A la hora de comprar un inmueble, lo normal es pretender que se entregue la vivienda vacía. Por eso, cuando existen inquilinos, lo más sensato es incluir una cláusula en el contrato de arras que indique que la vivienda se entregará libre de ocupantes. En caso contrario, el comprador asume un gran riesgo. Vamos a verlo.
Vivienda alquilada que se pone a la venta.
Estamos hablando de la siguiente situación: una persona quiere vender un piso y encuentra un posible comprador con el que empieza a negociar. Finalmente llegan a un principio de acuerdo en relación a los términos del contrato. Deciden que el siguiente paso que hay que dar es firmar un contrato de arras que recoja, precisamente, dichas condiciones.
Hasta aquí, lo que acabo de contar es el supuesto típico en el proceso de venta de una vivienda. Sin embargo, ahora quiero profundizar más en un aspecto concreto ¿Qué ocurre si la vivienda está alquilada? ¿Qué precauciones hay que tomar en el contrato de arras?
Contrato de arras condicionado a que se quede la vivienda vacía ¿es posible?
Partimos de la base de que, el comprador, lo que quiere es que la vivienda se la entreguen vacía. En ese caso, la primera pregunta que nos tenemos que hacer es si es posible condicionar el contrato de arras a la que se quede la vivienda vacía. La respuesta es que sí. Es perfectamente válido y legal.
El contenido del contrato de arras depende de lo que las partes, comprador y vendedor, quieran pactar. Lo que ellos acuerden, va a misa. Por eso, más allá de su contenido básico (cantidad a entregar, tipo de arras, plazo para escriturar etc etc) también se pueden recoger otro tipo de cláusulas, como la que condiciona la validez de este contrato a la obtención de una hipoteca, o la que lo condiciona a que el inquilino se tenga que ir de la vivienda.
Entonces, la siguiente pregunta que nos planteamos es si es conveniente recoger dicha cláusula.
La cuestión es sencilla: como he dicho antes se puede condicionar el contrato de arras recogiendo esa cláusula, pero también cabe la posibilidad de que el comprador se fíe de la palabra del vendedor de que los inquilinos se irán de la casa y no entienda necesario hacer ningún tipo de referencia en el contrato.
Imagina un supuesto en que el contrato de alquiler, a la hora de firmar el contrato de arras, está a punto de terminar, por lo que a fecha de escriturar, teóricamente estará la vivienda vacía. O que los inquilinos, con independencia de lo que reste de arrendamiento, han dicho que, en cuanto se venda la vivienda ellos hacen el petate. Incluso he visto supuestos en los que, existiendo una cláusula en el contrato de arrendamiento de que la venta finalizaba el alquiler, el comprador ha pensado que no tenía ningún problema.
En situaciones como las descritas, cabe la posibilidad de no entender necesario reflejar expresamente en el contrato que la vivienda se entragará libre de ocupantes. Sin embargo el comprador asume un riesgo enorme. Porque todo lo que no está escrito sencillamente no existe. Y si luego la vivienda no se entrega vacía el comprador no podrá reclamarle nada al vendedor: así que, llegado el momento de escriturar, o pierde las arras o tiene que comprar una vivienda con una persona dentro (y pelearse con ella más tarde) para ver si tiene derecho a que abandone la vivienda. La broma es pequeña.
En esta entrada explico detenidamente todas las situaciones en las que, a la hora de escriturar, se pudiera encontrar un comprador que, previamente, no recogió por escrito en el contrato de arras que se tenía que entregar la vivienda vacía.
Por eso, como comprador, es muy importante indicar por escrito que se entregará la vivienda vacía. Ojito con los términos exactos que se utilizan. “Libre de cargas y gravámenes” no significa que se venderá vacía. Para eso hay que especificar que estará libre de cualquier “inquilino u ocupante”.
Como vendedor, no te urge incluir esta cláusula. Es más, no hacerlo te permite poder despreocuparte de ese hipotético problema. Ya que, si finalmente se incluyese, te tocaría mover Roma con Santiago antes de escriturar la venta para asegurarse que los inquilinos se van de la vivienda. Porque, en ese caso, no entregar la vivienda vacía supondría un incumplimiento del vendedor del contrato de arras.
Consecuencias del incumplimiento de la cláusula relativa a que se quede la vivienda vacía.
Como he dicho antes, si no se dice nada en el contrato de arras acerca de que la vivienda tiene que entregarse vacía, si luego no se da esta circunstancia, verdaderamente no hay ningún incumplimiento por parte del vendedor, por lo que podría quedarse con las arras si el comprador se niega a adquirir la vivienda.
Ahora bien, si en el contrato de arras se recoge por escrito que la vivienda se entregará libre de inquilinos y ocupantes, el hecho de que, por el motivo que sea, a la fecha de escriturar siga habiendo alguien dentro, supondría un claro incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor. Y este incumplimiento supondría que el comprador se podría negar a comprar la vivienda exigiendo que el vendedor le entregara las arras duplicadas.
Como veis, la película es radicalmente distinta dependiendo de si se condicionan o no las arras a que se encuentre la vivienda vacía. Es una cuestión de tener los deberes hechos a tiempo (a la hora de firmar el contrato de arras) para que no haya sorpresas en el momento de ir al Notario.
Conclusiones.
1.-Lo normal es que el comprador quiera adquirir el inmueble libre de ocupantes.
2.-En esos casos, al comprador le interesa mucho condicionar el contrato de arras a que se entregue la vivienda vacía.
3.-Incluir esta cláusula, si las dos partes quieren, es perfectamente válido y legal.
4.-Si no se incluye, aunque la vivienda esté ocupada, el comprador tendrá que adquirir el inmueble o pierde las arras. Si se incluye, el vendedor tendrá que asegurarse que los inquilinos se marchan o podrá perder las arras por duplicado.
Más vale prevenir que curar. Y el contrato de arras es la fase previa a la compraventa, una fase previa en la que se sientan las bases de lo que ocurrirá el día de mañana. Y no es ninguna broma. Al despacho han venido vendedores preguntando que podía ocurrir por el hecho de que los inquilinos finalmente no habían cumplido su palabra de irse, y me ha tocado explicarles que, existiendo la cláusula, tenían un serio problema porque podían perder mucho dinero. Y viceversa, he tenido que explicarles a compradores que les tocaba comprar la vivienda si no querían perder las arras y ponerse a pleitear con el inquilino.
No te la juegues y, como decía antes, haz los deberes a tiempo. Ponte en contacto conmigo.
Pablo Romero. Abogado en Granada
Abogado especialista en contrato de arras.
Fuentes: foto de entrada, foto primera, foto segunda, foto de pie.
Hola. Pasado mañana firmo un contrato de compraventa ante notario de una plaza de garaje. El comprador y yo ya firmamos un contrato de arras donde se especificaba que la plaza está arrendada y que el inquilino tiene derecho a seguir arrendado dos meses más tras la firma de la compraventa. El comprador me dice que ante notario, la plaza aparecerá como “libre de arrentarios”. Yo le he dicho que en realidad eso no es cierto; pasado mañana la plaza sigue arrendada (durante 2 meses más, que cobrará el comprador). Mi duda es si me conviene firmar ante notario que esa plaza se entrega libre de arrendatarios cuando no es cierto. El comprador me dice que desde la notaría le dicen que no hay problema, porque tenemos el contrato de arras donde se menciona al arrendatario y lo de los dos meses, pero me gustaría saber tu opinión. Muchas gracias.
A mi entender, si faltas a la verdad en la escritura pública, se puede entender hasta como un delito de estafa del art 251 del CP. Es más, lo normal es que el notario pida el contrato de arras y pregunte expresamente por ese arrendamiento. Si niegas su existencia te puedes meter en serios problemas.
Un saludo