Si vas a alquilar una vivienda (o la tienes ya alquilada) sin duda, lo más importante, es concretar la mensualidad a pagar. Es esencial que no tengas ninguna duda al respecto de la renta en el contrato de arrendamiento. En esta entrada te explico todos los detalles que debes conocer.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Cuantía de la renta ¿Quién la determina?
Hay que partir de una base. Como dice el art 17 de la LAU la renta será la que libremente estipulen las partes.
Esto significa que (salvo un par de excepciones) no hay límite máximo o mínimo y que la única regla que impera es aquella de “frente al arte de pedir la virtud de no dar”.
Así que el casero puede solicitar lo que le dé la real gana, que luego, los posibles inquilinos valoraran si les merece la pena alquilar la vivienda o no. Vamos, lo que viene siendo la ley de la oferta y la demanda.
Por tanto, piénsatelo muy bien antes de firmar el arrendamiento que luego no hay vuelta atrás. Lo que hayas libremente acordado en el contrato de mensualidad va a misa y no se puede cambiar mientras dure el contrato. Como nos decían nuestras madres, “si no, haberlo pensado antes…”.
Cuestión distinta es que en el propio contrato se hayan acordado actualizaciones o aumentos de renta cada cierto tiempo. Te dejo aquí una entrada sobre la actualización de la renta donde te explico esta cuestión.
Otra de las preguntas típicas es si se puede rebajar la renta cuando se produce algún hecho o circunstancia que hace inviable el alquiler tal cual se había pactado (por ejemplo, la pandemia del coronavirus). Aquí te dejo una entrada sobre la bajada de la renta en la vivienda.
Por último, comentaba al comienzo que, tras la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda (contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023), se han establecido dos posibles límites a la renta en el contrato de arrendamiento de vivienda:
1.-Límite de la última renta.
Si la vivienda que se pretende alquilar se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, la renta no podrá ser superior a la que hubiera habido en el último contrato en vigor de los últimos 5 años (con actualización incluida).
2.-Límite conforme al índice de precios de referencia.
Si el propietario es un gran tenedor, y la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, a la hora de establecer la renta de un nuevo contrato, la mensualidad no podrá superar el límite máximo establecido en el sistema de índices de precios de referencia.
También se tendrán que someter a los límites establecidos en ese índice de referencia las viviendas que, estando en una zona de mercado residencial tensionado, se alquilen por primera vez en los últimos 5 años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
Si quieres más información sobre estos nuevos límites, pincha en esta entrada. Aunque ya te adelanto que su aplicación en la práctica (al menos a fecha de redactar esta entrada) está muy en el aire.
Cuándo se paga la renta en el contrato de arrendamiento.
De nuevo la ley te remite a lo que hayan acordado las partes. Es decir, que si os dio por recoger que se pagaba solo los días de luna llena, pues bueno será.
Eso sí, en caso de que no haya un acuerdo expreso al respecto el pago del alquiler será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
Lo que deja muy claro la ley es que en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Esto suele pasar cuando, como propietario, estás mosca con un pretendiente a inquilino, que no te termina de convencer. Y para curarte en salud le pides que te adelante (por ejemplo) 6 meses de alquiler. Pues va a ser que no.
Bueno, en realidad, para ser exactos, por pedirlo lo puedes pedir, que si el inquilino está por la labor, pues aquí paz y después gloria. Pero no existe base legal a la que agarrarse, así que el arrendatario se puede negar.
De hecho, aunque en el contrato hubiera una cláusula en tal sentido, por mucho que la hubiera firmado libremente el arrendatario, es papel mojado. La razón de esto es que los inquilinos tienen unos derechos mínimos que no se pueden negociar.
Y ojito porque una de las consecuencias es que, si el contrato ya se ha firmado, mientras el arrendatario pague religiosamente todos los meses, por mucho que no sea santo de la devoción del propietario, no se le podrá echar.
Para terminar este apartado, otra duda muy común: como propietario ¿cuánto tiempo tengo que esperar para poder reclamar una renta? Pues con que haya pasado el plazo estipulado para el ingreso de la mensualidad, ya puedes reclamar. Punto pelota
La renta es la obligación más importante del arrendatario, y de hecho, el motivo esencial por el que se alquila la casa. Así que el pago de la renta es sagrado y no se condiciona a nada.
Es decir, legalmente no tiene que pasar ni una semana ni un mes desde el incumplimiento (STS de 23 de mayo de 2014), al igual que no es necesario que se acumulen sin pagar varias rentas (STS nº 180/2014, de 27 de marzo).
Otra cosa es que, en la práctica, no vas a sacar los tanques a pasear porque son las 00.05 horas del día siguiente al que tendrían que haber hecho el pago. O te metas en un pleito porque te deban 10 céntimos. Tampoco es eso. Pero, con la ley en la mano, desde el minuto uno se puede reclamar.
Forma de pago.
Lo que os voy a contar es un ejemplo curioso del retraso que muchas veces lleva la ley respecto de la sociedad.
Hasta el 26 de mayo de 2023, para determinar la forma de pago de la renta en el contrato de arrendamiento, había que estar a lo que hayan acordado las partes. Si se había tenido a bien hacerlo mediante entregas de gallinas, pues perfecto, haya cada cual con su conciencia. Si no se decía nada, el pago se tenía que hacer en metálico y en la vivienda arrendada
Hemos tenido que esperar a que ya estuviera bien avanzado el siglo XXI (manda h*****, que diría Trillo) para que se diga que “el pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”
O dicho en cristiano, a partir del 26 de mayo de 2023 el abono de la renta se ha de hacer mediante transferencia, salvo que se pueda demostrar que al inquilino le es imposible, en cuyo caso se podrá hacer en metálico
Lo cierto es que en plena época de Netflix, lo de visualizar al casero visitando todos sus meses al inquilino, extendiendo la mano para que le suelten el “parné” se ve más propio del NODO…como que no (aunque doy fe por todo lo que veo que se sigue haciendo)
De hecho, te aconsejo muy mucho que a la hora de elaborar el contrato de alquiler se recoja expresamente el número de cuenta en el que tiene que hacerse el ingreso. Ya seas el inquilino o el propietario, esto puede evitarte muchos quebraderos de cabeza el día de mañana.
Imagínate que hay cambio de casero por venta de la vivienda, o por muerte de este, pues, como inquilino, mientras no te comuniquen oficialmente nada, tú sigues ingresando el dinero en la cuenta que viene el contrato y a otra cosa mariposa.
Y como propietario, si el inquilino empieza a echar balones fuera y a decir que él ya ha pagado, que se lo dio en mano a tu mujer o marido, que hables con él/ella. Pues nada de cuentos chinos, todo lo que no sea ingresarlo en la cuenta en principio no te vale, no sirve de nada.
Por cierto, para los supuestos de pago en metálico, el arrendador está obligado a entregar recibo de pago.
Esto de tan perogrullo que es, resulta hasta ridículo…. pero cosas veredes amigo Sancho, y los abogados estamos curados de espanto. Os sorprendería la pila de gente que por confianza, prisas o sabe dios qué, da el dinero sin recibir nada a cambio. Y si luego al casero le da por decir que no le has pagado, pues te lo comes con patatas, porque no tienes prueba en contrario.
Si hay recibo, el mismo deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.
Esta exigencia rara vez se cumple, pero que sepas que existir existe, y en consecuencia, como inquilino, podrías pedir que te desglosara renta, agua, luz, gas, etc. (aunque ese desglose es fácilmente deducible de los términos del contrato).
Compensación de la renta por reformas.
Un caso muy típico es el del piso que necesita algún tipo de reforma: desde tirar una pared hasta comprar una lavadora nueva.
En estos casos es muy normal que inquilino y propietario lleguen al acuerdo de que sea el primero el que se encargue del tema (es el que está viviendo en el piso y tiene más interés en la reforma concreta). Así que el propietario le dice: “compra la lavadora de tu bolsillo y el mes que viene no me pagas el alquiler”
Pues eso es perfectamente válido. Se puede acordar por las partes que durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.
Pero un par de cositas a tener en cuenta. En primer lugar que quede todo por escrito, atado y bien atado. que luego donde dije digo digo diego y, como arrendatario, encima de dejarte los cuartos en una lavadora te exigen la renta. O al contrario, finalmente compran una lavadora “de juguete” que no vale un duro y con eso pretenden ahorrarse el pago de 5 mensualidades.
Si quieres tener más información acerca de si se puede compensar la renta con una deuda sin acuerdo previo, pincha en esta entrada.
Por otro lado, en estos casos, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.
Por cierto, el incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y de hecho, en estos casos, al no haber cumplido lo acordado el propietario podrá exigir, si le interesa, que el inquilino reponga las cosas al estado original.
Conclusión.
1.-La cuantía de la renta será la que libremente acepten las partes, aunque recientemente se han puesto varios límites máximos para supuestos muy concretos.
2.-La forma de pago es mediante transferencia, salvo que el inquilino no pueda, en cuyo caso será en metálico.
3.-El pago de la renta es mensual y en el plazo estipulado por las partes, si no se dice nada, en los 7 primeros días.
4.-Si se acuerda entre inquilino y propietario, se puede compensar la renta por alguna reforma o compra de mueble o electrodoméstico.
Como decía, la renta en el contrato de arrendamiento es la madre del cordero. Tarde o temprano, los problemas, si finalmente se dan, suelen venir por aquí.
No dudes en consultarme cualquier duda que puedas tener.
Pablo Romero , abogado especialista arrendamientos Granada
ACLARACIÓN: Todo lo expuesto es aplicable únicamente al contrato de arrendamiento de vivienda, no para otro tipo de arrendamientos, como los de local de negocio o de temporada
Por cierto, en cuanto a la cantidad mínima de deuda que se tiene que dar para que un propietario solicite el desahucio, no dejes de leer esta entrada
Fuentes de renta en el contrato de arrendamiento de vivienda. Foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
