Rescisión del contrato del local comercial antes de tiempo ¿Se puede reclamar lo que queda de renta?

Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial antes de tiempo ¿se le puede reclamar al inquilino todo lo que queda de renta?

Lo que dice la ley sobre los arrendamientos de local de negocio: lo que diga el contrato.

resolución del contrato de local de negocio antes de tiempo

Se necesitan muchos años en un establecimiento para que el negocio se consolide. Por eso cuando se alquila un local se suele hacer por un cierto tiempo.

Así que se firma un contrato, por ejemplo, de 5 años. Pero a los 3 años, el inquilino se da cuenta que el negocio es insostenible, solo da pérdidas. O sencillamente ha visto otro local que es mucho más barato o está mejor situado.

Y el arrendatario se quiere marchar de donde está. ¿Puede hacerlo sin que le cueste un duro?

Pues va a ser que no.

Cuando firmó el contrato el inquilino se comprometía por escrito a estar en el local un periodo determinado de tiempo, o, lo que es lo mismo, a pagarle al propietario todas las rentas del plazo fijado. Todas.

Así que, si ahora el arrendatario decide la rescisión del contrato del local comercial antes de finalizar el plazo, hay que aplicar lo que diga el contrato. Y si no se recogió ninguna cláusula que regulara estos casos, el dueño del local puede reclamar lo que resta de contrato.

O al menos ese es el punto de partida conforme a lo que dice la ley. Pero no tan rápido. Antes de que le de un “soponcio” al arrendatario o el dueño del local se haga falsas esperanzas, sigue leyendo, porque en este tipo de casos se pueden dar dos situaciones

El propietario no acepta la rescisión del contrato del local comercial.

El inquilino, le dice al propietario que se quiere marchar, pero este le deja muy claro que él no acepta su desistimiento unilateral del contrato y que le exige que lo cumpla íntegramente, como se comprometió en el contrato.

Pues siento decirte, amigo inquilino, para alegría del propietario, que en este caso sí que puede exigirte todas las rentas (STS 539/2017 de 3 de octubre y 481/2018 de 23 de julio)

Pero lo cierto es que no suele darse este caso. Porque cuando le dices al arrendador que te quieres marchar, lo normal es que este, aunque sea con cara de pocos amigos, acepte que te vas, que se termina el contrato y se ponga a buscar otros inquilinos.

Pues en este supuesto se podría entender tácitamente que ha aceptado tu resolución del contrato, y se aplicaría el siguiente punto.

Si el propietario acepta el desistimiento del arrendamiento, lo que ocurre en la práctica: el pago se suaviza.

cierre del local de negocio arrendamiento

El propietario ha aceptado que se extinga el contrato, pero aún así quiere reclamarle al inquilino el resto de rentas ¿puede hacerlo? Como decía, la cuestión no es tan sencilla.

Y es que la ley que regula todas estas cuestiones (la Ley de Arrendamientos Urbanos) no dice nada al respecto de estos casos. Por eso se aplica el Código Civil y teóricamente, al inquilino le toca pagar todo lo que queda de alquiler.

Pero lo cierto es que sí existe una regulación especifica para supuestos distintos, en concreto, para los arrendamientos de vivienda: se prohíbe pagar más de una renta por año que resta de contrato ( art 11 de la LAU)

Esto ha llevado a los Jueces a poner un poco de orden en el asunto. Y lo que hacen es irse a un término medio moderando las cantidades que se reclaman (STS de 9 de abril de 2012)

Aunque no sea aplicable a los arrendamientos de local de negocio la prohibición antes mencionada, los Jueces la toman como referencia (dicho técnicamente, hacen una aplicación analógica) y les sirve para poner un límite a la cantidad a pagar:

-Si que el inquilino se vaya del local le supone mucho perjuicio al propietario tendrá que pagarle una indemnización de 5 rentas por año que reste de contrato.

-Si no es tan grave el desistimiento “solo” tendrá que pagarle una mensualidad por año restante.

Y para valorar el perjuicio provocado al propietario se tiene en cuenta factores como el tiempo que restaba de contrato, el importe de las rentas o la dificultad para volver a alquilarlo.

Ojo, esta es la conclusión a la que ha llegado el Supremo en varias Sentencias. Pero como os digo, no existe un precepto que expresamente regule esta materia. lo cual supone que todo es relativo y que mañana mismo puede cambiar de criterio.

O que te encuentres que, pese a que el Supremo mantiene esta opinión, otros Juzgados (por ejemplo, el de Primera Instancia que va a conocer en primer lugar de tu caso) dicen que se aplica el Código Civil y que te toca “acuquinarlo” todo.

Porque te recuerdo que no hay artículo que para supuestos de local de negocio diga lo contrario.

Para terminar este punto, insisto en que el artículo 11 que he mencionado antes no es aplicable para se a los arrendamientos de local de negocio (otra cosa es que, como hemos visto, se aplique analógicamente)

Así que no le hagas caso al típico “cuñado sabelotodo” que te dice que no te preocupes, que en supuestos de arrendamiento de local de negocio, sí o sí, pasados 6 meses no te toca pagar un duro.

Cuándo se entiende que el propietario ha aceptado la rescisión del contrato del local comercial.

Pues, por lo que acabas de leer, aquí está el quid de la cuestión porque la película cambia mucho dependiendo de si se entiende que el arrendador dio por buena la resolución del contrato o no.

Hay bastante Jurisprudencia que habla sobre la necesidad de que haya pruebas concluyentes para entender presente el consentimiento del dueño del local, y que, por ejemplo, un simple escrito de devolución de llaves no es suficiente (STS 571/2013 de 27 de septiembre o 597/11 de 20 de julio)

Por otro lado, es bastante probable que si el propietario acepta que el inquilino se vaya y se pone a buscar a otro (alquilándolo nuevamente) se dé por buena en un Tribunal la resolución contractual por el propietario.

Para evitar problemas, si eres inquilino, te recomiendo que se recoja por escrito en el documento de entrega de llaves que el arrendador, aunque quiera reclamar el resto de rentas, da por extinguido el contrato de arrendamiento. Así no habrá ningún tipo de duda.

¿Y si se firmó una cláusula que obliga a pagar todo lo que resta? ¿o una penalización desorbitada?

Todo lo que he dicho hasta ahora es para los supuestos en los que no hay nada recogido en el contrato referente a un desistimiento o resolución anticipada del mismo.

Pero si existe una cláusula que regula estos casos hay que estar al contenido de la misma. Y si dice que tienes que pagar todas las rentas (o alguna penalización) pues te toca ir “aflojando la mosca”.

Solo para el caso de que la penalización fuera desorbitada la indemnización podría ser moderada por el Juez. Pero si se reduce a pagar todas las rentas que restan de contrato o una cantidad inferior, poco se va a poder hacer al respecto.

Y, de nuevo, que el “cuñado sabelotodo” no te diga que estas cláusulas no son aplicables porque van en contra de los derechos mínimos que la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge para el arrendatario.

Como dije anteriormente, estos supuestos son aplicables únicamente para los arrendamientos de vivienda, no para los locales de negocio, que son supuestos distintos.

¿Qué ocurre si el propietario vuelve a alquiler el local de negocio?

Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial lo normal es que el propietario no pierda el tiempo, e inmediatamente vuelva a poner el local de negocio en alquiler.

Y es muy frecuente que, mientras el propietario está reclamando al último arrendatario lo que resta de contrato, aparezca un nuevo inquilino.

En ese caso, el arrendador no podría reclamarle nada porque se produciría lo que se llama un “enriquecimiento injusto”

Es decir, el propietario le estaría pidiendo al inquilino las cantidades que ha dejado de ingresar (las rentas pendientes hasta la finalización del contrato) cuando en realidad, al volver a alquilarlo, estaría obteniendo estas rentas de otras personas.

Dicho de otra manera, el propietario estaría ganando dinero por partida doble. Una “jugada” que la ley no permite. Por eso la reclamación que se pudiera hacer al inquilino está condicionada a que vuelva a alquilar o no el local de negocio.

Y por supuesto, el propietario tendría que demostrar que lo ha intentado. Porque si se pudiera demostrar que, una vez aceptada la resolución del contrato, el propietario se quedó de brazos cruzados sin hacer el más mínimo esfuerzo por volver a alquilarlo, el inquilino podría librarse de la indemnización

Ojo, si lo alquilara a una tercera persona por un precio menor (por ejemplo, porque el mercado del alquiler ha dado un bajón) si podría reclamarte la diferencia.

Otras alternativas al cierre del local de negocio.

Si como arrendatario la camisa no te llega al cuello y no puedes pagar las rentas, existen otras alternativas a echar la persiana.

Son supuestos en los que se puede pedir una modificación del contrato, y en concreto, una bajada de rentas . Las explico con detalle en esta entrada, no dejes de leerla, porque son cuestiones de vital importancia

Esto permite al inquilino seguir con el arrendamiento, pero con unas condiciones más beneficiosas. Eso sí, son supuestos muy específicos de no fácil aplicación, pero que por ejemplo, se están aplicando tras la pandemia del coronavirus

Conclusión.

Ante una rescisión del contrato del local comercial, al inquilino le tocará pagar al propietario:

-lo que diga el contrato si contenía una cláusula que regulaba este aspecto

-si no había cláusula, todas las rentas que restaren si el propietario no acepta la resolución del contrato.

-y si la acepta:

        +una renta por año restante si no hay consecuencias graves para el propietario

        +cinco rentas por año si hay perjuicios de mayor calado.

Y todo condicionado a que vuelva o no a alquiler el local de negocio.

Este tipo de situaciones eran muy frecuentes, y, tras la pandemia del Covid 19, se han multiplicado los casos, dando lugar a nuevas resoluciones judiciales. Así que asesórate muy bien desde un primer momento. No dudes en consultarme.

ACLARACIÓN: esta entrada es válida para los contratos de arrendamiento a los que se le aplica la legislación vigente (arrendamiento de local de negocio suscritos a partir del 1 de enero de 1995). Si tu contrato es anterior, no dudes en consultarme por si la regulación fuera diferente.

ACLARACIÓN II: Medidas por el coronavirus COVID 19. Si no puedes hacer frente al pago de las rentas por la pandemia no dejes de leer esta entrada donde se explican las medidas que se han regulado para ayudar al inquilino.

Fuentes: foto de entrada, foto 1,

Pablo Romero
Author
¿Quién soy yo? Pues alguien muy alejado de la imagen fría y distante que quizás tengas de un abogado. Me caracteriza la cercanía, confianza y sencillez. Me encanta mi trabajo y me ilusiona ayudar a los demás. Civil, penal, laboral y familia. Pablo Romero. Abogado en Granada.

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