No todos los alquileres de un piso son un son un arrendamiento de vivienda habitual. Entonces, ¿cuáles son sus características?
Arrendamiento de vivienda habitual: características.
La definición técnica viene recogida en el art 2 de la LAU.
Es el lugar donde el inquilino tiene su casa, su vivienda habitual, su hogar. Vamos, al sitio donde lleva su cepillo de dientes y su taza preferida para desayunar.
Para que este tipo de alquiler sea considerado arrendamiento de vivienda se exige que haya una voluntad de permanencia.
Es como si te echas novio o novia. Al principio no sabes si durarás un mes o será la futura madre/ padre de tus hijos. Pero si quieres que la relación funcione tienes que tener voluntad de permanencia. Pues lo mismo… pero con la vivienda.
De hecho, esta voluntad de permanencia es la clave para diferenciarlo de otros alquileres. Es decir, si alquilas un piso con fecha de caducidad (por ejemplo, por 4 meses para cubrir una baja) ya estamos no estamos hablando de un arrendamiento de vivienda habitual. Esta cuestión la explico con más detenimiento en esta entrada.
También se exige que sea habitable. El inmueble tiene que tener las condiciones mínimas para que se pueda vivir allí.
Por ejemplo, es necesario que la casa disponga de un cuarto de baño, que si no, dime tú a mi que haces si te da un apretón.
Y cuando hablamos de arrendamiento de vivienda no solamente hablamos de sus 4 paredes (el continente), hablamos también de lo que hay dentro (el contenido) y otros elementos accesorios: muebles, trastero, garaje u otras dependencias.
La normativa aplicable al arrendamiento de vivienda es aplicable igualmente a dichos elementos.
Todo esto, claro está, para el caso de que los tuviera y se incluyan dentro del contrato de alquiler. Hay casas que se alquilan sin amueblar, o que no tienen plaza de garaje o que, ésta, se alquila aparte.
Mucho cuidado: no todos los contratos de alquiler son de arrendamiento de vivienda.
Es cierto que, cuando se alquila un piso, en la mayoría de las ocasiones, se trata de un arrendamiento de vivienda habitual.
Pero ahí está el problema. No siempre lo es y tendemos a confundirlos con otro tipo de alquileres muy parecidos, en el que las diferencias, a simple vista, son mínimas, pero que, legalmente hablando, son una película radicalmente distinta.
Porque existen otro tipo de arrendamientos aplicables a los pisos, esto es, a las viviendas, que, por raro que te parezca, no son arrendamiento de vivienda. Son los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en concreto, los arrendamiento de temporada.
Y ahí está el quid de la cuestión. Si estamos ante un local de negocio tenemos claro que el alquiler va a ser distinto al de un arrendamiento de vivienda. Pero cuando hablamos de un piso, nos podemos confundir.
Es esencial que sepas diferenciarlos porque la ley aplicable es muy diferente. De hecho, en un arrendamiento de vivienda hay muchísima más protección para el inquilino. Lo comentaba antes cuando hablaba de la voluntad de permanencia, que es el punto clave que diferencia a estos arrendamientos. Ojo, no tiene nada que ver (como generalmente se piensa) que la duración del contrato sea inferior a un año. Insisto, para salir de dudas lee esta entrada.
Por último, existen arrendamientos de vivienda a los que, por sus especiales características, no se les aplica la normativa usual, esto es, la que protege especialmente al inquilino. Hablamos de alquileres de lujo, cuando el inmueble tiene una superficie superior a los 300 metros cuadrados o cuando la renta, anualmente, supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En estos casos, lo que se aplica, es la voluntad de las partes. Lo que propietario e inquilino acuerden va a misa. Pero vamos, que esos son arrendamientos de alto “standing” que nada tienen que ver con el típico alquiler de un piso.
Conclusión.
1.-No todos los alquileres de un piso son un arrendamiento de vivienda.
2.- En el arrendamiento de vivienda se exige que haya voluntad de permanencia por parte del inquilino y que la vivienda sea habitable.
2.-Es muy fácil confundir este tipo de arrendamiento con el de temporada, al que en realidad, se le aplica unas leyes completamente distintas.
Hablamos del contrato más común, del que se suele dar en la mayoría de los casos. Pero no todo el monte es orégano y a veces, por mucho que se alquile un piso, no nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual. Muchos inquilinos se encuentran con un fraude de ley. Y muchos propietarios terminan metiendo la pata en la creencia de que todo es legal. Es esencial conocer las caracterísiticas exactas de este tipo de arrendamientos. En la práctica, todos estos conceptos son los que van a determinar en un futuro la duración del contrato, los derechos que, como inquilino o propietario, vas a tener, la fianza que se tiene que pagar, la existencia o no de fraudes, etc. Es decir, son muy importantes.
Como especialista en la materia, y porque es una cuestión a la que respondo todos los días, déjame que te asesore. Ponte en contacto conmigo. Será un placer ayudarte
Abogado especialista en arrendamientos de Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto de pie.
Vivo en un apartamento de Sareb desde más de 12 años. Me interesa comprar. La pregunta es si tengo derecho a una rebaja de precio teniendo en cuenta que he pagado unos 45000 € de alquiler. Gracias
Hola Emilia.
En principio, salvo que tengas un arrendamiento con opción a compra, no se puede solicitar rebaja. Habría que ver el contrato
Un saludo
Buenos días Pablo. Lo que dices respecto a los arrendamientos de alto “standing”, ¿sigue siendo así? Porque 5,5 veces el SMI son 5940€ al año. Eso mensualmente supondría alquileres de 495€/mes. ¿Dónde se encuentran alquileres así? ¿O acaso eso de “anualmente” se refiere también al SMI? En ese caso serían 1080 * 14 pagas * 5,5 = 83160€ al año. Y en este caso el alquiler serían 6930€/mes y sí me cuadra más que sea éste el de alto “standing”. ¿Es así?
Entiendo que se refiere a la segunda opción. el 90 % de las rentas superan los 500 €, por lo que en ese caso la normativa relativa a los arrendamientos de vivienda habitual sería papel mojado.
Un saludo