¿Cuál es la validez de la cláusula contractual que atribuye todos los gastos de conservación al inquilino? En esta entrada lo explico todo
Si no se dice nada: los gastos de conservación suelen ser del propietario.
Normalmente, es el arrendador quien se ha de hacer cargo de las reparaciones en el piso de alquiler, pues, por ley, tiene que responder de todo desperfecto derivado de un uso normal o el mero paso del tiempo. De hecho, el inquilino solo se responsabiliza de las averías que provengan de su culpa o de reparaciones menores de escasa entidad. Si quieres más información sobre quién se ha responsabilizar de los gastos de conservación, no dejes de leer esta entrada.
Ahora bien, muchas veces en el contrato de alquiler se ha recogido una cláusula que atribuye todos los gastos de conservación al inquilino ¿Qué ocurre en estos casos?
Validez de la cláusula contractual que atribuye las reparaciones al inquilino.
Hablamos de la típica cláusula que dice que, se rompa lo que se rompa, le toca apoquinar al inquilino. Por poner un ejemplo, pudiera ser esta “Todo gasto de conservación ocurrido en la vivienda alquilada mientras dure el contrato de alquiler será de cuenta del inquilino, ya sea resultado de un uso negligente, ya sea consecuencia de un uso normal o mero paso del tiempo”
En estos casos, da igual que el arrendatario haya sido el hombre más cuidadoso del mundo, que si el frigorífico deja de funcionar, porque tenía ya 15 años, se supone que, conforme a contrato, tiene que comprar uno nuevo.
¿Y esto es legal? Pues depende de cada caso.
-Arrendamientos de vivienda habitual
Es el supuesto más habitual. Cuando alquilas una vivienda sin fecha de caducidad, como vivienda permanente, es decir, que no te vas a vivir para unos meses concretos (para más información sobre la diferencia entre vivienda habitual y arrendamiento de temporada, picha en este enlace)
En estos casos, la cláusula del contrato que atribuye los gastos de conservación al inquilino es ilegal y se tendrá por no puesta.
O dicho de otra manera, por mucho que en el contrato se jure y se perjure que es el arrendatario quien tiene que costear las reparaciones de la vivienda, provengan estas de donde provengan, el inquilino no tendrá que poner un duro de su bolsillo si el desperfecto obedece a un uso normal o mero paso del tiempo.
Y sí, da igual que el contrato esté firmado por ambas partes. La cláusula sigue siendo ilegal y, por tanto, no aplicable. El propietario podrá reclamar por activa o por pasiva al inquilino, que este podrá negarse a pagar.
El motivo es porque en los supuestos de arrendamiento de vivienda habitual, conforme a ley, existe una especial protección al arrendatario, que se traduce en una serie de derechos indisponibles, que quedan fuera de la capacidad de negociar o pactar entre las partes.
Y uno de esos derechos es el recogido en el art 21, que regula todo lo relativo a la conservación del piso alquilado y manifiesta que todas las reparaciones que derivan de uso normal o mero paso del tiempo son del arrendador.
Insisto, sobre ese tema se tiene que aplicar lo que dice la ley, y, por tanto, no hay acuerdo (en contrario) que valga.
Además, tiene su lógica. Volvamos al ejemplo de antes: Se rompe de viejo el frigorífico. Si fuera el inquilino el que comprara uno nuevo, se podría dar el caso de que, por ejemplo, un año después, abandonara la vivienda, dejando en la misma un electrodoméstico al que le queda una vida útil, pongamos, de 14 años. Es decir, el inquilino, en la práctica, le estaría regalando al propietario 14 años de frigorífico. No tiene sentido
-Arrendamiento de temporada.
Aquí la película es radicalmente distinta, porque prima la voluntad de las partes. Es decir, lo que, partiendo de los supuestos “dos dedos de frente” que tenemos todos, damos por bueno a la hora de cerrar un contrato.
Así que, si el inquilino se comprometió en el contrato a pagar todos los gastos de conservación, no hay peros que valgan. Lo que ponga en el contrato es lo que va a misa.
El motivo es que, en este tipo de contratos, el inquilino no tiene esa especial protección que se otorga en los arrendamientos de vivienda habitual de la que hablábamos antes. Por eso, si se hace responsable de las reparaciones, no podrá luego alegar la nulidad de la cláusula conforme a ley.
Conclusión.
1.-Los gastos de conservación que derivan de un uso normal o mero paso del tiempo, en un arrendamiento de vivienda, son del propietario.
2.-La cláusula de un contrato que diga, en un contrato de arrendamiento de vivienda, que todas las reparaciones son a cuenta del inquilino, es nula.
3.-En los arrendamientos de temporada sí es posible negociar sobre este tema.
Me suelen preguntar muchísimo sobre este tema. Inquilinos y propietarios se preguntan qué se debe hacer cuando la cláusula fue libremente aceptada a la hora de firmar el contrato, sin que se planteara objeción alguna. E insisto, en los supuestos de arrendamiento de vivienda no hay “tu tía”, da igual lo que se pactara. No se puede responsabilizar de todo al inquilino.
Ponte en contacto conmigo y estudiaré tu caso resolviendo todas tus dudas.
Y si lo necesitas, seré yo el que hable con la otra parte para poner orden en el asunto y resolver las discrepancias.
Abogado especialista de arrendamientos en Granada
SAP Baleares 3/2017, 5 de Enero de 2017
Lo primero que debemos decir, concordando así lo declarado por el juez “a quo”, es que la regulación legal del arrendamiento de vivienda del Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 es imperativa respecto de las estipulaciones contractuales que sean menos beneficiosas para el arrendatario. La renuncia a los derechos concedidos por la Ley en perjuicio del arrendatario de vivienda esta prohibida en el momento de la celebración del contrato por el art. 6 LAU . Así se desprende de este precepto al disponer que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Por su parte, dispone el artículo 21 de la LAU, bajo el epígrafe “Conservación de la vivienda” que,
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
No pone en duda la parte apelante la consideración de la reparación de la caldera como necesaria para la habitabilidad de la vivienda, como tampoco impugna el importe de tal reparación y su pago por los arrendatarios. Afirma la parte apelante, en primer lugar, el pacto 5º contenido en el contrato relativo a la obligación de pago por los arrendatarios de las reparaciones por desgaste o uso de la calefacción, pacto que el juez “a quo” considera afectado por la nulidad contemplada en el artículo 6 de la LAU en cuanto afecta al contenido del artículo 21, consideración que debe ser mantenida tal como ya se ha dicho en el párrafo segundo del presente fundamento.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie
