Durante un alquiler siempre se termina rompiendo algo. La pregunta es ¿quién paga las reparaciones en el piso? ¿Inquilino o propietario? Pues depende de cada caso. Vamos a verlo
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Reparaciones en el piso de alquiler. Tipo de averías.
Piénsalo, es imposible hacer uso de un piso durante un tiempo y que se mantenga todo intacto. Es más, las cosas, pasado un tiempo, a poco que se utilicen, terminan rompiéndose o dejan de funcionar (la obsolescencia programada, que dicen algunos)
Podría poner mil ejemplos que seguro te suenan: el calentador que ha dejado de funcionar, el frigorífico que ya no enfría, un grifo del cuarto de baño que pierde agua, una humedad en una pared o el váter que se ha atascado. Hablamos de los típicos desperfectos que van surgiendo en el día a día de una vivienda.
La pregunta del millón es a quién le corresponde reparar el objeto averiado, o, en su caso, comprar uno nuevo. Inquilino o propietario. Pues depende de cada caso. Vamos a verlo.
Uso normal: el propietario se hace cargo de las reparaciones en el piso.
Tenemos que partir de una premisa: el propietario, al alquilar un inmueble, tiene la obligación de entregar un piso que sea habitable. Es de perogrullo, no puede arrendarse una vivienda que, por poner un ejemplo, no tenga cuartos de baño (parece lógico que tengas algún sitio al que ir cuando te da un apretón)
Pero no solo eso, también tiene la obligación de mantener esa vivienda, durante todo el contrato de alquiler, en esas condiciones mínimas para su uso (art 1.554 CC) Es decir, el propietario deberá realizar las reparaciones necesarias para poder conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad ( art 21 LAU).
Esto implica que, siguiendo con el ejemplo, es obligación del propietario hacer los arreglos imprescindibles para que el cuarto de baño funcione. Vamos, que no es suficiente con que funcionara cuando se entregaron las llaves, seguirá siendo responsabilidad del propietario que, a lo largo del alquiler, puedas hacer uso del “Sr Roca”.
Hablamos de todas aquellas averías que derivan de un uso normal o el mero lapso del tiempo. Así que si a un calentador se le funde la placa después de 15 años de funcionamiento, pues se tiene que reparar por el arrendador.
Ademas tiene su lógica, porque por mucho que el electrodoméstico en cuestión lo esté utilizando el arrendatario, lo cierto es que la propiedad sigue siendo del arrendador.
No tiene sentido que un inquilino se responsabilice de comprar un aparato que pudiera tener una vida útil de 10 años, cuando, a lo mejor, dentro de unos meses se va de la vivienda, dejando el aparato en cuestión en su interior (pues, insisto, el dueño es el propietario)
Por cierto, cuando se produce la avería, el inquilino tiene la obligación de poner en conocimiento al propietario, en el plazo más breve posible, la existencia de la misma. En caso contrario, el arrendatario será responsable de los daños que se deriven del posible retraso a la hora de avisar para que se tomen cartas en el asunto (art 1559 CC)
Y da igual que se haya pactado en el contrato que el inquilino se hará cargo de cualquier reparación que pudiera surgir, porque esta cláusula es sencillamente ilegal y se tendrá por no puesta. Ojo, hablamos de supuestos de arrendamientos de vivienda habitual, porque si nos encontramos ante un arrendamiento de temporada, aquí si que cabe pactar que todos los gastos de conservación sean del inquilino.
Igualmente, llevar a cabo este tipo de reparaciones en el piso no puede legitimar al arrendador a elevar la renta.
Ahora bien, ¿todas las reparaciones en el piso son imputables al propietario?
Uso negligente: obligación del inquilino de reparar la avería del piso alquilado.
Siguiendo con el ejemplo del cuarto de baño, supongamos que el water se ha atascado porque al inquilino no se le ha ocurrido otra cosa que tirar, día sí, día también, toallitas en el retrete. El cuarto de baño ha dejado de ser operativo.
Pues en este caso, el desatasque de la tubería sí que será imputable al arrendatario. Porque no toda reparación será responsabilidad del propietario.
En concreto, comentaba en el punto anterior que el arrendador se ha de responsabilizar de todas las reparaciones que provengan de un uso normal o mero lapso del tiempo. Ahora bien, cuando la avería proviene de un uso negligente de un objeto, de no tener el cuidado normal y necesario que requieren los objetos, la responsabilidad en las reparaciones en el piso será del inquilino. Es decir, le toca apoquinar al arrendatario cuando la avería ha sido culpa suya (art 1563 CC)
Pongamos otro ejemplo. Si la vitrocerámica se rompe por vieja le toca al empresario comprar una nueva. Pero si el motivo por el que se ha roto la placa es que el inquilino dejaba caer la olla llena de garbanzos desde medio metro de altura, o cada vez que cocinaba inundaba de líquido la encimera, pues tendrá que responsabilizarse arrendatario.
Segunda excepción a la responsabilidad del empresario: pequeñas reparaciones.
Existe un segundo supuesto en que se hace responsable el inquilino de las reparaciones del piso: las pequeñas reparaciones que deriven del desgaste por uso ordinario.
Como siempre, la mejor manera de entenderlo es con otro ejemplo. Supongamos que se funde una bombilla, pues no vas a llamar al propietario para que te la cambie. O quizás se ha roto la alcachofa de la ducha, pues tres cuartas de lo mismo.
Se trata de averías sin apenas importancia. Pero claro, esto es un concepto muy relativo que, dependiendo del caso, cada uno interpretará de diferente manera. Lo desarrollaré en una entrada aparte.
Conclusión.
1.-Durante un arrendamiento siempre se termina rompiendo algo.
2.-Si la avería deriva del mero lapso del tiempo o de un uso normal del objeto, los gastos de conservación serán del propietario.
3.-Si existe culpa del inquilino, las reparaciones en el piso serán de su cuenta.
4-Si la reparación es de muy escasa entidad, también correrá de cuenta del inquilino.
Todos los días me escriben inquilinos o propietarios, que están enfadados con la otra parte precisamente por este tema. Como os decía, el supuesto más normal es que le toque reparar al propietario. Pero cada caso es un mundo, y hay muchas reparaciones que dan lugar a muchas interpretaciones. Y también hay mucha confusión por lo que pudiera haberse recogido en el contrato, que no siempre son cláusulas legales.
Lo mejor es que contactes conmigo para que pueda resolver tu caso.
Abogado especialista en arrendamientos en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
