Cuando finaliza el contrato de alquiler y se devuelve la vivienda, siempre surge el mismo problema: es necesario pintar el piso. ¿Quién se hace cargo de ese gasto? En esta entrada te resuelvo todas tus dudas.
Pintar el piso de alquiler ¿quién se hace cargo?
Partimos de la base de que, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino tiene la obligación de devolver la vivienda en correcto estado de conservación.
Pero no nos engañemos, por muy bien que la cuide el inquilino, lo normal es que no se devuelva exactamente (reitero, exactamente) igual que como se entregó. De hecho, seguramente sea necesario que el piso necesite una mano de pintura. Y aquí viene la pregunta del millón: ¿quién se hace cargo?
-Uso normal.
Pues en la mayoría de los casos, el coste de pintar el piso es del propietario. Te explico por qué: al inquilino solo se le puede reclamar aquellos gastos que provienen de un uso culpable o negligente de la vivienda, por lo que todo deterioro o desperfecto que responda a un uso normal o al mero transcurso del tiempo, es responsabilidad del arrendador. Y el ejemplo más evidente es la pintura de una vivienda.
Ya puedes tener el mayor de los cuidados en tu día a día, que las paredes poco a poco se van ensuciando, hasta el punto de que, al pasar unos años, es necesario volver a pintar el piso. Y no cabe reclamárselo al arrendatario, así como tampoco cabe compensarlo con la fianza.
-Uso negligente.
Ahora bien, depende de cada caso. Recuerdo una vez que acompañé al cliente (propietario) el día que, tras finalizar el contrato de arrendamiento, volvió a entrar en su vivienda. Y nos quedamos de piedra cuando vimos que, los inquilinos, no habían tenido otra ocurrencia que hacer barbacoas dentro del salón piso. Toma castaña.
Te puedes imaginar como estaba la pared al lado de la cual daban vuelta y vuelta, encima de las brasas, al chorizo y la morcilla: llena de hollín, vamos completamente negra.
Pues en este caso, esa suciedad no responde a un uso normal, sino más bien tener un punto “cochino”, por decirlo de manera suave. Y precisamente por cochinos les tocó apoquinar la pintura.
Pero, insisto, para poder reclamarle al inquilino el coste de pintar el piso, tienen que ser supuestos graves de suciedad de la vivienda, supuestos que se alejen varios pueblos de lo que es el deterioro de normal de la pintura. En caso contrario, le tocará pintar al propietario.
Aunque hay casos intermedios que siguen planteando dudas. Como por ejemplo los dibujos y pintadas que puede hacer un niño pequeño en la pared. Pues depende del Juez que te toque dirá una cosa u otra.
Lo normal, salvo que haya pintado la casa entera con “grafitis” con el consentimiento de los padres, es que se tenga que hacer cargo el propietario. Primero porque se dan por hecho este tipo de riesgos cuando hay niños de corta edad en la familia arrendataria.
Además, porque, como dice la Jurisprudencia, si de todas maneras, con independencia de los dibujos, tienes que pintar el piso otra vez por suciedad, con esa mano de pintura van a desaparecer los dibujos. Así que asunto resuelto.
-Excepción: pacto en el contrato de arrendamiento.
Cuestión bien distinta es cuando, en el propio contrato de arrendamiento, se pacta de manera expresa que el coste de pintar el piso en el momento de devolver la vivienda sea del inquilino. En estos casos, a priori, da igual que sea un uso normal o anormal.
En principio tendrá que pintar el arrendatario (aunque yo sigo teniendo serias dudas de si no se debiera aplicar la indisponibilidad de los derechos del inquilino del art. 6 de la LAU)
-Pequeñas reparaciones.
Por último, a veces me preguntan si, cuando el importe de pintar es muy bajo, se le puede imputar al arrendatario catalogándolo de pequeñas reparaciones. La respuesta es no, toda vez que se entiende que una reparación que afecta a un elemento estructural (SAP Granada 71/2023, 24 de febrero de 2023)
Conclusión.
1.-Cuando finaliza el contrato de alquiler es bastante probable que haya que dar una mano de pintura a la vivienda.
2.-Si la suciedad en las paredes proviene de un uso normal o el mero paso del tiempo (la mayoría de los casos) le toca pintar el piso al propietario.
3.-Si los daños en la pintura exceden de lo comprensible, se tendrá que hacer cargo el inquilino.
Son muy típicos este tipo de dudas, junto con la de los agujeros en la pared por colgar cuadros, el pulido del suelo (mármol) o los problemas con los tiradores (pomos de las puertas). Es por lo que más me preguntan. Como os digo, depende de cada caso, aunque lo normal es que se tenga que hacer cargo el propietario.
Ponte en contacto conmigo y juntos veremos tu caso.
Pablo Romero, abogado experto en arrendamientos.
Abogado en Granada.
SAP Barcelona 656/2020, 28 de septiembre de 2020
Es doctrina reiterada tanto por esta Sección, como por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, la de que; “la limpieza general de la vivienda y la limpieza y pintura de las paredes son reparaciones necesarias derivadas del uso normal de la vivienda y deben ser acometidas por el arrendador por resultar necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin que en ningún modo puedan calificarse de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ( artículo 21.4 de la Ley 29/1994 de 29 de noviembre de Arrendamientos Urbanos )”.
Asimismo, en relación a la posibilidad de indemnizar al arrendador por la pintura, masilla, repaso de paredes, agujeros en la pared, ambas secciones también hemos declarado que; “en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino (…)”.
SAP Barcelona 154/2020, 7 de Mayo de 2020
Y, en el presente caso, no consta referencia expresa en el contrato, acerca de la obligación del arrendatario de devolver la vivienda pintada, ni con los agujeros debidamente tapados y enyesados; y tampoco se establece que la vivienda se entregue recién pintada, ni se regula una prohibición específica del arrendatario de hacer agujeros en las paredes o azulejos; por lo que, no observándose en las fotografías adjuntadas al informe (tomadas por la propia perito Doña Evangelina, tras la finalización del arriendo), un estado de suciedad en las paredes o de agujereado de las mismas, que exceda del uso normal de una vivienda, se concluye que ningún desperfecto por esta partida se puede imputar ni reclamar al arrendatario DON Salvador .
SAP Barcelona 414/2021, 30 de Junio de 2021
Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquellas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
