Eres inquilino y vas a firmar un alquiler. Pero te surgen dudas respecto del contenido del contrato de arrendamiento ¿Necesitas que un especialista lo revise? Te puedo ayudar.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Precauciones antes de firmar el contrato de arrendamiento. Contenido básico.
Por fin has encontrado la vivienda que te gusta para irte a vivir y te han puesto un contrato de arrendamiento encima de la mesa. Solo te queda firmar, pero tienes la mosca detrás de la oreja con algunas cláusulas del contrato.
En esta entrada voy a analizar el contenido básico de un contrato de alquiler alertando de las precauciones que, como arrendatario, has de tener. Porque antes de firmar todo tiene solución; después es cuando vienen los problemas.
-Tipo del contrato.
Me refiero al nombre y apellidos que se le está dando al contrato de alquiler. Porque que se le llame de una manera u otra, aunque parezca algo sin relevancia, lo cambia todo.
Tienes que tener muy claro si quieres la vivienda para vivir en ella con cierta estabilidad (arrendamiento de vivienda habitual) o de una manera puntual por algún motivo concreto, por ejemplo, si tienes que sustituir una baja (arrendamiento de temporada).
Como os decía, la diferencia es enorme porque la legislación que se aplica es completamente distinta, y, a grandes rasgos, ya te aviso que, en los supuestos de arrendamiento de temporada, el inquilino tiene muchos menos derechos.
Así que mucho ojito con los fraudes en los arrendamientos de temporada (me remito a lo que diré ahora en el apartado duración del contrato)
-Identificación de las partes y la finca.
Otra cuestión esencial a la que no se le da la importancia debida. Como futuro inquilino te interesa y mucho que el arrendador se identifique, pero no solo poniendo su DNI, sino especificando en condición de qué arrienda.
Me explico: no solo los propietarios pueden arrendar una vivienda. También lo puede hacer el usufructuario de una vivienda, e, incluso, un arrendatario previo mediante un subarriendo. Pues si se trata de alguno de estos dos últimos casos, como inquilino, tienes muchas papeletas de quedarte fuera de la vivienda a las primeras de cambio. Así que si firmas, que sea sabiendo a lo que te expones. En el enlace previo explico el por qué con todo lujo de detalles (en breve publicaré una entrada relativa a los subarrendamientos)
Además, resulta muy curioso como, cuando vamos a comprar una casa, todo el mundo verifica a través de la nota simple que, efectivamente, quien me la vende es el propietario y, sin embargo, cuando alquilamos un piso, se hace un ejercicio de fe respecto de la persona que nos la alquila. Vamos, que a poco que tenga las llaves del inmueble y nos lo enseñe, damos por hecho que es su titular.
Te sorprendería saber la mafia que existe en estos casos y la de estafas que se producen. Comprueba que efectivamente es el propietario (o tiene derecho para poder arrendar) que si no, el día de mañana, te verás envuelto en un desahucio. Si tienes curiosidad, en este enlace cuento la experiencia personal de un cliente con este tipo de situaciones.
Por último, también tiene una gran importancia el domicilio que tú pones en tu condición de arrendatario. Es decir, si solo se pone el del domicilio alquilado o se pone un tercero.
-Duración del contrato.
Lo normal es que el contrato de arrendamiento se firme por un año de duración, prorrogable anualmente. Todo lo que sea diferente debiera ponerte en alerta. Quizás te pidan que firmes un contrato de una duración mayor, por ejemplo, 5 años. A priori pudiera parecer que, como inquilino, te viene mejor, pero ojo que tiene su trampa.
Y luego está el supuesto en que la duración es menor a un año. Si se trata de un arrendamiento de temporada es algo normal. Pero si lo que quieres es un arrendamiento de vivienda habitual, ten mucho cuidado porque te pueden estar intentando engañar. Un clásico en este tipo de casos es el contrato de alquiler por 11 meses. El que avisa no es traidor.
-Determinación de la renta.
Se trata de concretar la mensualidad de la renta, así como sus posibles incrementos. Que se establezca la renta de manera mensual o anual pudiera tener una gran relevancia el día de mañana.
Por otro lado, también se debe indicar quién se hace cargo de los gastos de suministros u otros gastos.
-Conservación del inmueble.
¿Qué pasa si a mitad del alquiler se rompe el frigorífico o el lavavajillas? Todo esto debiera indicarse en el contrato de arrendamiento, indicando quién se hace cargo de las reparaciones de la vivienda.
Ya te adelanto que, por ley (art 21 LAU), en los alquileres de vivienda habitual, todas las reparaciones que no obedezcan a un comportamiento descuidado y culpable del inquilino, son de cargo del propietario. Con una excepción, las de pequeña entidad, porque no vas a llamar al propietario porque, por ejemplo, hay que cambiar una bombilla.
En los arrendamientos de temporada es lo que estipulen las partes.
-Obligaciones de las partes e incumplimiento de las mismas.
Es habitual establecer las obligaciones de las partes. Están las básicas que ya hemos comentado, como el pago de la renta o la conservación del inmueble. Pero luego hay otras muchas como el destino que se le da a la vivienda, si se permite hacer agujeros en la pared, el uso de animales domésticos.
Igualmente, se suele añadir las consecuencias del incumplimiento de estas obligaciones, la más usual, la del impago de las rentas.
Mucho ojo con las obligaciones que se establecen al arrendatario que muchas cláusulas son nulas por ir en contra de la ley, como exigir el pago de las rentas por adelantado o el libre acceso a la vivienda del inquilino.
-Fianza.
Dependiendo de si es un arrendamiento de vivienda o de uso distinto de vivienda será de uno o dos meses de renta. Mucho ojo que suele haber errores en este punto cuando es un contrato en fraude de ley.
Es conveniente indicar en qué casos no se ha de devolver y cuáles son los plazos para su devolución. También se pueden pactar garantías adicionales a la fianza.
-Contrato verbal o por escrito.
Ambos tipos de contratos son perfectamente válidos, pero un contrato verbal es un suicidio, porque cuando luego vienen los problemas no tienes constancia escrita de lo acordado y ya sabes que donde dije digo, digo Diego
-Echar un buen vistazo a la vivienda antes de firmar.
Asegurate que lo que se dice en el contrato tiene su reflejo en la vivienda. Dale vuelta y vuelta al estado de la casa, incluso haz fotos o vídeos y guárdalos. Nunca está de más. De hecho, es algo que recomiendo hacer a la hora de dejar el piso alquilado.
-Otras cuestiones a tener en cuenta.
Es imposible recoger todas las cuestiones que han de ser tenidas en cuenta a la hora de firmar un alquiler en una sola entrada.
- ¿Qué ocurre si son varios inquilinos?
- ¿Se puede poner penalizaciones si el inquilino se va antes de tiempo?
- ¿Qué ocurre si se incluye una cláusula de derecho de uso propio?
- ¿Cómo se tendrá que devolver la vivienda el día de mañana?
- ¿Quién se hace cargo de los gastos de comunidad?
Importancia de revisar el contrato antes de firmar.
Siempre vamos con prisas. Y más cuando estás buscando una vivienda. Pero vísteme despacio que luego vienen los lloros. Porque antes de firmar todo tiene solución, estamos a tiempo de negociar o, sencillamente, dar un paso atrás y a otra cosa mariposa.
Pero una vez has estampado la rúbrica en el contrato de arrendamiento te has podido meter en un buen lío. Te lo digo por experiencia, que todos los días me pregunta gente con serios problemas por no haber sacado 5 minutos en su día para matizar esa cláusula que olía un poco a quemado.
Cómo es complicado resolver todas las dudas en una sola entrada, mejor consúltame y analizamos tu contrato de cabo a rabo para evitar sorpresas el día de mañana.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos
Abogado en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
