Quieres arrendar tu vivienda y necesitas redactar un contrato de alquiler. En esta entrada te cuento todo lo que necesitas saber.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Eres propietario y necesitas redactar un buen contrato de alquiler.
Eres propietario de una vivienda y has decidido sacarle un dinerillo poniéndola en alquiler, así que te empiezan a surgir todas las dudas del mundo respecto de cómo hacerlo, y la primera de ellas, sin duda, es cómo redactar el contrato de arrendamiento.
O quizás llevas ya un tiempo con la casa arrendada, pero se te van los inquilinos y te toca formalizar un nuevo contrato, y te planteas si te vale el contrato de alquiler que venías utilizando hasta ahora o sería conveniente redactar uno nuevo: ¿tendrá todas las cláusulas que en realidad habría que poner? ¿habrá cambiado la ley y se está metiendo la pata?
Contenido del contrato de arrendamiento. Toda la información que necesitas.
En esta entrada te voy a explicar cuál es el contenido básico de un contrato poniendo enlaces a cada una de mis otras entradas en las que desarrollo y desgrano al detalle cada uno de esos puntos. Vamos al lío:
- Tipo de contrato. Lo primero que hay que indicar es si estamos ante el típico contrato de arrendamiento de vivienda habitual o se trata de un contrato diferente, como pudiera ser un piso de estudiantes. Para más información pincha aquí.
- Descripción de la finca e identificación de las partes. Es necesario identificar la vivienda, así como al arrendador y al arrendatario. Respecto del arrendador, no olvides especificar si es en condición de propietario o usufructuario. Recuerda la importancia de hacer un inventario. Tendrás que decidir si vas a incluir o no a un fiador o avalista.
- Determinación de la renta. Es la obligación básica del inquilino, por lo que tendrás que concretar la mensualidad del alquiler. También se ha de establecer quién se hace cargo de los suministros.
- Duración del contrato. Otro de los elementos claves del contrato. Generalmente, se recoge que la duración del contrato de alquiler es de un año, estableciendo la posibilidad de prórroga conforme a ley. Otras veces se establece una duración mayor con arrendamientos de larga duración. Si quieres más información sobre la duración del arrendamiento, pincha aquí.
- Conservación del inmueble. ¿Quién se hace cargo de las reparaciones? Por ley, en los arrendamientos de vivienda habitual, los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad son del propietario, así que se suele indicar en este sentido. También es normal hacer mención a que las reparaciones de pequeña entidad, sí que son atribuibles al inquilino.
- Incumplimiento de las obligaciones. Es recomendable hacer referencia a los motivos que permiten al propietario poner fin al contrato. Esto son los supuestos de incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, como el impago de las rentas, la realización de actividades molestas o nocivas, etc.
- Fianza. Dependiendo de si es un arrendamiento de vivienda o de uso distinto de vivienda será de uno o dos meses de renta. Es conveniente indicar en qué casos no se ha de devolver y cuáles son los plazos para su devolución. También se pueden pactar garantías adicionales a la fianza.
Como te digo, este es el contenido básico. Pero, con relación al mismo, surgen muchos interrogantes: ¿Es conveniente poner un domicilio independiente de los inquilinos, o se recoge únicamente el de la vivienda alquilada? ¿Es aconsejable indicar que la vivienda se encuentra en buen estado de conservación? ¿Es recomendable poner avalista? ¿Y cómo se tendría que especificar su responsabilidad? ¿Qué ocurre si el inquilino se quiere marchar antes de plazo? ¿Se puede recoger alguna penalización? ¿Se puede recoger en el contrato una subida de la renta? ¿Qué ocurre si pongo un alquiler de 11 meses? ¿Es recomendable recoger el derecho de uso propio? ¿Qué ocurre cuando son varios los arrendatarios?
La verdad es que podría plantear muchas más cuestiones que, a la hora de redactar el contrato, y más allá de lo que es su contenido básico, inevitablemente van surgiendo. Y la respuesta a estas cuestiones depende de cada caso concreto, es imposible generalizar, lo cual nos lleva al siguiente punto.
Modelo de contrato de alquiler en Internet.
Déjame que te ponga un ejemplo. Pensemos en los horóscopos de las revistas. Si te das cuenta, para no pillarse los dedos hablan de cosas genéricas que les pasan a todo el mundo, pero no profundizan, porque entonces se vería que no aciertan ni una.
Ahí está el problema, que si quieres hacer las cosas bien tienes que profundizar porque luego vienen los lloros. ¿Y por qué te cuento esto?
Pues, porque no nos engañemos, la primera idea que suele venirnos a la cabeza es la de buscar un contrato de arrendamiento por internet.
No seré yo el que niegue que te puedes encontrar contratos muy respetables…. pero también auténticas barbaridades. Créeme, soy especialista en arrendamientos y escribo muchísimo sobre este tema (en esta misma entrada ya te he compartido un buen puñado de enlaces) así que, por este motivo, yo soy el primero que me he visto de cabo a rabo todo lo que se publica sobre alquileres en la red.
Y solo puedo concluir una cosa: es muy peligroso basarte en la información que encuentras en Internet. Esto es como cuando te sale una mancha o un bulto en la piel y te pones a buscar entradas para ver qué tienes. Algunas directamente te dicen que al 100 % tienes algo maligno. Otras si te dan buena información, pero tú, como no eres médico, no terminas de interpretarla bien.
Total, que puede ser una tontería, pero tú piensas que te vas a morir. Pues con los arrendamientos tres cuartas de lo mismo.
Por mi parte ya te adelanto que no voy a facilitar un modelo, porque te estaría induciendo a un error. Me explico: el contenido de un contrato de alquiler depende de cada caso concreto.
La única manera de acertar con un modelo genérico sería haciendo un contrato sobre mínimos, es decir, con lo más básico, que vale para todos….y no vale para nada, porque en la mayoría de los casos se pueden quedar cortos, son insuficientes.
Ya has visto que he compartido contigo el contenido básico. He intentado incluir todo lo importante. Pero es imposible explicar todo lo necesario en una sola entrada. De hecho, después de poner el contenido básico del contrato, he planteado multitud de interrogantes que dependerían de lo que busque cada propietario.
Es decir, que no habría una respuesta universal, y, sin embargo, en cada caso, especificar esos puntos puede ser de vital importancia.
Son las dudas que, los años de experiencia, me han ido planteando. Más sabe el diablo por viejo que por diablo. Son los interrogantes que, a base de llevar casos de arrendamiento, he tenido que ir respondiendo.
Esto no es solo una cuestión de saberse o no una ley, redactar un buen contrato de alquiler implica estar bregado en la materia, haber tenido mil y una batallas con estos temas. Eso es lo que te permite saber hasta el último detalle, hasta la última coma que es necesario incluir en un contrato de alquiler.
Por qué es conveniente recurrir a un abogado especialista en arrendamientos.
Entonces, ¿no vale con un contrato simple de alquiler? Si el inquilino no te da ningún problema, como si no tienes contrato de arrendamiento. Es decir, que te vas a entender con él sin necesidad de tener nada por escrito.
Ahora bien, cuando empiezan los malentendidos y las discrepancias con el arrendatario, sí que te va a tocar sacar el contrato de alquiler de la carpeta y ver que fue lo que se dijo en el mismo al detalle. Y te darás cuenta de que una cláusula, que en el momento de firmar parecía que no tenía la más mínima importancia, ahora lo cambia todo.
Total, que un contrato sencillo pudiera serte perfectamente válido, pero puedes hacerte perfectamente una idea de que hilar muy fino al redactar el contrato de alquiler, te puede evitar muchos problemas. Más vale prevenir que curar.
Y todo esto sin olvidar el detalle de que el contrato que en su día te resultó perfectamente válido, después de unos años (esto es, cuando se va tu antiguo inquilino y te toca hacer uno nuevo) pudiera ser papel mojado porque ha cambiado la ley y ahora hay que incluir nuevas cláusulas.
Mi consejo es sencillo: consulta internet, recopila toda la información que te sea posible, pero a la hora de la verdad, cuando vayas a hacer un contrato de alquiler, asesórate por un abogado. Que una simple consulta te puede evitar muchos problemas el día de mañana. Además, por lo menos en mi caso, tendrás ya el contacto directo con un abogado que, a lo largo del arrendamiento, te irá resolviendo las dudas que seguro irán surgiendo. Tendrás a alguien que te asesore y apoye. Si eres arrendador, eso no tiene precio.
No lo dudes, contáctame y veremos tu caso.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.
Abogado en Granada.
Fuentes. Foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
