¿Todos los alquileres de un piso son iguales? Diferencias entre arrendamiento de vivienda y de temporada.
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Diferencias entre arrendamiento de vivienda y de temporada.
Seguro que has escuchado la expresión “por la noche todos los gatos son pardos”. Y es que, en determinadas circunstancias, cuesta mucho diferenciar entre cosas muy parecidas.
Pues eso pasa con los alquileres de un piso. En la mayoría de las ocasiones, cuando se arrienda una vivienda, nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual. Pero no siempre, porque a veces el alquiler es de temporada. Y la película, si es uno u otro, como veremos más adelante, es radicalmente distinta.
Entonces, ¿cuál es la diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada?
El arrendamiento de vivienda habitual se da cuando el inquilino alquila una casa con voluntad de permanencia. Vamos, al sitio donde lleva su cepillo de dientes y su taza preferida para desayunar.
En los arrendamientos de temporada no existe esa intención de quedarse allí de manera permanente, es decir, que tienes fecha de caducidad.
Te voy a poner un ejemplo para que lo puedas ver claro. Es como si te echas novio o novia. Un arrendamiento de vivienda sería equiparable a cuando tienes interés en que la relación funcione. Sí, es cierto, al principio no sabes si durarás un mes o será la futura madre/ padre de tus hijos. Pero si te lo tomas en serio tienes que tener voluntad de permanencia. Pues lo mismo… pero con el piso que has alquilado.
Ahora bien, imagínate que has empezado una relación, pero lo ves más como un rollete de verano. Salvo en casos excepcionales (como en Grease), en cuanto llegue el fresquito se acabó lo que se daba. Nada que ver con el que se lo toma en serio. Como te decía antes, hay fecha de caducidad.
Aplicado al alquiler de un piso, un arrendamiento de temporada se da cuando te vas a un piso a vivir por un tiempo determinado por un motivo concreto, de manera que cuando termine ese motivo, vuelves a tu verdadero hogar, que durante todo este arrendamiento sigue estando en otro lado.
Te pongo ejemplos: imagínate que eres de Granada y tienes que irte a Madrid a cubrir una baja de una profesora que acaba de dar a luz. Sabes que vas a estar solo 4 meses, porque cuando la persona a la que sustituyes se reincorpore, tú no pintas nada en la capital y te vuelves a tu tierra. Así que buscas un piso, pero solo por esos 4 meses. Ese es un arrendamiento de temporada.
Seguramente ya veas claras las diferencias entre arrendamiento de temporada y vivienda. En este último, generalmente se alquila la casa por un año, pero no existe, a priori, ningún motivo que te impida quedarte durante más tiempo. Es más, en principio, esa es la intención.
¿Y si el contrato de arrendamiento es inferior a un año?
Si te fijas, cuando hablo de las diferencias entre arrendamientos, hablo de la intención de permanencia, pero no he dicho nada de que el tiempo de alquiler tenga un plazo máximo o mínimo. Y recalco este punto porque existe la creencia errónea de que, lo que diferencia a un arrendamiento respecto del otro es su duración. En concreto, se suele pensar que, si es inferior a un año, se trata de un arrendamiento de temporada.
Nada más lejos de la realidad. La duración del alquiler no influye para nada en que un arrendamiento pueda ser de vivienda o de temporada. Insisto, esto último solo depende de la voluntad de permanencia.
Al hilo de lo que acabo de comentar, suelen darse muchos casos en los que el contrato de arrendamiento está en fraude de ley. Supuestos en los que, aparentemente, es de temporada, pero en realidad es un alquiler de vivienda. El ejemplo típico suele ser el arrendamiento de 11 meses. En esta entrada lo explico todo.
Normativa aplicable de cada tipo de alquiler.
Las diferencias entre arrendamiento de vivienda y temporada no se reduce a una cuestión meramente de nomenclatura. Eso no tendría la más mínima importancia.
Que sea uno u otro tipo de contrato tiene su relevancia porque la normativa a aplicar es completamente diferente. Los derechos y obligaciones de las partes cambian radicalmente.
Por resumir, en los contratos de arrendamiento de vivienda existe una protección muchísimo mayor a los inquilinos, mientras que en los alquileres de temporada, lo que acuerden las partes, sean justo o injusto, va a misa.
Por ejemplo, en los arrendamientos de vivienda el inquilino solo tiene que pagar un mes de fianza, en los de temporada 2. En los de vivienda, el inquilino puede permanecer durante todo el tiempo que dure la prórroga forzosa, en los de temporada solo lo pactado en el contrato. En los de vivienda el propietario tiene que hacerse cargo de la mayoría de los gastos de conservación, en los de temporada no tiene por qué.
Si quieres más información, insisto, lee esta entrada. Ahí te lo explico con todo lujo de detalles.
Si quieres más información sobre el arrendamiento de vivienda, pincha aquí.
Si quieres más información sobre el arrendamiento de temporada, pincha aquí.
Conclusión.
1.-Los alquileres de un piso pueden ser de vivienda o de temporada.
2.-Que sea uno u otro depende de la voluntad de permanencia del inquilino en la vivienda.
3.-El hecho de que la duración sea inferior a un año no convierte un arrendamiento de vivienda en temporada.
La verdad es que si no te dedicas al derecho (es más, si no eres especialista en arrendamientos) es muy fácil confundirse. De hecho, cada dos por tres tengo que discutir con inmobiliarias que no tienen claro las diferencias entre arrendamiento de vivienda y de temporada, y eso que se dedican a alquilar inmuebles. Y como ves, la cuestión es muy importante, porque las consecuencias son radicalmente distintas.
Así que no lo des más vueltas, ponte en contacto contigo y despejaré todas tus dudas.
Abogado especialista en arrendamientos de Granada.
SAP Granada 51/2016, 2 de Marzo de 2016
Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 diciembre 1999, dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie
