Comprar una vivienda con inquilinos es perfectamente válido, pero, por muchas promesas que pueda hacer el arrendatario o el vendedor, supone un gran riesgo para el comprador. Vamos a verlo
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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Se puede vender una vivienda alquilada…
Efectivamente, es perfectamente válido vender una vivienda con inquilinos. Aunque la posesión siga siendo de los arrendatarios, la propiedad es del arrendador, que puede vender la vivienda sin ningún tipo de problema.
O dicho en otras palabras, la compraventa de una vivienda alquilada es totalmente legal. Otra cosa son las consecuencias que dicha venta pueda tener para el comprador, y lo primero que hay que saber es que la venta de la vivienda, a priori, no deja sin efecto el alquiler.
…pero la venta no extingue el contrato de arrendamiento.
Recalco este punto porque muchas personas parten de la base de que se puede comprar una vivienda alquilada porque el simple hecho de la venta pone fin al contrato de alquiler. Y no, no es cierto.
A priori, la venta de una vivienda no extingue el contrato de arrendamiento, ya que el comprador tendrá que subrogarse en la posición de arrendador manteniéndose el contrato de alquiler en todos sus términos.
Por tanto, como comprador no tienes ningún problema en el hecho mismo de la compra de la vivienda, que pasará a ser tuya, pero no podrás utilizarla, toda vez que la posesión seguirá siendo de los inquilinos mientras dure el arrendamiento.
Si como comprador, el hecho de que los inquilinos permanezcan en la vivienda no te supone ningún tipo de problema, pues adelante con la compraventa, simplemente respetas el contrato de arrendamiento y aquí paz y después gloria. De hecho, hay gente que consigue rebajas importantes en el precio de la venta al estar la vivienda con inquilinos.
Pero lo normal es que, la persona que compra una casa, sea para ocuparla de manera inmediata, por lo que el hecho de que la vivienda esté alquilada suele ser un grave problema. Por eso, suele buscarse alguna manera de que, al producirse la venta se extinga el contrato.
Si estás leyendo esta entrada, seguramente lo que te interesa son precisamente esos casos en los que sí cabe finalizar el arrendamiento. Vamos a verlos.
Casos en los que sí cabe finalizar el alquiler.
-Arrendamientos anteriores al 6 de marzo de 2019.
La ley que regulaba los arrendamientos antes de dicha fecha permitía que, en supuestos muy concretos, la venta de la vivienda extinguiera el alquiler. Era necesario que el contrato no estuviera inscrito en el registro y el comprador hubiera comprado la vivienda sin tener ningún conocimiento de la existencia del alquiler (para más información pincha en esta entrada)
Como digo, se trata de supuestos muy excepcionales, porque lo normal es que el comprador si haya tenido conocimiento de que es una vivienda con inquilinos (ya sea porque cuando fue a ver el inmueble el mismo estaba ocupado, porque en la escritura notarial quedara reflejado la existencia del contrato o por otros motivos)
-Derecho de uso propio.
Supongamos que, efectivamente, la venta en sí no extingue el alquiler. En esos casos el comprador pasa a ser el nuevo arrendador en los términos en los que el contrato estaba redactado….eso dice la ley, y ya se sabe, hecha la ley hecha la trampa.
El derecho de uso propio es la facultad que tiene un propietario de resolver el contrato de arrendamiento, por mucha prórroga forzosa que reste, cuando el mismo (o su familia directa) necesita hacer uso de la vivienda.
Y aquí está la triquiñuela. Cabe que dicho contrato de arrendamiento permita el derecho del uso propio. O lo que es lo mismo, si el comprador, una vez subrogado en la posición del arrendador, puede probar que necesita la vivienda para su uso (lo cual es generalmente el objetivo de una compraventa), pudiera rescindir el contrato.
Si te das cuenta, el nuevo comprador respetaría el contenido del contrato…el problema es que el mismo contrato, en muchas ocasiones, recoge esta salida, ya sea para el propietario antiguo o el nuevo.
-El inquilino se va voluntariamente.
Es muy común que, cuando el arrendatario ve que la vivienda se va a vender, empiece a sentirse incómodo con la incertidumbre del nuevo casero y se plantee irse con la música a otra parte.
Es decir, que aunque legalmente no tenga que irse, es el propio inquilino el que, de motu propio, decide irse con la venta.
Pero, como comprador, mucho cuidado con las promesas que las palabras se las lleva el viento y luego, donde dije digo digo Diego, o lo que es lo mismo, alguien compra una casa pensando que la misma se va a quedar vacía y a la hora de la verdad los inquilinos le dicen que no se van ni con agua caliente, porque tienen derecho a quedarse.
Es tan común este caso que voy a escribir una entrada exclusivamente sobre esto.
Conclusiones.
1.-Es perfectamente legal comprar una vivienda alquilada….
2.-…pero la venta en sí (salvo casos muy concretos) no va a extinguir el contrato de arrendamiento.
3.-El comprador tendrá que subrogarse en la posición de arrendador respetando el alquiler en los términos en que se habían pactado.
4.-Por eso no suele ser aconsejable para un comprador adquirir una vivienda con inquilinos.
Son muchos los compradores que me consultan, y depende de cada caso concreto. Si no hay prisa en ocupar la vivienda, el hecho de que esté alquilada puede ser hasta un motivo para rebajar el precio (vamos, una ganga). Pero si la intención es la de entrar en la casa una vez adquirida, es mejor asegurarse que la vivienda ha quedado vacía antes de firmar un contrato de arras o de compraventa, que luego vienen los problemas.
PD mucho ojo con los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto), que lo mismo pueden tumbar tu compraventa. de esto hablaré en otra entrada.
Si necesitas que te asesore en tu caso concreto, contacta conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.
Abogado en Granada.
Fuentes: foto entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
