Aunque en el contrato de arrendamiento exista expresamente una cláusula de venta por la que se de por terminado el alquiler si se enajena la vivienda, esa cláusula es ilegal e inaplicable. Vamos a verlo.
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Venta de la vivienda alquilada.
En contra de lo que mucha gente cree, conforme a la ley de arrendamientos urbanos, el simple hecho de vender el piso alquilado no finaliza el alquiler. En la mayoría de los casos el comprador pasará a ser el nuevo arrendador y tendrá que respetar el contrato de arrendamiento en los mismos términos que estaba redactado.
Hay excepciones cuando el contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, o cuando ya ha finalizado el plazo de prórroga forzosa. Pero insisto, en el 99 % de los casos, conforme a ley, la venta no finaliza el alquiler. Si quieres más información puedes consultar mi entrada sobre la venta de la vivienda alquilada.
Ahora bien, pudiera surgir la duda de si sería válido que la venta de la vivienda sí finalice el alquiler cuando ambas partes, a pesar de lo que dice la ley, lo hubieran dado por bueno en el contrato de arrendamiento.
¿Y si existe una cláusula de venta en el contrato de arrendamiento?
Hablamos de los casos en los que existe una cláusula de venta. Esta es la típica cláusula en la que se indica que, con independencia de lo que diga la ley, el inquilino se compromete a abandonar el inmueble para el caso de que el mismo sea vendido a un tercero. Pues ya te adelanto que esta cláusula es inaplicable.
Efectivamente, conforme al art 6 de la Ley de arrendamientos urbanos es nula y se tendrá por no puesta las estipulaciones que puedan decir lo contrario a los derechos que, esta ley, expresamente reconoce a los inquilinos. Y la ley dice que es innegociable que el contrato de alquiler continúe aunque se venda la vivienda. Vamos, que la cláusula de venta, por mucho que venga subrayada, en negrita y firmada expresamente por el inquilino, es papel mojado.
Así que, si quiere, el inquilino se puede negar a abandonar el inmueble, y será totalmente irrelevante que que se hubiera comprometido a justo lo contrario a la hora de firmar el contrato. No se le puede echar en cara esta cláusula de venta.
Eso sí, todo lo expuesto es aplicable a contratos de arrendamiento de vivienda, no de temporada, y para el periodo de prórroga forzosa, no con posterioridad.
Cláusula de venta y contrato de arras.
Y si esta cláusula es ilegal, ¿qué ocurre cuando se firma un contrato de arras dando por hecho que la venta finaliza el alquiler? Pues, que ya seas el comprador o el vendedor, te acabas de meter en un buen lío.
Porque si el inquilino quiere, no tiene que irse de la casa, por lo que si el vendedor se había comprometido a entregar el inmueble vacío pudiera tener que devolver las arras duplicadas. Y si no se dijo nada al respecto, el comprador o pierde las arras o se tiene que esperar a que termine el contrato para ocupar su vivienda. La broma es pequeña. Si quieres más información, lee esta entrada.
Conclusión.
1.-Una cláusula de venta en un contrato de arrendamiento por la que se finaliza el alquiler si se enajena el inmueble es ilegal e inaplicable.
2.-Ojo con lo que se firma en un contrato de arras basándose en esa cláusula, porque puede dar lugar a muchos problemas.
Muchos inquilinos y propietarios creen en la validez de la cláusula de venta. En cierto modo, es comprensible, porque es algo expresamente dado por bueno por ambas partes en el contrato. Por eso, cuando vienen al despacho, se llevan la sorpresa y tienen que cambiar completamente los planes de futuro, con las consecuencias (sobre todo cuando hay un contrato de arras por medio) que conlleva.
Si necesitas ayuda, ponte en contacto conmigo.
Abogado especialista en arrendamientos.
Pablo Romero. Abogado en Granada.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
