Arrendamiento de vivienda y uso distinto de vivienda. Clases y diferencias.

¿Qué características tiene un arrendamiento de vivienda? ¿Y en qué se diferencia con uno de uso distinto de vivienda?

Diferencia entre un arrendamiento de vivienda y uno de uso distinto de vivienda.

alquiler de vivienda

Hay que tener claro que, cuando hablamos de alquileres, la principal norma a tener en cuenta es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Al margen de otras disposiciones que se aplican subsidiariamente, esta Ley es como la Biblia en estos temas.

Pues bien, lo primero que hace esta normativa es decir que se aplica a las fincas urbanas, por lo tanto dejamos fuera los terrenos del campo dedicados a fines agrarios ganaderos o forestales.

Y diferencia dos tipos de arrendamientos: de vivienda y usos distintos de vivienda ¿y cuál es la diferencia?

-Arrendamiento de vivienda.

La definición técnica viene recogida en el art 2 de la LAU.

Es el lugar donde el inquilino tiene su casa, su vivienda habitual, su hogar. Vamos, al sitio donde lleva su cepillo de dientes y su taza preferida para desayunar.

Para que este tipo de alquiler sea considerado de vivienda se exige que haya una voluntad de permanencia.

Es como si te echas novio o novia. Al principio no sabes si durarás un mes o será la futura madre/ padre de tus hijos. Pero si quieres que la relación funcione tienes que tener voluntad de permanencia. Pues lo mismo… pero con la vivienda.

También se exige que sea habitable. El inmueble tiene que tener las condiciones mínimas para que se pueda vivir allí.

Por ejemplo, es necesario que la casa disponga de un puñetero cuarto de baño. No te pueden alquilar “la caseta del perro”.

Y cuando hablamos de arrendamiento de vivienda no solamente hablamos de sus 4 paredes (el continente), hablamos también de lo que hay dentro (el contenido) y otros elementos accesorios: muebles, trastero, garaje u otras dependencias.

La normativa aplicable al arrendamiento de vivienda es aplicable igualmente a dichos elementos.

Todo esto, claro está, para el caso de que los tuviera y se incluyan dentro del contrato de alquiler. Hay casas que se alquilan sin amueblar, o que no tienen plaza de garaje o que, ésta, se alquila aparte.

-Arrendamiento para uso distinto de vivienda.

arrendamiento de vivienda y de uso distinto de vivienda

Pues, dentro de las fincas urbanas (ya sabes, que no sea campo), los arrendamientos para uso distinto de vivienda son todos los demás . Todos los que no estén destinados a la vivienda conforme a como la acabo de describir.

Por tanto, esta categoría, regulada en el art 3 de la LAU es un poco un cajón de sastre en el cual se engloban varias modalidades:

arrendamiento de local de negocio

Es el más típico. El arrendatario alquila un local para emprender en el mismo una actividad comercial (un bar, una peluquería etc etc)

-arrendamiento de temporada

Cuando el inquilino alquila un piso sin intención de quedarse allí de manera permanente.

O, siguiendo el ejemplo de antes, el rollete de verano que sabes que, salvo en casos excepcionales como en Grease, en cuanto llegue el fresquito se acabó lo que se daba.

Es decir, aquellos supuestos en los que, por un motivo en concreto, el arrendatario se va a ir a dicha casa a vivir, para, en cuanto termine dicho motivo, volver a su verdadero hogar, que durante todo este arrendamiento sigue estando en otro lado.

El más reconocible es el de la quincena del apartamento en la playa.

Otro ejemplo muy típico de este tipo de arrendamientos es el piso de estudiantes, pero ojito que pudiera ser un arrendamiento de vivienda.

Pero que sea de temporada no significa que tenga que durar poco. Imagínate una interina que va a sustituir en un colegio, por una comisión de servicio, a una compañera que está de baja por maternidad. Pues a lo mejor lo alquila por 4 meses, pero a sabiendas de que, en cuanto se reincorpore la mamá, ella se quedará sin trabajo y volverá a su verdadero hogar.

-otras posibilidades.

Como decía al comienzo, se trata de un cajón de sastre donde se engloba todo lo que no sea “campo” ni tampoco residencia habitual: arrendamientos para una actividad cultural o docente, recreativa asistencial, industrial etc etc

Arrendamientos excluidos.

Sin embargo, hay muchos tipos de arrendamientos que, pese a que, en un principio, y conforme a lo expuesto, pudieran englobarse en los dos anteriores, han sido expresamente excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, generalmente porque tienen su normativa especial.

Están enumerados en el art 5 de la LAU: viviendas de porteros, guardas, de militares, casas-habitaciones con fines agrícolas, viviendas universitarias etc

Especial mención para los alojamientos (viviendas) turísticos, que, como los anteriores, están excluidos de la LAU y tienen su propia regulación, que es diferente en cada comunidad autónoma.

Igualmente, el alquiler de una plaza de garaje de manera independiente se entiende excluido de esta normativa y habrá que aplicar el Código Civil.

¿Y qué repercusión tiene que sea un tipo de arrendamiento u otro?

No es moco de pavo que un arrendamiento sea de vivienda o para uso distinto de vivienda. Y es que cada tipo de arrendamiento tiene su propia regulación, sus propias normas. De hecho, en los de vivienda la regulación suele ser más estricta pues se entiende que el inquilino requiere de una mayor protección.

Por lo tanto, la repercusión de que se trate de uno u otro es básica. En cuanto a la duración del contrato, los derechos y obligaciones de las partes, la fianza…

Para que os hagáis una idea, en un arrendamiento de vivienda el inquilino, conforme a ley, puede permanecer en la casa, aunque el propietario no quiera, durante 5 años.

En un arrendamiento de temporada se podría establecer perfectamente que, a los 12 meses, el inquilino se tenga que ir, sí o sí, de la vivienda. Esto hace que se den determinados fraudes, como el arrendamiento de 11 meses.

Conclusión.

1.- En el arrendamiento de vivienda alguien se va a vivir a una casa con voluntad de permanencia.

2.-Cuando no hay intención de permanecer en esa casa porque tu verdadero hogar está en otro sitio es un arrendamiento de temporada.

3.-El otro contrato típico es el arrendamiento de un local para montar un negocio.

4.-Que sea de uno o de otro tipo tiene una relevancia esencial porque se le aplica una normativa distinta.

Cuando uno se dedica a los arrendamientos, es esencial tener claro estos conceptos, porque son las bases de la que parte todo. En la práctica todos estos conceptos son los que van a determinar en un futuro la duración del contrato, los derechos que, como inquilino o propietario, vas a tener, la fianza que se tiene que pagar, la existencia o no de fraudes etc etc. Es decir, son muy importantes.

El problema es que estas nociones se dan muchas veces por sentadas, cuando en realidad no se tienen las ideas claras. Y luego vienen las complicaciones. Si quieres evitarlas, no dejes de contactarme

Abogado especialista en arrendamientos de Granada.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2

Pablo Romero
Author
¿Quién soy yo? Pues alguien muy alejado de la imagen fría y distante que quizás tengas de un abogado. Me caracteriza la cercanía, confianza y sencillez. Me encanta mi trabajo y me ilusiona ayudar a los demás. Civil, penal, laboral y familia. Pablo Romero. Abogado en Granada.

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