El procedimiento de desahucio explicado en palabras sencillas.

Si quieres conocer en términos muy sencillos en qué consiste el procedimiento de desahucio por impago de las rentas, esta es tu entrada.

Punto de partida: impago de las rentas.

La premisa básica es que, en un contrato de alquiler, el inquilino ha dejado de pagar las rentas o cantidades asimiladas.

Lo más normal es que, en un primer momento, se haya intentado solucionar el problema por las buenas, que inquilino y propietario hayan hablado del tema buscando algún punto de encuentro.

Pero, en ocasiones, la única opción posible es acudir a los Tribunales. Y aquí surge siempre la misma duda ¿cómo es un procedimiento de desahucio?

El procedimiento de desahucio explicado paso a paso.

1.-Reclamación extrajudicial.

Curiosamente, el primer paso a dar es algo ajeno al procedimiento en sí: la reclamación extrajudicial.

Es muy aconsejable que, antes de presentar la demanda, el propietario reclame al inquilino dejando constancia por escrito. Lo más aconsejable es mandar un burofax.

Es importante dejar claro que esta reclamación extrajudicial no es obligatoria, es decir, que se puede demandar aún sin haberla hecho.

Pero lo cierto es que será muy útil, pues evitará que, una vez iniciado el procedimiento, se pueda enervar el desahucio (que os explicaré más adelante que significa)

2.-Presentación de la demanda.

Ahora podría soltar un “ladrillazo” sobre el contenido de una demanda, llenándome la boca con términos técnicos y jurídicos. Pero no es el objetivo de esta entrada.

Como lo que quiero es explicar las cosas de la manera más asequible, me voy a centrar en la esencia, es decir, aquello que se ha de demostrar en una demanda para que sea viable.

Básicamente el propietario tiene que argumentar que ha habido un incumplimiento contractual, es decir, que el inquilino no ha cumplido con su obligación de pagar rentas (o suministros) y que, precisamente, por ese incumplimiento tiene derecho a finalizar el contrato, echar al arrendatario y que esté le pague lo debido.

Pero en este tipo de asuntos se da una circunstancia especial. Porque, si bien, por regla general, es el demandante el que debe probar aquello que alega, en este caso al que le toca demostrar su inocencia es al demandado. Me explico.

Partimos de la premisa de que es imposible probar algo que no ha existido. Demuestra tú que no existen los gamusinos. Pues lo mismo pasa con el impago de rentas. El arrendador tendría que aportar una relación de absolutamente todas sus cuentas bancarias para ver, movimiento por movimiento, que no hay ninguna transferencia relacionada con la mensualidad (o suministros ) y aún así se lo podrían haber pagado en mano, con lo que estaríamos en las mismas.

Por eso, a priori, lo único que se le exige al arrendador es demostrar la existencia del contrato, adjuntando el mismo y hacer una simple enumeración de las cantidades impagadas. Sin mas. Por ejemplo, indicando que se adeudan 100 € del mes de abril, y la totalidad de la renta de los meses de mayo y de junio. Si se reclaman suministros, será igualmente necesario aportar los recibos impagados.

Y frente a ello, se pasa la pelota al tejado del inquilino, el cual tendrá que probar que los impagos que se le imputan son inciertos con justificantes de transferencias o recibis. Siguiendo nuestro ejemplo, si el propietario estuviera en un error, sería tan sencillo como que el inquilino aportara los extractos bancarios de las transferencias o los recibos de haber dado ese dinero en mano.

Como puedes imaginar, para poder explicar de manera sencilla el procedimiento de desahucio, he simplificado al máximo. En realidad el contenido de la demanda es mucho mas complejo. De hecho, es muy conveniente probar la titularidad de la vivienda, hay que indicar si se puede enervar el desahucio o no etc etc

Otras cuestiones que también son importantes destacar:

–la demanda se tiene que poner en el lugar donde radica el inmueble alquilado. Es decir, como pasa en muchas ocasiones, da igual si el inquilino viene de la otra punta de España. Ese es su problema, que el procedimiento se va a llevar en la ciudad donde se encuentra la vivienda. Lo mismo ocurre en relación a los propietarios.

–la demanda no siempre la puede poner el propietario. Esto quizás te haya descolocado, pero déjame que te cuente. Quién está legitimado para rescindir el contrato de alquiler es el arrendador, que, por regla general sí es el dueño de la vivienda. Pero, en ocasiones no, porque propietario y poseedor no coincide.

Suele ocurrir mucho en viviendas objeto de herencias donde la propiedad pertenece a los hijos, y el usufructo universal la madre o al padre. Así que, en estos casos, quien podría demandar, es el usufructuario.

3.-Fecha del juicio y lanzamiento.

Tras presentar la demanda el Juzgado, para adelantar todo lo posible, se va a su agenda y señala una fecha para el posible juicio y lanzamiento.

Es decir, desde un primer momento ya se indica el día en que el inquilino, a priori, sería expulsado de la vivienda (lanzamiento). O, para el caso de que se oponga, el día en que se celebraría la vista

Y una vez fijados estos dos días, se le da traslado al inquilino de la demanda.

4.-Contestación del demandado.

Básicamente este trámite consiste en notificar al inquilino, dándole traslado de la demanda y e informándole de las fechas del posible juicio y del lanzamiento, a la vez que se le da 10 días para contestar. Y aquí se pueden dar las siguientes opciones:

-Que, en esos 10 días, el inquilino no diga absolutamente nada. En este caso, como el demandado no ha discutido ninguna de las pretensiones, se entiende que el contenido de la demanda es válido en todos sus términos. Para que nos entendamos, es como si se dictara Sentencia dándole la razón al propietario: lo que alegaba en la demanda va a misa (art 440.3 LEC)

Esto tiene dos consecuencias, se efectuará el lanzamiento (echar al inquilino) el día que se había fijado y se embargaran bienes por la cantidad adeudada.

-Que, en esos 10 días, el inquilino pague la totalidad de la cantidad debida. Si el inquilino paga su deuda pudiera poner fin al procedimiento de desahucio y evitar así que se le eche de la vivienda. Es lo que se llama la enervación de desahucio.

Ahora bien, si no tiene derecho a enervar el desahucio (por ejemplo, reclamándole extrajudicialmente con carácter previo), o no paga hasta el último céntimo de lo que debe, no va a conseguir que lo expulsen del inmueble, por lo que el procedimiento continuaría respecto de la cantidad que reste por abonar y para que se efectúe el lanzamiento.

En esta entrada explico al detalle que es la enervación del desahucio.

-Que, en esos 10 días, el inquilino se oponga a la demanda. Hablamos del supuesto en que el arrendatario alegue que todo o parte de lo que se dice por el arrendador en su demanda es incierto. Lo más común: que se manifieste que no se debe alguna partida de las calculadas de contrario (aportando algún recibo, argumentando que se compensó con alguna reparación, etc etc Art 444 LEC)

En este caso se tiene que celebrar una vista. O lo que es lo mismo, ambas partes tendrán que ir a un juicio a defender sus posturas frente a un Juez que finalmente decidirá quién lleva razón. Y dependiendo del contenido de la Sentencia, posteriormente se practicará o no el lanzamiento.

5.-Lanzamiento. Cómo se echa al inquilino.

El día del lanzamiento se manda por el Juzgado una comisión de funcionarios, y en ocasiones, a la Policía, para que hagan las gestiones oportunas: expulsar al inquilino y a entregar formalmente la posesión a su propietario.

Es muy recomendable que el propietario esté presente en el momento del lanzamiento. Igualmente será necesaria la presencia de un cerrajero.

Todo esto para el caso de que el inquilino permanezca en la vivienda, porque en muchas ocasiones, el demandado, consciente de que lo van a echar, la abandona voluntariamente.

En ese caso se suspende el lanzamiento y se pasa directamente a la fase de ejecución.

6.- Ejecución. Reclamación del dinero.

La última fase del procedimiento de desahucio es la ejecución. Una vez el propietario ha recuperado el inmueble, es el momento de obtener el pago de las posibles deudas (rentas/gastos de suministros) que queden pendientes.

Digo posibles porque cabe la posibilidad de que el inquilino las haya pagado voluntariamente, en cuyo caso problema resuelto.

Pero para cuando no haya manera de que pague, entonces toca embargarle bienes.

Básicamente, en esta fase lo que se hace son averiguaciones patrimoniales del demandado y si se localiza dinero o bienes pues se le embargan a efecto de pagar lo adeudado.

El grave inconveniente en este tipo de supuestos suele ser la insolvencia del ejecutado.

En esta fase también se pueden reclamar los daños que el inquilino hubiera podido provocar en la vivienda (aunque esto depende de cada juzgado) y las costas de haberse estimado (que es lo normal)

7.- Duración del procedimiento de deahucio ¿Cuanto tiempo se tarda en echar al inquilino?

Esta es la pregunta que casi todos los clientes me suelen hacer.

A priori, te podría decir que entre unos 4 y 6 meses. Pero depende de cada caso concreto. A veces es menos, a veces se va al año.

En esta entrada lo explico con más detalle.

Conclusión.

1.-Con caraceter previo a iniciar el procedimiento de desahucio es recomendable reclamar extrajudicialmente.

2.-En la demanda hay que probar la existencia del contrato de arrendamiento e indicar las cantidades adeudadas para demostrar que se ha producido un incumplimiento contractual que permite resolver el alquiler y echar al inquilino.

3.-El arrendatario tiene 10 días para oponerse a la demanda. Si no lo hace, es como si se dictara Sentencia en su contra y se procederá al lanzamiento.

Déjame que te cuente una anécdota. Yo estuve estudiando ocho años oposiciones (Jueces, Fiscales y Secretario Judicial). Ocho largos años en los que me hice una idea de cómo funcionaban los Tribunales conforme me empapaba día tras día de todos los códigos y leyes habidos y por haber.

Y el día que me puse a trabajar como abogado me di cuenta de que todo era “mentira”, porque de la teoría a la práctica hay un trecho. Nada tenía que ver con lo que había imaginado.

Y eso mismo pasa con todo lo que te he contado en esta entrada. A priori, conforme dice la ley, el procedimiento de desahucio es como te acabo de indicar.

Pero es cierto que luego, en su aplicación práctica, se dan matices que van cambiando las cosas: la notificación al demandado, que este pida asistencia jurídica gratuita, solicitud del lanzamiento por vulnerabilidad, etc.

De todas formas, si quieres que te explique con detenimiento el procedimiento de desahucio y hablemos de tu caso concreto, no dudes en ponerte en contacto conmigo.

Abogado especialista en arrendamientos de Granada

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2