Por mucho que vengan firmadas por ambas partes, en un contrato de arrendamiento de vivienda se pueden dar cláusulas nulas. En esta entrada te explico las más comunes.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Contenido del contrato de arrendamiento de vivienda: ¿lo pactado por las partes?
Cuando se va a alquilar una vivienda es normal que, entre el inquilino y el casero, se negocien las condiciones en el contrato. Pero no todo vale, porque existen una serie de límites para proteger al inquilino. Unos derechos mínimos que hay que respetar.
Esos derechos se encuentran regulados a lo largo de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y es, en concreto, su art 6 el que expresamente indica que son nulas, y se tendrán por no puestas los apartados que perjudiquen al inquilino en perjuicio de lo dispuesto en esa Ley.
O, dicho en cristiano, que hay cláusulas que, por mucho que las haya firmado el inquilino, no está obligado a cumplir. Que por mucho que consten en el contrato, son papel mojado y el propietario no puede exigir.
Ojo, todo lo que decimos es solo aplicable a los arrendamientos de vivienda. Si se trata de un arrendamiento de temporada o local de negocio, la normativa a aplicar es distinta.
Las 5 cláusulas nulas más comunes en un contrato de arrendamiento.
Vale, pues ya sabemos que existen unos derechos mínimos, pero ¿cuáles son?
En realidad son muchos, pero a continuación voy a enumerar los 5 casos más típicos:
-Obligación de permanencia en la vivienda o pago de todas las rentas restantes.
Es decir, que en el alquiler se indica que, si el inquilino quiere irse antes de tiempo, tendría que pagar todos los meses que resten hasta terminar el contrato.
En realidad, el inquilino solo tiene la obligación de abonar las 6 primeras rentas. Y a partir de ahí se puede ir sin pagar un duro, o, a lo sumo (y solo cuando se ha pactado en el contrato) tiene que hacerse cargo de una pequeña penalización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que resta por cumplir.
Todo lo que se pretenda cobrar de más, por mucho que venga redactado en el contrato, es ilegal.
Si quieres más detalles sobre este punto no dejes de leer esta entrada
-Impedir la prórroga del contrato.
Que el casero pueda decidir unilateralmente rescindir el contrato una vez finalizado el inicial plazo de duración pactado en el contrato (generalmente un año o 11 meses)
Actualmente, el inquilino tiene el derecho a permanecer en la vivienda los 5 (o 7) primeros años. Y, salvo casos muy excepcionales, como el derecho de uso propio, el propietario, durante ese plazo, no lo puede echar.
Por lo tanto, cualquier estipulación que legitime al propietario para finalizar, dentro de ese periodo, el contrato a su voluntad, es nula (salvo, insistimos, los supuestos de necesidad de la vivienda)
Para más detalles sobre la duración del contrato y la prórroga forzosa, leer esta entrada
Comentaba antes que, a veces, el plazo inicial del contrato de arrendamiento es de 11 meses. Ojito que esta cláusula suele obedecer a un contrato en fraude de ley. En esta entrada lo explico todo.
-Responsabilizar al inquilino de todas las reparaciones de la vivienda.
Otra de las más típicas cláusulas nulas es establecer que cualquier desperfecto corra del bolsillo del inquilino.
El arrendatario solo tiene que responder de los pequeños arreglos (por ejemplo, no va a llamar al casero para cambiar una bombilla que se ha fundido)
También tendrá que costear los desperfectos que tengan su origen en uso negligente y no adecuado, es decir, los que no responden a un uso ordinario de las cosas, o los desperfectos producidos por el mero paso del tiempo.
El resto de reparaciones las tiene que asumir el propietario. Así que, si, por ejemplo, se rompe la lavadora de vieja, pues es el arrendador quien tiene que asumir su coste sin poder “pasarle” la factura al inquilino.
Si quieres más información, pincha en esta entrada.
-Exigir pago de rentas por adelantado.
En algunos contratos se exige que, para que el inquilino pueda pisar la vivienda, le tiene que pagar a toca teja (por ejemplo) medio año al propietario.
Pues se trata de otra cláusula ilegal. Porque un arrendatario no es un banco concediendo crédito, y solo se le puede exigir por adelantado una renta.
-Acceso a libre voluntad del casero a la vivienda.
Me refiero a una cláusula que autorice al propietario a que entre en la vivienda cuando le de la real gana.
Pues va a ser que no. Que ya tiene guasa que esté el inquilino con su pareja en un momento romántico y aparezca el casero a tomarse un cafelito.
Mientras dure el contrato de alquiler, el inquilino decide quién entra en la vivienda. Y punto.
Otra cosa es que el propietario tenga todo el derecho del mundo a pedir permiso para entrar en la vivienda por motivos fundados.
Conclusión.
1.- No todas las cláusulas que existan en un contrato de arrendamiento, por el hecho de venir por escrito y estar firmadas, son válidas y exigibles.
2.- Si el inquilino decide marcharse antes de tiempo, no se le puede exigir que pague todas las mensualidades que restan hasta la finalización del contrato.
2.- No se puede evitar que el inquilino haga uso de la prórroga forzosa (excepto el derecho de uso propio)
4.- No se puede responsabilizar al arrendatario de todas las reparaciones de la vivienda.
5.- No se puede obligar al inquilino a pagar varias rentas por adelantado.
6.- El propietario no podrá exigir entrar en la vivienda alquilada cuando estime conveniente.
Por experiencia en esta materia, sé que es muy común que, inquilino y propietario, den por bueno determinados contenidos del contrato al venir firmados por ambas partes. Pero insisto en que eso no evita que se trate de cláusulas nulas y que, llevadas a un Tribunal, sean declaradas inaplicables.
No dudes en informarte, que siempre te puedes llevar una sorpresa. Consúltame.
ACLARACIÓN: esta entrada es aplicable para los arrendamientos de vivienda habitual, no de temporada o de habitación
Pablo Romero. Abogado especialista en arrendamientos en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
