Has decidido comprar o vender una vivienda y vas a firmar un contrato de arras ¿Qué es? En esta entrada te explico todo lo que necesitas saber.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Contrato de arras en una compraventa de vivienda. Contenido.
Quizás estás buscando una vivienda para comprar, quizás has decidido vender un inmueble de tu propiedad. En ambos casos, en cuanto encuentres a otra parte interesada en la compraventa, lo normal es que alguien comente la conveniencia de firmar un contrato de arras.
Si te das cuenta he dicho “la conveniencia” porque un contrato de arras no es obligatorio.
Pero te surgen dudas ¿Qué es un contrato de arras? ¿Qué características debe tener? Voy a explicarlo en palabras muy sencillas.
Qué es un contrato de arras.
Un contrato de arras es simplemente una promesa de compra o de venta, así de sencillo. Un acuerdo privado (precontrato) por el que el comprador se reserva un derecho de compra sobre una determinada vivienda y el vendedor un derecho a obtener una cantidad determinada. Vamos, que se cierran las condiciones de la futura transmisión.
La cuestión es que, para prometer una cosa, no debiera ser necesario firmar un contrato. Pero ya sabemos que las palabras se las lleva el viento y donde dije digo digo Diego. El problema es que no estamos hablando de comprar una barra de pan, hablamos de compraventas de viviendas, temas en los que bromas las justas porque se maneja una gran cantidad de dinero.
Por eso es necesario que las partes se comprometan por escrito y bien escrito, firmado y bien firmado, que el día de mañana van a realizar la compraventa en los términos pactados. Para que, a priori, no se puedan echar atrás.
Dicho con otras palabras, es una manera de asegurarse que todo el mundo tiene claro los términos de la compraventa que se está concretando para un futuro próximo, y que se comprometen a formalizar la misma, para que el día de mañana no haya ninguna duda, y si alguien se arrepintiera, pues que se atenga a las consecuencias.
Contenido y características de un contrato de arras.
Para que el contrato de arras tenga validez en un futuro (es decir, que sirva para algo) será necesario especificar:
Tanto a las partes que llevarán a cabo el contrato de compraventa, como el inmueble que se va a vender.
Es decir, el contrato va a vincular a unas personas concretas en relación a una vivienda determinada, si luego se quiere cambiar al comprador o el inmueble, ya no se podrá. Carta en el mesa pesa.
El precio exacto de la compraventa.
Generalmente las negociaciones en una compraventa giran exclusivamente en relación a este punto. El precio de venta. Por eso, cuando se llega a un acuerdo, y teniendo en cuenta que siempre pasa un tiempo (mayor o menor) hasta que se escritura la compraventa ante notario, se firma el contrato de arras.
Con esto el comprador se compromete a pagar un precio determinado. Y el vendedor a mantener esa oferta durante el plazo que tarde este, generalmente, en reunir el dinero y hacer las gestiones necesarias para poder formalizar el contrato de compraventa (escriturar)
La cantidad que se adelanta.
Para que la promesa de compraventa no sea un brindis al sol y se quede en agua de borrajas, es necesario adelantar parte del precio total. Así que, en el momento de la firma del contrato de arras el comprador le entrega al vendedor una cantidad de dinero a cuenta del total a modo de señal o anticipo. Es una manera de asegurarse que la promesa de compraventa va en serio.
Respecto a la cantidad que hay que adelantar, no hay ninguna ley o artículo que determine un importe exacto. Lo que quieran las partes.
La forma de pago.
No solo se concreta el precio total y la cantidad que se adelanta, también se determina la forma de pago. Generalmente, suele ser mediante el pago de la señal o anticipo en el momento de la firma del contrato de arras, y el resto del precio del inmueble en el momento de escriturar la compraventa ante Notario.
Aunque aquí todo está a disposición de la voluntad de las partes, y lo que quieran acordar.
El plazo exacto para escriturar la compraventa.
Es esencial determinar el plazo máximo el que se tendrá que formalizar la escritura de compraventa ante Notario.
Básicamente, esto supone determinar el tiempo durante el cual el vendedor tendrá que mantener la oferta en el precio estipulado y, por otro lado, establecer un límite que no puede superar el comprador para hacer las gestiones necesarias para escriturar la compraventa.
De nuevo el plazo es una cuestión que depende de la voluntad de las partes.
Las consecuencias si alguien se arrepiente.
Antes decíamos que el objetivo básico de un contrato de arras es asegurarse, en la medida de lo posible, que nadie se echa para atrás. Y para ello, es básico incluir una serie de consecuencias para el caso de que alguien se arrepienta.
Generalmente, lo que se establece es que el comprador perderá la cantidad entregada en las arras si la compraventa no se lleva a cabo por su culpa y el vendedor tendrá que devolver el doble de lo recibido (es decir, la cantidad entregada en las arras más otro tanto) si el no formalizar la compraventa es por su responsabilidad.
De hecho, esta es la idea que tiene todo el mundo de lo que es y supone un contrato de arras. Pero en realidad, en relación con las posibles consecuencias, existen más opciones, como que la cantidad entregada sea una simple entrega a cuenta y que no pase nada si alguien se arrepiente, o que, por mucho que alguien cambie de opinión, se pueda exigir el cumplimiento de la compraventa.
Dependiendo de cómo se redacte el contrato, las arras serán de un tipo u otro. En concreto existen tres tipos: las confirmatorias, las penales y las penitenciales. Y es esencial dejar muy claro por escrito ante qué tipo de arras nos encontramos para evitar malentendidos el día de mañana.
Si quieres más información al respecto, pincha en esta entrada.
Si se condiciona a la concesión de una hipoteca.
No es exactamente una característica, pero es tan frecuente que se condicione la eficacia del contrato a la obtención de la hipoteca por parte del comprador que lo voy a enumerar en esta entrada.
Efectivamente, en la generalidad de los casos, para que el comprador pueda adquirir la vivienda suele necesitar del previo préstamo del banco. Y a veces no llega a materializarse. Por eso, se suele poner una cláusula que deja sin efecto el contrato de arras si no se concede la hipoteca. Aunque, como el lógico, esta cláusula no es obligatoria, de hecho hay vendedores que no aceptan incluirla.
Conclusión.
1.-En las compraventas se suele firmar un contrato de arras.
2.-Se trata de una promesa de venta en la que se asegura los términos de la misma para que nadie se pueda, en principio, echar atrás.
3.-En el contrato de arras se paga una cantidad por adelantado que, generalmente, si luego no se celebra la compraventa, perderá el comprador, o devolverá el doble el vendedor, dependiendo de quién se haya arrepentido a última hora.
Ya he llevado muchos temas sobre arras. Porque, al principio, cuando nos comprometemos, todos lo tenemos claro. Pero, a veces, las circunstancias cambian, y a la hora de la verdad, cuando toca escriturar, las cuentas no salen y empiezan los problemas. Por eso la importancia de haber redactado y firmado un buen contrato de arras que no nos dé sorpresas.
Ponte en contacto conmigo y resolveré todas tus dudas.
Abogado especialista en compraventa vivienda (derecho civil)
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie
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