En esta entrada te explico todos los riesgos que conlleva firmar directamente un contrato de arrendamiento de larga duración. En concreto, cuando el alquiler es de 5 años.
Duración de un contrato de alquiler de vivienda.
Los contratos de arrendamiento de vivienda suelen firmarse por un plazo de un año. Pero, por mucho que se hayan establecido esos 12 meses, el inquilino, podrá prorrogar su estancia en la casa, aún en contra de la voluntad del propietario, por un periodo de 5 años.
Es lo que se llama la prórroga forzosa del inquilino.
Como digo, establecer un año de duración es la práctica habitual en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Pero, en ocasiones, nos encontramos con que, en el contrato de arrendamiento, de manera directa, se recoge que el alquiler durará, por ejemplo, un periodo de 5 años. ¿A qué obedece este hecho?
Arrendamiento de larga duración. Consecuencias.
En primer lugar, tenemos que recordar que, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración del alquiler será la libremente pactada por las partes. (art 9). Por lo que un alquiler de vivienda, de, por ejemplo, 5 años, es perfectamente válido.
Ahora bien, partiendo de la base de que es perfectamente legal, quisiera explicaros a qué obedece establecer este plazo de duración.
Como os he dicho antes, en un arrendamiento de vivienda, por mucho que se pacte que la duración inicial será de 12 meses, el inquilino tiene la posibilidad de prorrogar su estancia hasta los primeros 5 años.
Es decir, que, el hecho de que inicialmente se establezca un año, o se establezcan 5, pudiera parecer irrelevante tanto para el inquilino como para el propietario, toda vez que, en la práctica, el primero, puede exigir permanecer esos 5 años en la vivienda.
Pero, también tenemos que recordar que, si el inquilino decide marcharse antes de tiempo de la vivienda, quizás tenga que pagar una penalización. En concreto, una vez pasados los 6 primeros meses, tendrá que abonar (si así se hubiera recogido) una penalización de un mes de renta por cada año que reste por cumplir (o la parte proporcional si solo restaran meses)
Y este hecho es clave para entender porque, a veces, algunos propietarios exigen que el alquiler tenga una duración mínima de 5 años, es decir, porque se da el arrendamiento de larga duración.
Lo voy a explicar mediante un ejemplo. María quiere alquilar una vivienda. Firma un arrendamiento por un año con una renta de 500 € mensuales. Al cabo de los 6 meses decide que quiere marcharse.
Antendiendo a la penalización antes comentada, María tendría que pagar un mes por cada año que reste de renta o su parte proporcional. En este caso, como queda medio año, pues tendrá que pagar medio mes: 250 €
Pero imagínate que María firmó un contrato de alquiler de 5 años, en lugar de 1. Pues si decide marcharse a los 6 meses, aplicando la misma penalización, ahora le resta por pagar la parte proporcional de los 6 meses antes indicados…..más cuatro mensualidades más correspondientes a los 4 años restantes hasta cumplir el plazo pactado.
Es decir, María tendría que pagar 2.250 € al propietario. Toma castaña.
Por tanto, podemos concluir que, estableciendo inicialmente, por ejemplo, 5 años de duración, al propietario no le va a afectar en nada en cuanto al tiempo que esté el inquilino en su vivienda, ya que si este quisiera, por mucho que hubiera establecido un año, podría ampliarlo a los 5 indicados.
Pero si el inquilino decide marcharse antes de tiempo, sí que le va a poder cobrar una penalización mayor, siendo esta maniobra perfectamente válida desde un punto de vista legal. Y este es el principal motivo por el que se suele establecer dicha duración.
Conclusión.
1.-Los arrendamientos de vivienda tendrán la duración pactada libremente por las partes.
2.-Establecer un contrato de arrendamiento de, por ejemplo, 5 años, es perfectamente válido.
3.-La consecuencia de un arrendamiento de larga duración es que, si el inquilino quiere marcharse antes de tiempo, tendrá que pagar una penalización mayor.
Me llaman muchos inquilinos y propietarios preguntandome qué pueden hacer en este tipo de situaciones. Insisto en que exigir esa penalización mayor es perfectamente legal. El propietario tiene todo el derecho del mundo a hacerlo, otra cosa es que, como inquilino, tomes nota de lo que supone, a efectos de decidir el día de mañana, si te merece firmar un contrato en esos términos o no.
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Abogado especialista en arrendamientos de Granada
Lo expuesto en esta entrada es aplicable a los arrendamientos de vivienda, porque si se trata de un alquiler de temporada o de local de negocio, la normativa a aplicar es distinta. Si quieres más información pincha en este enlace.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
