El inquilino no paga la renta. Cómo recuperar la vivienda alquilada. Desahucios.

¿El inquilino no paga la renta y no sabes cómo recuperar tu vivienda?

Tienes una vivienda alquilada. Pero los arrendatarios han dejado de pagarte la renta. Tampoco quieren abandonar tu casa. ¿Cómo puedes echar al inquilino moroso y recuperar tu casa?

Punto de partida. El inquilino no paga la renta.

Seguro que te sientes identificado con la historia que voy a contar. Los inquilinos tenían buena pinta y los primeros meses no tuviste ningún problema. Pero, de repente, dejan de pagarte.

Al principio los llamabas y te daban toda clase de explicaciones y promesas de pago. Pero conforme las excusas se van agotando, como si no te conocieran, ya directamente ni te cogen el teléfono…. con la salvedad, “pequeño matiz”, de que siguen ocupando tu casa.

Cómo recuperar la vivienda alquilada. Pasos a seguir.

Pues si sigues leyendo es porque, efectivamente, no te han hecho ni puñetero caso cuando has intentado hablar con ellos.

A estas alturas te ha quedado una cosa clara: por las buenas no hay nada que hacer. Toca coger el toro por los cuernos y actuar

-Reclamación extrajudicial.

El primer paso que se debe dar es una reclamación extrajudicial. O dicho en cristiano, antes de meterse en juicios y Tribunales, enviarles un burofax exigiéndoles que te paguen y que se vayan de la casa.

A lo mejor te preguntas por qué hay que enviarles una nueva reclamación si tú, previamente, ya le has pedido que te paguen y se vayan en todos los idiomas y lo que te apetece es “plantarle” ya la demanda en los Juzgados.

El problema es que generalmente lo has hecho de palabra, y es necesario hacerlo de una manera de la que quede constancia, de la que haya prueba. Por eso, la mejor opción suele ser un burofax (aunque hay otras).

Primero porque el inquilino tiene la posibilidad de quedarse en la vivienda si se ponen al día con las rentas… salvo que le hayas reclamado extrajudicialmente y no te haya hecho ni caso. Así que con el burofax seguramente evitas que los inquilinos puedan enervar el desahucio.

Por otro lado, con un poco de suerte con esta reclamación consigues solucionar el problema sin necesidad de meterte en pleitos, lo cual supone un ahorro de tiempo y dinero.

Ahora bien, es muy importante que sepas qué reclamar, cómo hacerlo y frente a quién. Así que te aconsejo que los experimentos los hagas con la gaseosa y desde ya te dejes guiar por un especialista en la materia.

Además, también es importante echar mano de un abogado por “la importancia del membrete”.

Me explico: muchos inquilinos pasan tres pueblos del propietario hasta que le llega una carta encabezada con un membrete de un abogado. En ese momento, algunos empiezan a verle las orejas al lobo.

-¿Y si los inquilinos siguen sin abandonar la vivienda? Demanda judicial.

Has reclamado extrajudicialmente (el burofax) y nuestro amigo inquilino como el que oye llover. Pues lo siguiente es presentar una demanda en el juzgado.

Con esta demanda se puede reclamar:

• Todo el dinero que te deban: rentas, facturas de luz, agua, etc.
• Que se les eche de la casa, con la consiguiente finalización del contrato: es lo que se llama desahucio.
• Y si antes de presentar la demanda, hubieras podido recuperar la posesión del inmueble y comprobar el estado del mismo, también podrás reclamar todos los daños que hayan provocado en la vivienda y su mobiliario y los objetos que hubieran podido sustraer.
• A eso hay que sumarle la reclamación de los intereses devengados del dinero que te deban y por supuesto las costas del procedimiento.

Básicamente, a lo que tienes derecho es a que te devuelvan tu casa tal cual tú la entregaste y te paguen lo que te deban. Vamos, que el caradura de turno no se vaya de rositas.

Por cierto, no olvides que es obligatorio contar con un abogado y procurador.

-Opciones alternativas que quizás ronden tu cabeza… cambio de cerradura.

Es lo que todo el mundo te pregunta: ¿y si echas al inquilino por las bravas cambiando la cerradura?

Pues legalmente es un NO como una catedral. De hecho, es que sería un delito de coacciones. Ojito que la broma es pequeña, yo no lo aconsejo ni en broma. El que avisa no es traidor.

¿Cuánto tiempo pasará hasta que recupere la vivienda? Las fases del procedimiento judicial del desahucio.

Vale, ha quedado claro que la única vía legal es presentar una demanda. Pero, ¿cuánto tiempo pasará hasta que recupere la vivienda?

O lo que es lo mismo, ¿cuánto tiempo tarda el procedimiento típico de desahucio? Pues depende de cómo vayan transcurriendo sus diferentes fases. Vamos a verlas.

-El camino judicial hasta llegar al desahucio.

Tras presentar la demanda, lo primero que hace el Juzgado es señalar directamente una fecha en la que, en su caso, se echará a los inquilinos (lanzamiento). Para adelantar tiempo todo lo que se pueda.

A continuación le dan traslado a los demandados, tanto de la demanda como de la fecha de lanzamiento. Es decir, se les avisa de que, como crees que tienes motivos legales para ello, has acudido a los Tribunales para echarlos de la casa, y de que, a priori, la fecha en la que se les echa es “x”.

Y aquí viene la gracia de este procedimiento. Una vez se les notifica la demanda a los inquilinos, se le da un plazo de 10 días para contestar, para que digan “esta boca es mía”

Si durante ese tiempo no dicen nada, automáticamente el Juzgado te da la razón en lo que pedías, sin más. Osea, que se les condena a pagar el dinero que se reclamaba y a abandonar la vivienda (art 440.3 LEC) . Y en ese caso pasaríamos directamente al siguiente punto de esta entrada.

Ojo, que suena muy bien, pero no todo es tan sencillo:

-En primer lugar, en esos 10 días se pueden oponer. Eso sí, llegados a este punto ya no valen las excusas baratas (sean las que sean, que la capacidad del españolito medio para inventar historias no tiene límite). 

De hecho, prácticamente el único motivo de oposición al que pueden “agarrarse” es que ya te hayan pagado el dinero (art 444 LEC). 

Pero tranquilo, porque si hubieran pagado existiría algún justificante del pago, generalmente transferencia bancaria. Así que le corresponde a ellos aportar una prueba que, si no han pagado, sencillamente no existe, por lo que lo más normal es que no digan nada.

Si se opusieran se celebraría una vista (juicio) donde se discutiría si debían ese dinero o ya estaba pagado, y por tanto, si se tienen que ir o no. Lo cual supone que el procedimiento se alarga en el tiempo, con el consiguiente perjuicio para el propietario. Pero insisto en que no suele haber oposición.

-Otra cosa que suele alargar el procedimiento (y, por tanto, que recuperes tu casa) es que los inquilinos pidan la asistencia jurídica gratuita.

Esto implica paralizar el procedimiento judicial para que el Juzgado les ponga a los demandados un abogado y procurador gratuitos, momento en el cual el procedimiento vuelve a ponerse en marcha.

Todo lo cual supone en la práctica alargar el procedimiento un mes más (aproximadamente)

-El gran problema de este tipo de asuntos: notificarles la demanda.

Esto hace que, lo que en un principio pudiera ser un procedimiento muy rápido, se termina dilatando en el tiempo .

Porque lo que suele ocurrir es que cuando un funcionario acude al domicilio arrendado a notificar la demanda, nuestro amigo inquilino directamente no abre la puerta o la abre, pero dice que no es él y que no conoce de nada a la persona a la que buscan.

No olvides que la persona que va a notificar la demanda no tiene la potestad (que solo corresponde a la Policía o Guardia Civil) de exigir que alguien se identifique con el DNI.

Y claro, hay que ser muy lelo para, si sabes que debes dinero, colaborar de buenas con el que te reclama.

Entonces, en ese caso, el Juzgado te dice que como no se ha podido notificar la demanda que el procedimiento se paraliza hasta que consigas dar con ellos.

Hay diferentes formas de notificarles, de hecho si tu abogado tiene experiencia sabrá manejarse y desbloquear la situación. Pero si no sabes de que va “la peli” se puede eternizar.

Lo más absurdo de todo es que mientras te toca dar con ellos y esperar a que el procedimiento se resuelva, no puedes dejar de pagarles la luz, el gas y el agua, con la consiguiente cara de imbécil que se te queda.

-Otro matiz importante: conforme a reciente cambio legislativo los inquilinos pueden acudir a los servicios sociales alegando situación de vulnerabilidad y el procedimiento podría llegar a paralizarse durante un mes.

-El momento del lanzamiento ¿Cómo se echa al inquilino?

Nos queda el último paso. Han condenado a los inquilinos, porque no se opusieron en el plazo de los 10 días u, oponiéndose, no se les dio la razón en el juicio.

Entonces, ¿van a dejar la vivienda inmediatamente?. De nuevo toca ser paciente, así que todavía no cantes victoria.

Aunque haya una resolución judicial que condene a los inquilinos a abandonar el inmueble,tienes que esperarte a que llegue la fecha que puso el Juzgado para el lanzamiento (lanzamiento, no alzamiento como muchos clientes lo llaman, que eso es otra historia que da mas “yuyu”…)

Es decir, aunque el Juzgado te haya dado la razón, tú no puedes entrar a las bravas a tu casa para echarlos a patadas. Tienes que hacerlo a través del Juzgado, con sus reglas y sus medios.

En concreto, lo que se hace es que el día del lanzamiento se manda por el Juzgado una comisión de funcionarios, y en ocasiones, a la Policía, para que hagan las gestiones oportunas: expulsar, por las buenas o por las malas, al inquilino (si sigue en la vivienda) y a entregar formalmente la posesión a su propietario.

Pues lo que te acabo de describir es lo que se conoce como un desahucio. De hecho seguro que has visto imágenes en el telediario, porque algunos lanzamientos, dependiendo de las circunstancias, son muy sonados.

El día del lanzamiento, como es evidente, es muy recomendable que tú, como propietario, también estés presente. Igualmente es necesario que lleves a un cerrajero para abrir la puerta y (muy recomendable) cambiar la cerradura en el acto.

Si no lo haces vas a conseguir bien poquito, ya que nuestros amigos pudieran volver a entrar. Y nuestro gozo en un pozo.

Y también es importante saber que en ocasiones excepcionales el lanzamiento podría suspenderse: porque haya algún niño pequeño, porque sea necesaria la presencia de agentes de la autoridad etc , dándosele por parte de la comisión del Juzgado un nuevo plazo para que abandone la vivienda.

-En resumen, ¿Cuánto tiempo pasa de media hasta que el Juzgado me devuelve mi casa?.

Que sí, que te he explicado todas las fases del procedimiento, pero que tú quieres ir al grano y saber en cuanto tiempo recuperarás la vivienda.

Pues desde que se presenta la demanda, la media es de 4 a 6 meses.

Y te preguntarás que cómo va a ser eso si antes hablábamos de que la fecha de lanzamiento se señalaba desde un principio y que el plazo para responder era tan solo de 10 días…

Pues ese es el problema, que aunque el legislador inventó un procedimiento “super rápido” para ayudar a los propietarios, no es oro todo lo que reluce y de la teoría a la práctica hay un mundo. Y conmigo, que no me ando con medias tintas, lo vas a ver claro.

1. En primer lugar, muchos jugados están colapsados, así que desde que se presenta la demanda hasta que la misma echa a andar a veces pasa un mes (o más).
2. También hay que tener en cuenta la agenda del Juzgado. Porque cuando ellos buscan la fecha para el lanzamiento, se tienen que ir al siguiente hueco que tienen libre (como cuando pides cita en el médico). Y suelen tener un retraso de unos dos meses.
3. A eso súmale que hay que enviarle la demanda a los inquilinos, que tienen 10 días para contestar, que te pidan la asistencia jurídica gratuita y que si la abuela fuma…. y por lo normal no baja de 4 meses y de ahí para arriba.

Así que no te tragues lo que te cuentan muchas compañías de seguros de alquiler de que “en 2 meses has recuperado tu piso”, que no es tan fácil.

Reclamación de las rentas del alquiler. El dinero ¿cómo se recupera?

Está claro que lo que más te importaba era recuperar la casa. Pero, una vez que la tienes de vuelta ¿ahora qué? ¿cómo recuperas el dinero? A continuación te cuento cuales son los pasos.

Los inquilinos, una vez condenados tienen un plazo de 20 días para pagarte voluntariamente.

Aunque, mira tú por dónde, rara vez lo hacen. Así que toca iniciar la ejecución judicial, en la que ya no se va a discutir si te deben dinero o no. Eso ya se ha decidido, ya es inamovible.

Simplemente se pide al Juzgado que investigue los sueldos o bienes que pueda tener el inquilino a su nombre y una vez localizados que se embarguen.

Los clientes suelen llevarse un buen chasco cuando descubren que sus inquilinos son insolventes, porque no tienen un duro o porque no tienen nada a su nombre , aunque en realidad manejen mas dinero del que tú y yo vamos a ganar en nuestra vida juntos: imagínate, todo en negro, como buen ejemplo del “pillo/caradura patrio”. 

Así que, en ocasiones, después de haber sido condenado, no se le puede sacar un duro.

Pero cuidado, tienes todo el tiempo del mundo para investigarlos y reclamarles.

Hay mucha gente que se las dan de listos porque piensan que no les pueden sacar los cuartos, pero pasan los años y consiguen un trabajo “oficial” o una herencia, sin acordarse de que hay un abogado pesado por ahí que no ceja en el empeño de que cobre su cliente.

Total, que mucho tiempo después, cuando nuestro amigo moroso se había olvidado del tema, se lleva el sablazo y el propietario comienza a cobrar, con la guinda de los intereses. La justicia es lenta, pero todo llega (si tienes un buen abogado a tu lado).

Conclusiones.

1.-Si no te pagan las rentas ni se van de la vivienda, toca tomar medidas cuanto antes.

2.-Primero hay que mandar una reclamación extrajudicial (burofax)

3.-Si siguen sin irse, el siguiente paso es demandar judicialmente.

4.-Se suele tardar unos 4 o 6 meses en recuperar la vivienda

5.-La opción de cambiar la cerradura no es recomendable, es un delito de coacciones.

Son muchos años los que llevo dedicado a los arrendamientos y uno llega a la conclusión de que no todos los inquilinos son iguales. Hay mucha gente honrada que sencillamente están pasando dificultades económicas, y que hacen todo lo posible por encontrar una solución.

En estos casos es fácil razonar entre las partes y llegar a algún punto de entendimiento. Depende de cada caso y hablando se entiende la gente. Siempre hay que tender la mano…

…salvo que esté claro que las personas que ocupan nuestra vivienda son unos “caraduras”,  profesionales del cuento de vivir por el morro en contratos de alquiler sin pagar un duro. En cuanto salgan de tu casa se van a otra y vuelta a empezar.

En estos casos (en los que pensaba al escribir la entrada) no hay tiempo que perder, hay que coger el toro por los cuernos de inmediato.

Ponte en contacto conmigo y tomamos cartas en el asunto.

Llevo desahucios en cualquier provincia de España porque no suele ser necesaria la asistencia presencial.

Abogado especialista en arrendamientos y desahucios.

Fuentes: foto cabecera, foto, foto foto