VENTA DE LA VIVIENDA ALQUILADA. ¿SE FINALIZA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

Vives de alquiler. Un buen día te enteras de que el casero ha vendido la vivienda. ¿Qué pasa con el contrato de arrendamiento? ¿Te pueden echar?

ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA. ¿ME TENGO QUE IR DE LA CASA?

 

Vives en una vivienda alquilada. Y de pronto se pone en contacto contigo alguien que no conoces. Te cuenta que acaba de comprar la casa, que es el nuevo propietario y que no te quiere ver ni en pintura.

¿Tienes derecho a permanecer en la vivienda? Pues depende de cuando firmaras el contrato.

Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.

Pues mientras te encuentres en los 5 primeros años de contrato (o 7 si el antiguo propietario era una persona jurídica) sí tienes derecho a quedarte en la casa (art 14 LAU)

En estos casos el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, es decir, para que lo entiendas, pasa a ser el nuevo casero, pero respetando obligatoriamente todo lo que en su día se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento.

necesidad arrendador vivienda

Y esto no es negociable ni tiene excepciones que confirmen la regla. Es lo que hay y punto pelota. Así que no te intenten vender la moto, que tu contrato de alquiler va a misa.

Por lo tanto, ni pueden subirte la renta ni echarte de la vivienda mientras tengas derecho a prórrogas forzosas. Porque aunque los contratos de arrendamientos de vivienda suelen firmarse por un año, lo cierto es que existe una duración mínima que depende del inquilino: a día de hoy son 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

Después ya sí te tocará “negociar” con el nuevo propietario

Y este derecho a permanecer en la vivienda es intocable, lo cual supone que no se puede renunciar a él. Con esto quiero decir que si hubiera en el contrato una cláusula que dice que en caso de venta de la vivienda tienes que hacer el petate, dicha cláusula no se puede aplicar porque no es válida.

Si hubieras celebrado un contrato de alquiler de una duración superior a 5 (o 7) años (cosa, por cierto, bastante rara) y hubieran transcurrido ya ese periodo mínimo (esto es, los 5 o 7 primeros años), aquí, en la generalidad de los casos, sí que te pueden dar el pasaporte, pero tú tendrás derecho a reclamarle al antiguo propietario una indemnización (una mensualidad de renta por los años que restaren por cumplir).

Se exceptúa de este último supuesto cuando el nuevo propietario no cumpliera los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, que veremos en el punto siguiente. Si ese fuera el caso, podrás exigir el cumplimiento del contrato por entero.

Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019

Aquí la peli es radicalmente distinta, porque lo más probable es que, si se vende la vivienda, te veas de patitas en la calle.

Pablo Romero mi abogado de confianza

Para que nos entendamos, si el nuevo propietario ha adquirido la vivienda a través de (lo que entendemos por) una compraventa normal, es decir, pagando un precio al vendedor que aparecía como titular del inmueble en el Registro, tiene derecho a extinguir el contrato de arrendamiento.

Lo que acabamos de decir solo tiene una excepción a la que, como inquilino, te podrás agarrar: que el nuevo propietario supiera, al realizar la compraventa, de la existencia del arrendamiento. Esto es lo que legalmente supone no cumplir con el requisito de ser tercero adquirente de buena fe.

En ese caso, después de quedarse con la casa, no te puede decir que te tienes que ir, por la sencilla razón de que, antes de comprarla, sabía que llevaba aparejada un “premio” de regalo (el inquilino ocupándola) y aún así le interesó adquirirla, así que ahora que no te venga ni con cuentos ni con lloros.

Tendrás derecho a permanecer en la vivienda como mínimo los 3 primeros años desde que firmaste el contrato

El problema, como te puedes imaginar, es poder demostrar que ya sabía de tú existencia como inquilino.

A veces, las ansias por echarte llevan al comprador a ponerse en contacto contigo incluso antes de que se formalice la compraventa. Típica llamada en la que te van “avisando” y preparando tu salida.

Pues bien, si tienes pruebas de esos “avisos” (mails o whatssaps, por ejemplo) tienes las espaldas cubiertas. Aunque tendrás que demostrarlo y no siempre es fácil.

El supuesto que no da lugar a dudas es aquel en el que el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de Propiedad. En este caso no hay “tu tía”, porque, al constar el alquiler en dicho registro, el nuevo comprador no puede alegar que no tenía ni idea del mismo.

Pero ya te digo que, salvo que seas Zara alquilando un local de negocio en la calle más céntrica de tu ciudad, el contrato no estaba inscrito.

La razón es sencilla: para inscribir el alquiler necesitas el consentimiento del propietario. El problema es que no es obligatorio y, para colmo, es una medida que beneficia al inquilino, no al casero. Por lo que te puedes imaginar que este último no estará por la labor de irse al Registro de la Propiedad. Sin contar con que ningún inquilino suele solicitarlo por puro desconocimiento.

Total, que un alquiler inscrito es más raro que un perro verde.

Ahora bien, si sonara la flauta y tu contrato sí estuviera inscrito, no tendrás que marcharte mientras dure la prórroga forzosa (que, como decía antes, en este plazo de tiempo era de 3 años). Se tendrá que subrogar en la posición del arrendador respetando todas las condiciones del contrato.

Pues todos los requisitos que acabamos de analizar (adquisición a titulo oneroso, de buena fe y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo), son los exigidos en el art 34 de la Ley hipotecaria del que hablábamos en el punto anterior.

Esto significa que en supuestos de donaciones encubiertas o cuando el vendedor no aparecía como titular en el Registro, no se podrá finalizar el contrato de alquiler.

Por cierto, para el caso de que sí pudieran darte una patada en el culo, se entiende (por aplicación analógica de la ley) que te tienen que dar como mínimo 3 meses para irte.

Y si finalmente te tienes que ir y la finca no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad siempre le puedes pedir una indemnización a propietario.

Y no quiero terminar sin añadir una triquiñuela legal que, como inquilino, te viene de escándalo, si entre vendedor y comprador quieren “hacerte la cama”: cuando el propietario de la vivienda decide vender, para poder inscribir esa compraventa en el Registro de la Propiedad, obligatoriamente tiene que haber hecho constar en la escritura que existía un alquiler (art 25 LAU)

Así que, si lo hizo, el nuevo comprador sabía de tu existencia. Y si no lo hizo siempre te podrás dirigir frente al antiguo casero por falsedad documental al haberse saltado este requisito con toda su mala fe.

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO.

 

Quizás te preguntes qué es este derecho de nombre tan raro. Te lo explico con palabras sencillas:

Es la posibilidad que, como inquilino, tienes de comprar la vivienda con preferencia al que se la iban a vender en las mismas condiciones en las que se le había ofrecido a este.

En concreto, si vives de alquiler y de pronto, el propietario tiene la feliz idea de venderla, tiene la obligación de avisarte con carácter previo a que efectivamente la venda.

En ese caso tienes 30 días para decidir si te la quedas tú o no en las mismas condiciones en que se iba a vender al tercero. Esto es lo que se llama el derecho de tanteo.

El retracto es lo mismo pero cuando se produce a posteri, para ser exactos, cuando el antiguo casero se pasó por el forro lo de notificarte que iba a vender la vivienda, y efectivamente realizó la compraventa sin avisarte.

Pues ahora, podrías ir al nuevo comprador y decirte que se queda compuesto y sin novia, porque por el derecho de retracto eres tú quien adquiere la vivienda.

Ojito que a este derecho se suele renunciar en el contrato en cuyo caso olvídate de quedarte con la casa.

Todo esto viene regulado en el art 25 de la LAU. En breve haré una entrada especifica de este supuesto.

VENTA DE INMUEBLE CON CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

abogado especialista arrendamientos Granada

Todo lo que hemos dicho hasta ahora es solo aplicable a los arrendamientos de vivienda.

Si nos encontráramos con otro tipo de alquileres, como los de locales de negocio, o arrendamientos de temporada, pisos de estudiantes etc etc estaríamos hablando de arrendamientos de usos distintos de vivienda.

Y en ese caso, si se produce la venta del inmueble el nuevo comprador podrá finalizar el contrato de arrendamiento si concurren los requisitos (antes analizados) del art 34 de la Ley Hipotecaria: precio, buena fe, y adquisición del titular conforme al Registro (art 29 de la LAU)

Recuerda que en estos casos no existen prórrogas forzosas y la duración será la que libremente hayan acordado las partes.

 

Para terminar, si tienes cualquier duda, escríbeme que será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

 

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