Por mucho que el propietario quiera vender, mientras dura el contrato de arrendamiento el inquilino no tiene que enseñar la vivienda a nadie, otra cosa son las consecuencias que esa negativa pueda tener en la práctica. Vamos a verlo
El inquilino no tiene la obligación de enseñar la vivienda a nadie.
Hay que partir de una premisa básica: aunque la propiedad del inmueble siga siendo del propietario, durante un contrato de arrendamiento, la posesión del piso, al 100 %, sin limites ni cortapisas, es del arrendatario. Es su hogar, su morada, y como dice la Constitución Española, el domicilio es inviolable (art 18 CE)
O dicho de otra manera, es el inquilino quien decide quién entra en la vivienda y quién no, sin más ciencia. Esto se ve claro con el vecino pesado del quinto que siempre viene a ver si te sobra un cartón de leche y luego no hay manera de que se vaya. Pues no se le deja entrar y punto pelota.
Sin embargo, frente al propietario de la vivienda, surgen dudas ¿tiene que dejarlo entrar el inquilino en la vivienda? Pues tampoco. Por mucho que sea el propietario, el arrendador no puede entrar como Pedro por su casa en el piso cuando le de la real gana. Ni a saludar, ni a tomarse un café ni a ver como de limpio tiene el inquilino el inmueble. No se puede.
Eso sí, en este caso sí que hay una excepción: el inquilino debería dejar entrar al casero cuando en la casa hay una avería muy grave de fuerza mayor cuya reparación no pueda demorarse (art 22 LAU). Pero insisto, “debería”, porque si el arrendatario se sigue negando, el propietario continua sin poder entrar por las bravas, y le toca acudir a los tribunales para que un juez ponga orden (como ocurre con los desahucios por falta de pago).
¿Y si el casero quiere vender el inmueble? Pues seguimos en las mismas: el inquilino no tiene que enseñar la vivienda ni al propietario, ni a posibles vendedores ni a ninguna inmobiliaria. No hay excepciones, ni tan siquiera será válida las cláusulas en el contrato que digan lo contrario (ojo, hablamos de arrendamientos de vivienda habitual)
La explicación es sencilla: en contra de lo que muchos creen, a priori, la venta del piso no extingue el contrato de arrendamiento, por eso, los avisos de un propietario al inquilino en ese sentido para que enseñe la vivienda o extingue el arrendamiento suelen ser papel mojado (para más información lee esta entrada), así que, por mucho que se quiera vender la misma, el alquiler sigue en pie, o lo que es lo mismo, el inquilino sigue teniendo todo el derecho del mundo para decidir a quién mete en su casa y quién no.
Así que el arrendatario se puede negar a que una inmobiliaria haga fotos a la vivienda, como a que terceras personas interesadas en comprarla, vayan a visitarla (ya sea solas o acompañadas del propietario o del agente de la inmobiliaria). Y el inquilino no tiene que dar ninguna explicación. No es que le venga bien o no enseñar la vivienda por horarios, por no estar en casa o por no tenerla limpia, es que, sencillamente, si no quiere abrir la puerta de su casa, nadie le puede obligar…..
…¿o sí se puede hacer en la práctica? Vamos a verlo en el siguiente punto
Posibles consecuencias de negarse a enseñar la vivienda.
La primera consecuencia que se suele dar cuando el inquilino se niega a enseñar la vivienda es que, en la práctica, en un alto porcentaje, el inmueble no se va a vender.
La razón es simple: el propietario no va a tener la oportunidad de publicitar la vivienda con fotos a través de una inmobiliaria o por cualquier página web, y, por otro lado, nadie va a querer comprar una vivienda sin poder verla antes. Así que, pese a que es posible que se realice la compraventa aun existiendo inquilinos, es muy raro que esta se produzca si no hay colaboración por parte de los mismos.
La segunda consecuencia es que, el propietario, al verse impedido en la práctica a vender el inmueble, va a querer rescindir el contrato, y si el mismo está en tácita reconducción o muy próximo a la finalización de la prórroga forzosa, es bastante probable que lo haga.
Voy a explicarme. Antes he dicho que la venta de la vivienda, a priori, no finaliza el alquiler. Pero eso no quita que el mismo se pueda finalizar por otros motivos, como pudiera ser la expiración del plazo legal. Y es que muchos contratos de arrendamiento, a la hora de plantear una posible venta, y, en consecuencia, la necesidad de enseñar la vivienda, se encuentran en tácita reconducción, y pueden finalizarse de un mes a otro (para más información lee esta entrada)
Por tanto, en determinadas ocasiones (dependiendo de la duración del contrato) el inquilino se ve entre la espada y la pared, porque si no colabora, va a tener que irse de la vivienda de la noche a la mañana.
Conclusiones.
1.-Aunque exista un contrato de arrendamiento, el inmueble se puede poner a la venta.
2.-Eso sí, el inquilino no está obligado a enseñar la vivienda si no quiere.
3.-Si existe alguna cláusula en tal sentido (obligandolo a enseñar el inmueble) la misma es ilegal.
Muchos inquilinos piensan que sí que tienen que enseñar la vivienda y se sorprenden mucho cuando les comento que no tienen ninguna obligación al respecto. Aunque, como acabas de ver, pudiera ser peor el remedio que la enfermedad ya que el propietario, dependiendo del caso, pudiera finalizar el contrato de arrendamiento.
Generalmente este tipo de situaciones da lugar a que las relaciones entre inquilino y propietario se enfríen mucho y que, más tarde, más temprano, ambas partes decidan rescindir el contrato porque ya no les trae a cuenta seguir con el arrendamiento.
Si tienes cualquier duda puedes contactar conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.
Abogado en Granada.
Fuentes: foto entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
