Pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada ¿Quién las paga?

Cuando es necesario realizar pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada, ¿quién se hace cargo de los gastos?

Punto de partida: desperfectos en la vivienda.

A lo largo del alquiler suelen surgir desperfectos en el piso alquilado.

En estos casos la regla general es que es el propietario el que se tiene que hacer cargo de las reparaciones cuando la avería responde a un uso normal o mero paso del tiempo. Por el contrario, si el desperfecto tiene su origen en un uso descuidado o negligente del inquilino, será este último el que se tenga que rascar el bolsillo (para más información pinchar en este enlace)

Ahora bien, existe una excepción a lo que acabo de comentar: hablamos de las pequeñas reparaciones en la vivienda de alquiler.

Pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada.

Supongamos que, después de un par de meses de alquiler, al inquilino se le funde una bombilla, ¿podría reclamarle al propietario que le ponga una nueva?

Partiendo de la base que la bombilla se habrá fundido por el mero paso del tiempo (se ha “apagado” su vida útil), si aplicamos la regla general antes mencionada le correspondería reponerla al casero. Pero no parece lógico que, en supuestos de tan escasa importancia, se deba molestar al arrendador. Es razonable que sea el propio inquilino el que se baje a la tienda de la esquina a hacerse con una nueva bombilla y punto pelota.

Pues todo lo que te acabo de contar, con relación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, viene reflejado en el art. 21.4 de la LAU cuando afirma: “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario“

¿Quién paga las pequeñas reparaciones en la vivienda de alquiler?

Como os decía antes, las pequeñas reparaciones son la excepción que confirma la regla ya que, como expresamente dice la ley, aunque el desperfecto responda a un uso normal o mero paso del tiempo, se tiene que hacer cargo el arrendatario.

En realidad, el problema no surge tanto frente a la cuestión de quién tiene que costear la reparación, puesto que la ley no deja lugar a dudas. El verdadero inconveniente aparece cuando nos planteamos cuando estamos ante “pequeñas reparaciones”

¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones en la vivienda de alquiler?

Antes hablaba de una bombilla, porque es un ejemplo bastante claro en cuanto al escaso valor de este objeto. Ocurriría lo mismo si lo que se rompe es una batidora que pueda costar 20 €

El problema surge cuando nos encontramos ante pequeñas reparaciones en las que, sin ser una cuantía desproporcionada, tampoco es moco de pavo. Pongamos otro ejemplo clásico: la persiana se ha roto. Va el técnico y te dice que arreglarlo son 120 €. ¿Es una pequeña reparación?

Pues aquí está el meollo del asunto. No hay ninguna ley que defina lo que es exactamente las pequeñas reparaciones. Sencillamente, no se ha concretado. Por lo que habrá que valorar en cada caso diversos factores.

-Tipo de objeto dañado.

El concepto de pequeñas reparaciones no se puede aplicar a todo tipo de desperfectos. De hecho, si se trata de un elemento estructural de la vivienda (generalmente, para que nos entendamos, objetos pasivos, que no requieren un manejo para su uso) dará igual si la reparación es pequeña o grande, ya que se aplicará la regla general. Hablamos, por ejemplo, de daños en pintura o tuberías.

Ahora bien, si son objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario, si es aplicable el concepto de pequeñas reparaciones. Ejemplos clásicos: las persianas, los grifos, cerraduras, cisternas, etc etc

-Importe de la reparación.

En contra de lo que se pudiera pensar, siento decirte que no hay una cuantía definida que permita delimitar cuando es una pequeña reparación y cuando deja de serlo.

Ni siquiera la Jurisprudencia ha establecido una línea a seguir. Sí, podrás encontrarte sentencias sueltas, pero ningún criterio de peso que permita “convencer” a otros Jueces.

Es evidente que, por pura lógica, hablamos de una frontera de 100/150 €. Parece razonable que todo lo que baje de 100 € podría catalogarse como “pequeño”, y lo que supere los 150 € ya tendría un mínimo de chicha.

Pero insisto, depende de cada así como del valor del objeto dañado: no es lo mismo gastarse 100 € en un grifo que en un frigorífico. Igualmente, no será lo mismo gastarse 100 € en una vivienda en la que se paga una renta mensual de 750 € que en otra en la que se pagan 2.000 €.

Como decía la canción, depende.

-Tiempo de uso.

Si a los dos días de estar el inquilino en la vivienda la persiana deja de funcionar, se entiende que esa persiana estaba ya rota de antes, y pudiera ser razonable atribuirle el coste de la reparación al propietario.

Es decir, otro criterio a tener en cuenta es el tiempo que lleva el inquilino en la vivienda. Si es poco no se suelen considerar pequeñas reparaciones.

Conclusión.

1.-Cuando se trata de pequeñas reparaciones, los gastos corren a cuenta del inquilino.

2.-Esta excepción a la regla general se suele aplicar a los objetos de uso activo y diario y no a los elementos estructurales de la vivienda,

3.-No existe un importe definido para diferenciar entre pequeña o gran reparación. Aunque se suele manejar la cantidad de 100/150 €.

Como ves, se trata de un auténtico “galimatías”, en donde no hay nada definido ni concretado, y donde dependerá de cada caso, o dicho en cristiano, de lo que pudiera terminar apreciando cada Juez que valore el caso. Insisto, ya puedes buscar un artículo o un código que ponga orden en el asunto, que no vas a encontrar nada. De ahí la importancia de saber defender bien todos los factores concurrentes a efectos de reforzar tu postura delante de un Tribunal.

Tratándose de algo tan subjetivo, contáctame y resolveré todas tus dudas.

PD: todo lo expuesto es aplicable a contratos de arrendamiento de vivienda habitual, no los de temporada, como por ejemplo, los pisos de estudiantes.

Abogado especialista en arrendamientos y vivienda

Pablo Romero, abogado en Granada

SAP Salamanca 188/2023, 31 de Marzo de 2023

Sin duda, el problema es el de la f‌ijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o conf‌iguración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías ( SAP de Madrid, secc. 18ª, de 24-2-2011; SAP de Valladolid, 3ª, de 29-12-2010), la sustitución y mantenimiento de la caldera ( SAP de Madrid, 14ª, de 14-10-2004 y 27-4-2006; SAP de Barcelona, 4ª, de 19-7-2012), la pintura de las paredes o el arreglo del suelo ( SAP de Asturias, 7ª, de 18-11-2013 y SAP de Cantabria, 4ª, de 11-5-2006).

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna ( SAP de Pontevedra-Vigo, 6ª, de 31-10- 2011; SAP de Burgos, 3ª, de 3-3-2006), de cerraduras y de puertas o ventanas (SAP de Tenerife, de 29-3-2004; o SAP de Cádiz, 2ª, de Cádiz, 2ª, de 29-11-2011); de electrodomésticos como un frigoríf‌ico, lavadora o cocina… ( SAP de Madrid, 14ª, de 14-10-2004; SAP de Zaragoza, 4ª, de 20-7-2009; SAP de Baleares, 5ª, de 9-2-2013; SAP de Asturias de 7-12-2004, etc.).

SAP Granada 71/2023, 24 de Febrero de 2023

A todo ello es necesario añadir que la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes de la vivienda corresponde al arrendador, máxime, cuando la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y resultan necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo pueden calif‌icarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 21.4 LAU. 

Fuentes de la entrada, pequeñas reparaciones: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.

Pablo Romero

Author

¿Quién soy yo? Pues alguien muy alejado de la imagen fría y distante que quizás tengas de un abogado. Me caracteriza la cercanía, confianza y sencillez. Me encanta mi trabajo y me ilusiona ayudar a los demás. Civil, penal y familia. Pablo Romero. Abogado en Granada.