A priori, no es tan fácil compensar la renta con lo que el arrendador adeude al inquilino. Vamos a verlo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Punto de partida: el casero le debe dinero al inquilino.
Imagínate que durante el alquiler se rompe (por ejemplo) el microondas. El inquilino avisa al casero y este le comenta que, a su entender, no es responsabilidad suya. Así que el inquilino, que necesita poder calentarse el café de las mañanas, se termina comprando uno (ya se sabe, hasta que no nos tomamos ese café no somos personas)
Supongamos que el microondas ha costado 100 €, y que la renta son 500 €. Pues en estos casos siempre surge la misma duda: ¿podría el inquilino directamente compensar la renta pagando al mes siguiente tan solo 400 €?
Compensar la renta directamente con lo debido por el casero.
Vamos a ver las dos situaciones que pueden darse para compensar la renta por el inquilino.
-Que haya un acuerdo entre inquilino y propietario para descontar la deuda de la renta.
En este caso no se plantea problema ninguno. Si el casero tiene claro que debe (por seguir con el ejemplo) 100 € puede acordar con el inquilino que le descuente esta cantidad de la próxima mensualidad y sería perfectamente válido. El arrendatario cumpliría ingresando tan solo 400 €
Pero como ya sabemos que las palabras se las puede llevar el viento, y para evitar problemas el día de mañana, es imprescindible en estos casos que el acuerdo, el que permite compensar la renta, conste por escrito. Y que en ese acuerdo quede muy claro que el propietario, con el abono realizado por los inquilinos en la reparación de la avería “x” o compra del electrodoméstico “y”, da por pagada la parte proporcional de la renta del mes “z”. Y por supuesto, que se concrete la cuantía exacta. De tal manera que, quedando probado tal hecho el propietario, no podrá reclamar dicha cantidad como un incumplimiento del pago de (todo o parte de) la mensualidad.
-compensar la renta directamente sin acuerdo con el propietario.
Este es el supuesto más típico. Hablamos de los casos en los que inquilino y casero no se ponen de acuerdo en a quién le corresponde hacerse cargo de los gastos de reparación y (por tanto) de como saldar la deuda.
Siguiendo con el ejemplo de antes, al entender el casero que no es su responsabilidad, el inquilino ha terminado por comprarse por su cuenta el microondas. Y ahora se pregunta ¿puede el inquilino compensar la renta con lo que le ha costado?
Pues ya te adelanto que, en estos casos no es conveniente por el inquilino descontar directamente de la renta lo supuestamente debido por el propietario. Es más, no solo no es conveniente, sino que puede entenderse como un incumplimiento contractual (por no pagar lo que se debe de renta) que permita echar al arrendatario de la vivienda mediante un desahucio. Te lo explico.
Hay que partir de la base de que las deudas que se pretenden compensar son distintas. Una obedece a la obligación de pagar la renta. La otra obedece a la obligación de mantener el piso en correcto estado de conservación. Y sí, las dos están en el mismo contexto o vienen del mismo lugar: el contrato de arrendamiento. Pero, técnicamente hablando son deudas diferentes, por eso no es tan sencillo compensar la renta con el gasto de reparación.
Vale, pero aun siendo deudas diferentes, ¿no existe ninguna posibilidad de compensarlas? Pues es cierto que en los Tribunales, en la mayoría de los casos sí que se permite esta compensación. Te pongo un ejemplo: Fulanito demanda a Menganito porque, después de venderle un coche, este último le debe 10.000 € que no afloja del bolsillo. Pero Menganito presenta una reconvención (que es como se le llama en los Juzgados a esta compensación) diciendo que de eso nada, que hace tiempo le prestó a Fulanito 5.000 € porque estaba pasando un mal momento, y (como suele pasar) una vez prestado el dinero, Fulanito se ha hecho “el tio de los higos”, sin ver un duro de vuelta.
Pues en el ejemplo que he contado, aun siendo deudas completamente distintas (una viene de una compraventa de un coche y la otra de un préstamo) son perfectamente compensables, con lo que a Menganito, al ejercitar la reconvención, un Juez solo lo puede condenar a pagar 5.000 € a Fulanito.
Claro, después de lo explicado estarás pensando que qué problema hay en compensar la renta con los gastos de reparación. Si se pueden compensar otras deudas ¿por qué esta no?
Pues si el casero solo le reclamara al inquilino una cantidad de dinero, sin más pretensiones a priori sí que se podría ejercitar esa reconvención (compensar la renta). El problema viene porque, en el 99 % de los casos, cuando el propietario reclama la parte de la renta dejada de pagar, suele pedir igualmente el desahucio, es decir, que se eche al inquilino de la vivienda (precisamente por dejar de pagar). Es lo que se llama un procedimiento de desahucio por impago de rentas.
Y este procedimiento judicial es un procedimiento especial, con unas características muy singulares y exclusivas. En concreto, en este tipo de procedimientos, el art 444.1 de la LEC solo se permite que el inquilino se oponga a la reclamación de cantidad del arrendador por una única causa: haber pagado lo que se dice que se reclama justificando que el inquilino sí que entregó dicha cantidad de dinero.
O dicho en cristiano, en un procedimiento de desahucio no se permite al inquilino alegar que el propietario le debía dinero y que lo que ha hecho es descontar la deuda de la renta. Vamos, que no se permite la reconvención. (SAP Barcelona 23/12/22)
Lo que te acabo de contar se pudiera entender injusto. Pudiera ser lógico que se permitiera en este tipo de procedimientos alegar la compensación de una deuda por otra. Pero las leyes son como son, y (al tratarse de un procedimiento sumario y especial) sencillamente no se puede.
Por tanto, si el inquilino pretende compensar la renta con una deuda previa, y lo alega en un procedimiento de desahucio por impago de renta, no va a conseguir nada, y lo van a terminar echando de la vivienda por un incumplimiento contractual (precisamente por el impago de parte de la renta). Por eso en la práctica no se puede compensar una deuda previa con la renta.
¿Cómo se podría reclamar entonces el dinero que el casero le debe al propietario? Pues si no hay acuerdo, y tampoco se puede compensar la renta, al arrendatario solo le queda la opción de reclamar judicialmente directamente al propietario la cantidad en cuestión. No queda otra.
Y todo esto sin olvidar otro detalle: que el inquilino piense que la reparación o gasto que ha realizado de su bolsillo debiera ser de cuenta del propietario no significa que efectivamente sea así. Porque no todos los gastos de conservación son responsabilidad del arrendador (para más información, pinchar en este enlace) Aunque la mayoría de las veces sí que suele corresponder al casero, la norma tiene excepciones, por eso es importante ver cada caso.
Conclusiones.
1.-Si el propietario le debe dinero al inquilino (generalmente por algún arreglo en la casa que ha hecho el arrendatario) se puede compensar lo debido con la renta siempre que haya un acuerdo entre ambas partes.
2.-Si no hay acuerdo, el inquilino no puede compensar la renta directamente con la renta, porque se arriesga a que lo echen de la vivienda precisamente por no pagar parte de la renta.
Es cierto que, yo como abogado, en el día a día, veo que en la práctica muchos inquilinos sí que retienen de la mensualidad lo supuestamente adeudado y no da lugar a problemas. Por la sencilla razón de que el casero no suele meterse en un procedimiento judicial por una cantidad pequeña (como pudieran ser los 100 € de nuestro ejemplo). Pero ojo, que no lo hagan no significa que no puedan hacerlo. Y si finalmente presentan una demanda de desahucio por impago de rentas, como acabo de explicar, por mucho que efectivamente el arrendador debiera una deuda previa (y por muy injusto que pudiera ser) lo cierto es que tal argumentación no podrá ser utilizada por el inquilino, que se terminará viendo en la calle.
Así que, en la generalidad de los casos, se puede afirmar que no se puede compensar la renta con una deuda previa. Lo mejor, es que me consultes tu caso.
Por cierto, en cuanto a la cantidad mínima de deuda que se tiene que dar para que un propietario solicite el desahucio, no dejes de leer esta entrada
Para más información de la renta en general, pincha aquí.
Abogado especialista en arrendamientos.
Pablo Romero, abogado en Granada.
SAP Barcelona 603/2022, 23 de Diciembre de 2022
Sin embargo, no puede reconocerse a los demandados el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.
Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
De ello se desprende que, aunque en el juicio de desahucio no se impone limitación alguna en los medios de prueba que pueden poner en juego las partes, el arrendatario no puede justificar el impago de la renta al socaire de una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda o a sus instalaciones; o, lo que es lo mismo, no está legitimado para esgrimir en toda su dimensión, en este concreto ámbito procesal, la exceptio non rite adimpleti contractus.
Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, porque el artículo 27.1 LAU dispone que “[e]l incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.
SAP Girona 377/2021, 8 de Junio de 2021
Como con acierto señala la sentencia recurrida el arrendatario debe cumplir íntegramente con la obligación de pago de rentas, sin perjuicio de su derecho a reclamar al arrendador por los importes que considere éste le adeuda, pero sin que pueda deducirlos por sí mismo pagando parcialmente la renta. En cuanto a las cantidades reclamadas por suministros se ha acreditado que las debe y no han sido satisfechas, así como las rentas posteriores.
Fuentes de “compensar la renta”: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
