¿Qué ocurre si el propietario pone a la venta la vivienda alquilada? ¿Se finaliza el contrato de alquiler? ¿Se tiene que ir el inquilino?
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Venta de la vivienda arrendada ¿Se tiene que ir el inquilino?
Partimos de una base: el propietario de una vivienda alquilada, como dueño que es de la misma, tiene todo el derecho del mundo a venderla, es decir, no está obligado a continuar con la propiedad.
Pero claro, lo normal es que el futuro comprador no quiera oír hablar de inquilinos ni en pintura, que no le interese que la vivienda esté ocupada.
Por eso surge la duda de si la venta de la vivienda alquilada supone la extinción del contrato de arrendamiento. O dicho en otras palabras, si el arrendador puede exigir la futura resolución del contrato porque va a vender el inmueble, o, el nuevo propietario pude exigir que se marchen los inquilinos.
Pues depende de cuándo se firmara el contrato.
–contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.
Mientras el contrato se encuentre en sus primeros 5 años (o 7 si el antiguo propietario era una persona jurídica) el inquilino tiene derecho a quedarse en la vivienda (art 14 LAU)
En estos casos el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Es decir, el comprador pasa a ser el nuevo casero, pero respetando obligatoriamente todo lo que en su día se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento.
Y esto no es negociable ni tiene excepciones que confirmen la regla. Es lo que hay. El contrato de alquiler va a misa y punto pelota.
Por lo tanto, ni se puede subir la renta ni echar de la vivienda al arrendatario mientras tenga derecho a prórrogas forzosas. Porque, aunque los contratos de arrendamientos de vivienda suelen firmarse por un año, lo cierto es que existe una duración mínima que depende del inquilino.
Una vez pasada esta duración mínima, al inquilino ya si le tocará “negociar” con el nuevo propietario, porque este podrá rescindir el contrato.
Y este derecho a permanecer en la vivienda es intocable, lo cual supone que no se puede renunciar a él. Con esto quiero decir que si hubiera en el contrato una cláusula que dice que en caso de venta de la vivienda el arrendatario tiene que hacer el petate, dicha cláusula no se puede aplicar porque es ilegal.
Si se hubiera celebrado un contrato de alquiler de una duración superior a 5 (o 7) años (cosa, por cierto, bastante rara) y hubiera transcurrido ya ese periodo mínimo (esto es, los 5 o 7 primeros años), aquí, en la generalidad de los casos, sí que se puede rescindir el alquiler, pero el inquilino tendrá derecho a reclamarle al antiguo propietario una indemnización (una mensualidad de renta por los años que restaren por cumplir).
Se exceptúa de este último supuesto cuando el nuevo propietario no cumpliera los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, que veremos en el punto siguiente. Si ese fuera el caso, el arrendatario podrá exigir el cumplimiento del contrato por entero.
–contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019
Aquí la peli es radicalmente distinta, porque lo más probable es que, si se vende la vivienda, el inquilino se vea de patitas en la calle.
Para que nos entendamos, si estamos ante una compraventa normal y el nuevo propietario ha adquirido la vivienda pagando un precio al vendedor que aparecía como titular del inmueble en el Registro, tiene derecho a extinguir el contrato de arrendamiento.
Lo que acabamos de decir solo tiene una excepción: que el nuevo propietario supiera, al realizar la compraventa, de la existencia del arrendamiento. Esto es lo que, legalmente, supone no cumplir con el requisito de ser tercero adquirente de buena fe.
En ese caso, después de la venta de la vivienda, el nuevo propietario no le puede decir al inquilino que haga el petate, por la sencilla razón de que, antes de comprarla, sabía que llevaba aparejada un “premio” de regalo (el inquilino ocupándola) y aún así le interesó adquirirla.
En este caso que estamos contando, el arrendatario, tendrá derecho a permanecer en la vivienda como mínimo los 3 primeros años desde que se firmó el contrato
El problema, como te puedes imaginar, es poder demostrar que ya sabía de la existencia del inquilino.
A veces, las ansias por echar al inquilino, llevan al comprador a ponerse en contacto con el mismo antes de que se formalice la compraventa. Típica llamada en la que le van “avisando” y preparando su salida.
Pues bien, si se tienen pruebas de esos “avisos” (mails o whatssaps, por ejemplo) el inquilino tiene las espaldas cubiertas. Aunque tendrá que demostrarlo y no siempre es fácil.
El supuesto que no da lugar a dudas es aquel en el que el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de Propiedad. En este caso no hay “tu tía”, porque, al constar el alquiler en dicho registro, el nuevo comprador no puede alegar que no tenía ni idea del mismo.
Pero ya te digo que, salvo que seas Zara alquilando un local de negocio en la calle más céntrica de tu ciudad, el contrato no va a estar inscrito.
La razón es sencilla: para inscribir el alquiler se necesita el consentimiento del propietario. El problema es que no es obligatorio y, para colmo, es una medida que beneficia al inquilino, no al casero. Por lo que te puedes imaginar que este último no estará por la labor de irse al Registro de la Propiedad. Sin contar con que ningún inquilino (ni propietario) suele solicitarlo por puro desconocimiento.
Total, que un alquiler inscrito es más raro que un perro verde.
Ahora bien, si sonara la flauta y el contrato sí estuviera inscrito, el arrendatario no tendrá que marcharse mientras dure la prórroga forzosa (que, como decía antes, en este plazo de tiempo era de 3 años). El nuevo propietario se tendrá que subrogar en la posición del arrendador respetando todas las condiciones del contrato.
Pues todos los requisitos que acabamos de analizar (adquisición a titulo oneroso, de buena fe y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo), son los exigidos en el art 34 de la Ley hipotecaria del que hablábamos en el punto anterior.
Esto significa que en supuestos de donaciones encubiertas o cuando el vendedor no aparecía como titular en el Registro, no se podrá finalizar el contrato de alquiler.
Por cierto, por aplicación analógica de la ley, para el caso de que el inquilino sí tuviera que marcharse, se entiende que le tiene que dar como mínimo 3 meses para irse.
Y si finalmente el arrendatario se tiene que ir y la finca no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad siempre le puede pedir una indemnización al antiguo propietario.
Y no quiero terminar sin añadir una triquiñuela legal que puede poner en práctica el inquilino para evitar abusos en los supuestos de venta de vivienda: cuando el propietario de la vivienda decide vender, para poder inscribir esa compraventa en el Registro de la Propiedad, obligatoriamente tiene que haber hecho constar en la escritura que existía un alquiler (art 25 LAU)
Así que, si lo hizo, el nuevo comprador sabía, sí o sí, de la existencia. Y si no lo hizo, el inquilino se podría dirigir frente al antiguo casero por falsedad documental alegando mala fe al haberse saltado este requisito.
Derecho de tanteo y retracto en la venta de la vivienda.
Quizás te preguntes qué es este derecho de nombre tan raro. Te lo explico con palabras sencillas:
Es la posibilidad que el inquilino tiene de adquirir la vivienda con preferencia al que se la iban a vender (o se la han vendido) y en las mismas condiciones en las que se le había ofrecido o vendido a este.
Y es que, si el propietario de una vivienda alquilada decide venderla a un tercero, tiene la obligación de avisar al inquilino con carácter previo a que efectivamente la venda.
En ese caso el inquilino tiene 30 días para decidir si se la queda o no en las mismas condiciones en que se iba a vender al tercero. Esto es lo que se llama el derecho de tanteo.
El retracto es lo mismo pero cuando se produce a posteri, para ser exactos, cuando el antiguo casero no notificó al arrendatario que iba a vender la vivienda, y efectivamente realizó la compraventa sin avisarle.
Pues ahora, el inquilino podría ir al nuevo comprador y decirle que se queda compuesto y sin novia, porque por el derecho de retracto es él quién adquiere la vivienda.
Ojito que a este derecho se suele renunciar en el contrato en cuyo caso, el inquilino se puede olvidar de quedarse con la casa.
Todo esto viene regulado en el art 25 de la LAU. En breve haré una entrada especifica de este supuesto.
Venta de inmueble con contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Todo lo que hemos dicho hasta ahora es solo aplicable a los arrendamientos de vivienda.
Si nos encontráramos con otro tipo de alquileres, como los de locales de negocio, o arrendamientos de temporada, pisos de estudiantes etc etc estaríamos hablando de arrendamientos de usos distintos de vivienda.
Y en ese caso, si se produce la venta del inmueble el nuevo comprador podrá finalizar el contrato de arrendamiento si concurren los requisitos (antes analizados) del art 34 de la Ley Hipotecaria: precio, buena fe, y adquisición del titular conforme al Registro (art 29 de la LAU)
Recuerda que en estos casos no existen prórrogas forzosas y la duración será la que libremente hayan acordado las partes.
Conclusión.
1.-La venta de la vivienda alquilada a partir del 6 de marzo de 2019 no extingue el contrato de alquiler
2.-En el resto de los casos, depende de si el comprador tenía conocimiento del arrendamiento (o si estaba inscrito en el registro)
3.-Si el inquilino se tuviera que marchar, hay que darle 3 meses para que abandone la vivienda.
La venta de la vivienda objeto de arrendamiento es una de esas cuestiones en las que se presentan más dudas. Porque la mayoría de la gente (inquilinos y propietarios) dan por hecho que, si se vende la casa se extingue el contrato, y, como acabamos de ver, nada más lejos de la realidad. Aunque, como depende de cada caso, no dejes de consultarme el tuyo
Abogado especialista arrendamientos Granada
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
