Si en un alquiler dejan de pagar las rentas, ¿el propietario puede cortar la luz y el agua a los inquilinos? En esta entrada lo explico todo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Punto de partida: arrendamiento con suministros a nombre del propietario.
Cuando se alquila una vivienda (ya sea una vivienda habitual o un arrendamiento de temporada), en lo que respecta a los suministros de servicios hay dos opciones:
-Que sea el inquilino quien los dé de alta. Mientras dura el contrato de alquiler el arrendatario irá pagando los suministros que él mismo consume (“yo me lo guiso, yo me lo como”) Y cuando finaliza el contrato, se da de baja o se realiza un traspaso de titularidad y aquí paz y después gloria.
Evidentemente, este caso no es el que nos interesa en esta entrada.
-Que el propietario mantenga el contrato de suministro a su nombre, domiciliando su pago en la cuenta del arrendatario, o pagando directamente el arrendador para que, luego, se lo reintegre el inquilino
Esta segunda opción es muy frecuente por una una cuestión práctica: evita tener que estar haciendo traspasos o dando de baja y alta el suministro cada vez que hay un cambio de arrendatarios.
Y es en estos casos, al estar los suministros a nombre del arrendador, donde surge la siguiente pregunta
¿Puede el propietario cortar la luz y el agua a los inquilinos?
-Dar de baja los suministros sin justificación alguna.
El primer supuesto que vamos a analizar es cuando, el propietario, sin que medie un incumplimiento de los inquilinos, decide cortar la luz y el agua.
A lo mejor pudiera ser que el comportamiento de los arrendatarios no termina de dar buena espina, o que el casero se ha dado cuenta que, si vuelve a alquilar la vivienda a unos terceros, puede sacarle más dinerito…. Sin justificación alguna está totalmente prohibido dar de baja los suministros, pues supone un incumplimiento contractual.
Efectivamente, cuando el casero le alquila su vivienda al arrendatario, se compromete a mantener esa vivienda en las condiciones mínimas de habitabilidad (o mantener el “goce pacífico de la finca” que dice el Código Civil)
Es de cajón, no vas a alquilar una vivienda si luego es imposible vivir en ella.
Y como podrás imaginar, si se deja sin luz y agua a los arrendatarios, pues como que se le está haciendo la estancia un poco complicada.
Vale, hasta aquí supongo que todos estamos de acuerdo. Pura lógica
Pero ahora viene la pregunta del millón ¿qué ocurre si el inquilino deja de pagar las rentas? ¿puede entonces el propietario cortar los suministros?
-Cortar la luz y el agua tras impago de las rentas
Pongamos el siguiente ejemplo: contrato de arrendamiento en el que el inquilino, de buenas a primeras, deja de pagar la renta. El propietario, sorprendido, se pone en contacto con él, y el arrendatario le cuenta que está pasando por un mal momento, pero que el mes que viene le paga todo.
Pero lo cierto es que llega ese mes, y el siguiente, y el de más allá y el inquilino no paga un duro. Ni se le ve ni se le espera. Desesperado, el propietario le dice que al menos abandone la vivienda, a lo que responde que de allí no lo mueven ni con una excavadora.
Como puedes ver se trata de un ejemplo extremo, que, por desgracia, a muchos propietarios le sonará conocido
¿Se puede en esos casos dar de baja los suministros si están a nombre del arrendador?
Lo que os voy a contar ahora es uno de los casos en donde mejor se ve la diferencia entre lo que se entiende por justicia a pie de calle y lo que luego se dice y hace en los códigos y Tribunales.
Porque, que el propietario corte los suministros en estos casos sigue siendo ilegal y constitutivo de un delito de coacciones (172 y ss del CP). Toma castaña.
Es decir, que da igual que el inquilino le vacile al casero diciéndole que no piensa pagar ni una renta más y que no se va de la casa, que, como propietario, cada poco tiempo tienes que pasar por la broma pesada de pagarle la luz y el agua al inquilino.
Sí, sí, es de las cosas que más sorprende a la gente.
Y algunos os preguntaréis “¿Cómo va a ser así? Si lo lógico es que, yo, como propietario, de baja el suministro y el inquilino tenga que salir por patas de mi casa…..”
Pues sí, pudiera ser lógico y razonable. Pero jurídicamente, si el arrendador lo hace se está metiendo en buen lío. Porque, para decirlo con palabras sencillas, el que tiene que decidir si puedes echarlos o no es un Juez, no el casero.
Por lo tanto, si el propietario se toma la justicia por su mano (por muy claro que pudiera ser), coge la directa y le corta los suministros para que se vayan sin que un Juez le haya dado “su permiso” está cometiendo un delito de coacciones.
Así que, por mucho que le fastidie al arrendador, le toca poner buena cara y seguir pagándole la luz y el agua, vayan a quedarse sin ver la tele.
Eso sí, evidentemente el día de mañana el casero podrá reclamar todos estos gastos al arrendatario. Cuestión distinta es que este último sea insolvente (como ocurre en muchos casos) y no haya manera de recuperar un duro.
Por último, que tampoco se le ocurra al propietario entrar en la vivienda un día que no estén y cambiar la cerradura.
De nuevo pudiera parecer lógico, pero, por los mismos motivos que dije antes, está prohibido y supone nuevamente un delito de coacciones.
Es lo que hay, incluso en el caso de que el inquilino no pague ni una mensualidad, la ley le impide entrar en su propia casa para recuperar lo que es suyo.
¿Qué hacer cuando el inquilino deja de pagar las rentas?
Pues la solución políticamente correcta es reclamarles judicialmente. En esta entrada explico cómo llevar a cabo dicha reclamación.
Desde luego esta es la opción que yo recomiendo, porque existen otras que pueden ser más rápidas y eficaces, pero implican asumir riesgos, meterse en líos.
De hecho hay gente que se la juega, corta la luz y el agua y a ver si tiene valor el inquilino de denunciarlo. En muchas ocasiones se va de la casa sin mayor historia.
Pero también es cierto que en algunas otras destroza el mobiliario como respuesta a la iniciativa del propietario y recuerdo a su estancia. Así que si eres el arrendador mucho cuidado, que la broma puede salir cara.
Otros propietarios lo que hacen es buscarse testigos falsos y alegar que fueron avisados por vecinos de que la vivienda se encontraba completamente abierta y abandonada. Y no tuvieron más remedio que entrar.
Piensa que el delito de coacciones implica la intención de coartar la libertad de otra persona (el inquilino), cosa que en estos supuestos, de ser ciertos, no se daría, pues teóricamente la vivienda se encontraba abandonada.
En estos casos es la palabra del propietario contra la del inquilino. A muchos le saldrá bien la jugada, porque insisto en que los inquilinos no se calientan la cabeza y se van a otro lado. Pero es un gran riesgo el que se asume. El que avisa no es traidor.
Y por último, y respecto a los suministros, hay una alternativa, que consiste en evitar el problema de raíz, acordando que sea el arrendatario el que contrate los suministros. Que estén a su nombre.
Y en este supuesto, si dejan de pagar, Endesa y compañía no se andan con chiquitas y rápidamente finalizan el suministro.
Esto tiene de bueno que, seguramente, se irán antes de la vivienda, pero tiene de inconveniente que al propietario le tocara pagar lo pertinente por volver a darte de alta el suministro, lo cual a la larga también es un incordio.
¿Y si al propietario no le llega para pagar la luz y el agua del inquilino?
Me refiero a esos casos en los que el propietario se ha quedado sin ningún tipo de ingreso.
Imagínate, por ejemplo, que se ha quedado en el paro. No ingresa un duro. Y para colmo tiene un piso alquilado pero el inquilino ya no le paga las mensualidades, mensualidades con las que pagaba la hipoteca de ese inmueble. Encima ahora el banco también le aprieta, y el casero sin dinero ni tan siquiera para comer.
¿En estos casos también tiene que pagar la luz y el agua del arrendatario?
Pues por tener, tiene que pagarlo, sigue siendo su obligación. Pero lo cierto es que, si dejara de hacerlo, nadie le podría echar nada en cara.
O dicho en cristiano, no se le podría sancionar por un delito de coacciones.
Porque como dije anteriormente, para que se den las coacciones es necesario que haya una voluntad del propietario de echar al inquilino de la vivienda, o de impedirle disfrutarla.
Y en este caso no es que el arrendador pretenda echarlo, no es que tenga intención de fastidiarle, es que sencillamente, no tiene con qué pagar las facturas de los suministros, que es otra historia.
Así que sería una cuestión de “estado de necesidad”. Es de perogrullo. Si no tienes para comer, tampoco tienes para pagarle a un tercero el agua caliente
Pero ojito, que esto hay que demostrarlo por activa y por pasiva. Y que los jueces son reacios a este tipo de situaciones porque dan pie a la picaresca: “digo que no tengo dinero y pongo de patitas en la calle al arrendatario”.
Conclusión.
1.-Aunque el arrendatario adeude rentas, el propietario no puede cortar la luz y el agua. Sería un delito de coacciones.
2.-Por muy clara que sea la situación, es el Juez el que puede echar al inquilino de la vivienda.
3.-Se exceptúa el supuesto en que el arrendador no tenga ni para comer. En ese caso no tendrá que pagar los suministros.
Son muchas las ocasiones en que he hablado de este tema con propietarios. La historia siempre se repite: tienen que elegir entre esperar unos 6 meses a que se dicte una Sentencia judicial o actuar a las bravas, cortando la luz y el agua. Sé de muchos que lo han hecho y no han tenido el más mínimo problema. Pero también conozco casos en que han sido denunciados por un delito de coacciones y ojito que la broma no es pequeña.
Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema.
Si tienes más dudas, escríbeme, será un placer ayudarte.
Abogado especialista en arrendamientos.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
hola
muchas gracias esta muy bien explicado y me fue de gran ayuda.
pero estoy en un caso siguiente.
el arrendador tiene el agua y la luz domiciliada a su cuenta, y yo le pago las facturas tramite envio bancario a su cuenta.
ahora la pregunta del millon.
puede ella mandar cortar el agua y la luz y el internet aun yo pagandole a su cuenta la factura con la escusa de que me denuncio por incumplimiento de contrato del alquiler?
tenga en cuenta que nunca he dejado de pagarle aun ella no mandandome las facturas yo sacaba las cuentas y le enviaba lo que suponia que costaba porque se nego a enviarme las facturas.
y tambien dice que no puedo llamar ni a iberdrola ni aguas de alicante a pedir el montante de la factura correctas para pagarle.
Buenas tardes.
Tendría que ver la documentación del caso concreto (contrato de arrendamiento, de suministros etc etc) Pero en principio, cortar la luz y el agua siguen siendo unas coacciones (y por tanto denunciable) siempre que no haya una resolución judicial que determine que el alquiler ha finalizado.
Aquí lo fundamental es poder demostrar que el propietario corta la luz y el agua para echar al inquilino. Si es así, a priori, insisto, son unas coacciones
Un saludo
Hola muchas gracias por el artículo, es realmente esclarecedor.
Me animo a preguntarle un caso que no está contemplado en los que usted menciona:
el arrendador tiene a su nombre los suministros y domiciliados en su cuenta, por lo que lo habitual es que el arrendatario le paga los recibos de los consumos una vez éstos son cargados en la cuenta del arrendador.
¿Que ocurre si el arrendador retira la domiciliación bancaria y le pasa al inquilino la factura de la luz para que la pague él directamente???.
Y qué ocurre si el inquilino a pesar de saber de que tiene que pagar su factura de luz directamente en el banco no lo hace???. Y si eso produce que le corten la luz porque el mismo inquilino no se ha preocupado de pagar su factura de luz???. Se le puede imputar algo al propietario???.
hola Manuel.
Pues depende de lo que diga el contrato de arrendamiento. Si en este último se dice que los suministros seguirán a nombre del arrendador (se entiende que domiciliado en su cuenta) y luego le pasará la factura al arrendatario, todo lo que sea quitar la domiciliación, pudiera entenderse un delito de coacciones, porque estaría “saltándome” lo recogido en el contrato. Máxime cuando la domiciliación en la cuenta del arrendador llevaba produciendose durante mucho tiempo, validando esa práctica
Yo no lo veo, pero insisto que depende mucho de lo que se diga en el contrato. Si se especificó otra cosa, pudiera ser viable
Un saludo y suerte
Hola realmente me fue de mucha ayuda leer esto, está perfectamente explicado ahora una duda, yo tengo alquilado una familia en un piso me han dejado de pagar desde hace un año solo me han abonado la mitad y a veces menos de la mitad de la mensualidad del alquiler, al parecer están en una mala situación pero yo quiero que desalojen ya mi casa, esta mal que contraté a la empresa desokupa? Y que ellos pongan presión. Me podrían demandar ellos a mi?
Buenos días. A ver, yo solo puedo decir que la manera legal y “oficial” de desalojar una vivienda, por muy lento que sea, es acudir a los tribunales. Todo lo que no sea eso, supone acudir a vías alternativas que, aunque en la práctica sean muchísimo más rápidas y eficaces que un juzgado, dependiendo de su forma de actuar (las de estas empresas) se moverán dentro del ámbito legal, en el límite o directamente fuera. Simplemente, como en cualquier otro ámbito de la vida, decida lo que decida, solo le puedo decir que sea muy precavida y tenga cuidado. Un saludo
Hola cómo andas? Alquiló una casa y pago la luz a medias con el que me la alquila,pero el que me la alquila no pago desde que estoy y cortaron la luz, se colgó de la luz dos veces hasta que se llevaron el medidor y dice que no puede bajar la luz de nuevo y yo no puedo bajarla a mi nombre porque debe 22 mil pesos y no tengo contrato de alquiler, y en eden me piden contrato y un montos de datos de la esquitura,que puedo hacer,estoy sin luz y encima no me puedo ir porque no hay casas para alquilar! Me pueden ayudar
Buenos días. Por lo que veo me escribe fuera de España, por lo que las leyes serán distintas y no me es posible darle una respuesta. Un saludo
Hola, tengo una inquilina que pincha la luz y el agua de la escalera. Eso hace que se corte por ejemplo el ascensor. Puedo en este caso cortar la luz de la escalera? Eso implica que se queda sin luz, pero querría saber si sería coacción. Gracias
Para que se considere un delito de coacciones es necesario el dolo especifico de dejarla sin luz. En este caso pudiera interpretarse que no existe ese dolo, sino que lo único que se pretende es que no coja la luz de la comunidad dejando sin ascensor al resto. Pero sigue siendo posible que se interprete como una acción dolosa y constitutiva de coacciones. Un saludo
Hola, mi caso es algo diferente. Mi hermana vive en una propiedad de mi madre. Se negó a pagar el suministro eléctrico desde finales del año 2019 por una discusión familiar. Mi madre sigue abonando el recibo de la luz. ¿Cómo se podría gestionar para que pagara lo que debe y en lo sucesivo? No hay contrato de arrendamiento.
Hola Alicia.
Pues, por lo que cuentas, hablamos de un “precario”. desconozco si, en ese tipo de casos se entiende como un delito de coacciones cortar el suministro. Yo entiendo que sí lo podría ser, pero para darte una respuesta segura tendría que estudiar jurisprudencia al respecto. Si te interesa, puedo ponerme manos a la obra.
Un saludo
Hola qué tal me sirvió mucho su información mi pregunta es la siguiente tengo un contrato de alquiler el cual los servicios de agua ,Liz y aseo vienen incluidos pero el problema está en que la inmobiliaria me lo por que me pas de agua y cuando voy a ver los recibos a su despacho pues eran 32 € y yo pago se servicios 200 € cada dos meses el cual en Liz el me especifica que son 50 € cada mes y 30 de agua y recogida de basura pero siguen quedandon70€ que no me dijo donde estaba y ahora me pase en un mes de 50€ que tal a e luz a 68 y me quiere cobrar el resto sabiendo que hay 70€ que nunca m dan respuesta ,uqe puedo hacer me puede cortar l aluz si no pago los 68 euros ? O la diferencia que es 18
Buenos días. solo te pueden cobrar lo que verdaderamente hayas generado de costes (vamos, la factura que le llegue al titular). Si el propietario tiene el suministro a su nombre y te lo corta pudieran ser unas coacciones.
Un saludo
Hola, si se corta la luz y el agua y te castigan con un delito de coacciones? A cuanto puede ascender máximo la pena?
Un saludo.
Alejandra, buenas tardes. El máximo del delito de coacciones es la prisión de tres años o la multa de 24 meses
Un saludo
Hola Desire En principio, el delito de coacciones no se puede cometer por imprudencia, es necesario intencionalidad (el animo doloso) por lo que en el caso expuesto pudiera ser defendible que no hay delito al desconocer que la casa estaba ocupada.
Un saludo
Una pregunta… ¿Si el inquilino esta enganchado al agua ilegalmente, se puede cortar? Es decir, en toda la finca hay solo 1 contador de agua, esto es debido a que las viviendas no tienen aún las cédulas de habitabilidad.
¿Pero se podría cortar el agua a una vivienda en particular que esta okupada?
Hola Daniel.
Lo que no se puede cortar es un suministro legal dejando de pagarlo. Un suministro ilegal se puede denunciar y será la compañía la que debiera de cortarlo de oficio
Un saludo
Como arrendador puedo colocar una cláusula donde el propio arrendatario me autorice el cierre del suministro de agua en caso de incumplimiento de pago del mismo.
Hola Johans
En principio, esa cláusula, sería ilegal.
Un saludo