Si vas a comprar o vender un inmueble y tienes pensado firmar un contrato de arras, debes de saber que el mismo se puede condicionar a la obtención de la hipoteca por el comprador, de manera que, si finalmente el banco no concede el préstamo, el contrato quede sin efecto. Pero no es un tema sencillo. Vamos a verlo.
Punto de partida: acuerdo en el precio, pero es necesario la obtención de la hipoteca.
Imaginemos que alguien está buscando una vivienda para comprarla e irse a vivir. Por otro lado, otra persona va a poner su casa a la venta. Total, que el vendedor pone un anuncio, el comprador va a verla y se enamora de la misma, es la casa de sus sueños.
Llegan a un acuerdo en 150.000 €, pero el comprador le dice al vendedor que no tiene tanto dinero y que, como buen españolito, necesita que le preste los cuartos el banco. El vendedor le responde que sin problema, que si le adelanta 15.000 € del precio total, durante 3 meses le mantiene la oferta, y que durante ese tiempo le toca (al comprador) hacer todas las gestiones para que le aprueben la hipoteca y se pueda firmar ante notario.
Pero llega la pregunta del millón ¿a la hora de firmar el contrato de arras se debe condicionar el mismo a la obtención de la hipoteca?
Contrato de arras condicionado a la obtención de la hipoteca.
Hay que partir de la base de que el contrato de arras se rige por lo que acuerden las partes. Es decir, si el comprador y el vendedor dan por bueno incluir alguna cláusula específica, esta, en principio, va a misa.
Por eso, la cantidad a entregar como arras o el plazo de duración para escriturar la compraventa será la que libremente pacten las partes. Pues lo mismo pasa con la hipoteca.
Es perfectamente válido y posible incluir una cláusula en el contrato de arras que indique que, el mismo, no tendrá efecto alguno para el caso de que finalmente el comprador no obtenga la hipoteca necesaria para comprar el inmueble
Piénsalo, pudiera darse el caso de que, por cualquier motivo, a última hora el banco no le diera la hipoteca al comprador durante el plazo para escriturar. No va a ser ni la primera ni la última vez que ocurre. En esos casos, el comprador no solo se quedaría sin comprar la casa, sino que, igualmente, perdería la cantidad adelantada como arras, porque el incumplimiento del contrato sería por su culpa. No es ninguna broma.
De ahí que al comprador le interese mucho incluir esta cláusula, ya que la misma implicará que, si finalmente el comprador no consigue que el banco le preste el dinero, el contrato de arras será papel mojado y el vendedor tendrá que devolverle la cantidad entregada como arras sin que sea posible exigirle la compra del inmueble.
Al vendedor también le suele interesar incluir esta condición, porque, al facilitarle las cosas al comprador, es más sencillo cerrar el contrato de arras y, en consecuencia, la futura compraventa. De hecho, es normal hoy en día que los contratos de arras incluyan esta cláusula.
Ahora bien, el vendedor tiene todo el derecho del mundo a decir que no quiere hacer ninguna referencia al préstamo del banco, que eso es un riesgo que el comprador corre, y que a él (o ella) no le concierne. Insisto, es una cuestión de pura negociación.
Y mucho ojito con la cláusula que se redacta, porque de lo fino que se hilo dependerá que el día de mañana surjan problemas o no. Una cláusula muy genérica puede dar lugar a diferentes interpretaciones ¿sería suficiente con que un solo banco niegue el préstamo o es necesario tener la negativa de varios? ¿tiene que ser una negativa rotunda o solo a determinados tipos de intereses o condiciones?
Por eso, lo ideal es determinar el banco del que depende la concesión de la hipoteca, así como las condiciones que se necesitan en la misma (interes fijo, o, si es varible, el tipo de interés máximo, el montante del préstamo etc etc
También es importante dejar constancia de que, para que esa cláusula tenga efecto, será necesario un documento oficial del banco donde se aclare el motivo de la no obtención de la hipoteca por el comprador. Y no olvides establecer el plazo en el que el comprador tendrá que comunicar al vendedor la denegación del préstamo.
Conclusión.
1.-El contrato de arras se rige por lo que las partes acuerden libremente.
2.-Cabe la posibilidad de incluir una cláusula que deje sin efecto el contrato de arras si no se consigue la obtención de la hipoteca.
3.-Si finalmente el banco no otorga el préstamo, el vendedor tendría que devolver la cantidad adelantada, quedando sin efecto el contrato.
4.-Es muy importante especificar al máximo la cláusula en cuestión para evitar problemas el día de mañana.
Condicionar el contrato de arras a la obtención de la hipoteca es algo esencial para el comprador. No te imaginas la cantidad de gente que ha perdido grandes cantidades de dinero porque, de la noche a la mañana, las circunstancias sociales han cambiado (de pronto suben los tipos de interes o hay una guerra como la de Ucrania) que lo cambia todo, y donde hace una semana el banco no te ponía ni la más mínima pega, ahora no te quiere ni ver.
No te la juegues, y antes de firmar nada contáctame y estudio tu caso.
Pablo Romero, abogado especialista en contrato de arras (compraventa de viviendas)
Abogado en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
contrato de arras supeditadas a la concesión de la hipoteca , hasta ahi correcto, pero que pasa si la compradora rechaza la hipoteca del banco que se la concede por los intereses que le cobran cuando en el contrato de arras, no dice nada de este tema?
Hay que devolver las arras??
Hola Ángeles.
Por eso recomiendo recoger en las arras las características específicas del crédito hipotecario, para evitar estos problemas. de todas formas, si las arras están condicionadas a la concesión de una hipoteca (sin más concreción), y esta la iban a conceder, que la rechace la compradora, a mi entender, debiera suponer incumplimiento por su parte.
Un saludo