¿Qué ocurre si el propietario pone a la venta la vivienda alquilada? ¿Se finaliza el contrato de alquiler? ¿Se tiene que ir el inquilino?
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Venta de la vivienda arrendada ¿Se tiene que ir el inquilino?
Partimos de una base: el propietario de una vivienda alquilada, como dueño que es de la misma, tiene todo el derecho del mundo a venderla, es decir, no está obligado a continuar con la propiedad.
Pero claro, lo normal es que el futuro comprador no quiera oír hablar de inquilinos ni en pintura, que no le interese que la vivienda esté ocupada.
Por eso surge la duda de si la venta de la vivienda alquilada supone la extinción del contrato de arrendamiento. O dicho en otras palabras, si el arrendador puede exigir la futura resolución del contrato porque va a vender el inmueble, o, el nuevo propietario pude exigir que se marchen los inquilinos.
Pues depende de cuándo se firmara el contrato.
–contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019.
Mientras el contrato se encuentre en sus primeros 5 años (o 7 si el antiguo propietario era una persona jurídica) el inquilino, a priori, tiene derecho a quedarse en la vivienda (art 14 LAU)
En estos casos el nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador. Es decir, el comprador pasa a ser el nuevo casero, pero respetando obligatoriamente todo lo que en su día se hubiera pactado en el contrato de arrendamiento.
Y esto no es negociable, el contrato de alquiler va a misa y punto pelota.
Por lo tanto, ni se puede subir la renta ni echar, en principio, de la vivienda al arrendatario mientras tenga derecho a prórrogas forzosas. Porque, aunque los contratos de arrendamientos de vivienda suelen firmarse por un año, lo cierto es que existe una duración mínima que depende del inquilino.
Una vez pasada esta duración mínima, al inquilino ya si le tocará “negociar” con el nuevo propietario, porque este podrá rescindir el contrato.
Y este derecho a permanecer en la vivienda es irrenunciable. Con esto quiero decir que si hubiera en el contrato una cláusula que dice que en caso de venta de la vivienda el arrendatario tiene que hacer el petate, dicha cláusula no se puede aplicar porque es ilegal.
Si se hubiera celebrado un contrato de alquiler de una duración superior a 5 (o 7) años (cosa, por cierto, bastante rara) y hubiera transcurrido ya ese periodo mínimo (esto es, los 5 o 7 primeros años), aquí, en la generalidad de los casos, sí que se puede rescindir el alquiler, pero el inquilino tendrá derecho a reclamarle al antiguo propietario una indemnización (una mensualidad de renta por los años que restaren por cumplir).
Se exceptúa de este último supuesto cuando el nuevo propietario no cumpliera los requisitos del art 34 de la Ley Hipotecaria, que veremos en el punto siguiente. Si ese fuera el caso, el arrendatario podrá exigir el cumplimiento del contrato por entero.
Ahora bien, “hecha la ley, hecha la trampa”, y tanto en este caso como en el que comentamos a continuación sí que habría una vía de escape, una triquiñuela legal para que el nuevo comprador rescinda legalmente el contrato. Es el derecho de uso propio, que veremos más adelante.
Si quieres salir de dudas en relación a tu caso concreto, contacta conmigo ahora (pincha aquí) Podrás averiguar si el alquiler se ha de continuar o no.
–contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y 5 de marzo de 2019
Aquí la peli es radicalmente distinta, porque lo más probable es que, si se vende la vivienda, el inquilino se vea de patitas en la calle.
Para que nos entendamos, si estamos ante una compraventa normal y el nuevo propietario ha adquirido la vivienda pagando un precio al vendedor que aparecía como titular del inmueble en el Registro, tiene derecho a extinguir el contrato de arrendamiento.
Lo que acabamos de decir solo tiene una excepción: que el nuevo propietario supiera, al realizar la compraventa, de la existencia del arrendamiento. Esto es lo que, legalmente, supone no cumplir con el requisito de ser tercero adquirente de buena fe.
En ese caso, después de la venta de la vivienda, el nuevo propietario no le puede decir al inquilino que haga el petate, por la sencilla razón de que, antes de comprarla, sabía que llevaba aparejada un “premio” de regalo (el inquilino ocupándola) y aún así le interesó adquirirla.
En este caso que estamos contando, el arrendatario, tendrá derecho a permanecer en la vivienda como mínimo los 3 primeros años desde que se firmó el contrato
El problema, como te puedes imaginar, es poder demostrar que ya sabía de la existencia del inquilino.
A veces, las ansias por echar al inquilino, llevan al comprador a ponerse en contacto con el mismo antes de que se formalice la compraventa. Típica llamada en la que le van “avisando” y preparando su salida.
Pues bien, si se tienen pruebas de esos “avisos” (mails o whatssaps, por ejemplo) el inquilino tiene las espaldas cubiertas. Aunque tendrá que demostrarlo y no siempre es fácil.
El supuesto que no da lugar a dudas es aquel en el que el contrato de arrendamiento estaba inscrito en el Registro de Propiedad. En este caso no hay “tu tía”, porque, al constar el alquiler en dicho registro, el nuevo comprador no puede alegar que no tenía ni idea del mismo.
Pero ya te digo que, salvo que seas Zara alquilando un local de negocio en la calle más céntrica de tu ciudad, el contrato no va a estar inscrito.
La razón es sencilla: para inscribir el alquiler se necesita el consentimiento del propietario. El problema es que no es obligatorio y, para colmo, es una medida que beneficia al inquilino, no al casero. Por lo que te puedes imaginar que este último no estará por la labor de irse al Registro de la Propiedad. Sin contar con que ningún inquilino (ni propietario) suele solicitarlo por puro desconocimiento.
Total, que un alquiler inscrito es más raro que un perro verde.
Ahora bien, si sonara la flauta y el contrato sí estuviera inscrito, el arrendatario no tendrá que marcharse mientras dure la prórroga forzosa (que, como decía antes, en este plazo de tiempo era de 3 años). El nuevo propietario se tendrá que subrogar en la posición del arrendador respetando todas las condiciones del contrato.
Pues todos los requisitos que acabamos de analizar (adquisición a titulo oneroso, de buena fe y de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo), son los exigidos en el art 34 de la Ley hipotecaria del que hablábamos en el punto anterior.
Esto significa que en supuestos de donaciones encubiertas o cuando el vendedor no aparecía como titular en el Registro, no se podrá finalizar el contrato de alquiler.
Por cierto, por aplicación analógica de la ley, para el caso de que el inquilino sí tuviera que marcharse, se entiende que le tiene que dar como mínimo 3 meses para irse.
Y si finalmente el arrendatario se tiene que ir y la finca no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad siempre le puede pedir una indemnización al antiguo propietario.
Y no quiero terminar sin añadir una triquiñuela legal que puede poner en práctica el inquilino para evitar abusos en los supuestos de venta de vivienda: cuando el propietario de la vivienda decide vender, para poder inscribir esa compraventa en el Registro de la Propiedad, obligatoriamente tiene que haber hecho constar en la escritura que existía un alquiler (art 25 LAU)
Así que, si lo hizo, el nuevo comprador sabía, sí o sí, de la existencia. Y si no lo hizo, el inquilino se podría dirigir frente al antiguo casero por falsedad documental alegando mala fe al haberse saltado este requisito.
Derecho de uso propio. La “triquiñuela legal”
El derecho de uso propio es la facultad que tiene un propietario de resolver el contrato de arrendamiento, por mucha prórroga forzosa que reste, cuando el mismo (o su familia directa) necesita hacer uso de la vivienda.
Antes comentaba que, a priori, no se puede echar al inquilino por la venta de la casa, toda vez que el comprador se subroga en el contrato de arrendamiento el cual tiene que respetar íntegramente en todos sus términos.
Y aquí está la triquiñuela. Cabe que dicho contrato de arrendamiento permita el derecho del uso propio. O lo que es lo mismo, si el comprador, una vez subrogado en la posición del arrendador, puede probar que necesita la vivienda para su uso (lo cual es generalmente el objetivo de una compraventa), pudiera rescindir el contrato.
Si te das cuenta, el nuevo comprador respetaría el contenido del contrato…el problema es que el mismo contrato, en muchas ocasiones, recoge esta salida, ya sea para el propietario antiguo o el nuevo.
En todo caso, habría que comprobar si se concurren los requisitos para aplicar el derecho de uso propio. Y sinceramente esta opción me plantea dudas acerca de si no supone un abuso de derecho y/o fraude de ley, pero lo cierto es que, con la letra de la ley en la mano, es perfectamente válida y legal.
Derecho de tanteo y retracto en la venta de la vivienda.
Quizás te preguntes qué es este derecho de nombre tan raro. Te lo explico con palabras sencillas:
Es la posibilidad que el inquilino tiene de adquirir la vivienda con preferencia al que se la iban a vender (o se la han vendido) y en las mismas condiciones en las que se le había ofrecido o vendido a este.
Y es que, si el propietario de una vivienda alquilada decide venderla a un tercero, tiene la obligación de avisar al inquilino con carácter previo a que efectivamente la venda.
En ese caso el inquilino tiene 30 días para decidir si se la queda o no en las mismas condiciones en que se iba a vender al tercero. Esto es lo que se llama el derecho de tanteo.
El retracto es lo mismo pero cuando se produce a posteri, para ser exactos, cuando el antiguo casero no notificó al arrendatario que iba a vender la vivienda, y efectivamente realizó la compraventa sin avisarle.
Pues ahora, el inquilino podría ir al nuevo comprador y decirle que se queda compuesto y sin novia, porque por el derecho de retracto es él quién adquiere la vivienda.
Ojito que a este derecho se suele renunciar en el contrato en cuyo caso, el inquilino se puede olvidar de quedarse con la casa.
Todo esto viene regulado en el art 25 de la LAU. En breve haré una entrada especifica de este supuesto.
Venta de inmueble con contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Todo lo que hemos dicho hasta ahora es solo aplicable a los arrendamientos de vivienda.
Si nos encontráramos con otro tipo de alquileres, como los de locales de negocio, o arrendamientos de temporada, pisos de estudiantes etc etc estaríamos hablando de arrendamientos de usos distintos de vivienda.
Y en ese caso, si se produce la venta del inmueble el nuevo comprador podrá finalizar el contrato de arrendamiento si concurren los requisitos (antes analizados) del art 34 de la Ley Hipotecaria: precio, buena fe, y adquisición del titular conforme al Registro (art 29 de la LAU)
Recuerda que en estos casos no existen prórrogas forzosas y la duración será la que libremente hayan acordado las partes.
Conclusión.
1.-La venta de la vivienda alquilada a partir del 6 de marzo de 2019 no extingue el contrato de alquiler
2.-En el resto de los casos, depende de si el comprador tenía conocimiento del arrendamiento (o si estaba inscrito en el registro)
3.-Si el inquilino se tuviera que marchar, hay que darle 3 meses para que abandone la vivienda.
4.-Solo existiría una excepción a la continuidad del alquiler: el derecho de uso propio.
La venta de la vivienda objeto de arrendamiento es una de esas cuestiones en las que se presentan más dudas. Porque la mayoría de la gente (inquilinos y propietarios) dan por hecho que, si se vende la casa se extingue el contrato, y, como acabamos de ver, no tiene porque ser así. Aunque, como depende de cada caso, no dejes de consultarme el tuyo
Abogado especialista arrendamientos Granada
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
Hola Pablo, respecto a la venta de una vivienda alquilada en contratos posteriores a 06 marzo de 2019; entiendo que los derechos y obligaciones para el nuevo propietario se subrogan dentro de los 5 primeros años, no se puede echar al inquilino pero ¿qué pasaría si el comprador adquiere la vivienda para vivir, podría alegar en ese caso el Derecho de uso propio y entonces estar obligado el inquilino a irse? ¿Cuál sería el tiempo legal para abandonar la vivienda en ese caso? Muchas gracias!
Patricia, buenas tardes. Pues el nuevo propietario se subroga en las obligaciones y derechos del antiguo, y si el antiguo recogió la clausula de derecho de uso propio, y ha transcurrido un año desde que se arrendara la vivienda, en ese caso tendría todo el derecho a ejercitar esa posibilidad. El único riesgo es que un Juez quiera considerar que en ejercicio de esa cláusula existe abuso de derecho y fraude de ley, pero lo cierto es que, a priori, conforme a la letra de la ley, pudiera ser perfectamente válido. Es necesario avisar al inquilino con dos meses de antelación, por lo que, dicho de otra manera, el arrendatario tiene dos meses para irse. Un saludo
Hola Pablo, que debo tener en cuenta al firmar una carta de compromiso para comprar una casa dando un 5% del valor del piso, cuando ésta casa está alquilada (se terminan todas las prórrogas en marzo).
La carta especificaria que se compra con dos condiciones: sin inquilino y rehabilitada.
Muchas gracias,
Carolina
Hola Carolina. Que el alquiler se termine en marzo y tú compres la casa no te asegura que el inquilino se vaya a ir. Porque puede quedarse, aunque sea en contra de lo que le obliga la ley, y entonces vas a comprar una casa con un “okupa” y tendrás que ejercitar el correspondiente desahucio. Me dices que se especifica que la casa se venderá sin inquilino. Para curarme en salud yo especificaría las consecuencias de que el inquilino finalmente no se vaya: que la compraventa no llega a tener efecto y que te tienen que devolver el dinero entregado, o que la compraventa sí tendrá efecto pero que el propietario te tendrá que indemnizar por los daños que te provoque que siga el inquilino hasta que consigas echarlo.
Es decir, por mucho que el inquilino tenga que irse y tú compres la vivienda, te puedes encontrar que no se vaya, pues concreta que ocurrirá en ese caso para ir sobre seguro
Suerte! un saludo
te concreto un poco más: teoricamente si una condición de ese contrato de arras es que la casa se venderá sin inquilino, si luego la condición no se cumple (porque el inquilino no se va), el contrato no debiera ser válido, es decir, se supone que no tendría que especificar. Pero si lo haces, te curas en salud y así no hay duda de que, si te interesa, te tendrían que devolver el dinero o pagarte una indemnización. Un saludo
Hola Pablo. Te entiendo perfectamente y así lo haré. Con respecto a la rehabilitación de la casa , tienes algún comentario?
Te voy a dar más información que no sé si es relevante: la casa la queremos comprar por el pueblo, la situación, los metros y el jardín. Ahora mismo el inquilino hace años que no sale de casa (tira la basura en el jardín). Además tiene como 20 gatos y ya acumula una denuncia firmada por todo el pueblo hace un par de años por este motivo y por la peste que sale de la casa.
Nosotros tenemos los planos y los que han vivido y rehabilitado en la casa nos han contado como es. Además tenemos fotos de como era la casa hace 8 años.
Hemos intentado ver la casa pero el inquilino no quiere que entremos.
El propietario nos propone firmar un contrato donde podemos escribir lo que queramos como condiciones (salida del inquilino, problemas estructurales…). Igualmente propone firmar unas arras que se depositarían ante notario y a las que él no tendría acceso hasta que la compra-venta se efectuara.
En cualquier caso, nos preocupa que, pese a firmar un contrato “blindado”, pueda suceder algo que se gire en nuestra contra, aunque aparentemente nada puede suceder, ¿Consideras que hay algo más que deberíamos tener en cuenta?
Muchas gracias. Carolina
Buenas tardes
Quería saber si el propietario (persona jurudica) ha otogado escritura de opcion de compra a un fondo de inversión inversiin sobre inmueble alquilado a(persona jurídica? En cuya escritura consta que dicho inmueble está alquilado y faltan 7 años para que finslize el plazo del contrato ya q erade 12 años desde junio de 2017
El conprador estaría obligado a mantener al inquilino hasta el final del contrato?
Y si el inquilino tiene derecho de tanteo ¿quien le tiene q comunicar q puede comprar el inmueble al mismo precio q escritura de opcion el propietario o el optante?
Si notifica el optante al inquilino el derecho de tanteo para q lo pueda ejercer sin hacerl la notificación el propietario el inquilino debe considerar la oferta y contestar en plazo de 30 días o si esta así comunicado no pierde su derecho de tanteo hasta q lo notifique propietario?ya que no se sabe si al dia de hoy el optante ha comunicado al propietario su ejercicio de la opcion
Como habría q actuar ante un caso así?
Gracias espero su contestación
Hola María.
Entiendo que estamos hablando de un arrendamiento de vivienda de 12 años (en un arrendamiento de local de negocio la cuestión es distinta). Teniendo el posible comprador conocimiento del arrendamiento debiera respetar el contrato sin poder resolverlo. A ti, como inquilina, siempre que no se haya renunciado a ese derecho, te tienen que notificar la decisión de vender la finca que pudiera entenderse como la opción de compra o el momento en que dicha opción de compra se ejercita, depende como se interprete (aunque yo entiendo que hay que notificar la opción de compra, no el momento en que se ejercita). Debiera ser el actual propietario quien notificara la decisión de la venta. Para curarte en salud, y si es lo que te interesa, envía un burofax cuanto antes ejercitando el derecho de tanteo, y, si estás dentro de los 30 días, te evitas problemas el día de mañana.
Un saludo
Hola, Pablo.
Te comento. Acabo de dejar una vivienda que en la que he estado viviendo alquilado desde 2007. En ese periodo de tiempo he tenido tres contratos (el primero junto con otra persona en 2007, el siguiente desde 2008 yo sólo y el siguiente junto con dos personas más desde 2013). Me dijeron que iban a volver a vivir al piso, yo lo he dejado y finalmente lo han puesto a la venta. Me han ofrecido su compra y mi duda es, si al llevar tanto tiempo se aplica algo más que el derecho de tanteo. Un amigo me comentó que si familia hizo lo mismo y se le tuvo que descontar al comprador todo el tiempo que estuvo alquilado sobre el precio de compra. ¿Es esto así? Un saludo y muchas gracias.
Hola Carlos. Lo que su familia hizo fue un arrendamiento con opción a compra que es distinto al derecho de tanteo y retracto. Salvo que el contrato dijera lo contrario, no cabe descontar nada por el tiempo que llevabas vivienda
Un saludo
Muchísimas gracias, Pablo. Ahora ya salgo de dudas. Un saludo.
Hola Pablo, yo como otros de los que comentan, se me plantea el siguiente caso.
Tengo un piso y está alquilado desde noviembre del 2018, ahora quiero venderlo y el inquilino me pone trabas para enseñarlo. Ya han pasado tres años desde el contrato de alquiler, que puedo hacer, puedo rescindirlo el contrato con el aviso y plazo correspondiente o que me aconsejas en este caso, muchas gracias.
Hola Carmen.
Por lo que me cuentas, el inquilino tiene derecho a estar en la vivienda hasta noviembre de 2022.
En ese momento, con el preaviso correspondiente, puedes rescindir el contrato.
En cuanto a si el inquilino se puede negar a enseñar el piso, en principio, por la “inviolabilidad del domicilio”, sí que se puede negar
Al margen de lo que te he comentado, poco se podría hacer. si bien, para poder darte una respuesta correcta, tendría que ver el contrato
Un saludo
Buenos días Pablo, y si tengo que reclamar el piso para mí uso porque necesito vivir en el??, He leído que esa sería una forma de poder rescindirlo el contrato.
Mil gracias otra vez.
Muy buenas.
Yo tengo la duda ya que tengo contrato del 2013 pero ahora de repente la dueña de la casa quiere vender. Yo obviamente independientemente del mes que tengo para aceptar o denegar el tanteo. En este caso denegar, necesito un tiempo para abandonar la vivienda. Entonces querría saber si los 3 meses esos de los que habla el artículo están regulados en alguna ley porque por mucho que he leído la LAU y eso. No he visto nada al respecto. Gracias!!
Hola Hugo.
Habría que ver la fecha exacta del contrato para saber que normativa le es aplicable al contrato. De todas maneras, tu contrato estaba ya en la tácita reconducción lo que significa que, a lo mejor, se renueva unicamente por meses, con lo cual si el propietario quisiera, quizás te tendrías que ir en cuestión de días. Insisto, tendría que ver el contrato
Un saludo
Buenísimo el artículo pero me quedé buscando (y no encontré..) lo que ocurre cuando el contrato de alquiler es del año 2012?, ¿que derechos/obligaciones tiene el propietario que quiere vender?, ¿Hay alguna Ley que permita al propietario, después de tanto tiempo de alquiler, hacer una visita a la casa para comprobar su estado (y así facilitar una visita a un agente inmobiliario a la propiedad)
Muchas gracias de antemano 🙏
Hola Ana.
Pues si es un contrato de 2012, y, pasado tanto tiempo, el comprador ya no tiene que subrogarse en la posición de arrendador. Pero es que, al estar el contrato en tácita reconducción, el vendedor quizás pueda extinguir el arrendamiento de un mes para otro. Y no, no hay ley que permita al propietario visitar la casa para comprobar el estado o facilitar visita del agente mobiliario.
Un saludo
Hola Pablo,
querría consultarte una duda, yo llevo en un piso alquilado desde enero y tengo 11 meses de contrato. Mi casero quiere vender el piso a un inversor y este quedarse con los inquilinos. Me han dicho que tendría que firmar una clausula en el contrato, para aceptar al nuevo casero. ¿Tendría opción de negarme y poder finalizar mi contrato antes de tiempo y que me devuelvan la fianza?
Muchas gracias de antemano.
A priori no, porque el nuevo propietario se subroga en la condición de arrendador y el contrato seguiría igual. Otra cosa es que, conforme a los términos de ese contrato, ya sea con el antiguo propietario o con el nuevo, tú puedas darlo por finalizado sin ningún tipo de penalización. depende de lo que diga el contrato, pero no descartes esa opción, que es muy posible (máxime cuando, al ser de 11 meses, pudiera ser un contrato de arrendamiento de temporada en fraude de ley)
Un saludo
Hola Pablo,
Estoy de alquiler en Zaragoza desde años 2012 y ahora mi arrendador quiere vender el piso.
Me ha avisado por teléfono y yo le he dicho quiero comprarlo según el precio q ponga.
Yo tengo drecho a comprarlo pero no al precio q diga la agencia sino al q al final lo venda no? Me lo tendrá q notificar el precio final que lo
Venda no?
Otra cosa, sino lo puedo comprar , puedo negarme a irme? O cuántos meses me da para recoger todo y buscar piso nuevo?
Muchas gracias
Hola Marisña
Pues depende de si tienes el derecho al tanteo o retracto, porque generalmente existe una renuncia del mismo en los contratos que es perfectamente válida. Si tienes el derecho, puedes quedartelo por el precio por el que fuera a venderse a un tercero.
Tu contrato tiene que estar ya en tácita reconducción, por lo que, dependiendo del contenido del mismo, se prorroga por meses o años. Así que quizás te pueden echar de un mes para otro.
Tendría que estudiar el contrato
Un saludo
hola Pablo, gracias por tu deferencia de contestar gratuitamente, no muchos lo hacen.
Buenas tardes Pablo,
tengo un contrato de explotación turística de una vivienda para los años 2021, 2022 y 2023, para los meses de abril a octubre, en el contrato se estipulaba que si el arrendador vendía la casa el arrendamiento duraría toda la temporada hasta octubre. Resulta que el arrendador ha vendido la vivienda sin decirme nada y ahora los nuevos propietarios me exigen la resolución del contrato de explotación turística (cuando tengo reservas ya hechas desde hace meses hasta septiembre). Como puedo hacer que no me echen hasta que se termine la temporada? si los nuevos propietarios no sabian nada del arrendamiento antes de comprar?
Hola Josefa. Tendría que estudiar el contrato para poder darle una respuesta. Es un supuesto de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y ahí depende mucho de lo que diga el contrato. Ponte en contacto conmigo por privado y lo vemos
Un saludo