¿Qué ocurre si el propietario pone a la venta la vivienda alquilada? ¿Se finaliza el contrato de alquiler? ¿Se tiene que ir el inquilino?
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Venta de la vivienda arrendada ¿Se tiene que ir el inquilino?
Partimos de una base: el propietario de una vivienda alquilada, como dueño que es de la misma, tiene todo el derecho del mundo a venderla, es decir, no está obligado a continuar con la propiedad.
Pero claro, lo normal es que el futuro comprador no quiera oír hablar de inquilinos ni en pintura, que no le interese que la vivienda esté ocupada.
Por eso surge la duda de si la venta de la vivienda alquilada supone la extinción del contrato de arrendamiento. O dicho en otras palabras, si el arrendador puede exigir la futura resolución del contrato porque va a vender el inmueble, o, el nuevo propietario pude exigir que se marchen los inquilinos.
Pues depende de cuándo se firmara el contrato.
–contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.
Mientras el contrato se encuentre en sus primeros 5 años (o 7 si el antiguo propietario era una persona jurídica) el inquilino, a priori, tiene derecho a quedarse en la vivienda (art 14 LAU)
En estos casos el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Es decir, el comprador pasa a ser el nuevo casero, pero respetando obligatoriamente todo lo que en su día se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento.
Y esto no es negociable, el contrato de alquiler va a misa y punto pelota.
Por lo tanto, ni se puede subir la renta ni echar, en principio, de la vivienda al arrendatario mientras tenga derecho a prórrogas forzosas. Porque, aunque los contratos de arrendamientos de vivienda suelen firmarse por un año, lo cierto es que existe una duración mínima que depende del inquilino.
Una vez pasada esta duración mínima, al inquilino ya si le tocará “negociar” con el nuevo propietario, porque este podrá rescindir el contrato.
Y este derecho a permanecer en la vivienda es irrenunciable. Con esto quiero decir que si hubiera en el contrato una cláusula que dice que en caso de venta de la vivienda el arrendatario tiene que hacer el petate, dicha cláusula no se puede aplicar porque es ilegal.
Si se hubiera celebrado un contrato de alquiler de una duración superior a 5 (o 7) años (cosa, por cierto, bastante rara) y hubiera transcurrido ya ese periodo mínimo (esto es, los 5 o 7 primeros años), aquí, en la generalidad de los casos, sí que se puede rescindir el alquiler, pero el inquilino tendrá derecho a reclamarle al antiguo propietario una indemnización (una mensualidad de renta por los años que restaren por cumplir).
Se exceptúa de este último supuesto cuando el nuevo propietario no cumpliera los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, que veremos en el punto siguiente. Si ese fuera el caso, el arrendatario podrá exigir el cumplimiento del contrato por entero.
Ahora bien, “hecha la ley, hecha la trampa”, y tanto en este caso como en el que comentamos a continuación sí que habría una vía de escape, una triquiñuela legal para que el nuevo comprador rescinda legalmente el contrato. Es el derecho de uso propio, que veremos más adelante.
Si quieres salir de dudas en relación a tu caso concreto, contacta conmigo ahora (pincha aquí) Podrás averiguar si el alquiler se ha de continuar o no.
–contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019
Aquí la peli es radicalmente distinta, porque lo más probable es que, si se vende la vivienda, el inquilino se vea de patitas en la calle.
Para que nos entendamos, si estamos ante una compraventa normal y el nuevo propietario ha adquirido la vivienda pagando un precio al vendedor que aparecía como titular del inmueble en el Registro, tiene derecho a extinguir el contrato de arrendamiento.
Lo que acabamos de decir solo tiene una excepción: que el nuevo propietario supiera, al realizar la compraventa, de la existencia del arrendamiento. Esto es lo que, legalmente, supone no cumplir con el requisito de ser tercero adquirente de buena fe.
En ese caso, después de la venta de la vivienda, el nuevo propietario no le puede decir al inquilino que haga el petate, por la sencilla razón de que, antes de comprarla, sabía que llevaba aparejada un “premio” de regalo (el inquilino ocupándola) y aún así le interesó adquirirla.
En este caso que estamos contando, el arrendatario, tendrá derecho a permanecer en la vivienda como mínimo los 3 primeros años desde que se firmó el contrato
El problema, como te puedes imaginar, es poder demostrar que ya sabía de la existencia del inquilino.
A veces, las ansias por echar al inquilino, llevan al comprador a ponerse en contacto con el mismo antes de que se formalice la compraventa. Típica llamada en la que le van “avisando” y preparando su salida.
Pues bien, si se tienen pruebas de esos “avisos” (mails o whatssaps, por ejemplo) el inquilino tiene las espaldas cubiertas. Aunque tendrá que demostrarlo y no siempre es fácil.
El supuesto que no da lugar a dudas es aquel en el que el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de Propiedad. En este caso no hay “tu tía”, porque, al constar el alquiler en dicho registro, el nuevo comprador no puede alegar que no tenía ni idea del mismo.
Pero ya te digo que, salvo que seas Zara alquilando un local de negocio en la calle más céntrica de tu ciudad, el contrato no va a estar inscrito.
La razón es sencilla: para inscribir el alquiler se necesita el consentimiento del propietario. El problema es que no es obligatorio y, para colmo, es una medida que beneficia al inquilino, no al casero. Por lo que te puedes imaginar que este último no estará por la labor de irse al Registro de la Propiedad. Sin contar con que ningún inquilino (ni propietario) suele solicitarlo por puro desconocimiento.
Total, que un alquiler inscrito es más raro que un perro verde.
Ahora bien, si sonara la flauta y el contrato sí estuviera inscrito, el arrendatario no tendrá que marcharse mientras dure la prórroga forzosa (que, como decía antes, en este plazo de tiempo era de 3 años). El nuevo propietario se tendrá que subrogar en la posición del arrendador respetando todas las condiciones del contrato.
Pues todos los requisitos que acabamos de analizar (adquisición a titulo oneroso, de buena fe y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo), son los exigidos en el art 34 de la Ley hipotecaria del que hablábamos en el punto anterior.
Esto significa que en supuestos de donaciones encubiertas o cuando el vendedor no aparecía como titular en el Registro, no se podrá finalizar el contrato de alquiler.
Por cierto, por aplicación analógica de la ley, para el caso de que el inquilino sí tuviera que marcharse, se entiende que le tiene que dar como mínimo 3 meses para irse.
Y si finalmente el arrendatario se tiene que ir y la finca no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad siempre le puede pedir una indemnización al antiguo propietario.
Y no quiero terminar sin añadir una triquiñuela legal que puede poner en práctica el inquilino para evitar abusos en los supuestos de venta de vivienda: cuando el propietario de la vivienda decide vender, para poder inscribir esa compraventa en el Registro de la Propiedad, obligatoriamente tiene que haber hecho constar en la escritura que existía un alquiler (art 25 LAU)
Así que, si lo hizo, el nuevo comprador sabía, sí o sí, de la existencia. Y si no lo hizo, el inquilino se podría dirigir frente al antiguo casero por falsedad documental alegando mala fe al haberse saltado este requisito.
Y todo esto sin olvidar que, conforme a ley, el vendedor tendría que avisar de la venta al comprador con 30 días de antelación (art 25.8 de la LAU) por lo que muchas veces los inquilinos tienen la posibilidad de ponerse en contacto con el comprador y explicarle la existencia del alquiler.
Derecho de uso propio. La “triquiñuela legal”
El derecho de uso propio es la facultad que tiene un propietario de resolver el contrato de arrendamiento, por mucha prórroga forzosa que reste, cuando el mismo (o su familia directa) necesita hacer uso de la vivienda.
Antes comentaba que, a priori, no se puede echar al inquilino por la venta de la casa, toda vez que el comprador se subroga en el contrato de arrendamiento el cual tiene que respetar íntegramente en todos sus términos.
Y aquí está la triquiñuela. Cabe que dicho contrato de arrendamiento permita el derecho del uso propio. O lo que es lo mismo, si el comprador, una vez subrogado en la posición del arrendador, puede probar que necesita la vivienda para su uso (lo cual es generalmente el objetivo de una compraventa), pudiera rescindir el contrato.
Si te das cuenta, el nuevo comprador respetaría el contenido del contrato…el problema es que el mismo contrato, en muchas ocasiones, recoge esta salida, ya sea para el propietario antiguo o el nuevo.
En todo caso, habría que comprobar si se concurren los requisitos para aplicar el derecho de uso propio. Y sinceramente esta opción me plantea dudas acerca de si no supone un abuso de derecho y/o fraude de ley, pero lo cierto es que, con la letra de la ley en la mano, es perfectamente válida y legal.
Derecho de tanteo y retracto en la venta de la vivienda.
Quizás te preguntes qué es este derecho de nombre tan raro. Te lo explico con palabras sencillas:
Es la posibilidad que el inquilino tiene de adquirir la vivienda con preferencia al que se la iban a vender (o se la han vendido) y en las mismas condiciones en las que se le había ofrecido o vendido a este.
Y es que, si el propietario de una vivienda alquilada decide venderla a un tercero, tiene la obligación de avisar al inquilino con carácter previo a que efectivamente la venda.
En ese caso el inquilino tiene 30 días para decidir si se la queda o no en las mismas condiciones en que se iba a vender al tercero. Esto es lo que se llama el derecho de tanteo.
El retracto es lo mismo pero cuando se produce a posteri, para ser exactos, cuando el antiguo casero no notificó al arrendatario que iba a vender la vivienda, y efectivamente realizó la compraventa sin avisarle.
Pues ahora, el inquilino podría ir al nuevo comprador y decirle que se queda compuesto y sin novia, porque por el derecho de retracto es él quién adquiere la vivienda.
Ojito que a este derecho se suele renunciar en el contrato en cuyo caso, el inquilino se puede olvidar de quedarse con la casa.
Todo esto viene regulado en el art 25 de la LAU. En breve haré una entrada especifica de este supuesto.
Venta de inmueble con contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Todo lo que hemos dicho hasta ahora es solo aplicable a los arrendamientos de vivienda.
Si nos encontráramos con otro tipo de alquileres, como los de locales de negocio, o arrendamientos de temporada, pisos de estudiantes etc etc estaríamos hablando de arrendamientos de usos distintos de vivienda.
Y en ese caso, si se produce la venta del inmueble el nuevo comprador podrá finalizar el contrato de arrendamiento si concurren los requisitos (antes analizados) del art 34 de la Ley Hipotecaria: precio, buena fe, y adquisición del titular conforme al Registro (art 29 de la LAU)
Recuerda que en estos casos no existen prórrogas forzosas y la duración será la que libremente hayan acordado las partes.
Conclusión.
1.-La venta de la vivienda alquilada a partir del 6 de marzo de 2019 no extingue el contrato de alquiler
2.-En el resto de los casos, depende de si el comprador tenía conocimiento del arrendamiento (o si estaba inscrito en el registro)
3.-Si el inquilino se tuviera que marchar, hay que darle 3 meses para que abandone la vivienda.
4.-Solo existiría una excepción a la continuidad del alquiler: el derecho de uso propio.
La venta de la vivienda objeto de arrendamiento es una de esas cuestiones en las que se presentan más dudas. Porque la mayoría de la gente (inquilinos y propietarios) dan por hecho que, si se vende la casa, se extingue el contrato, y, como acabamos de ver, no tiene por qué ser así.
Aunque, como depende de cada caso, no dejes de consultarme el tuyo.
Abogado especialista arrendamientos Granada
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
Hola Pablo, respecto a la venta de una vivienda alquilada en contratos posteriores a 06 marzo de 2019; entiendo que los derechos y obligaciones para el nuevo propietario se subrogan dentro de los 5 primeros años, no se puede echar al inquilino pero ¿qué pasaría si el comprador adquiere la vivienda para vivir, podría alegar en ese caso el Derecho de uso propio y entonces estar obligado el inquilino a irse? ¿Cuál sería el tiempo legal para abandonar la vivienda en ese caso? Muchas gracias!
Patricia, buenas tardes. Pues el nuevo propietario se subroga en las obligaciones y derechos del antiguo, y si el antiguo recogió la clausula de derecho de uso propio, y ha transcurrido un año desde que se arrendara la vivienda, en ese caso tendría todo el derecho a ejercitar esa posibilidad. El único riesgo es que un Juez quiera considerar que en ejercicio de esa cláusula existe abuso de derecho y fraude de ley, pero lo cierto es que, a priori, conforme a la letra de la ley, pudiera ser perfectamente válido. Es necesario avisar al inquilino con dos meses de antelación, por lo que, dicho de otra manera, el arrendatario tiene dos meses para irse. Un saludo
Hola Pablo, que debo tener en cuenta al firmar una carta de compromiso para comprar una casa dando un 5% del valor del piso, cuando ésta casa está alquilada (se terminan todas las prórrogas en marzo).
La carta especificaria que se compra con dos condiciones: sin inquilino y rehabilitada.
Muchas gracias,
Carolina
Hola Carolina. Que el alquiler se termine en marzo y tú compres la casa no te asegura que el inquilino se vaya a ir. Porque puede quedarse, aunque sea en contra de lo que le obliga la ley, y entonces vas a comprar una casa con un “okupa” y tendrás que ejercitar el correspondiente desahucio. Me dices que se especifica que la casa se venderá sin inquilino. Para curarme en salud yo especificaría las consecuencias de que el inquilino finalmente no se vaya: que la compraventa no llega a tener efecto y que te tienen que devolver el dinero entregado, o que la compraventa sí tendrá efecto pero que el propietario te tendrá que indemnizar por los daños que te provoque que siga el inquilino hasta que consigas echarlo.
Es decir, por mucho que el inquilino tenga que irse y tú compres la vivienda, te puedes encontrar que no se vaya, pues concreta que ocurrirá en ese caso para ir sobre seguro
Suerte! un saludo
te concreto un poco más: teoricamente si una condición de ese contrato de arras es que la casa se venderá sin inquilino, si luego la condición no se cumple (porque el inquilino no se va), el contrato no debiera ser válido, es decir, se supone que no tendría que especificar. Pero si lo haces, te curas en salud y así no hay duda de que, si te interesa, te tendrían que devolver el dinero o pagarte una indemnización. Un saludo
Hola Pablo. Te entiendo perfectamente y así lo haré. Con respecto a la rehabilitación de la casa , tienes algún comentario?
Te voy a dar más información que no sé si es relevante: la casa la queremos comprar por el pueblo, la situación, los metros y el jardín. Ahora mismo el inquilino hace años que no sale de casa (tira la basura en el jardín). Además tiene como 20 gatos y ya acumula una denuncia firmada por todo el pueblo hace un par de años por este motivo y por la peste que sale de la casa.
Nosotros tenemos los planos y los que han vivido y rehabilitado en la casa nos han contado como es. Además tenemos fotos de como era la casa hace 8 años.
Hemos intentado ver la casa pero el inquilino no quiere que entremos.
El propietario nos propone firmar un contrato donde podemos escribir lo que queramos como condiciones (salida del inquilino, problemas estructurales…). Igualmente propone firmar unas arras que se depositarían ante notario y a las que él no tendría acceso hasta que la compra-venta se efectuara.
En cualquier caso, nos preocupa que, pese a firmar un contrato “blindado”, pueda suceder algo que se gire en nuestra contra, aunque aparentemente nada puede suceder, ¿Consideras que hay algo más que deberíamos tener en cuenta?
Muchas gracias. Carolina
Buenas tardes
Quería saber si el propietario (persona jurudica) ha otogado escritura de opcion de compra a un fondo de inversión inversiin sobre inmueble alquilado a(persona jurídica? En cuya escritura consta que dicho inmueble está alquilado y faltan 7 años para que finslize el plazo del contrato ya q erade 12 años desde junio de 2017
El conprador estaría obligado a mantener al inquilino hasta el final del contrato?
Y si el inquilino tiene derecho de tanteo ¿quien le tiene q comunicar q puede comprar el inmueble al mismo precio q escritura de opcion el propietario o el optante?
Si notifica el optante al inquilino el derecho de tanteo para q lo pueda ejercer sin hacerl la notificación el propietario el inquilino debe considerar la oferta y contestar en plazo de 30 días o si esta así comunicado no pierde su derecho de tanteo hasta q lo notifique propietario?ya que no se sabe si al dia de hoy el optante ha comunicado al propietario su ejercicio de la opcion
Como habría q actuar ante un caso así?
Gracias espero su contestación
Hola María.
Entiendo que estamos hablando de un arrendamiento de vivienda de 12 años (en un arrendamiento de local de negocio la cuestión es distinta). Teniendo el posible comprador conocimiento del arrendamiento debiera respetar el contrato sin poder resolverlo. A ti, como inquilina, siempre que no se haya renunciado a ese derecho, te tienen que notificar la decisión de vender la finca que pudiera entenderse como la opción de compra o el momento en que dicha opción de compra se ejercita, depende como se interprete (aunque yo entiendo que hay que notificar la opción de compra, no el momento en que se ejercita). Debiera ser el actual propietario quien notificara la decisión de la venta. Para curarte en salud, y si es lo que te interesa, envía un burofax cuanto antes ejercitando el derecho de tanteo, y, si estás dentro de los 30 días, te evitas problemas el día de mañana.
Un saludo
Hola, Pablo.
Te comento. Acabo de dejar una vivienda que en la que he estado viviendo alquilado desde 2007. En ese periodo de tiempo he tenido tres contratos (el primero junto con otra persona en 2007, el siguiente desde 2008 yo sólo y el siguiente junto con dos personas más desde 2013). Me dijeron que iban a volver a vivir al piso, yo lo he dejado y finalmente lo han puesto a la venta. Me han ofrecido su compra y mi duda es, si al llevar tanto tiempo se aplica algo más que el derecho de tanteo. Un amigo me comentó que si familia hizo lo mismo y se le tuvo que descontar al comprador todo el tiempo que estuvo alquilado sobre el precio de compra. ¿Es esto así? Un saludo y muchas gracias.
Hola Carlos. Lo que su familia hizo fue un arrendamiento con opción a compra que es distinto al derecho de tanteo y retracto. Salvo que el contrato dijera lo contrario, no cabe descontar nada por el tiempo que llevabas vivienda
Un saludo
Muchísimas gracias, Pablo. Ahora ya salgo de dudas. Un saludo.
Hola Pablo, yo como otros de los que comentan, se me plantea el siguiente caso.
Tengo un piso y está alquilado desde noviembre del 2018, ahora quiero venderlo y el inquilino me pone trabas para enseñarlo. Ya han pasado tres años desde el contrato de alquiler, que puedo hacer, puedo rescindirlo el contrato con el aviso y plazo correspondiente o que me aconsejas en este caso, muchas gracias.
Hola Carmen.
Por lo que me cuentas, el inquilino tiene derecho a estar en la vivienda hasta noviembre de 2022.
En ese momento, con el preaviso correspondiente, puedes rescindir el contrato.
En cuanto a si el inquilino se puede negar a enseñar el piso, en principio, por la “inviolabilidad del domicilio”, sí que se puede negar
Al margen de lo que te he comentado, poco se podría hacer. si bien, para poder darte una respuesta correcta, tendría que ver el contrato
Un saludo
Buenos días Pablo, y si tengo que reclamar el piso para mí uso porque necesito vivir en el??, He leído que esa sería una forma de poder rescindirlo el contrato.
Mil gracias otra vez.
Muy buenas.
Yo tengo la duda ya que tengo contrato del 2013 pero ahora de repente la dueña de la casa quiere vender. Yo obviamente independientemente del mes que tengo para aceptar o denegar el tanteo. En este caso denegar, necesito un tiempo para abandonar la vivienda. Entonces querría saber si los 3 meses esos de los que habla el artículo están regulados en alguna ley porque por mucho que he leído la LAU y eso. No he visto nada al respecto. Gracias!!
Hola Hugo.
Habría que ver la fecha exacta del contrato para saber que normativa le es aplicable al contrato. De todas maneras, tu contrato estaba ya en la tácita reconducción lo que significa que, a lo mejor, se renueva unicamente por meses, con lo cual si el propietario quisiera, quizás te tendrías que ir en cuestión de días. Insisto, tendría que ver el contrato
Un saludo
Buenísimo el artículo pero me quedé buscando (y no encontré..) lo que ocurre cuando el contrato de alquiler es del año 2012?, ¿que derechos/obligaciones tiene el propietario que quiere vender?, ¿Hay alguna Ley que permita al propietario, después de tanto tiempo de alquiler, hacer una visita a la casa para comprobar su estado (y así facilitar una visita a un agente inmobiliario a la propiedad)
Muchas gracias de antemano ?
Hola Ana.
Pues si es un contrato de 2012, y, pasado tanto tiempo, el comprador ya no tiene que subrogarse en la posición de arrendador. Pero es que, al estar el contrato en tácita reconducción, el vendedor quizás pueda extinguir el arrendamiento de un mes para otro. Y no, no hay ley que permita al propietario visitar la casa para comprobar el estado o facilitar visita del agente mobiliario.
Un saludo
Hola Pablo,
querría consultarte una duda, yo llevo en un piso alquilado desde enero y tengo 11 meses de contrato. Mi casero quiere vender el piso a un inversor y este quedarse con los inquilinos. Me han dicho que tendría que firmar una clausula en el contrato, para aceptar al nuevo casero. ¿Tendría opción de negarme y poder finalizar mi contrato antes de tiempo y que me devuelvan la fianza?
Muchas gracias de antemano.
A priori no, porque el nuevo propietario se subroga en la condición de arrendador y el contrato seguiría igual. Otra cosa es que, conforme a los términos de ese contrato, ya sea con el antiguo propietario o con el nuevo, tú puedas darlo por finalizado sin ningún tipo de penalización. depende de lo que diga el contrato, pero no descartes esa opción, que es muy posible (máxime cuando, al ser de 11 meses, pudiera ser un contrato de arrendamiento de temporada en fraude de ley)
Un saludo
Hola Pablo,
Estoy de alquiler en Zaragoza desde años 2012 y ahora mi arrendador quiere vender el piso.
Me ha avisado por teléfono y yo le he dicho quiero comprarlo según el precio q ponga.
Yo tengo drecho a comprarlo pero no al precio q diga la agencia sino al q al final lo venda no? Me lo tendrá q notificar el precio final que lo
Venda no?
Otra cosa, sino lo puedo comprar , puedo negarme a irme? O cuántos meses me da para recoger todo y buscar piso nuevo?
Muchas gracias
Hola Marisña
Pues depende de si tienes el derecho al tanteo o retracto, porque generalmente existe una renuncia del mismo en los contratos que es perfectamente válida. Si tienes el derecho, puedes quedartelo por el precio por el que fuera a venderse a un tercero.
Tu contrato tiene que estar ya en tácita reconducción, por lo que, dependiendo del contenido del mismo, se prorroga por meses o años. Así que quizás te pueden echar de un mes para otro.
Tendría que estudiar el contrato
Un saludo
hola Pablo, gracias por tu deferencia de contestar gratuitamente, no muchos lo hacen.
Buenas tardes Pablo,
tengo un contrato de explotación turística de una vivienda para los años 2021, 2022 y 2023, para los meses de abril a octubre, en el contrato se estipulaba que si el arrendador vendía la casa el arrendamiento duraría toda la temporada hasta octubre. Resulta que el arrendador ha vendido la vivienda sin decirme nada y ahora los nuevos propietarios me exigen la resolución del contrato de explotación turística (cuando tengo reservas ya hechas desde hace meses hasta septiembre). Como puedo hacer que no me echen hasta que se termine la temporada? si los nuevos propietarios no sabian nada del arrendamiento antes de comprar?
Hola Josefa. Tendría que estudiar el contrato para poder darle una respuesta. Es un supuesto de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y ahí depende mucho de lo que diga el contrato. Ponte en contacto conmigo por privado y lo vemos
Un saludo
Hola Pablo. Quería preguntarte qué pasa con la fianza cuando se vende un piso con inquilino. Si se ha presentado en el IVIMA en el caso de Madrid, ¿a quien pertenece, comprador o vendedor? ¿hay que avisar al IVIMA? Gracias
Hola Ana. Entiendo que, al subrogarse el comprador en la posición de arrendador, es él quien debe de hacer uso de la misma. Y habrá que avisar a vivienda de dicha subrogación. No obstante mañana voy a preguntar al respecto para darte una respuesta segura
Un saludo
Ana, corroborado, el nuevo propietario avisa a la agencia de vivienda (al menos, aquí en Andalucía) con un anexo del contrato y una nota simple y pasa a ser la persona autorizada para retirar la fianza y decidir qué hacer con ella. Un saludo
Hola Pablo, alquilo un piso desde octubre 2020.
Ahora el dueño quiere vender y me pidió permiso para las visitas de la agencia, q claro q le di permiso. El piso lo venden con inquilino, todo esto para q esté más tranquila.
Ahora bien, hace unos días vino la agencia con una interesada y me comento q no le importa respetarme el contrato hasta 2025… solo q ajustaría el alquiler…
No dije nada, y mi pregunta es… puede aumentarme?? Y cuánto ?? Como se mide eso… por cierto estoy en la comunidad de Canarias y a veces parece que las leyes van diferente.
Gracias !!!
Hola Claudia. En primer lugar, recordarte que no tienes obligación de enseñar la casa mientras estés de alquiler. Otra cosa es que quieras hacerlo, pero obligación legal no hay.
Por otro lado, el comprador tendría que respetar los términos del contrato, es decir, no podría subirte la renta. Cuestión diferente es que, una vez comprado, pudiera hacer ejercitar el derecho de uso propio, en caso de que se den las circunstancias necesarias.
Para poder darte una respuesta concreta tendría que estudiar el contrato. si quieres, podemos hablar por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Por cierto, salvo error por mi parte, en Canarias no existe un derecho foral que establezca normas diferentes. Así que sería aplicable la normativa de la que te hablo
Un saludo
Hola Pablo,
Estoy pensando en comprar un piso y actualmente está alquilado, desde mayo 2019. La propietaria actual me asegura que una vez se haga la compraventa, el contrato de alquiler se rescinde. ¿Cómo puedo asegurarme de que eso sea así? En principio los inquilinos por lo que he leído, podrían estar legalmente hasta 2024, por lo que si adquiero la vivienda, pasaría yo a ser el nuevo arrendador. La propietaria me insiste en que el contrato termina cuando hay compraventa… En el caso de que ella, por su cuenta, llegue a un acuerdo con los inquilinos para que dejen la casa, ¿podría ser conveniente que en el contrato de arras conste que al menos un día antes de la escritura la vivienda se entregará no alquilada y sin inquilinos y si se incumple que haya devolución o indemnización? y por último ¿cómo puedo asegurarme de que oficialmente (a parte de documentos) allí ya no vive nadie? muchas gracias, un saludo
Belén, buenos días.
Teoricamente el contrato finalizaría en 2024, así que, a priori, la compraventa no extinguiría el arrendamiento, salvo que pudieras ejercitar el derecho de uso propio (depende de lo que diga el contrato).
Pero en la práctica, comprar el piso con un inquilino es un gran riesgo, porque por mucho que se tuvieran que ir en una determinada fecha, no sabes si lo van a hacer, y te tendrías que meter en pleitos con lo que esto supone de tiempo y dinero. Yo exigiría que se me vendiera vacío, o con una rebaja en el precio que compensara.
Suelo tener muchas consultas en las que hablo largo y tendido con futuros compradores que están en tu situación. Te aconsejo que me contactes, porque, como ves, no es solo una cuestión “legal” sino también práctica. Y hablas de comprar un piso, que no es ninguna broma.
Espero poder haberte ayudado
Un saludo
(mi mail: pablo@miabogadodeconfianza.es)
Hola Pablo. Vivo de alquiler, el contrato finaliza el 1 de diciembre de 2022 y el propietario me ha notificado su intención de vender el piso. Me interesa comprarlo, pero no al precio que me ha ofrecido, pues es excesivo. Mi pregunta es: ¿Si el propietario vendiera el piso después de que yo dejara la casa a un precio inferior al que me ha ofrecido, podría reclamarlo? En el contrato de alquiler no he encontrado referencias al derecho de tanteo/retracto. Muchas gracias de antemano.
Piper, buenos días.
Entiendo que cuando dices que el contrato finaliza es porque ya ha terminado la prórroga forzosa. Mientras estés en la vivienda, y salvo que hayas renunciado a ese derecho, tendrás el derecho de tanteo y retracto sobre el precio final de venta. Si te vas por que finaliza el contrato de arrendamiento, lo que luego haga con el piso ya no será reclamable.
Un saludo
Buenos días, tengo contrato de arrendamiento de 2015, la finca está inscrita pero el arrendamiento no. La última modificación que se firmó es de noviembre de 2021 que prorroga el arrendamiento durante 1 año más y se eleva la renta. Es un anexo al contrato de 2014 por lo que su régimen sigue siendo el mismo. Me ha escrito el arrendador para decirme que en 1 mes quiere formalizar la escritura de venta del inmueble y que me vaya buscando piso. mis preguntas son:
– Me puede echar antes de que finalice la prórroga aunque el contrato de arrendamiento no esté inscrito?
– El plazo de los 3 meses que tiene que dar el adquirente, desde la venta, sólo se aplica si la finca no está inscrita tal y como literalmente dice el 14 de la LAU o por analogía también se aplica a finca inscrita pero contrato de arrendamiento no?
Muchísimas gracias por adelantado,
Un saludo
Perdone pero es anexo al contrato de 2015, me he equivocado y he puesto 2014.
Ana, buenas tardes. Tendría que ver ese anexo y poder estudiarlo para poder determinar si se aplica la legislación posterior al 6 de marzo de 2019 o la anterior.
Si es la posterior, no te podrían echar por la venta (otra cosa es que el comprador ejercitara el derecho de uso propio, si es que es posible)
Si es la legislación anterior y el contrato no está inscrito, en principio, si se rescindiría el alquiler, ahora bien, te tienen que dar 3 meses, con lo que te irías igualmente a (casi) noviembre
El plazo de 3 meses tiene sentido si el arrendamiento no está inscrito, porque si lo estuviera, no se rescindiría el contrato
Un saludo
Muchísimas gracias. Es muy amable. Yo creo que no hay novación extintiva en el anexo sino modificativa porque expresamente establece que es un anexo al contrato de fecha “tal” de 2015 que contiene solamente 2 cláusulas (la prórroga de 1 año y la elevación de renta). Por lo que entiendo que rige el anterior régimen jurídico.
Me alegra saber que cuento entonces con 3 meses para buscar otra vivienda. Gracias de nuevo.
Un saludo.
Hola Pablo, vivimos en la vivienda de alquiler desde el 01/10/2014 con un anexo de 2020 que prorroga anualmente el alquiler de manera automática hasta que alguna de las partes quiera finalizar el alquiler. El 21 de este mes mi casero nos ha dicho que pone en venta la vivienda, mi pregunta es ¿cuánto tiempo tenemos para dejar el piso, tres meses desde el aviso verbal el 21/07 o el 01/10/2022 cuando vence la prórroga del contrato?
Muchas gracias
Hola Alejandra.
Serían tres meses desde el aviso, pero ojo, el aviso del comprador una vez efectuada la venta, no del vendedor en relación a que tiene intención de vender.
Y eso para el caso de que se pudiera rescindir el contrato, que tendría que ver el anexo y el contrato para darte una respuesta segura
Un saludo
Gracias Pablo. ¿Podria enviarte el contrato y anexo y hacerte la consulta formal? ¿Qué precio tendría la consulta?
Gracias de nuevo.
Hola Pablo.
Tengo un contrato de alquiler por un año (no registrado) y el propietario me ha avisado que ha vendido el piso, pero que los compradores están interesados en seguir conmigo como inquilina. La firma de la venta la harán el próximo 15 de octubre. El propietario me dice que tengo que pagarle la mensualidad completa pese a estar solo 15 días del mes con su contrato, y el comprador también me exige pagarle los 15 días siguientes porque ya sería su propiedad. Esto es así? Debo pagar dos veces, o solo debería abonarle el 50% a cada uno?
Gracias de antemano
Ainoa, buenos días.
No, no tienes que pagarle al vendedor la mensualidad completa, es decir, no tienes que pagar el doble. tu tienes que pagar tu mes, que se repartirá por mitad al realizarse la compraventa.
Un saludo
Gracias por tomarte la molestia en responder y tan pronto.
Me dice que si no le abono el 50% restante de la mensualidad completa me lo descontará de mi fianza. Qué debo hacer en este caso?
Saludos
legalmente no te lo puede descontar. Así que si solo te devuelve la mitad de la fianza, podrás reclamarle el resto.
Un saludo
Hola buenas días PABLO
Quiero alquilar una vivienda que tengo a la venta pero quiero especificar en el contrato que la vivienda cuando tengan que visitarla en horas laborables una inmobiliaria con la persona que quiere comprar no le tienen que poner in pedimentos algunos y también que cuando se venda tienen un plazo de 3 meses para dejarla en las mismas condicione que se le entrego , tengo que poner algo para ese desalojo
un saludo
Hola, buenas tardes.
Si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, aunque se incluya esa cláusula, sería ilegal y por tanto no se podría aplicar.
Otra cosa es que se trate de un arrendamiento de temporada.
Si tienes más dudas y quieres una respuesta más detallada te puedes poner en contacto conmigo por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Buenas Tardes Pablo.
Actualmente estoy en una casa de alquiler en la cual entre el 1 de enero de este año, ahora mi casero por via wasat, me infirma que va a vender la casa y que como muy tardar el 31 de diciembre tengo que estarfuera. El contratono lo tiene registrado y en dicho contrato hay un clapsula que renuncio al derecho de tanteo si huviese intencion de vender porparte del propietario. Mi pregunt es si me puede echar asi teniendo contrato y si me tengo que ir en diciembre aunque la casa no este vendifa. GRACIAS
Hola Lorena.
Si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual no te puede echar por el simple hecho de que quiera vender la casa. Otra cosa es que, el que compre, haga uso del derecho de uso propio, pero por vender no finaliza el contrato
Un saludo
Hola Pablo!
Te comento nuestro caso, llevamos en alquiler en un local comercial desde octubre de 2013. Nos llego el burofax para ejercitar nuestro derecho de tanteo, al cual respondimos de forma fehaciente. Nuestra duda es la siguiente, los 30 días naturales qie nos otorga la LAU son para dejar firmada la escritura de compraventa? Lo digo porque nos ha llegado otro burofax indicando que si no lo hacemos procederan a la venta del local al tercero.
En el caso que no nos diera tiempo, puede este tercero echarnos del local o debe respetar las condiciones del alquiler( en este caso hasta octubre de 2023)?
Mil gracias
No, los 30 días son solo para notificar que haces uso del tanteo, luego hay 180 días para formalizar la escritura
El nuevo propietario debiera de continuar con el arrendamiento en sus términos, salvo que no hubiera tenido conocimiento del alquiler
Un saludo
Hola Pablo. Te expongo brevemente a ver si me puedes resolver estas dudas.
Tengo un contrato de alquiler de vivienda particular con una duración de 5 años, de los cuales llevo 1 año y 8 meses viviendo en dicha vivienda.
Ahora mi casero quiere vender la vivienda.
Mi pareja y yo estamos yendo por las “buenas”, tragando que venga gente de la inmobiliaria y visitas de posibles compradores, lo cual no es agradable para nosotros como cualquiera podría comprender.
El caso esque me gustaría saber qué derechos tenemos como inquilinos, ya que el arrendamiento es de larga duración y aunque él no nos ha notificado todavía que nos quiere echar, es evidente que la venta se le complica al estar ya arrendado y tenemos miedo a que de repente él quiera alegar que necesita la vivienda para uso propio. Podría hacer esto último?
Y para finalizar darte las gracias de antemano, hace tiempo tambien te expuse mi caso por aquí, ya que me pasó algo parecido y me respondiste con rapidez y ademas muy amable. Muchas gracias Pablo! Un saludo.
Hola Sandra.
En primer lugar os podéis negar que se hagan visitas a la vivienda, no tenéis obligación legal de enseñar la casa (aunque se hubiera recogido lo contrario en el contrato)
Por otro lado, la venta, en vuestro caso, no extingue el contrato de arrendamiento. Por tanto, a priori, tenéis todo el derecho del mundo a continuar en la casa. De hecho, solo os tendríais que ir si el propietario ejercita el derecho de uso propio.
Ahora bien, ese ejercicio tiene que ser de verdad, y no un fraude de derecho para echar al inquilino y poder vender. En ese caso, se le podría exigir una indemnización (o incluso recuperar la posesión)
Mucha gente, en vuestra situación, me pide que medie ante el casero o la inmobiliaria. Si tenéis más dudas o queréis que medie, poneros en contacto por privado conmigo: pablo@miabogadodeconfianza.es
Hola Pablo
La vivienda que ocupó se ha vendido el 27/09/22 y después de haber renunciado a comprarla fuimos el antiguo propietario, el nuevo que compró la vivienda y yo a notario para finalizar la compra donde yo reconocí renunciar a la compra de la dicha vivienda. El nuevo propietario me preguntó el doble de la cantidad de lo que pago actualmente durante una reunión por lo que me negué a quedarme aquí. Hace 2 meses ahora que estoy buscando otra vivienda para poder salir antes de la extinción del contrato que tenía firmado que termina el 31/12/2022. Pero no encuentro nada porque los precios del alquiler se han disparados y hay mucha demanda por lo cual muchas veces han rechazado mi candidatura. Estoy desesperado porque yo quiero cumplir legalmente mi ida pero se me acerca el plazo y no encuentro solución. Estoy pensando en diciembre si no encuentro salida proponer al nuevo propietario pagarle una cuota de 1000€ en lugar de los 1500€ que me pide, porque mi. Intención es pagar para tener un techo sobre la cabeza y no ponerme fuera de la ley ocupando la vivienda o no se que….
Que estás pensando de mí situación y hay una solución posible?
Muchas gracias
Un saludo cordial
Frederic, buenas tardes.
Tendría que ver el contrato para analizar si la venta extinguía el arrendamiento o no. No obstante, parece que has firmado por escrito una resolución, vamos, que te has comprometido a irte. En ese caso, ya no habría vuelta a atrás y tendrías que dejar la vivienda. Si quieres, podemos hablar de las consecuencias de no abandonarla.
Un saludo
Buenas tardes Pablo
Compro una vivienda con inquilinos dentro, estos firmarán ante notario que renuncian a su derecho preferente de compra.
Mi duda es: ¿qué pasos debo seguir yo?
¿Debemos firmar un documento de subrogación o cesión de contrato de alquiler?, ¿que pasa con la fianza?
La vivienda era propiedad de una pareja pero en el contrato alquiler (año 2018) sólo firma como arrendador uno de los 2
. Éstos se separan en el año 2020 y la vivienda pasó de ser propiedad sólo de la señora sin que hicieran ningún documento de subrogación.
Ahora la señora me lo vende a mí con el inquilino dentro.
¿Cómo debemos realizar este traspaso de contrato?
Buenos días. La compraventa es independiente al alquiler. Me explico: que haya compraventa pudiera no significar la rescisión del contrato (ellos renuncian al derecho de adquisición preferente, no dicen que se vayan a ir de la vivienda)
Si el contrato continua, habría que hacer una novación en el mismo, en el que se explicara el “tracto sucesivo” en la propiedad y por el cual paséis a ser los nuevos arrendadores. La fianza seguiría consignada (si es que se consignó)
Por tanto: escritura de compraventa y novación del contrato de arrendamiento.
Un saludo
Buenas tardes Pablo.
Estoy de alquiler con mi pareja en un piso con contrato formalizado el 15/12/2021. Según las condiciones tiene una duración obligatoria de 1 año, y prorrogable hasta 5 años. Hoy mismo (29/12/2022) nos acaba de comunicar que va a vender el inmueble a un familiar (a día de hoy se ha renovado tácitamente la siguiente anualidad). ¿Nos tenemos que ir? ¿Qué plazo tendríamos? ¿Nos corresponde alguna indemnización?
Espero que me puedas echar una mano.
Muchas gracias.
Un saludo.
Hola Héctor. Perdón por la tardanza. Si es un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, la venta en sí no extingue el contrato de arrendamiento, por lo que no tendríais que iros por mucho que os lo diga el vendedor
Si quieres más información, podemos hablar por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Buenos días:
Voy a adquirir una vivienda y soy consciente de que tiene inquilinos, es decir, que está arrendada. El contrato de alquiler venció el 1 de diciembre 2022 (se inició en diciembre del 2016) y, de acuerdo la parte compradora con la parte vendedora, se ha prorrogado el contrato verbalmente durante al menos un año. ¿Debe quedar por escrito? Una vez que tenga la vivienda en propiedad, ¿hay que hacer algún tipo de documento para que en el contrato de alquiler figure el nuevo propietario de la vivienda?
Hola Nuria.
La tácita reconducción (la prórroga de la que hablas) no suele recogerse por escrito. Se puede, pero no tiene por qué (siempre y cuando legalmente proceda la renovación por una anualidad y no por meses, que pudiera darse el caso)
Y sí, cuando pases a ser la propietaria pasas a ser la arrendadora y no está de más que hagáis una novación subjetiva en el contrato donde quede claro ese aspecto.
Al final, siempre es recomendable recoger todo por escrito para evitar problemas el día de mañana
Un saludo
Hola, finaliza mi contrato de alquiler por un año el 31 de marzo ,
Él propietaria me informa que no me renueva , porque lo ha vendido ,
Mi pregunta es? Puedo acogerme a la prórroga de los 5 años?
Con cuánto tiempo tendría que avisar al propietario de ello?
Si en el contrato no dice nada de que al año, lo necesitaría para uso personal etc,
Podrían los nuevos propietarios echarme de la vivienda alegando , para uso propio?
Debería hacer nuevo contrato si puedo quedarme la prórroga .
Gracias .
Cabe decir , me encanto leer como ayudas a la gente
Un saludo
Hola Ana María.
Por lo pronto pudieras acogerte a la prórroga extraordinaria de 6 meses.
Tendría que ver el contrato, para saber exactamente si finaliza el próximo 31 de marzo o tienes derecho a la prórroga forzosa (la de los 5 años)
El comprador se tiene que subrogar en el contrato de arrendamiento, y sí, podría hacer uso del derecho de uso propio (siempre que se cumplan los requisitos) pero yo sigo teniendo serias dudas sobre si no es un fraude de ley.
Si necesitas una respuesta más detallada podemos hablar por privado
Un saludo
Buenos días. Necesitaría consejo legal sobre la venta de la vivienda donde me encuentro alquilada. Después de leer sobre el tema, derechos y obligaciones míos y del arrendador(tanto el que vende,como el que comprara la vivienda), me surgen algunas dudas. Me gustaría que alguien experto en el tema, me aconseje sobre ellas.
Por un lado, mi casero me informa de manera telefónica, el deseo de vender la vivienda. Mi situación contractual con el, es que me quedan aún 4 años de contrato de alquiler, de una prórroga que firmamos el 1 de febrero del 2022 , fecha fin de contrato 1 febrero 2027. No tengo muy claro si el nuevo comprador estaría obligado a mantener mi contrato de alquiler…puesto que el primer contrato de alquiler se firmó el 31 de octubre de 2016 anterior a los cambios de la ley del 2019. Que fecha de contrato es la que se tiene en cuenta? La primera o la prórroga? Consulte en una nota simple, y la vivienda no está registrada como alquiler. En qué situacion legal me encontraría ?
Para estas situaciones, tendria que volver a firmar un nuevo contrato cuando el arrendador cambie?
Se que no tengo obligación de enseñar o facilitar a mi casero la venta de la casa, enseñando la vivienda…..me puede traer problemas en un futuro? Es fácil vender viviendas con inquilinos? Tengo miedo a que en el cambio, los nuevos compradores, me hagan la vida imposible para que me vaya…conozco algún caso, es habitual??
También pensé en llegar a un acuerdo con mi casero y si yo acepto enseñar la vivienda cuando lo necesite, el se comprometa a reparar radiadores y cambio de caldera antes de la venta. Es habitual llegar a estos acuerdos??. Mil gracias, cualquier consejo que me des, me vendra genial, estoy algo perdida y según están los precios de los alquileres y las condiciones, no estoy interesada en cambiar de vivienda.
Si necesitas que te envié contratos y demás, házmelo saber por favor.
Hola Esther. Para darte una respuesta correcta primero tendría que ver esos contratos y las prórrogas. Aunque sea anterior al 6 de marzo de 2019, no es fácil que la venta extinga el contrato. Otra cosa es que estés en tácita reconducción. Y sí, en la práctica la negativa al irte suele generar tensión con el propietario. Por último, es muy normal llegar a acuerdos. Todo depende de cada caso concreto. Si quieres, podemos hablar por privado.
Un saludo
Buenas tardes Pablo.
Gracias por la respuesta. Si, podemos hablar por privado? Creo que tú si puedes ver mi e-mail verdad?
Buenas tardes, voy a plantear mi caso por si puedes aclararme algo.
Hicimos una opción a compra con una promotora en 2018 hasta 2021.
A finales de 2020 fuimos a comprar la casa y nos dijeron que se las habían quedado un banco que habría que hacerlo con ellos.
En enero de 2021 mandamos burofax oficial, se ponen en contacto con nosotros, se subroga el contrato por que por problemas de ellos pasamos la fecha inicial. En agosto de 2022 vuelven a pasar las viviendas de gestores y ahora nos dicen que no nos respetan el contrato dándonos otro precio sin descontar rentas. Teniendo el contrato subrogado hasta mayo de 2023 es posible no respetarnos? En el resgisto consta como que la casa está en régimen de opción a compra. Gracias.
Hola Nuria.
A priori los compradores debieran de subrogarse en el contrato de arrendamiento con opción a compra. Y todo depende de si esta opción se ha ido prorrogando y cómo se ha hecho.
Para poder darte una respuesta tendría que ver los contratos.
Si quieres, podemos verlo por privado. desde dónde me escribes? Un saludo
Hola buenas Pablo, una consulta en lo referente a este tema:
Estoy en un piso con el cuál llevo de alquiler desde Abril de 2019, hicimos contrato de un año y llevamos renovándolo anualmente desde entonces (En el mismo contrato pone duración de 1 AÑO y que se puede anular por ambas partes, en cualquier momento, con un mes de antelación). El piso está en venta y desde hace poco tiempo no paran de visitarlo semanalmente. Yo accedo a las mismas porque lo hablé con el casero en el momento mismo de entrar (solo verbalmente). Mi pregunta es si, en caso de que se venda, como el PRIMER contrato es de abril de 2019, tengo derecho a estar hasta abril del 2024 (por los 5 años comentados), o bien, al incluir esta cláusula del mes, he de irme sí o sí (en este caso, tengo solo un mes para irme?). Lo digo porque en menos de un mes tengo que renovar el contrato y no se si decirle de cambiar las condiciones del mismo para ampararme a la legalidad…
Muchas gracias por todo y un saludo
Elías, buenos días.
Si hablamos de un arrendamiento de vivienda habitual, tú tienes derecho a estar en la vivienda hasta abril de 2024. la cláusula donde dice que se puede “anular por ambas partes” es ilegal.
solo te podrían echar por derecho de uso propio (y siempre que venga recogido en el contrato)
A priori, el comprador se tendría que esperar hasta 2024 (ojo, salvo que ejercitara ese derecho de uso propio, y aún en ese caso sigo teniendo mis dudas si no es un abuso de derecho o fraude de ley)
Por cierto, no tienes obligación de enseñar la vivienda https://miabogadodeconfianza.es/obligacion-de-ensenar-la-vivienda/
Si prefieres hablar por privado y aclarar con más detenimiento tus dudas, puedes contactar conmigo
Un saludo
Estimado, buen día.
Una vez finalizado el derecho de tanteo de mi inquilina ante la propuesta de un posible comprador, está obligada a enseñar el inmueble?
Antonio, buenas tardes.
No, en principio el inquilino se puede negar a enseñar la vivienda mientras dure el contrato de arrendamiento
Un saludo
Hola Pablo,
soy arrendatario de un contrato firmado en junio de 2016, y que por tanto se encuentra en “tácita reconducción”. La parte arrendadora me ha comunicado verbalmente la intención de vender la vivienda. Asumiendo que es suficiente realizar esta comunicación por escrito con 30 días de antelación al vencimiento anual, tengo dos preguntas:
1. ¿Podría acogerme al derecho de adquisición preferente (asumiendo que no renuncié a este en el contrato)?
2. ¿Podría solicitar la prórroga de 6 meses aprobada por el Gobierno para los contratos de alquiler que finalicen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023?
Muchas gracias.
Hola Alberto.
Sí puedes solicitar la prórroga de los 6 meses. Y respecto al derecho de adquisición preferente, entiendo que sí puedes ejercitarlo estando en tácita reconducción, pero para poder darte respecto a esta cuestión una respuesta segura tendría que estudiar jurisprudencia
Un saludo
Hola, estoy de alquiler por 2 años, y nos faltan 3 para finalizar el contrato, el propietario nos comunica que desea vender la casa, en el contrato actual, hay una cláusula donde da derecho de uso propio al propietario, mi pregunta es; sería legal que se firmará una compraventa fonde el nuevo propietario renuncie a esa cláusula mientras dure el contrato de alquiler en vigor?
Gracias
Hola Isabel.
Para modificar el contrato de arrendamiento (más allá de lo que es la subrogación del arrendador por la compraventa) necesitan del consentimiento del arrendatario. si no lo tienen no pueden modificar la cláusula del derecho de uso propio.
Hola Pablo, ante todo muchas gracias por la ayuda que brindas. Te comento mi caso. He firmado un contrato de alquiler el 1 de Junio de éste año (2023) y quince días después de la firma la propietaria me dice que va a vender el piso. El contrato es de un año y la prórroga legal. De momento solo me lo ha notificado de palabra y he estado leyendo las consultas que te han echo al respecto. Ella me ha dicho que el comprador cumpliría con el contrato pero yo tengo serías dudas de que lo haga . Tal y como están las cosas yo podría irme antes de que se realice la compra? Estaría obligada a la penalización por los 6 meses teniendo en cuenta que en ningún momento ella me dijo que lo tuviera a la venta a pesar de que yo le había comentado antes de firmar que buscaba un contrato de larga duración? ( es lo que tiene confiar en supuestos amigos,en mi caso justamente la propietaria) . En resumen, prefiero irme, pero me preocupa lo de la penalización. Muchas gracias y un saludo.
Hola Flor.
Aunque se vendiera el piso, el contrato seguiría vigente en sus mismos términos. Eso significa que si te fueras antes de los 6 meses tendrías que pagar todas esas rentas. Otra cosa es que a la casera le interese que te vayas y lleguéis a un acuerdo. De hecho, no me extrañaría esta última opción porque es muy difícil vender una vivienda cuando está alquilada.
Si quieres una respuesta más concreta podemos concertar una consulta y te explico al detalle.
Un saludo
Hola Pablo, tengo una vivienda alquilada desde septiembre de 2018, la cual abril de este año la puse en venta y firma contrato de arras el 16 de mayo 2023, mandando burofax a la inquilino indicando que tenía 90 días para el abandono de la vivienda. De todas formas, a los inquilinos se les informó de que si no vendía la casa llegado el mes de septiembre 2023, no se renovaría el contrato. Cómo lo ves? debería realizar alguna otra acción.
Gracias por tu ayuda.
Hola David.
Pues depende del contenido de las arras y de lo que hagan los inquilinos.
Si los inquilino voluntariamente se van, no tendrás problemas. Pero si, por mucho que legalmente tuvieran que irse, deciden quedarse, pudieras tener problemas con las arras si indicaste que la vivienda se entregaba libre de inquilinos y/o ocupantes (o incluso sin ponerlo, te pudieran alegar incumplimiento en cuanto no puedes entregar la posesión)
Y el riesgo es que te reclamaran las arras por duplicado.
Un saludo
Hola Pablo mi hermana y yo hemos heredado un local comercial que esta alquilado con fecha anterior a marzo de 2019 y no es para uso propio. Hay posibilidades de rescindir el contrato?
Siempre se ha declarado en la renta aunque nunca se ha pasado por el registro.
Gracias
Hola Emilio.
Se trataría de un arrendamiento para uso distinto de vivienda. Tendría que ver el contrato para darte una respuesta, depende de su contenido. Ahora bien, en principio, la muerte del anterior arrendador no extingue el contrato de alquiler.
Un saludo
Hola Pablo,
Estoy interesado en comprar un piso en el que actualmente esta alquilado La renta acutal está bajo precio mercado y el fin de contrato de alquiler es en Marzo 2025. En Abril 2025 puedo subir el aquiler todo lo que quiera?, o solamente el 2-3% de la ultima renta?
Ejemplo, renta mensual de 500eur hasta 03/2025. Puedo subir a precio mercado actual 1.000eur? o solamente un 2-3%
y Por otro lado, sino pudiera subir el alquiler a precio mercado actual (2025), podria hacer un contrato de alquiler por habitaciones poniendo la renta que quisiera?
Muchas gracias,
Un saludo
Oriol, buenos días. Si el contrato se terminara no estaríamos hablando de actualización de la renta conforme al ipc (en ese caso, el del ipc, sí se aplica las limitaciones del 2 o 3 por ciento dependiendo del año) (ahora mismo en el 2025 todavía no se ha dicho nada). Lo que sí podrías establecer en el 2025 es un nuevo contrato con un nuevo precio, con las limitaciones que comento en esta entrada
https://miabogadodeconfianza.es/novedades-en-la-renta-tras-la-nueva-ley/
Un saludo
Muchas gracias Pablo por tu rápida respuesta.
Entiendo que si no se declara zona tensionada podria poner el alquiler que crea oportuno al fin de contrato (según oferta/demana sin limtación alguna).
En caso de que el piso estuviera en zona tensionada haria referencia a las condiciones que comentas en la entrada facilitada.
Por otro lado, serias tan amable de hablarnos del alquiler de habitaciones? está fuera de la reglamentación habitual?, a que regalmentación esta sujeta?, se utilizan los mismo contratos a 5 años como los de alquiler habitual? o son de alquiler medio?.
Muchas gracias por tu asesoramiento y felicitarte por el canal, es realmente de mucha ayuda.
Un saludo
Hola de nuevo.
La mayoría de la Jurisprudencia considera que al arrendamiento de habitaciones no se le aplica la ley de arrendamientos urbanos, sino el código civil, por lo que en su gran mayoría se aplica la voluntad de las partes
Un saludo
Buenas tardes Pablo, me gustaría haber si puedes despejarme una duda algo tecnica sobre tasaciones de vivienda. Soy propietario de una vivienda con hipoteca que tengo alquilado a una pareja, el caso es que quiero cambiar de banco dicha hipoteca y me piden que tase la vivienda (hasta aquí no hay dudas).
Los inquilinos han dejado entrar al tasador sin problemas pero no le han dejado realizar fotos a la vivienda (argumentando temas de intimidad y privacidad que puedo llegar a comprender ), el problema surge pq el tasador me dice que sin realizar fotos a la vivienda el informe de tasación no seria valida al 100% según normas del banco de España.
El asunto es que el inquilino (casualidades de la vida que trabaja en un banco) me dice que la norma ECO 805/2003 sobre las tasaciones con garantía hipotecaria, pues que no es requisito el hacer específicamente fotos al inmueble, sino que el tasador entre en la vivienda la valore, compruebe e inspeccione “ocularmente” según lo que dice dicha norma ECO sobre comprobaciones mínimas.
El tema es que e mirado dicha norma ECO y resulta que en articulo 7.2.a) sobre “comprobaciones mínimas” necesarias para tasar una vivienda con garantía hipotecaria, pues realmente nada poner de que el tasador tenga que realizar fotos a la vivienda, sino que lo importante esq pueda entrar y comprobar el estado y conservación de la vivienda, entendiendo a priori que tendría razón el inquilino sobre que no es un requisito legal el hacer fotos para que la tasación sea valida, pero el tasador esta diciéndome que el banco de España les obliga a realizar fotos de la viviendas para dar por validas los informes de tasación.
Por tanto querría saber según su criterio profesional si es obligatorio legalmente o no para realizar una tasación con garantía hipotecaria que el tasador hiciese fotos de la vivienda para dar por valida el informe de tasación.
Hola Luis.
Siento no poder ayudarte en esa materia, pues es una normativa que desconozco (la relativa a la tasaciones)
Un saludo
Hola Pablo.
Escribo con el deseo de que puedas informarme un poco. Mi pareja y yo vivimos en una casa de campo (yo estoy allí empadronado y ella no). Como el terreno era irregular construimos una vivienda con una especie de planta baja-sótano y encima nuestra vivienda. La parte de abajo la tenemos en alquiler y el 1 de octubre del 2023 cumplió un año por lo que tiene derecho a estar otros 4 más. Queremos cambiar de ciudad por una plaza de trabajo que ha pedido mi pareja en otra comunidad autónoma y debemos vender aquí para comprar allí, etc. Necesitaríamos vivir un tiempo en la parte de abajo (la alquilada) para vaciar y trasladar todo lo de arriba. ¿Qué pasos podríamos dar para poder venderla viviendo antes un par de meses en la zona ahora alquilada? ¿Tenemos algún derecho para dar por finalizado el contrato o sería mejor intentar (si es posible) un acuerdo con la inquilina dando ella por finalizado el mismo?
Gracias anticipadas.
Hola Alfredo.
Pues es difícil que resolváis de manera legal el contrato. Si hablamos de un arrendamiento de vivienda habitual, solo podríais hacerlo conforme al derecho de uso propio, que en vuestro caso sería difícil de aplicar (porque en realidad tenéis vivienda, la de arriba, y además no la necesitáis (la de abajo) de manera permanente, solo para venderla.
Lo mejor, es negociar con ellos.
Si quieres una respuesta más concreta, podemos hablar por privado (pablo@miabogadodeconfianza.es)
Un saludo
Hola Pablo, soy propietaria de una vivienda que tengo alquilada desde julio de 2021, a la vez yo resido en otra provincia en un piso de alquiler y la dueña me ha comunicado su intención de venderlo y hemos firmado una prorroga por unos meses más para poder buscar yo otra vivienda. En este caso, ¿podría comunicar a mi inquilina que preciso vender el piso, ya que he de comprar una vivienda para mi residencia habitual? No es posible para mí, por cuestiones laborales residir en la vivienda que es de mi propiedad,
Gracias de antemano
Un saludo
Hola Mónica.
No, a priori solo puedes resolver el contrato si vas a usar tu vivienda como vivienda permanente, pero no para venderla para comprarte otra que constituya tu vivienda habitual
Si quieres, puedes contactar conmigo por privado y vemos tu caso
Un saludo
Hola Pablo este artículo me ha ayudado bastante a situarme, podría decirme que sucede con la fianza de un alquiler si como propietario vendo un piso alquilado a un comprador que compra el piso y se subroga al alquiler??, hay que hacer el desembolso de la fianza constituida en origen por el arrendatario del vendedor (propietario) al comprador(propietario)?? – lo digo porque la misma está depositada en el organismo encargado para ello (y esto tarda su tiempito) se le ha dado el caso?? o existe algún documento para subrogarse en la fianza en el organismo en cuestión. Muchas gracias de antemano.
Hola Lucas.
En Granada el organismo de vivienda te pide que lleves un documento que acredite la subrogación del antiguo arrendador por el nuevo. Una vez hecho esto, será el nuevo propietario el que, en su momento, puedo retirar la fianza.
Un saludo
Buenas tardes Pablo,
He leído el artículo y me ha aclarado un poco pero sigo teniendo dudas. Vivo de alquiler con mis dos hijos en un piso con contrato firmado el 3 de abril de 2018. En ese momento entregué un mes de fianza y un mes de garantía, acuerdo al que llegué para que me pusieran ellos la lavadora y nevera. El pasado mes de octubre he recibido una llamada telefónica de la Inmobiliaria en la que me informaban que la propiedad va a vender la vivienda y me preguntaron si me interesa. Les contesté que no y me informaron que el 3 de abril no se renueva el contrato. Al pasar los 5 años en el mes de abril del año en curso, solo me informaron de la subida del IPC en febrero y que debía pagar un 2% más, cosa que hice. En el contrato de alquiler pone que renuncio al tanteo y retracto y que el alquiler se renueva anualmente.
Ahora, me escriben los de la inmobiliaria para decirme que les deje a hacer fotos para poner el piso a la venta. ¿No quiero ser mala persona, pero estoy obligada a dejarles? Todos los objetos y muebles son míos, y no quiero que aparezcan en un portal inmobiliario.
Por otro lado, los suministros de la casa los di yo de alta al venir a vivir aquí, así como el contador de gas, ya que la vivienda no tenía- Gastos que acepté yo. Ahora, tuve que hacer la revisión de la instalación de gas de los 5 años y no tenía pensado reclamarle nada a la propietaria, pero teniendo en cuenta que me tengo que ir, ¿se lo puedo reclamar?
Y por último, en caso en el que no encuentre un alquiler de aquí a abril 2024, ¿estoy obligada a irme?. Puedo prolongar otros 6 meses aunque vendan la vivienda? Soy madre divorciada y tengo dos hijos menores, estoy preocupada por no encontrar nada y verme en la calle. Creo que el piso sí está declarado, por que yo me lo deduzco en la declaración anual del IRPF.
Muchas gracias por adelantado por su respuesta.
Un saludo,
Lorena
Hola Lorena.
En principio, no tienes que enseñar la vivienda
https://miabogadodeconfianza.es/obligacion-de-ensenar-la-vivienda/
otra cosa es que, al estar en tácita reconducción, te pudieran echar de un mes para otro (o tengan que cumplir con el año de contrato). Tendría que ver el contrato para contarte.
Eso sí, llegado el plazo en cuestión tendrías que abandonar el inmueble.
De todas maneras, son muchas dudas, si te interesa, te puedes poner en contacto conmigo por privado y las vemos detenidamente.
Un saludo
Hola Pablo, tengo una duda por favor. Estamos de alquiler y el contrato se inició el 5 de febrero de 2018 por 3 años. Hasta ahora se ha ido prorrogando automáticamente cada año. Hace unos meses el propietario nos comentó que quería vender el piso y si nosotros lo queríamos comprar. Le respondimos que no y ahora estamos enseñando el piso a futuros compradores. En el caso que se ejecute la compra antes del 5 de febrero de 2024 que derechos tenemos? Y si se ejecuta después del 5 de febrero del 2024? Muchísimas gracias.
Hola Joan.
Estáis en lo que se llama tácita reconducción. Tendría que ver el contrato para saber si se prorroga por meses o años. Y también habría que ver si existe derecho de tanteo.
En todo caso, si la venta fuera posterior, a priori, no tendríais ningún derecho. Si es anterior, depende del contenido del contrato
Un saludo
Buenos dias Pablo,
Desde el pasado 01/11/2023 tengo un contrato de arrendamiento de vivienda que se rige por la LAU (vivienda habitual y no de temporada). Si que es cierto que previo a la firma del contrato el arrendador estaba en duda de alquilar la vivienda de manera temporal y así me lo transmitió telefónicamente, pero una vez firmado el contrato me alegró ver que no era de temporada. Aú así el arrendador me sigue preguntando que si me voy a quedar en el piso, como si aún después de firmar el contrato de vivienda el tema verbal de temporada que inicialmente hablamos fuese válido.
Hace unas semanas me comunicó telefónicamente que quería vender el piso (no de manera inminente) y que si yo podía enseñarlo cuando me lo dijera la inmobiliaria que le lleva el tema. No me negué cuando me llamó, más que nada porque en las causas de terminación del contrato está que el apartamento sea vendido y pensé que tenía pocas opciones de continuar en el mismo.
Pero leyendo tus artículos – muy interesantes por cierto – he decido que me voy a negar a enseñar el mismo (o excusarmen que no voy a poder) para alargar la situación todo lo posible. El problema es que es un chaval joven, hablamos de vez cuando y tenemos entre ambos confianza (no se le ve tonto al chaval). Me gustaría que me proporcionaras algunos consejos para enfrentar la situación cuando me llame. Por un lado, reconozco que estoy en una posición legalmente favorable, pero no deseo llegar a una confrontación. Sin embargo, haré todo lo posible por no abandonar la vivienda en este momento, ya que actualmente no tengo otro lugar donde residir. Estoy aquí para hacer frente a una situación familiar muy compleja. Además, en esta área todas las viviendas disponibles son de temporada, lo que complica aún más mi situación.
Muchas gracias de antemano.
Un saludo,
Antonio
Antonio, buenos días.
Pues, generalmente, lo más sencillo es ir con la verdad por delante: que no tienes obligación de enseñar la vivienda.
https://miabogadodeconfianza.es/obligacion-de-ensenar-la-vivienda/
Eso sí, cada caso es un mundo, por lo que sería cuestión de ver tus circunstancias concretas.
Un saludo
Muchas gracias Pablo por toda la información.
Estoy interesado en comprar un piso propiedad de una persona jurídica. Actualmente lo tienen alquilado y el contrato es prorrogable hasta los 7 años. Entiendo la parte que me subrogaría al contrato de alquiler hasta los 7 años. Mis dudas son:
– Siendo persona jurídica al hacer el contrato de alquiler, según leo en la LAU, artículo 9, punto 3, no habrán incluido la clausula de poder ocupar la vivienda por causa forzosa (porque si no entiendo que sería en fraude de ley). Pero al ser yo persona física, ¿aunque no apareciese la cláusula podría ejecutarla si lo necesito durante los cuatro años que quedan de contrato? ¿se podría incluir en el contrato al subrogarme a él la clausula, si estuviesen de acuerdo los arrendatarios, sin hacer un nuevo contrato?
– Yo ahora mismo vivo de alquiler con mi compañera de piso y no quiero irme al piso que compre, pero si por ejemplo mi compañera abandona el piso y yo no puedo hacer frente a todo el alquiler, ¿sería un supuesto válido para hacer uso de la clausula de ocupar el piso en propiedad?
Un saludo y gracias
Hola Iván.
La ley no regula ese supuesto, y no hay jurisprudencia sobre el tema, así que cada Juez podría interpretarlo a su manera. Yo particularmente entiendo que, en tu caso, si compras el piso no podrías ejercitar el derecho de uso propio por no ser legalmente válido en ese supuesto (el contrato original que firmó el inquilino)
Y no, lo que ocurra con el otro piso no te legitimaría para ocupar el piso en propiedad. Tendrías que ejercitar el derecho de uso propio y yo creo que en este caso no procede.
Si tienes más dudas puedes escribirme por privado y hablamos
Un saludo