¿Qué ocurre en un procedimiento de desahucio por impago de rentas cuando el inquilino es insolvente? ¿Está obligado a pagar el arrendatario? ¿Tiene alguna posibilidad del propietario de recuperar el dinero?
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Desahucio por impago de rentas.
Partimos de la base de que, en un contrato de alquiler, la principal obligación del arrendatario es el pago de las rentas (y cantidades asimiladas). Así que si el inquilino deja de pagar, el propietario puede acudir a los Tribunales a solicitar el desahucio.
Se trata de un procedimiento en el que el arrendador pretende conseguir que echen al inquilino de la vivienda y recuperar todo el dinero adeudado.
Pero, antes de presentar la demanda, siempre surge la misma duda, ¿qué ocurre si el inquilino es insolvente? ¿Se podrán recuperar las rentas? ¿Qué dinero se le puede embargar?
Qué significa ser insolvente.
Vayamos por partes. Lo primero que tenemos que preguntarnos es cuándo podemos afirmar que el inquilino es insolvente.
Por regla general se entiende que una persona es insolvente cuando no tiene dinero ni bienes para hacer frente al pago de una deuda. Vamos, que no tiene un duro en la cuenta, ni ingreso, sueldo o salario que llevarse al bolsillo.
Si bien, a los efectos que nos ocupan (esto es, la recuperación por el arrendador de las rentas impagadas) podríamos decir que también es insolvente el inquilino que, aún teniendo un sueldo, este no supera el salario mínimo interprofesional (1.000 € a fecha de redacción de esta entrada)
Y es que, en este tipo de supuestos, por mucho que el inquilino gane un dinerito todos los meses, el mismo no se puede embargar, o sea, que ese salario no se puede tocar o quitar para pagar deudas derivadas de un alquiler (art 607 LEC) Lo cual, a efectos prácticos y a ojos del propietario, es igual que si el inquilino no tuviera dinero, porque no va a poder recuperar un solo céntimo.
Cómo sabemos que el inquilino es insolvente.
La primera sospecha de que el inquilino no tiene suficiente dinero es el simple hecho de que no paga la renta (aunque algunos arrendatarios no pagan porque no les da la real gana, sin más ciencia)
Por eso, desde un primer momento, los propietarios suelen tener el temor de si van a llegar a recuperar algo de lo adeudado.
Si bien, la manera oficial de determinar si el inquilino es insolvente, la que no deja lugar a dudas, es a través del Juzgado mediante una averiguación de bienes.
En concreto, cuando el Juez da por bueno que el arrendatario le debe dinero al arrendador, se pasa a una fase (ejecución) en la que se solicita una averiguación patrimonial. Esto significa que el Juzgado, a través de los diferentes organismos oficiales (Hacienda, INSS, TGSS, etc.) investiga cualquier bien que pueda aparecer a nombre del inquilino.
Y si se encuentran bienes (y estos no son inembargables) pues se solicita que se retengan y se entreguen al arrendador a efectos de pagar las deudas pendientes.
Y aquí está el quid de la cuestión. Que estamos en Españistán, donde un gran porcentaje de personas se maneja en “B”. Así que en ocasiones ocurre que, tras la averiguación, el Juzgado dice que a nombre del demandado en cuestión no aparece un mísero bien, cuando en realidad se sabe que tiene más dinero que cualquier otra persona en 5 vidas juntas.
Pero claro, si todo está en “negro”, si nada se declara, pues a efectos oficiales, es como si tuvieran los bolsillos vacíos. Aunque mucho cuidado también con esto, que ocultar bienes para impedir el pago de deudas es un delito (el coloquialmente conocido como alzamiento de bienes) Y la broma puede salir muy cara.
Si el inquilino es insolvente, ¿desaparece la deuda?
Pues mientras el deudor sea insolvente, es cierto que no se pueden recuperar las rentas. Entonces el propietario se preguntará “¿merece la pena reclamarlas?”, mientras que el inquilino se dirá “¿me veré obligado a devolverlas algún día?”
La respuesta, a mi entender, es clara: sí que merece la pena reclamar las rentas, porque, al final, en la mayoría de los casos, más tarde o más temprano, se termina cobrando. Me explico.
Existe la creencia, tanto por inquilinos como por propietarios, de que una vez se investigan inicialmente bienes y no aparece un céntimo (insolvencia) ya no hay nada que hacer, vamos, que el demandado se puede despreocupar, como si la deuda desapareciera y fin de la película.
Pero lo cierto es que la deuda no desaparece, al igual que la fase de ejecución no tiene plazo o límite temporal. O dicho en román paladino, que la deuda sigue estando ahí y te puedes tirar toda la vida solicitando averiguaciones patrimoniales hasta que se da con la tecla. Es cuestión de paciencia (y de contar con un abogado pesao y cabezón como el que escribe)
Piensa que, aunque de primeras el inquilino sea insolvente, el día de mañana pudiera conseguir un trabajo, o que le toque la lotería u obtenga bienes de una herencia. Pasa mucho.
Así que el tiempo va pasando y mientras tanto se van pidiendo regularmente averiguaciones de bienes. Y aunque inquilinos y propietarios llegan incluso a olvidar la deuda, un buen día se localiza una nómina y ahí que se pide que se embargue la misma para recuperar no solo el principal, sino el conjunto de los intereses que, precisamente con el paso del tiempo, se hayan ido devengando.
Yo mismo he recuperado rentas una vez pasados 5 años.
Conclusión.
1.-Si el inquilino es insolvente a priori no se puede recuperar la deuda porque no se le puede embargar.
2.-Pero la deuda no desaparece y sigue estando ahí a la espera de que puedan aparecer bienes.
3.-Y si finalmente se produce el embargo, se podrá reclamar tanto el principal como los intereses.
Ante la posibilidad de una demanda de desahucio, tanto arrendadores como arrendatarios siempre me plantean la cuestión de qué ocurre cuando el inquilino es insolvente. Y como digo en esta entrada, a unos y a otros les doy la misma respuesta, que ni se desesperen ni se confíen, que es cuestión de tiempo y paciencia, porque la deuda ni desaparece ni prescribe.
Si tienes alguna duda, contacta conmigo y juntos veremos tu caso.
Abogado especialista en arrendamientos en Granada.
Si quieres información de qué hacer en los supuestos en que el inquilino no paga, no dejes de leer esta entrada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
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