¿Qué tipos de alquileres existen? En esta entrada te explico las clases de arrendamientos urbanos: arrendamientos de vivienda y de uso distinto de vivienda.
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Clases de arrendamientos.
Hay que tener claro que, cuando hablamos de alquileres, la principal norma a tener en cuenta es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Al margen de otras disposiciones que se aplican subsidiariamente, esta Ley es como la Biblia en estos temas.
Pues bien, lo primero que hace esta normativa es decir que se aplica a las fincas urbanas, por lo tanto dejamos fuera los terrenos del campo dedicados a fines agrarios ganaderos o forestales.
Y diferencia dos tipos de arrendamientos: de vivienda y usos distintos de vivienda ¿y cuál es la diferencia?
Arrendamiento de vivienda.
La definición técnica viene recogida en el art 2 de la LAU.
Es el lugar donde el inquilino tiene su casa, su vivienda habitual, su hogar. Vamos, al sitio donde lleva su cepillo de dientes y su taza preferida para desayunar.
Para que este tipo de alquiler sea considerado de vivienda se exige que haya una voluntad de permanencia y que sea habitable.
Si quieres más información sobre los arrendamientos de vivienda, pincha en esta entrada.
Arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Pues, dentro de las fincas urbanas (ya sabes, que no sea campo), los arrendamientos para uso distinto de vivienda son todos los demás . Todos los que no estén destinados a la vivienda conforme a como la acabo de describir.
Por tanto, esta categoría, regulada en el art 3 de la LAU es un poco un cajón de sastre en el cual se engloban varias modalidades:
–arrendamiento de local de negocio
Es el más típico. El arrendatario alquila un local para emprender en el mismo una actividad comercial (un bar, una peluquería etc etc)
-arrendamiento de temporada
Cuando el inquilino alquila un piso sin intención de quedarse allí de manera permanente, es decir, existe fecha de caducidad. Es decir, que sabe de antemano que solo se va a quedar un tiempo, teniendo su verdadera casa en otro lugar.
El ejemplo más típico es el piso de estudiantes: el inquilino tiene su casa en otra ciudad, pero se va al piso alquilado durante los 11 meses que dura el curso académico.
En esta entrada explico las diferencias entre el arrendamiento de vivienda y de temporada.
-otras posibilidades.
Como decía al comienzo, se trata de un cajón de sastre donde se engloba todo lo que no sea “campo” ni tampoco residencia habitual: arrendamientos para una actividad cultural o docente, recreativa asistencial, industrial etc etc
Arrendamientos excluidos.
Sin embargo, hay muchos clases de arrendamientos que, pese a que, en un principio, y conforme a lo expuesto, pudieran englobarse en los dos anteriores (vivienda y uso distinto de vivienda), han sido expresamente excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, generalmente porque tienen su normativa especial.
Están enumerados en el art 5 de la LAU: viviendas de porteros, guardas, de militares, casas-habitaciones con fines agrícolas, viviendas universitarias etc
Especial mención para los alojamientos (viviendas) turísticos, que, como los anteriores, están excluidos de la LAU y tienen su propia regulación, que es diferente en cada comunidad autónoma.
Igualmente, el alquiler de una plaza de garaje de manera independiente se entiende excluido de esta normativa y habrá que aplicar el Código Civil.
¿Y qué repercusión tiene que sea un tipo de arrendamiento u otro?
No es moco de pavo que un arrendamiento sea de vivienda o para uso distinto de vivienda. Y es que cada tipo de arrendamiento tiene su propia regulación, sus propias normas. De hecho, en los de vivienda la regulación suele ser más estricta pues se entiende que el inquilino requiere de una mayor protección.
Por lo tanto, la repercusión de que se trate de uno u otro es básica. En cuanto a la duración del contrato, los derechos y obligaciones de las partes, la fianza…
Para que os hagáis una idea, en un arrendamiento de vivienda el inquilino, conforme a ley, puede permanecer en la casa, aunque el propietario no quiera, durante 5 años.
En un arrendamiento de temporada se podría establecer perfectamente que, a los 12 meses, el inquilino se tenga que ir, sí o sí, de la vivienda. Esto hace que se den determinados fraudes, como el arrendamiento de 11 meses.
Conclusión.
1.- En el arrendamiento de vivienda alguien se va a vivir a una casa con voluntad de permanencia.
2.-Cuando no hay intención de permanecer en esa casa porque tu verdadero hogar está en otro sitio es un arrendamiento de temporada.
3.-El otro contrato típico es el arrendamiento de un local para montar un negocio.
4.-Que sea de uno o de otro tipo tiene una relevancia esencial porque se le aplica una normativa distinta.
Cuando uno se dedica a los arrendamientos, es esencial tener claro estos conceptos, porque son las bases de la que parte todo. Son los que van a determinar en un futuro la duración del contrato, los derechos que, como inquilino o propietario, vas a tener, la fianza que se tiene que pagar, la existencia o no de fraudes etc etc. Es decir, son muy importantes.
El problema es que estas nociones se dan muchas veces por sentadas, cuando en realidad no se tienen las ideas claras. Y luego vienen las complicaciones. Si quieres evitarlas, no dejes de contactarme
Abogado especialista en arrendamientos de Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie
