Una vez recogida prueba suficiente para demostrar que no ha sido utilizada la vivienda por la razón argumentada que hay que hacer para denunciar la situación.
Victor, conforme al artículo 9 LAU puedes pedir ser repuesto en la vivienda (vamos, recuperar la posesión del piso) o pedir una indemnización. Así que puedes demandar en ese sentido
Un saludo
En julio del 2021 firme un contrato de alquiler de un año pagado por adelantado, proorogable a 5 años una vez finalizado el primer año. Ahora la casera vino a verme a finales de noviembre para decirme que quiere el piso para su hijo. Es posible q nos echen o tiene q esperar a que pasen los 5 años? Gracias
Pasado un año cabe el derecho de uso propio siempre que se hubiere recogido esa posibilidad en el contrato. Depende lo que firmárais.
Un saludo
Hola! Voy a alquilar mi piso para irme a vivir con mi pareja. Tengo claro que debo incluir la cláusula de uso propio en el contrato pero no me queda clara qué duración debe tener el mismo para no pillarme los dedos en caso de necesitar la vivienda a partir del primer año de alquiler. Gracias!!
Buenas tardes. Supongo que te refieres a la duración del contrato. Si es de arrendamiento de vivienda viene determinada por ley: la prórroga forzosa de los 5 años. Y generalmente se firman 12 meses (que luego son prorrogables conforme a lo dicho antes)
Un saludo
Buenas Pablo,
alquile el piso del que soy propietario el 16 de abril de 2021, con renovaciones anuales hasta los 5 años. No incluí clausula para yo poder recuperar el piso en caso de necesidad. Ahora me separo de mi pareja, tengo dos niñas y no tengo vivienda donde vivir, he solicitado por burofax al inquilino mi piso con mas de dos meses de antelación, y me dice que hasta los 5 años no se mueve de mi piso. ¿Puedo hacer algo?
Gustavo, buenos días.
La Lau exige que se recoja la posibilidad en el contrato. partiendo de esa base en principio no podrías recuperar la vivienda. Quizás haya jurisprudencia que establezca que en supuestos de necesidad manifiesta no es exigible recogerlo por escrito (habría que estudiarlo) Pero en principio no puedes recuperar la vivienda. Lo siento
Es curioso (mas bien indignante) que para un caso de fuerza mayor, el propietario y arrendador se encuentre tan vendido por parte de la ley.
Muchas gracias por tu respuesta.
Buenas tardes Pablo, el dueño del piso donde estoy actualmente me ha comunicado hace unos días que quiere el piso para uso propio (entra él a vivir). El caso es que he encontrado ya una nueva vivienda de alquiler (contrato firmado y todo cerrado ya, para entrar a vivir desde hoy) y quiero hacer la mudanza lo antes posible. Mi pregunta es: ¿si he encontrado ya una nueva vivienda debo pagar los dos meses que restan de alquiler hasta el plazo límite que me ha marcado el dueño del piso, o puedo comunicarle que ya tiene el piso disponible y entregárselo antes de que se cumpla el plazo de dos meses que me ha dado? Ya se ha cumplido el primer año de contrato, y en el peor de los casos podría darle el preaviso de 30 días, pero si puedo cerrarlo antes mucho mejor. Muchas gracias y un saludo.
Sara, buenos días. Habiendo transcurrido los primeros 6 meses, tienes la opción de irte cuando quieras (y no cabría la aplicación de una cláusula penal ya que el motivo de la marcha es que te lo pide la parte contraria). Solo tendrías que avisar con 30 días de antelación. Por lo que, si no llegas a un acuerdo con la arrendadora, entiendo que, como mucho, solo tendrías que pagar un mes (por el preaviso de 30 días) no dos. Y ni siquiera lo tengo claro si ese mes sería obligatorio (aunque entiendo que sí que te lo podrían exigir)
Un saludo
Gracias Pablo por la respuesta :). Finalmente he planteado la situación al dueño del piso, y como al perecer tenía prisa por entrar ha dado por bueno no pagar lo que restaría hasta esos 30 días que comentas. Gracias por la ayuda!
Hola Pablo, soy inquilina desde abril de 2021, mi arrendadora no me dejaba tocar muchas cosas al entrar a vivir yo (cambiar temperatura de calefacción y agua, no podía cerrar la puerta de la calle y me quedé encerrada, etc) el caso es que cambié estas cosas hace poco obviamente para vivir a gusto en casa puesto que yo pago las facturas, etc. Parece que le ha molestado y hace unos días me mandó un whatsApp diciendo que me tengo que ir el 1 de abril porque necesita la vivienda. Mi contrato es a través de agencia por 5 años y sí que incluye la cláusula de necesidad de volver a la vivienda. Mi pregunta es si tiene validez el aviso por whatsApp directamente de ella o si es obligatorio que lo realice por burofax o parecido legalmente como dijiste aquí “el motivo tiene que ser cierto y estar suficientemente acreditado (la ley habla de “especificar las causas”)” y/o a través de la agencia que me lo alquiló.
Muchas gracias. Un saludo.
Hola Alicia. Es suficiente con que se pueda probar la notificación. Lo ideal es un burofax, pero, por poder, un whatsap, si has contestado al mismo, pudiera ser suficiente. Y sí, tiene que especificar las causas. El problema es que eso es muy genérico: no se especifica si tiene que aportar documentación o es necesario requisitos más concretos, simplemente especificar el motivo, que es tanto como dar una pequeña explicación y en principio la casera ha cumplido con su obligación.
Un saludo
Buenas noches,
Ante todo agradecerle el tiempo prestado.
Tengo contrato de alquiler desde mayo de 2018, anual y prorrogable por años. Tiene cláusula de uso propio o para familiar. Este 4 de enero me dice (todas las conversaciones por WhatsApp) que su hija necesita la vivienda y que cree que tengo un mes para irme (así lo pone en el contrato). Día 25 a las 10:00 le digo que no encuentro vivienda, que está la “cosa fatal” por el alquiler para docentes (resido en zona costera) y muy cara, que si no le importa que me quede un mes más, a lo que me contesta que lo sabe porque su hija ha estado buscando. Día 25 a las 11:00 me vuelve a hablar para comentarme que lo ha estado hablando con su familia y que pueden dejarme la vivienda por 100 euros más o me la venden. Evidentemente entre pagar un ojo de la cara y una mudanza, o pagar solo un ojo de la cara, le digo que vale, y me contesta que ya se pasará con el nuevo contrato. ¿Todo esto es legal?
Hola Ernestina.
En realidad es posible que te suba la renta, pero no tanto por el derecho de uso propio, sino porque, sencillamente, tu contrato puede rescindirse en mayo de 2023 (o incluso antes, dependiendo del contenido del contrato) al estar en tácita reconducción. Y si lo pueden rescindir pueden pedir una subida de la renta. En cuanto al derecho de uso propio, te tendría que haber avisado con dos meses de antelación y si finalmente no lo ejercitan, no podrían subirte la renta, porque el contrato seguiría tal cual, otra cosa es que lo rescindan (como te había dicho antes) por tácita reconducción. Si quieres, podemos hablar por privado y aclararte con más detalle todas las dudas
Un saludo
Buenos días,
De nuevo, muchas gracias.
Suponía la mala carta que tenía, pues la nueva ley en plazos y prórrogas cayó a favor sólo de los nuevos inquilinos, o así, desde mi humilde conocimiento, lo entiendo yo.
Entonces, puede rescindir el contrato, ahora o mayo, y hacerme uno nuevo con la subida ¿No? (Aunque en la conversación deja claro que no necesitaba la vivienda pues quiere un contrato nuevo, a día de hoy, de 5 años).
Disculpe no hablarle por privado, consulta rápida pues no quiero más problemas, solo saber si era rentable acudir y pagar abogado, pero creo que va a ser que no.
Que tenga Vd. un buen día.
Un cordial saludo.