Vas a comprar o vender una vivienda, así que decidís redactar un contrato de arras, pero no tienes muy claro cuál es el plazo para escriturar que es conveniente poner. En esta entrada te lo explico todo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Plazo para escriturar en un contrato de arras.
Dos personas acaban de llegar a un acuerdo en relación a la compraventa de una vivienda: el precio será de (por ejemplo) 150.000 €. Pero el comprador le dice al vendedor que no tiene tanto dinero ahorrado, así que, como buen españolito, tiene que pedirle prestado los cuartos el banco. O lo que es lo mismo, necesita que le de un tiempo para conseguir el dinero y poder formalizar la venta.
Para dejar los términos de la compraventa atados y bien atados, deciden hacer un contrato de arras, pero llega la pregunta del millón: ¿qué plazo para escriturar se ha de poner?
-Lo que pacten libremente las partes.
La respuesta es directa: (salvo en Cataluña) no hay una duración determinada y obligatoria para un contrato de arras.
Un contrato de arras depende de la voluntad de las partes, por lo que el plazo para escriturar será el que ambas partes libremente acuerden, sin más ciencia. No hay ningún máximo o mínimo establecido en la ley (insisto, salvo en Cataluña como ahora veremos)
-Problemas si se pone un plazo para escriturar muy breve. Plazo mínimo.
Escriturar una compraventa ante Notario no es un tema sencillo: es necesario obtener la copia simple del Registro, escrituras de adquisición del vendedor, certificado de la comunidad de estar al corriente de las cuotas etc etc Así que, lo lógico es que haya un mínimo de margen para formalizar ante el Notario, que no sea de un día para otro.
Máxime cuando el gran motivo para solicitar un plazo para escriturar suele ser la obtención de una hipoteca. Entre que te hacen la tasación, se realiza el acta de transparencia hipotecaria, los 10 días que tienen que pasar por ley desde que el consumidor recibe la documentación… como poco, cuando hay una hipotéca de por medio, se debiera establecer un plazo de 3 semanas, sino directamente un mes. En caso contrario, alguna de las partes (generalmente el comprador) se puede pillar los dedos. De hecho, se podría decir que, establecer un plazo muy corto en cualquier contrato de arras suele perjudicar al comprador.
Pero, insisto, hablo de margenes que son convenientes establecer, porque legalmente hablando no hay ningún plazo mínimo.
-¿Y si se establece un plazo muy elevado? Plazo máximo.
Lo normal es poner de un mes y medio a tres meses, aunque, de nuevo, al depender de la voluntad de las partes, se puede poner el plazo para escriturar que, a comprador y vendedor, le dé la real gana.
Eso sí, un plazo excesivamente largo o indefinido (perpetuo) podría ser declarado nulo por ser contrario a la naturaleza del contrato. Sería tanto como dejar la decisión de celebrar o no el contrato a la voluntad del comprador, que en cualquier momento podría decidir si cerrar la compraventa o seguir esperando, y eso, legalmente, está prohibido (art 1.256 CC). O dicho de otra manera, establecer un plazo muy amplio suele perjudicar al vendedor.
En Cataluña, sin embargo, las arras penitenciales pudieran tener un máximo de 6 meses conforme al art 621-8 del CC catalán
-Consecuencias de no escriturar en el plazo establecido.
Establecer un plazo para escriturar es una de las cuestiones más importantes del contrato de arras, porque no cumplir con el mismo tiene una relevancia esencial, para nada es moco de pavo.
No respetar el plazo establecido supone un incumplimiento del contrato de arras, con las consecuencias que, generalmente, esto implica: la perdida de la cantidad entregada si la culpa fue del comprador, o la devolución del doble si fue del vendedor.
Y aquí no valen las excusas. Que esto no es como cuando le decías al profe que pusiera un aprobado con un 4,5. Legalmente, no sirve de nada llorar un poco, con que se llegue 5 minutos tarde ya puedes haber perdido una gran cantidad de dinero.
Así que mejor evitar problemas y dejar un periodo medianamente lógico para formalizar ante Notario. Que haya margen para cualquier contratiempo de última hora.
(Por cierto, si quieres saber más sobre las consecuencias del incumplimiento pincha en esta entrada)
Conclusión.
1.-El plazo para escriturar en un contrato de arras es el que libremente fijen las partes. No hay ningún plazo mínimo o máximo estipulado por ley.
2.-Como mínimo (sobre todo, cuando hay una hipoteca de por medio) debiera establecerse 3 semanas o directamente un mes. Cuanto más pequeño, más riesgo para el comprador.
3.-Como máximo, generalmente suele ponerse de mes y medio a tres meses. Cuanto más grande, más riesgo para el vendedor.
Me preguntan muchos clientes qué plazo poner, y todo depende de cada caso, de los intereses concretos de cada parte. No es lo mismo que el comprador tenga el dinero ahorrado a que tenga que pedir una hipoteca. No es lo mismo que el vendedor tenga prisa por vender y haga una “megaoferta”, a que no tenga prisa y pacten un precio alto que no le importe mantener.
Lo que sí es esencial es ser consciente de la importancia del plazo establecido, por si el día de mañana se produce un incumplimiento del comprador o del vendedor.
Contacta conmigo, estudiaré tu caso y resolveré todas tus dudas.
Abogado especialista en contrato de arras (compraventa de vivienda)
Abogado en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
Hola, me gustaria comentarte un problema con un contrato de arras y un registro de escrituras que a tardado dos años
Buenos días.
Puedes escribirme un mail a pablo@miabogadodeconfianza.es