El inquilino ha dejado de pagar todo o parte de la renta, ¿se puede solicitar el desahucio por impago?
Obligación de pago de las rentas y cantidades asimiladas.
Cuando se firma un contrato de alquiler, la principal obligación del inquilino es el pago de la renta. Vamos, que todos los meses toca pagar la mensualidad establecida.
Pero no solo eso. Además, los arrendatarios suelen comprometerse a pagar los gastos de suministro: agua, luz, gas, etc. Incluso es posible que tengan también que abonar otros gastos como la comunidad o el IBI.
Y aquí viene la pregunta del millón ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar todo o parte de lo que debe? ¿Puede pedir el arrendador el desahucio?
Desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas.
Pues si el inquilino deja de pagar, como es obvio, está incumpliendo el contrato. Y la consecuencia directa es que el propietario podrá reclamar esa cantidad.
Pero, además de reclamar ese dinero, ¿puede extinguir el contrato?
Dice el art 27 de la LAU que el arrendador está legitimado para poner fin al contrato si se produce la falta de pago de la renta o de cualquiera otras cantidades a la que esté obligado el arrendatario.
O lo que es lo mismo, que el propietario tiene todo el derecho del mundo a poner una demanda de desahucio en cuanto no se le paga lo que se le debe, ya sea una mensualidad, ya sea la luz, el agua, el gas etc etc.
En idéntico sentido se pronuncia el art 1.556 del CC.
Si quieres más información sobre el procedimiento para pedir el desahucio por impago de las rentas, lee esta entrada.
Cantidad mínima para pedir el desahucio.
Ahora bien, como ocurre en muchos casos, la ley no ha terminado de concretar, dejando en el aire cuál es la cantidad mínima adeudada que permita solicitar el desahucio (para qué iban a hacer bien sus deberes)
Porque, efectivamente, el artículo en cuestión habla de “la falta de pago de la renta” pero no especifica si es suficiente con dejar de pagar un céntimo o es necesario una mensualidad. Así que toca acudir a lo que, en estos casos, han ido diciendo los Tribunales.
A priori se puede afirmar que es posible el desahucio si se adeuda una mensualidad (STS 755/2008, 24 de Julio de 2008)
Y, en realidad, este es el caso más común. Yo nunca he visto que un arrendador se meta en Tribunales por “calderilla”. Generalmente, la deuda ha de tener un mínimo de empaque para que al propietario le traiga a cuenta acudir a un abogado. Es una cuestión meramente práctica.
Pero, ¿qué ocurre si se debe menos de una mensualidad?
Aquí está el quid de la cuestión, porque, sencillamente, no hay respuesta.
Es decir, no hay una cantidad mínima recogida en la ley a partir de la cual ya sea posible pedir la rescisión del contrato.
La Jurisprudencia ha ido afirmando que, para pedir el desahucio por impago, es necesario una patente voluntad de incumplir por parte del arrendatario (SAP Girona 138/2010, 12 de Abril de 2010)
Y esto pudiera traducirse en que, si se trata de una cantidad nimia sin apenas relevancia, quizás no se pueda extinguir el alquiler.
Y todo esto sin olvidar que, sea la cantidad que sea, el inquilino, si se dan los requisitos necesarios, podrá enervar el desahucio.
Desahucio por retraso continuado en el pago.
Por último, recordar que, conforme al art 17 de la LAU, y salvo que el contrato diga otra cosa, la renta se tiene que pagar dentro de los 7 primeros días de cada mes. Así que el pago reiterado fuera de plazo debiera suponer otro incumplimiento contractual que permita solicitar el desahucio.
Conclusión.
1.-El impago de la renta (y de cantidades asimiladas) es un incumplimiento del contrato de arrendamiento.
2.-Ese incumplimiento permite solicitar el desahucio por impago.
3.-El impago de una sola mensualidad es suficiente para rescindir el contrato. Si son cantidades inferiores, dependerá de cada caso.
Llevo muchísimos años con demandas de desahucio y todavía no me he encontrado con un propietario que se meta en pleitos por un par de euros. Sería como matar moscas a cañonazos. De primeras siempre se intenta hablar con el inquilino y es cuando se ve que, este último, no está por la labor, cuando se echa mano de un abogado. Y generalmente, para ese momento, la deuda tiene ya un mínimo de entidad.
Si tienes cualquier duda, ponte en contacto conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.
STS 180/2014, 27 de Marzo de 2014
De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
STS 755/2008, 24 de Julio de 2008
Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
SAP Girona 138/2010, 12 de Abril de 2010
Entrando en materia, como ha puesto de relieve la sentencia recurrida, esta Sección (Sentencia núm. 156/2006 de 28 abril [JUR 2006\272423 ]) viene considerando que si bien el impago de la renta puede conllevar la resolución del contrato, ello no quiere decir que la misma se produzca de forma automáticamente, pues, para poder decretar la resolución del contrato de arrendamiento es criterio jurisprudencial que las causas de resolución han de ser tenidas en cuenta con carácter restrictivo, de ahí que la procedencia de la acción resolutoria por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, requiere en el arrendatario una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de su obligación de pago, ya que sin ella la demanda carece de fundamento. Dicho aspecto ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia al declarar que el impago de la renta a su tiempo es determinante de la acción de desahucio, pero sobre la base de que esta situación de impago se ofrezca clara con nitidez de verdadero incumplimiento (SSTS de 13 de mayo de 1982 )
Pablo Romero. Abogado especialista en arrendamientos en Granada. Abogado especialista en desahucios.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
