No todos los arrendamientos de temporada son legales. Muchos se hacen en fraude de ley. En esta entrada te explico todo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Diferencia entre arrendamiento de temporada y de vivienda.
Hay que empezar explicando que existen muchos tipos de arrendamiento.
El más común es el arrendamiento de vivienda. Es el que se da cuando te vas a vivir a una casa con voluntad de permanencia.
Es decir, no sabes cuanto durarás allí (porque la vida da muchas vueltas) pero en principio tu intención es quedarte y formar tu hogar.
Es como cuando empezabas un noviazgo. Al principio no sabías si duraría un mes o sería la futura madre/padre de tus hijos. Pero de primeras no le ponías fecha de caducidad.
En estos casos, no tienes una casa en otro lugar. Tu único hogar es la vivienda alquilada
El arrendamiento de temporada es muy parecido. También te vas a vivir a una casa, que va a constituir tu hogar.
Pero en estos supuestos (y aquí está el matiz) solo por un tiempo concreto. Por ejemplo, la interina que sustituye a una profesora en el cole de un pueblo por una maternidad. Pues alquilará la vivienda por 4 meses, ni un día más.
Siguiendo con el ejemplo de antes, esto sería el “rollete” de verano. En cuanto llegara el fresquito se acabó lo que se daba. Aquí no había voluntad de permanencia. Aquí sí hay fecha de caducidad.
Aquí si sueles tener otra vivienda que constituya tu verdadero hogar. Como los estudiantes, cuando se van a otra ciudad, que tienen la casa de sus padres.
Si quieres más información sobre la diferencia entre uno y otro no dejes de leer esta entrada
Punto de partida del fraude del arrendamiento de temporada.
Vale, pues teniendo clara la diferencia, vamos a analizar el supuesto más típico en el que se suele dar el fraude en el arrendamiento de vivienda.
Supongamos que una persona está buscando una casa para irse a vivir, sin tener ningún motivo concreto que le limite el tiempo de estancia. No vas a sustituir a nadie por un tiempo concreto, no es un “rollete” de verano con fecha de caducidad.
Existe voluntad de permanencia, pero tampoco tiene intención de firmar un alquiler de 30 años, porque no sabe que le deparará el futuro. Así que hace lo que el resto de los mortales: firma un contrato de un año de duración y ya irá renovando.
Pero, a pesar de esa voluntad de permanencia, en ocasiones, algún propietario incluye en el contrato que se trata de un “arrendamiento de temporada”.
El inquilino no le da importancia, o lo firma sin darse cuenta. Parece que no tiene ninguna relevancia…
Pero lo cierto es que, en estos casos, el propietario ha disfrazado un arrendamiento de vivienda bajo la apariencia (simulando) un arrendamiento de temporada. Algo que, como puedes imaginar, es ilegal.
También hay que decir, en honor a la verdad, que hay muchos caseros que lo hacen sin mala fe. Sencillamente, piensan por puro desconocimiento, que es una posibilidad plenamente válida de la que disponen. Pero, insisto, no deja de ser un fraude de ley.
Motivo del fraude de ley: distinta normativa aplicable.
El motivo que lleva a algunos propietarios a incluir en el contrato el título de “arrendamiento de temporada” es que cada tipo de alquiler tiene una normativa aplicable distinta. Y eso hace que, aunque parezcan lo mismo, la situación pueda cambiar bastante de unos a otros.
En concreto, en los arrendamientos de vivienda (ya sabes, el noviazgo sin fecha de caducidad), aunque el inquilino haya firmado solo un año, se pueden quedar (actualmente) durante 5 (o 7) años en la vivienda.
Es lo que se llama la prórroga forzosa del arrendatario.
Si es de temporada (nuestro “rollete”) una vez acabado el tiempo establecido en el contrato, si el propietario quiere, el arrendatario se tiene que ir.
Y aquí viene la pregunta capciosa. ¿Qué crees que le interesa más a los caseros?
¡Premio! Evidentemente, a un arrendador siempre le va a interesar tener la posibilidad de rescindir el contrato sin tener que esperar.
Pongamos ejemplos prácticos: al año de arrendar la vivienda el precio de los alquileres comienza a subir una barbaridad. El problema es que, al inquilino no se le puede tocar la renta. Pero si el casero consiguiera echar al arrendatario y alquilar la vivienda nuevamente, lo podría hacer casi por el doble.
Otro ejemplo: el inquilino es extremadamente problemático. Los vecinos están quejándose día sí y día también. Para colmo, aunque termina abonando sus mensualidades, a la hora de pagar siempre pone alguna pega. Total, que si el propietario, consciente de que eso no va a terminar nada bien, pudiera rescindir el contrato al año, pues le vendría de perlas
Por eso, aprovechando la semejanza entre esos dos tipos de alquileres, algunos prueban a ver si “cuela” el arrendamiento de temporada.
Insisto en que algunos caseros lo hacen por puro desconocimiento, pensando que es una opción perfectamente legal. De hecho, en estos casos suelen recurrir a la leyenda urbana del arrendamiento de 11 meses.
Y hay otras muchas más consecuencias de que no sea un arrendamiento de vivienda. Piensa que la normativa aplicable a estos alquileres es mucho más proteccionista, más favorable al inquilino. Por ejemplo, es aplicable el art 6 de LAU que impide cláusulas contrarias a esta ley que perjudiquen al arrendador. Y eso no ocurre en los otros alquileres.
Pero, si no es legal ¿qué se puede hacer ante este fraude?
Como decíamos antes, lo que está haciendo el propietario, consciente o inconscientemente, es esquivar la ley disfrazando un arrendamiento de vivienda bajo la apariencia de uno de temporada. Evitando así la prórroga forzosa y otros posibles derechos del inquilino
O, siguiendo con nuestro ejemplo, un novio/a le prometió amor para toda la vida a la otra parte, un noviazgo sólido, pero en realidad le estaba dando un rollete de verano. Y en septiembre se pondrá a llorar.
Como puedes imaginar, además de cruel (todos hemos sufrido desengaños amorosos), esto es completamente ilegal.
Por eso es importante estar muy atentos desde el primer momento.
Es importante fijarse muy bien en la fianza. Si es de vivienda tiene que ser una mensualidad, si es de temporada son dos. Es otro posible detalle a tener en cuenta.
O el hecho de que se diga que el arrendamiento es de temporada, pero no se especifique a qué obedece el plazo concreto de duración (una sustitución laboral, un máster, estudios de universidad, etc etc)
En estos casos hay dos tipos de soluciones. La primera es que el inquilino se de cuenta antes de firmar el contrato y sencillamente no lo haga, avisando al arrendador de que eso es ilegal. Que le diga al casero que, o pone arrendamiento de vivienda, o no hay contrato que valga.
Pero, ¿y si el inquilino ya ha firmado? ¿Ya no hay nada que hacer?
Pues aunque el arrendatario se haya dado cuenta después de firmar, no tiene por qué sufrir las consecuencias de algo que es ilegal.
Como se trata de un fraude de ley de libro, se puede reclamar ante los Tribunales. Y si el inquilino tiene pruebas (recuerda, la fianza, la falta de motivación del plazo, empadronamiento en el sitio donde se encuentra la vivienda, etc etc) le van a dar la razón. Y si el propietario tienes pruebas le darán la razón.
Conclusión
1.- En un arrendamiento de temporada no hay voluntad de permanencia, ya que la estancia obedece a un motivo concreto y un plazo determinado.
2.-No todos los arrendamientos de temporada son legales, algunos encubren un arrendamiento de vivienda.
3.-En esos casos son un fraude de ley, y se pueden dejar sin efecto.
4.-Por mucho que un alquiler vaya encabezado por el nombre de “arrendamiento de temporada”, hay que fijarse en detalles, como la fianza, la acreditación del motivo de la temporalidad, etc etc
Muchos propietarios me han preguntado al respecto, convencidos de que estaban protegidos por la ley al utilizar esta “triquiñuela”. A su vez muchos inquilinos me han consultado porque algo les olía a quemado al leer lo del arrendamiento de temporada. Es algo relativamente frecuente. Pero ya sabes que, dependiendo de cada caso, puede ser ilegal.
Si tienes dudas, consúltame.
Pablo Romero. Abogado especialista en arrendamientos de Granada
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2.
Hola Pablo,
A ver si puedes ayudarme a aclarar mi situación. El 4 de agosto firmé un contrato de alquiler de temporada de 11 meses de duración (hasta el 4 de julio de 2024). La intención en todo momento fue residir ahí de manera prolongada y así se lo hice saber a la casera antes de firmar el contrato, por lo que incluimos las cláusulas para una posible prórroga. Estas eran muy vagas y no hacían referencia a posibles subidas de precio, cosa que me producía bastante intranquilidad.
Hace una semana, encontré otro sitio dónde vivir, con un contrato más acorde a lo que yo necesito y con más garantías (arrendamiento de vivienda habitual), por lo que voy a mudarme el próximo 1 de febrero.
El contrato que firmé establece un preaviso de 60 días y no hace mención a un tiempo mínimo de estancia. Por mi parte, le propuse pagarle el alquiler hasta el 16 de febrero (30 días desde el preaviso, que le di el 16 de enero). Sin embargo, ella no está conforme y se refiere a lo pactado en el contrato para exigirme dos mensualidades de alquiler. De no cumplirlo, se quedaría con la fianza.
Mi pregunta es: ¿es legal exigir un preaviso de 60 días o puede considerarse esta una cláusula abusiva, considerando que la ley establece un plazo de 30? A pesar de que el contrato es de temporada, no especifica nada acerca del motivo de la temporalidad. Además, solo le pagué un mes de fianza y estoy empadronada en el piso desde que entré a vivir en él. ¿Cual sería la mejor manera de proceder en este caso? ¿Tiene derecho a quedarse con la fianza si el piso está en perfectas condiciones?
Muchas gracias,
A
Buenos días.
Si fuera un arrendamiento de temporada legal, sí que podría exigirte lo que te pide.
Pero tiene pinta de que se trata de un arrendamiento en fraude de ley, en ese caso sería aplicable la normativa de los arrendamientos de vivienda habitual y, a priori (tendría que ver el contenido del contrato) podrías irte sin tener que abonar ningún mes restante, por lo que pudieras exigirle la fianza.
Si quieres que te explique con más detalle, puedes contactar conmigo por privado.
Un saludo