Por mucho que el propietario quiera vender, mientras dura el contrato de arrendamiento el inquilino no tiene que enseñar la vivienda a nadie, otra cosa son las consecuencias que esa negativa pueda tener en la práctica. Vamos a verlo
El inquilino no tiene la obligación de enseñar la vivienda a nadie.
Hay que partir de una premisa básica: aunque la propiedad del inmueble siga siendo del propietario, durante un contrato de arrendamiento, la posesión del piso, al 100 %, sin límites ni cortapisas, es del arrendatario. Es su hogar, su morada, y como dice la Constitución Española, el domicilio es inviolable (art 18 CE)
O dicho de otra manera, es el inquilino quien decide quién entra en la vivienda y quién no, sin más ciencia. Esto se ve claro con el vecino pesado del quinto que siempre viene a ver si te sobra un cartón de leche y luego no hay manera de que se vaya. Pues no se le deja entrar y punto pelota.
Sin embargo, frente al propietario de la vivienda, surgen dudas ¿tiene que dejarlo entrar el inquilino en la vivienda? Pues tampoco. Por mucho que sea el propietario, el arrendador no puede entrar como Pedro por su casa en el piso cuando le de la real gana. Ni a saludar, ni a tomarse un café, ni a ver como de limpio tiene el inquilino el inmueble. No se puede.
Eso sí, en este caso sí que hay una excepción: el inquilino debería dejar entrar al casero cuando en la casa hay una avería muy grave de fuerza mayor cuya reparación no pueda demorarse (art 22 LAU). Pero insisto, “debería”, porque si el arrendatario se sigue negando, el propietario continúa sin poder entrar por las bravas, y le toca acudir a los tribunales para que un juez ponga orden (como ocurre con los desahucios por falta de pago).
¿Y si el casero quiere vender el inmueble? Pues seguimos en las mismas: el inquilino no tiene que enseñar la vivienda ni al propietario, ni a posibles vendedores, ni a ninguna inmobiliaria. No hay excepciones, ni tan siquiera será válida las cláusulas en el contrato que digan lo contrario (ojo, hablamos de arrendamientos de vivienda habitual)
La explicación es sencilla: en contra de lo que muchos creen, a priori, la venta del piso no extingue el contrato de arrendamiento, por eso, los avisos de un propietario al inquilino en ese sentido para que enseñe la vivienda o extingue el arrendamiento suelen ser papel mojado (para más información lee esta entrada), así que, por mucho que se quiera vender la misma, el alquiler sigue en pie, o lo que es lo mismo, el inquilino sigue teniendo todo el derecho del mundo para decidir a quién mete en su casa y quién no.
Así que el arrendatario se puede negar a que una inmobiliaria haga fotos a la vivienda, como a que terceras personas interesadas en comprarla, vayan a visitarla (ya sean solas o acompañadas del propietario o del agente de la inmobiliaria). Y el inquilino no tiene que dar ninguna explicación. No es que le venga bien o no enseñar la vivienda por horarios, por no estar en casa o por no tenerla limpia, es que, sencillamente, si no quiere abrir la puerta de su casa, nadie le puede obligar…..¿o sí se puede hacer en la práctica? Vamos a verlo en el siguiente punto
Posibles consecuencias de negarse a enseñar la vivienda.
La primera consecuencia que se suele dar cuando el inquilino se niega a enseñar la vivienda es que, en la práctica, en un alto porcentaje, el inmueble no se va a vender.
La razón es simple: el propietario no va a tener la oportunidad de publicitar la vivienda con fotos a través de una inmobiliaria o por cualquier página web, y, por otro lado, nadie va a querer comprar una vivienda sin poder verla antes. Así que, pese a que es posible que se realice la compraventa aun existiendo inquilinos, es muy raro que esta se produzca si no hay colaboración por parte de los mismos.
La segunda consecuencia es que, el propietario, al verse impedido en la práctica a vender el inmueble, va a querer rescindir el contrato, y si el mismo está en tácita reconducción o muy próximo a la finalización de la prórroga forzosa, es bastante probable que lo haga.
Voy a explicarme. Antes he dicho que la venta de la vivienda, a priori, no finaliza el alquiler. Pero eso no quita que el mismo se pueda finalizar por otros motivos, como pudiera ser la expiración del plazo legal. Y es que muchos contratos de arrendamiento, a la hora de plantear una posible venta, y, en consecuencia, la necesidad de enseñar la vivienda, se encuentran en tácita reconducción, y pueden finalizarse de un mes a otro (para más información, lee esta entrada)
Por tanto, en determinadas ocasiones (dependiendo de la duración del contrato) el inquilino se ve entre la espada y la pared, porque si no colabora, va a tener que irse de la vivienda de la noche a la mañana.
Conclusiones.
1.-Aunque exista un contrato de arrendamiento, el inmueble se puede poner a la venta.
2.-Eso sí, el inquilino no está obligado a enseñar la vivienda si no quiere.
3.-Si existe alguna cláusula en tal sentido (obligándolo a enseñar el inmueble) la misma es ilegal.
Muchos inquilinos piensan que sí que tienen que enseñar la vivienda y se sorprenden mucho cuando les comento que no tienen ninguna obligación al respecto. Aunque, como acabas de ver, pudiera ser peor el remedio que la enfermedad, ya que el propietario, dependiendo del caso, pudiera finalizar el contrato de arrendamiento.
Generalmente, este tipo de situaciones da lugar a que las relaciones entre inquilino y propietario se enfríen mucho y que, más tarde, más temprano, ambas partes decidan rescindir el contrato porque ya no les trae a cuenta seguir con el arrendamiento.
Si tienes cualquier duda puedes contactar conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.
Abogado en Granada.
Fuentes: foto entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
El piso que habito con mi familia fue puesto en venta. La relación con el propietario ha sido cordial pero no estoy dispuesta a tener personas extrañas en la vivienda 2 ó 3 veces a la semana como pretende la inmobiliaria. Mi contrato se vence el 30 de noviembre del año en curso
Hola Mary. Pues, a priori, no tienes que enseñar la vivienda y te puedes negar a que entren personas. Otra cosa es que, entonces, el casero de por finalizado el contrato al término de su prórroga forzosa.
Un saludo
Hola, firme para un año el contrato de alquiler cuando se que por ley aunque hayas firmado por un año puedes permanecer cinco años.
El propietario quiere vender y la inmobiliaria m lo ha ofrecido primero a mi la venta.
Yo no lo quiero comprar y m han hecho firmar un contrato como que no quiero comprarlo, como estaba en el contrato el nombre de mi hijo y no lo ha firmado todavía he recibido un wuassap de la inmobiliaria diciéndome que baje a firmarlo.
Puede la inmobiliaria forzarlo a firmar , puede rescindir de los cinco años por ley aunque hayas firmado por un año, y puede enseñarlo viviendo dentro.?
Hola Raquel.
Si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual efectivamente son 5 años de prórroga forzosa (o 7 si es persona jurídica)
La vivienda se puede vender, es legal, pero no rescinde el alquiler, eso ya es otra cosa.
No pueden obligar a firmar ningún contrato.
No tienes obligación de enseñar el piso.
Espero poder haberte ayudado. Si prefieres que resuelva tus dudas de manera más concreta podemos concertar una cita
Un saludo
Llevo 11 años de alquiler y quieren vender la casa….q derechos tengo?
Hola Mercedes.
Estás en tácita reconducción. Dependiendo de como esté redactado el contrato, así como la fecha del mismo, podrás aguantar o no lo que reste de anualidad. Tendría que verlo. Pero como mucho eso
Un saludo
Nuestro contrato de alquiler de 5 años vence en julio de 2025, el dueño quiere vender, primero a nosotros pero por una diferencia de metros entre catastro y registro de la propiedad nos echan para atrás el estudio de la compra, entonces no podemos comprar nosotros…si la pone a la venta y nos negamos a que vean la casa podría rescindir contrato de alquiler a falta de año y medio?
Hola Sara.
Mientras el contrato de arrendamiento esté vigente (si hablamos de arrendamiento de vivienda) no tenéis obligación de enseñar el piso y tampoco se puede rescindir el contrato antes de venderlo precisamente por la venta.
Un saludo
Hola,
Tengo un contrato de alquiler firmado del 1 de febrero de 2023 en el cual hay una cláusula que dice que debo enseñar la casa a futuros compradores.
¿Es legal esa cláusula?
Además la inmobiliaria nos ha dicho que sino colaboramos tomarán otras medidas
Hola Israel.
Si es un arrendamiento de vivienda habitual seguro que es ilegal. si es de temporada, entiendo que también, aunque aquí es más discutible
Un saludo
Si es un arrendamiento de vivienda habitual