¿Qué ocurre cuando el contrato es de alquiler inferior a un año? En esta entrada te explico la relevancia de hacer un contrato por debajo de 12 meses.
La leyenda urbana del alquiler inferior a un año.
Los contratos de alquiler de un piso suelen ser de un año. Pero nos podemos encontrar con arrendamientos que tienen una duración menor.
Muchas veces tienen todo el sentido del mundo. Pensemos en un profesor que tiene que cubrir una baja por maternidad en otra ciudad. Es bastante probable que, en ese caso, firme un contrato de arrendamiento de tan solo 4 meses.
Pero otras veces son contratos que, sin motivo aparente, tienen una duración inferior al año. Me refiero al típico contrato de arrendamiento de 11 meses. ¿a qué se debe esta duración?
Pues todo viene de una leyenda urbana, que, a base de repetirla, todo el mundo da por buena, y la “compra” sin ningún tipo de miramientos.
Existe la creencia de que, si se alquila la vivienda por un periodo inferior al año (por ejemplo, 11 meses), una vez finalizado el plazo inicial de contrato, el casero, legalmente, puede poner de patitas en la calle al arrendatario, porque en estos casos deja de ser aplicable la prórroga forzosa del inquilino.
Y no, no es cierto (por mucho que haya inmobiliarias teóricamente especializadas en los alquileres que defiendan esta teoría a capa y espada). Y te voy a explicar por qué.
Cuando alquilas un piso podemos estar ante un arrendamiento de vivienda o de temporada, que, a simple vista, pudieran ser parecidos, pero que legalmente son películas radicalmente distintas.
En el de vivienda, por mucho que, normalmente, se pacte un año de duración, existe el derecho a la prórroga forzosa por parte del inquilino. O lo que es lo mismo, terminado el periodo inicial, el arrendatario podrá decidir, aun en contra de la voluntad del casero, si continúa en la vivienda o no.
Si quieres más información sobre la prórroga forzosa, pincha en esta entrada.
En el arrendamiento de temporada no existe esta posibilidad. Es decir, cuando termina la duración inicial, si el propietario quiere, puede rescindir el contrato y echar al inquilino.
¿Y de qué depende que sea un arrendamiento de vivienda o de temporada? Pues aquí está el quid de la cuestión. Únicamente depende de la voluntad de permanencia del arrendatario.
El arrendamiento de vivienda habitual se da cuando el inquilino alquila una casa con voluntad de quedarse allí de manera estable. Vamos, al sitio donde lleva su cepillo de dientes y su taza preferida para desayunar.
En los arrendamientos de temporada no existe esa intención de permanencia, es decir, que tienes fecha de caducidad.
Por lo tanto, para que sea arrendamiento de vivienda o de temporada (o lo que es lo mismo, para que se aplique o no la prórroga forzosa del inquilino) no tiene nada que ver la duración del contrato, esto es, que sea o no un alquiler inferior a un año.
O dicho de otra manera, que da igual que se ponga un arrendamiento por debajo de 12 meses, que, si se dan las circunstancias necesarias, seguirá siendo aplicable la prórroga forzosa.
Esto nos lleva a constantes arrendamientos en fraude de ley, como los típicos de 11 meses de los que antes hablaba. En esta entrada lo explico al detalle. De hecho, si quieres saber si tu contrato no es legal, en esa entrada te comento todos los detalles que tienes que tener en cuenta del mismo.
Ojo, que lo dicho no significa que todos los contratos de 11 meses sean ilegales. De hecho, hay un arrendamiento de temporada “de libro” de 11 meses, que es perfectamente válido: el de los pisos de estudiantes.
Pero ahora ya verás claro por qué: no es por el simple hecho de ser un alquiler inferior a un año. Es porque el estudiante tiene su residencia habitual en otra ciudad, y necesita vivir durante el periodo lectivo (11 meses si quitas agosto) en la ciudad en la que está cursando estudios.
De la misma manera que, todos los contratos que sean de un año o superiores no tienen que tratarse de un arrendamiento de vivienda, pudiendo ser perfectamente de temporada. Pongamos que, a mí, que soy de Granada, me han dado una importante beca de investigación en Madrid que dura un año y medio. Pues en eses caso me tengo que buscar un sitio donde dormir en la capital con la certeza de que, pasado ese tiempo, me vuelvo a mi casa.
Pues, en este caso, sigue siendo un arrendamiento de temporada y no de vivienda. Porque la diferencia entre uno y otro no depende de superar o no un año de duración, sino de si, a priori, existe voluntad de permanencia en el alquiler o es para un periodo concreto.
Conclusión.
1.-El alquiler de un piso puede tener o no prórroga forzosa.
2.-Es una leyenda urbana que un contrato de alquiler inferior a un año elimina la prórroga forzosa.
3.-De lo que depende que se pueda rescindir el contrato por el propietario a la finalización del plazo establecido, es la existencia o no de voluntad de permanencia por parte del inquilino.
Es la cuestión por la que más me preguntan (todos los días). Y, tanto inquilinos como propietarios, suelen llevarse una sorpresa, porque la creencia del contrato de alquiler inferior a un año que no tiene prórroga forzosa está muy extendida.
Ponte en contacto conmigo y resolveré todas tus dudas.
Además, lo normal es que la relación entre el casero y arrendatario se haya tensado. Si te viene bien que hable en tu nombre con la otra parte para defender tus derechos, también me pongo manos a la obra.
Abogado especialista en arrendamientos de Granada.
Fuentes: foto de entrada,foto 1, foto 2, foto de pie.
