Te estás planteando firmar un contrato de arrendamiento de 11 meses, pero no tienes claro que sea legal. En esta entrada te lo explico todo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Arrendamiento de 11 meses. La leyenda urbana.
Por mucho que se repita una mentira, no se convierte en verdad. O casi, porque se terminan creando leyendas urbanas. E intenta tú convencer en este país a alguien que, lo que se dice en “foromachoalfa”, a lo mejor, pues no es cierto.
Y esto es lo que pasa con los míticos arrendamientos de 11 meses.
Existe la creencia de que, si se alquila la vivienda por un periodo inferior al año (por ejemplo, 11 meses), una vez finalizado el plazo inicial de contrato, el casero, legalmente, puede poner de patitas en la calle al arrendatario, porque en estos casos deja de ser aplicable la prórroga forzosa del inquilino.
Para que te hagas una idea de lo extendida que está esta idea, más de una inmobiliaria (ojo, que hablamos de empresas que se dedican precisamente a alquilar inmuebles) me ha tomado por ignorante cuando he tratado de explicarles que estaban equivocados. Total, que iba a saber yo, que solo soy un abogado especializado en arrendamientos…
Pero, es que, en realidad, se trata de una leyenda urbana. Así que, como propietario, que no te induzcan a error, que luego te puedes quedar con el culo al aire. Y como inquilino, si te dicen que te tienes que ir de la casa, que no te tomen el pelo.
Pero vayamos por partes, y déjame primero que te explique de dónde viene toda esta confusión.
Prórroga forzosa del inquilino.
Todos los contratos de arrendamiento tienen una duración inicial. Generalmente suele ser de un año.
La pregunta surge cuando transcurre ese plazo pactado. ¿Puede el propietario, a su voluntad, dar por finalizado el contrato?
Pues aquí es donde interviene el derecho a la prórroga forzosa, que, básicamente, es la posibilidad del inquilino de continuar el alquiler, aún en contra de la voluntad del arrendador, durante, al menos, 5 años. Ojo, eso actualmente, que en los contratos celebrados antes del 6 de marzo de 2019 eran solo 3 años.
Si quieres más información sobre la prórroga forzosa, pincha en esta entrada.
Es decir, una vez pasada la duración inicialmente pactada, y exceptuando casos excepcionales como el derecho de uso propio, el arrendatario, por ley, puede quedarse en la vivienda por mucho que el casero quisiera echarlo con agua caliente.
¿Y cuándo se tiene derecho a la prórroga forzosa?
Pues solo en los contratos de arrendamiento de vivienda, no en los de temporada.
De qué depende que el inquilino pueda quedarse en la casa tras finalizar el plazo pactado.
Cuando se arrienda una casa, lo normal, es que nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o de temporada.
Y que se trate de uno u otro no es moco de pavo, porque a cada tipo de alquiler se le aplica una regulación diferente.
En el supuesto de los arrendamientos de vivienda, existen unos derechos mínimos del inquilino que, diga lo que diga el propietario o el propio contrato de arrendamiento, no se pueden obviar (art 6 LAU).
Pues uno de esos derechos es el de la prórroga forzosa.
Esto supone que, en un arrendamiento de temporada, cuando se termina el plazo inicial de duración, el propietario puede echar al inquilino, mientras que en uno de vivienda, el arrendatario sí puede prorrogar el contrato y quedarse en la casa aún en contra del casero.
¿Y cuándo un contrato de arrendamiento es de vivienda y cuándo de temporada?
Los arrendamientos de vivienda son aquellos en los que el inquilino alquila para irse a a vivir a ella con voluntad de permanencia. Es decir, que aunque no sepa (porque la vida da muchas vueltas) si estará en esa casa un año o veinte, su intención es quedarse allí una larga etapa.
En el de temporada sí que sabes de antemano el tiempo que va a estar la casa alquilada, es decir, que hay fecha de caducidad. Por ejemplo, la gente que se traslada a otra provincia para cubrir una baja de maternidad. En estos casos alquilas una vivienda por un periodo concreto, porque cuando pase ese plazo, tienes claro que, como inquilino, te toca volver a tu casa.
Además, en los de temporada, la verdadera casa del inquilino sigue siendo otra. Esto se ve muy claro en los pisos de estudiantes. Por mucho que se tengan que desplazar a otra ciudad para ir a la universidad, digamos que las multas de tráfico se las van a notificar en la casa de sus padres, porque el piso de estudiantes es algo pasajero.
Pues si te fijas, cuando he hablado del arrendamiento de temporada, he dicho que lo importante es saber de antemano el tiempo que el inquilino necesitara la vivienda al existir una causa o motivo concreto. Pero no he dicho que tenga que ser un plazo máximo o mínimo, o superior o inferior a un año, porque de esto último, como ahora veremos, la ley no dice nada.
Contrato de arrendamiento en fraude de ley.
Es evidente que la posición del propietario saldría reforzada si tuviera la opción de rescindir el contrato sin tener que esperar a que pase la prórroga forzosa. Es decir, que como es lógico, al propietario le interesa que, pasado el plazo inicial de duración, pueda obligar en un momento dado al inquilino a hacer el petate.
Y como existe la creencia errónea de que, si el contrato de arrendamiento es de 11 meses, ya no es de vivienda sino de temporada, pues muchos propietarios, con toda su buena fe, acuden a esta opción, convencidos de que así pueden evitar la prórroga forzosa del inquilino.
Pero, como digo desde un primer momento, la idea sería buena….. si no fuera porque esa “triquiñuela” no tiene ninguna base legal. No viene recogida en ningún artículo ni aplicada en ninguna sentencia. Sencillamente no existe. Es una leyenda urbana.
Pues ya te adelanto que establecer en el contrato de alquiler un plazo inferior a un año no sirve absolutamente de nada para conseguir extinguirlo una vez pasado el plazo inicial pactado de duración. Porque la ley no condiciona los arrendamientos de vivienda y de temporada a un determinado plazo de duración.
Me explico con ejemplos. Imaginemos que soy el inquilino: si el motivo por el que tengo que desplazarme a otra provincia es, como decía antes, cubrir un embarazo, pues necesitaré una casa, por ejemplo, durante 4 meses. Si soy un estudiante de universidad, a lo mejor son 11 meses.
Pero a lo mejor, a mí, que soy de Granada, me han dado una importante beca de investigación en Madrid que dura un año y medio. Pues en eses caso me tengo que buscar un sitio donde dormir en la capital con la certeza de que, pasado ese tiempo, me vuelvo a mi casa.
Pues, en este caso, sigue siendo un arrendamiento de temporada y no de vivienda. Porque la diferencia entre uno y otro no depende de superar o no un año de duración, sino de si, a priori, existe voluntad de permanencia en el alquiler o es para un periodo concreto.
Si lo has visto claro con este último ejemplo, piensa que lo mismo pasa, pero a la inversa, con los arrendamientos de 11 meses.
Es decir, si el arrendatario alquila una casa por un periodo inferior a un año, sin intención de permanencia, como ocurre cuando cubre una baja o es un estudiante, el contrato será perfectamente legal.
Pero si la intención del inquilino es quedarse, a priori, de manera indefinida todo lo que pueda y no tiene fecha de caducidad, por mucho que el contrato ponga que se firma por 11 meses, es un arrendamiento de vivienda y tiene prórroga forzosa.
Porque, lo que hace que un arrendamiento se pueda extinguir una vez finalizado el plazo inicial pactado depende exclusivamente de la intención con la que se haga el alquiler, lo único relevante es si se sabe de antemano el tiempo concreto que el inquilino, va a estar (temporada) o por el contrario, es, a priori, de duración indefinida (de vivienda).
Y si, siendo en realidad un arrendamiento de vivienda, en el contrato se pretende hacer ver, con la duración de 11 meses u otras circunstancias, que es un arrendamiento de temporada, “Houston, tenemos un problema”, por que estamos ante un contrato de arrendamiento en fraude de ley.
Detalles del contrato en los que hay que fijarse.
Ahora no nos referimos a aquellos casos en los que el inquilino tenía claro desde un principio que necesitaba la vivienda por un concreto periodo de tiempo, como por ejemplo, cubrir una baja, y firma el contrato en esos términos.
Hablamos de los supuestos en los que el arrendatario, a priori, tiene intención de quedarse en la vivienda sin una fecha límite, pero, el propietario (ya sea creyendo que tiene derecho a ello o con mala fe) pretende eliminar la prórroga forzosa estableciendo 11 meses de duración. Estos son los contratos en fraude de ley.
Y para que sepas identificarlos, te voy a contar los detalles en los que te tienes que fijar.
Suelen ser contratos en los que no se especifica literalmente el tipo de arrendamiento que es. Es decir, no se le pone nombre y apellidos. Se encabeza con un “contrato de arrendamiento” y santas pascuas.
Porque si el contrato se encabeza con el título de “arrendamiento de vivienda”, pues como decía antes, no va a haber ningún problema en prorrogarlo por el inquilino. Porque ya se está diciendo que no es de temporada y por tanto, la prórroga forzosa es aplicable.
Pero, ¿qué ocurre si se titula como “arrendamiento de temporada”?
En ese caso sí que pudiera ser posible que el inquilino se quedara sin prórroga forzosa, pero no porque el contrato sea de 11 meses (que ya hemos dicho que el tiempo no es relevante), sino porque supuestamente, el inquilino, al firmar ese contrato, está reconociendo que su intención no es irse a vivir de manera duradera.
De hecho, como decía anteriormente, algunos propietarios tiran de triquiñuela para, si el inquilino no está al tanto, poder echarlos (otros muchos lo hacen con el convencimiento de que lo que hacen es perfectamente legal)
Pero ojito que la cuestión no es tan fácil, porque el hábito no hace al monje, y es que se exige mucho más que un simple título.
Para evitar que un Juez catalogue de fraude de ley el contrato de arrendamiento de 11 meses es muy importante que el mismo se haga constar el motivo por el que el contrato es de temporada, como por ejemplo, la sustitución de una baja, y si el propietario no se quiere pillar los dedos lo más mínimo, que se aporte documentación al respecto.
La fianza es otra circunstancia a tener en cuenta. Porque si el arrendamiento es de vivienda será de una mensualidad y si es de temporada, la fianza es de dos meses.
O si se indica o no un segundo domicilio, al margen del que se alquila, por ejemplo, a efecto de notificaciones.
Y ahí está el quid de la cuestión. Muchas veces se trata de evitar la prórroga forzosa no nombrando la palabra “arrendamiento de vivienda” o poniendo directamente “arrendamiento de temporada”, pero luego uno lee el contenido del contrato y se da cuenta que, por detalles como la fianza o la ausencia de explicaciones respecto a la duración del contrato, “huele que tira para atrás” a arrendamiento de vivienda.
Qué hacer ante un contrato de arrendamiento de 11 meses.
Pongámonos en la típica situación: contrato de arrendamiento ya firmado. Se recogía que la duración era de 11 meses, y se incluía una clausula expresa que decía que pasado ese periodo inicial, si el propietario quería, se podía rescindir el contrato
Y ahora el arrendador le dice al inquilino que se vaya con la música a otra parte. ¿Qué se debe hacer?
Pues ya hemos comentado que, por mucho que el contrato diga que el propietario puede echar al inquilino, por mucho que venga firmada una cláusula de ese estilo por el arrendatario, si es un contrato en fraude de ley, el inquilino no tiene que irse.
Es decir, si está claro que es un contrato encubierto de arrendamiento de vivienda, el inquilino no tendrá nada que temer, ni siquiera una demanda, porque es bastante probable que el Juez termine tumbando los argumentos del arrendador, echando por tierra la idea de que el inquilino tenga que marcharse.
Esto para el caso de que el contrato ya se haya firmado. Ahora bien, si todavía no se hubiera firmado, pues hay dos opciones.
Si eres el propietario de un inmueble y tienes pensado alquilarla, ya sabes que, por mucho que pongas 11 meses, si en realidad el arrendamiento es de vivienda, el día de mañana te van a poder sacar los colores.
Y si eres el futuro inquilino, siempre puedes hablar con el propietario y explicarle lo que comento en esta entrada: que no tiene ningún sentido poner 11 meses, porque tienes voluntad de permanecer en la vivienda, no siendo un alquiler de temporada.
Necesidad del arrendador de ocupar su vivienda.
No quiero terminar sin hacer una breve mención al hecho de que, por mucho que sea un derecho mínimo del arrendamiento de vivienda, la prórroga forzosa del inquilino sí que tiene una excepción: cuando el propietario (o familiares directos, esto es, de primer grado) necesitan irse a vivir a esa vivienda. En esta entrada explico este supuesto
Conclusión.
1.-Es una leyenda urbana que un contrato de arrendamiento, por el mero hecho de durar once meses, pueda finalizarse a voluntad del propietario.
2.-Para que eso ocurra, tiene que tratarse de un arrendamiento de temporada, que no tiene prórroga forzosa.
3.-Pero si del contenido del contrato, se deduce que el arrendamiento es de vivienda, por mucho que se hayan establecido 11 meses, el inquilino no tendrá que marcharse.
Llevo toda la vida dedicado a los arrendamientos. Y por mucho que pasan los años, esta creencia falsa sigue sin desaparecer. Como decía antes, hasta las mismas inmobiliarias (algunas) te lo discuten. Pero ya seas inquilino, o propietario, no te dejes engañar por lo que dice tu “cuñado” que sabe de todo. Déjate aconsejar por expertos en la materia. Que no te tomen el pelo.
Si tienes cualquier duda, contacta conmigo. Será un placer ayudarte.
ACLARACION: Nada de lo dicho es aplicable a contratos de arrendamiento de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. En estos casos sí cabe eliminar la prórroga forzosa.
ACLARACION 2: Sentencia sobre contrato de arrendamiento en fraude de ley.
Abogado especialista en arrendamientos de Granada.
SAP Granada 45/2016, 1 de Marzo de 2016
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La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.
Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997 , enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de “temporada” es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión “arrendamiento de temporada”, en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo de la LAU vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre), no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una “temporada” de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes, debemos establecer que la mención a la concertación del arrendamiento como de temporada era simulada, y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley especial. Por tanto solo cabe confirmar la sentencia apelada, que desestimó la demanda de extinción del plazo de duración pactado.
Debemos reiterar de nuevo, que nada consta en autos sobre qué clase de “temporada” es la de once meses pactada, que continuó después prorrogada con consentimiento del arrendador 6 meses más, y dado que realmente solo podemos concluir que recaía el arrendamiento sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial, como resulta acreditado, por once meses de duración pactados, no era otro que satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sin destinarse a satisfacerla por un período de tiempo que pueda considerarse que forme un conjunto, o durante el que se efectúe alguna cosa, solo cabe insistir en que la alusión a la temporada inespecífica en el contrato, empleándose también en otros donde tampoco concurría ninguna especialidad, actuando la misma demandante como arrendadora, era una mera añagaza para burlar la efectividad del plazo de duración mínima prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos , sin estimar en consecuencia vulneradas por la sentencia recurrida ninguna norma sobre interpretación de los contratos, ni dejado al arbitrio de uno de los contratantes su efectividad, por no aplicar, de modo impecable, una simulación contractual establecida en fraude de ley, que no reflejaba, como hemos razonado, la verdadera intención de los contratantes.
Segundo
Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.1 de la LEC, en relación con el artículo 394 del mismo texto legal, las costas del recurso deben imponerse a la apelante al desestimarse todas sus pretensiones.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
Buenas días, tengo un contrato de 11 meses privado (no declarado) cómo arrendador de mi propiedad, que no me permite mandar a mis operarios para reparar y mantener mi vivienda como por ejemplo una valla metálica destrozada por el viento, el tiro de la chimenea obstruido por la briza de los pájaros alegando que ella tiene sus propios operarios (chapuceros) y quiere que sean ellos quiénes hagan las reparaciones como ocurrió con un aire acondicionado que funcionaba perfectamente y me hizo cambiar porque decía que saltaba el magneto térmico por una derivación de un enchufe de interperie que estaba en mal estado y hacia corte por derivación, también quería que le cambiará un termo eléctrico en garantía por el mismo motivo, etc… y dado en mi seguro de hogar en 8 meses más partes de siniestro la gran mayoría inexistente que en 10 años por sus amenazas de no pagar sino reparaban sus operario chapuceros
las averías por picaresca de mi inquilina para para no pagar o pagar menos de mensualidad, además tiene 2 perros grandes salvages que entran en el interior de la vivienda a pesar de prohibisselo verbalmente cuando me enteré y ser un chalet unifamiliar donde ahi en la parcela un lugar amplio para ellos ( no está puesto en contrato la prohibición) porque tampoco sabía que tenía perros, mi temor que puedan hacer destrozos en la vivienda, resumiendo que ni señora inquilina es un problema y no deseo renovarle el contrato.
En definitiva deseo saber que puedo o me conviene hacer para extinguir o no renovar el contrato por miedo al deterioro de mi vivienda. Gracias de antemano
Un saludo
Buenos días.
Para poder darle una respuesta primero tendría que estudiar el contrato.
Si quiere, puede ponerse en contacto por privado conmigo (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Hola Pablo,
Muy claro. Ahora, si es un contrato de 11 meses, en el caso que el inquilino quisiera irse antes del plazo, pero luego de 6 meses, correspondería alguna penalización o indemnización?
Gracias!
Hola Alejo.
Depende de si es un contrato de arrendamiento de temporada o de vivienda habitual. En este último caso solo cabe una penalización específica y siempre que se haya establecido así en el contrato. Si es de temporada sí que se puede exigir el abono de lo que restare de contrato
Un saludo
En Septiembre del 2021 una pareja joven me alquiló el apartamento, ya que me comentaron que se independizaban y que estaban buscando un piso definitivo, por lo que les hice un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA) de una duración de 7 meses.
Transcurrido este tiempo me dijeron que querian continuar y les hice otro contrato temporal, esta vez me lo pidieron de 6 meses, y así hasta el último que fué firmado el 9 de Enero 2022 y que finalizaba en junio del 2022
Estos contratos han sido de esta duración porque ellos así me lo solicitaban, yo no tenía ningún problema en hacer uno de larga duración.
La cuestión es que todavía hoy, finales de julio siguen en el piso, pagando la renta pero sin contrato.
Mis consutas son las siguientes:
1- El contrato queda renovado automaticamente?
2- Ahora me comentan, con 15 dias de antelación que ya han encontrado otra vivienda y que se van
En el contrato se estipula que en este caso tendrán que pagar una indemnización por el total de días pendientes hasta la finalización, pero como tampoco se firmó nada al finalizar junio y tampoco es que yo quiera abusar, pero evidentemente tampoco salir perjudicada, lo que me gustaría saber es derechos y obligaciones tenemos ambas partes por ley.
Muchas gracias
Gigi, buenas tardes.
El contrato estaría en tácita reconducción. En ese caso, la renovación será mensual o por un tiempo superior dependiendo de la redacción del contrato del que trae base. Entiendo que la indemnización procedería pero siempre aplicada al nuevo plazo de duración, atendiendo a la tácita reconducción.
Un saludo
Voy a ser inquilino, como bien dices van a simular un contrato de 11 de meses de temporada, y la propietaria ha puesto una clausa que dice textualmente: “Acuerdan también las partes que si el
arrendatario se marchase de la vivienda sin haber cumplido la totalidad del contrato (11 meses),
el arrendador se quedará con el importe de la fianza en compensación (2 meses).”
Realmente me perece abusivo que se quedara 2 meses de fianza si nos vamos en el mes 10, por poner un ejemplo.
Creo que su intención es quedarse con la fianza de alguna u otra manera, ya que seguramente quiera renovar por 11 meses más.
Nosotros los inquilinos estamos de manera provisional en esa localidad, pero sin tiempo estipulado, ya que estamos a la espera de una movilidad, que podría, o no, cambiarnos de localidad.
Seguramente vamos a cumplir con los 11 meses y buscar otra vivienda, aunque en el contrato no se indique la causa sobre el “alquiler de temporada”, no creo que nos compense meternos en denuncias.
Que opinas?
Otros versos perversos del contrato:
“La vivienda se entrega en perfectas condiciones de habitabilidad
y salubridad y está destinada al uso de vivienda por temporada.”
“Llegado el día del vencimiento del contrato, será renovable
siempre que ambas partes estén de acuerdo, debiendo el arrendatario avisar al
arrendador o viceversa, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato su voluntad de renovarlo pactando, si fuese el caso, las
nuevas condiciones y nuevo plazo de contrato, quedando excluida expresamente la
validez de la prórroga forzosa que establece la LAU, por necesitar el arrendador
para sí la vivienda o para un familiar (cónyuge, hijos, nietos) o para venderla.”
Hola Juan Antonio.
A priori lo que vas a firmar es un arrendamiento de temporada y no de vivienda habitual.
Como no has firmado aún te recomiendo que, si lo que quieres es una casa para vivir de manera permanente, busques un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Si no, el día de mañana puedes tener muchos problemas tratando de demostrar que era un arrendamiento en fraude de ley.
La cuestión es que, si se trata de un alquiler de temporada, lo que las partes recojan en el contrato va a misa, como la cláusula de los 2 meses de compensación si te vas antes (cosa que no ocurriría en un arrendamiento de vivienda habitual, que, una vez pasado los primeros 6 meses, solo podrían ponerte un mes de fianza como penalización por año que reste o la parte proporcional, por lo que suele ser en realidad medio mes o menos)
Si la casa no está en perfectas condiciones de habitabilidad también recogería en el contrato el desperfecto que pudiera tener.
En fin, que si no has firmado estás a tiempo.
Si quieres que estudie el contrato y te asesore personalmente puedes ponerte en contacto conmigo por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Buenos días Pablo. Querría hacerte una pregunta acerca de la deducción del 60% en el IRPF para arrendamientos de vivienda habitual.
Alquilo varias habitaciones en un piso y hago un contrato de vivienda de caracter indefinido así que entiendo que cabe la posibilidad de esa deduccion pero mi duda es si por ejemplo viniese un estudiante en septiembre de 2022 y firmamos ese contrato de vivienda por tiempo indefinido y yo hago la declaración de la renta por ejemplo en Abril de 2023 deduciendome ese 60%… que pasaría si por ejemplo en mayo ese estudiante decide irse del piso? Tendría que devolver esa deducción de alguna forma una vez que ya tengo hecha la declaración??
Un saludo y gracias de antemano por su respuesta.
Hola Raúl. He estado hablando con mi compañero asesor fiscal y me dice que, legalmente, habría que realizar una regularización a posteriori en relación a esa reducción. Es decir, que el hecho de que el inquilino se vaya sí que afecta a la deducción.
Si quieres más información te puedo poner en contacto con él, que te explicará con mucho más detalle.
Un saludo
Hola, yo hice un contrato de arrendamiento de temporada poniendolo en el encabezado y poniendo una duracion de 8 meses, mi problema es que no especifique que ere por un traslado de trabajo, y más errores que cometí ya que la redactar el contrato puse el título II de la lau en lugar del título 3 y también puese arrendamiento de vivienda en la cláusula y otro más que cometí que puse domicilio habitual, la inquilina lleva dos meses sin pagar y a metido a sus hijos en el piso, y me amenaza que si denunció estará en el piso el tiempo que quiera hasta que lo diga un juezya que tienes a sus hijos ai, como prueba tengo los mensajes enviados por ella de que solo lo quiere para 8 meses y que es por traslado de trabajo. Si denunció se tomaría como arrendamiento habitual o de temporada.graciias
Hola Loli.
Por lo que cuentas, es posible que se pudiera considerar como un arrendamiento en fraude de ley, pero ya sea temporal o de vivienda habitual, si dejan de pagarte puedes pedir el desahucio. Otra cosa es que, luego, el procedimiento judicial pueda durar 6 meses o un año.
Un saludo
Hola Pablo gracias por el artículo, que bien explicado. Te cuento que recién hablo con mi posible casera y me dice que me haría un contrato de 11 meses. Aún no hemos cerrado nada, el martes me encontraré con ella. Pero si tuviera esta información antes, sería genial para poder tomar una decisión o plantearle las cosas de manera acertada. La casa está en una parcela de 300 MTS, según me ha dicho, no sé si exactos. Aquí se aplicaría la prórroga forzosa siempre que en el contrato constara que es para vivienda? Gracias de antemano
Sira, buenos días. Pues podrías mandarme el contrato para que lo pudiera estudiar. Si te ha puesto 11 meses es posible que haya “gato encerrado”. Entiendo que la vivienda no tiene más de 300 metros. Puedes contactar conmigo en pablo@miabogadodeconfianza.es. Un saludo
Hola Pablo. Gracias por el artículo. Yo soy propietario de un piso en una zona muy demandada y que el precio del alquiler sube más que el IPC. Mi intención es hacer contrato de vivienda, pero de alguna forma me gustaría hacer revisión cada año o cada dos años y poder poner el precio de alquiler según haya subido por mi zona. ¿ Eso sería legal? ¿ Como puedo meter una cláusula en el contrato para ello? Si no fuera posible, estoy planteándome alquilar el piso de forma temporal a persona que quieran estar con una fecha de finalización de contrato
Hola Antonio. A día de hoy no porque existe el límite del 2 % (además, aún sin ese límite concreto, existen otros recogidos en la propia LAU para la actualización de las rentas)
https://miabogadodeconfianza.es/limite-del-2/
https://miabogadodeconfianza.es/actualizacion-de-la-renta/
tendrías que optar por un arrendamiento de uso distinto de vivienda, con los riesgos que conlleva
Un saludo
Buenas tardes. Yo tenía entendido que los contratos en alquiler por habitaciones, se redactan con 11 meses por el hecho de poder deducirse el 60% en el IRPF. Hay tantas opiniones y he escuchado tantas versiones que creo que estoy confundiendo conceptos.
Gracias por todo lo que nos aportas.
Hola:
He firmado tres contratos temporales de 11 meses continuamente durante 3 años, sin interrupción. Es mi vivienda habitual y a pesar de que el contrato especifica que es temporal y no vivienda habitual, supongo que el hecho de haber hecho tres prorrogas indica lo contrario. Ahora el propietario quiere subir el alquiler un 40% para equipararlo a la zona. Es legal hacer esa subida? Se puede considerar un contrato temporal irregular?
Saludos
Hola Alex.
Si fuera un contrato temporal correcto podría subir el alquiler al firmar un nuevo contrato. Pero es bastante probable que el arrendamiento sea en fraude de ley y que te puedas negar a la subida. Pero tendría que ver los contratos que has ido firmando para darte una respuesta concreta (aunque el hecho de encadenar tres seguidos ya dice mucho de la situación)
Un saludo
Buenas tardes, mi motivo de la consulta es por fianza de contratos temporales si es obligatorio pedirla.
Mi caso es que alquilo una casa que viene gente por motivos laborales y su estancia puede ser menos de un mes o a veces 2 o tres meses.
Mi consulta es la siguiente:
En caso de si son un par de meses me queda claro de que se tiene que pedir de fianza de 2 meses pero si es menos de un mes como se calcula? Es obligatorio?
Gracias y espero que me puedan aclarar el tema.
Un saludo.
Guillermo, conforme al art 36 de la lau, si hablamos de un contrato de arrendamiento de temporada son dos meses de fianza y no condiciona dicha cuantía a la duración del contrato
Tendría que estudiar jurisprudencia por si los jueces aplican alguna excepción, pero conforme a la ley de arrendamientos urbanos eso es lo establecido
Un saludo
24/10/23 20:22
Buenos días Pablo.
Antes de nada, enhorabuena por el artículo y la ayuda que prestas a personas que seguro están pasando un mal trago.
Necesito por favor de tu ayuda de cara a un problema que tiene un familiar cercano y que le está ocasionando problemas incluso de salud por la tensión de saber qué pasará con el piso donde lleva viviendo muchos años.
Os comento el caso:
En el 2020 su casero le dio a firmar un contrato de vivienda habitual por 3 años de duración.
En el 2023 le trajo a firmar otro contrato como vivienda habitual (literalmente viene esto Vivienda Habitual en el contrato) pero con una duración de 11 meses y con la condición de que si lo vendía se tenía que marchar en un mes del piso.
Desde el desconocimiento, al no haberse informado de que eso no era legal, le firmó el contrato teniendo la esperanza de llegar a un acuerdo para la compra del piso, pero ahora el dueño no quiere negociar la venta y le dice que como el contrato que se firmó en el 2020 tenía que haber sido de 5 años y no de 3 como se firmó, quiere volver a ese contrato de alquiler, haciendo que el contrato de alquiler expire en el 2025.
Él quiere o negociar la compra del piso o saber qué posibilidades tiene de hacer efectivo el contrato firmado en el 2023 como contrato de vivienda habitual por 5 años de duración, extendiendolo año a año hasta llegar a esos 5 años.
En este ultimo contrato se indica que su duración es de 11 meses y además se específica que es de vivienda habitual, sabemos que por ley los contratos de vivienda habitual son de 5 años, de ahí mi pregunta.
¿Sería posible hacer efectivo con la firma de este contrato del 2023 que sea de vivienda habitual con 5 años de duración para así poder estar en el piso hasta el 2028?
Lleva viviendo en ese piso cerca de 20 años.
Gracias de antemano por tu atención, este familiar está pasando un desagradable momento con todo esto.
Un saludo
Carlos, buenos días.
Pues tengo que ver los contratos para darte una respuesta.
Pero a priori sí te puedo decir que no se puede firmar un contrato en el 2023 y luego decir que “no vale” como si nada. Por lo que cuentas es bastante probable que pueda exigir estar hasta el 2028 (esa cláusula de venta no sería válida).
Pero tendría que estudiarlo. Si quieres podemos hablar por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Buenas noches Pablo.
Primero que nada quisiera agradecerle su articulo. Cuanta gente equivocada hay dando vueltas ( me incluyo)!
Sin embargo me suena raro que cosas de sentido común no lo sean para la ley. Ej. un estudiante que esta cursando un master. Mientras cursa sus estudios es su vivienda habitual…porque dudo que cada día que vuelva de la Politécnica de Valencia se vuelva a dormir a su casa en Granada. =).
Pregunta 2. Usando la LEC en vez de la LAU no nos saltamos las limitaciones de si es temporal o regular?
Gracias de nuevo
Hola Adrían.
Si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual es forzoso aplicar la LAU. Si es de temporada, depende, aunque en la mayoría de los casos se debe aplicar el título I, III y IV de la LAU.
En los arrendamientos de habitación, por ejemplo, sí que puedes acudir al CC
Un saludo
Gracias por la aclaración y su tiempo
Hola Pablo,
Muchas gracias por el artículo, es muy aclaratorio.
Estamos en plena búsqueda de un piso de alquiler y prácticamente el 100% de los anuncios son de 11 meses. Te lo justifican diciendo que así si el casero si no está contento contigo puede rescindir contrato. Pero hoy he visto una justificación más, hacen contrato como si fuese de temporada aunque quieras un contrato de vivienda habitual y así es el inquilino tiene que hacer frente a los gastos de gestión inmobiliaria.
En fin, da igual las leyes que hagan que ya ellos se buscan la fórmula para no perder nunca.
Cierto, Belén, esto lleva ocurriendo desde hace mucho tiempo. lo cual no quita que, incluso una vez firmado, se pueda alegar que es un arrendamiento en fraude de ley y se aplique la normativa del arrendamiento de vivienda habitual.
Un saludo