EL INQUILINO NO ME PAGA. 5 PASOS PARA RECLAMAR RENTAS Y ECHAR AL MOROSO (DESAHUCIO). CÓMO RECUPERAR TU VIVIENDA

Tienes una vivienda alquilada y los inquilinos han dejado de pagarte la renta. Tampoco quieren abandonar tu casa. Y mientras tanto te toca pagar la luz, el agua y el gas. Te ahogas económicamente ¿Qué puedes hacer?

1.- PUNTO DE PARTIDA: SIEMPRE LA MISMA HISTORIA.

Seguro que te sentirás identificado: los inquilinos tenían buena pinta y los primeros meses no tuviste ningún problema. Pero, de repente, dejan de pagarte.

Al principio los llamabas y te daban toda clase de explicaciones o promesas de pago. Pero conforme las excusas se van agotando ya directamente ni te cogen el teléfono, ni te abren la puerta.

Como si ni te conocieran, como si nunca hubierais hablado…. con la salvedad, “pequeño matiz”, de que siguen ocupando tu casa. Estás desesperado.

Y es que en España ser inquilino moroso es una profesión, una forma de vida.

Hay gente que se dedica a serlo, a vivir del cuento por las casas sin pagar un duro. De hecho, en cuanto se vaya de la tuya se irá a otra y vuelta a empezar. De oca a oca y tiro porque me toca. Y tú sin saberlo y pagando una hipoteca, fíjate qué cosas.

Así que no hay ni medias tintas ni paños calientes, toca actuar. Tienes que ponerte en contacto con un abogado. No lo dudes,  consúltame. Y a partir de entonces se deja uno de tonterías y se coge el toro por los cuernos.

2.- RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL.

Si estás leyendo esta entrada es porque no te han hecho ni puñetero caso cuando has hablado con ellos, cuando has intentado razonar, y ahora no sabes qué hacer.

Pues el primer paso es una reclamación extrajudicial de la que quede constancia. La mejor opción, un burofax.

En ese escrito no vas a decir nada que verbalmente, y “en todos los idiomas”, no le hayas dicho ya, pero así consigues una prueba de haber realizado la reclamación, algo imprescindible para un hipotético procedimiento judicial.

Es muy importante que sepas qué reclamar, cómo hacerlo y frente a quién, así que te aconsejo que los experimentos los hagas con la gaseosa y desde ya te dejes guiar por un especialista en la materia.

Uno de los principales motivos de la reclamación es evitar la enervación del desahucio. (En breve haré una entrada dónde explicaré qué es eso)

3.- DEMANDA JUDICIAL. CONTENIDO DE LA MISMA

Has reclamado extrajudicialmente (el burofax) y nuestro amigo inquilino como el que oye llover. Pues lo siguiente es presentar una demanda en el juzgado.

Dicha demanda se basa en un incumplimiento contractual por parte del arrendatario, y es muy importante que sepas lo que se puede reclamar con ella, lo que se puede conseguir:

-todo el dinero que te deban: rentas, facturas de luz, agua etc

-que se les eche de la casa , con la consiguiente finalización del contrato: es lo que se llama desahucio.

-y si antes de presentar la demanda, hubieras podido recuperar la posesión del inmueble y comprobar el estado del mismo, también podrás reclamar todos los daños que hayan provocado en la vivienda y su mobiliario y los objetos que hubieran podido sustraer.

A eso hay que sumarle la reclamación de los intereses devengados del dinero que te deban y por supuesto las costas del procedimiento.

Básicamente, a lo que tienes derecho es a que te devuelvan tu casa tal cual tú la entregaste y te paguen lo que te deban. Vamos, que el caradura de turno no se vaya de rositas.

Por cierto, no olvides que es obligatorio contar con un abogado y procurador.

4.-PROCEDIMIENTO JUDICIAL. TOCA ESPERAR.

Se ha presentado la demanda ¿y ahora qué? Pues, en resumen, toca esperar.

Te explico los trámites que se siguen en el procedimiento típico: el de desahucio (en el que se pide que echen a los morosos de tu casa)

El juzgado tiene que notificarle la demanda a los demandados (arrendatarios y, en caso, avalistas). Cuando se les notifica, se les da un plazo de diez días para que contesten a la demanda.

Si durante ese tiempo no dicen nada automáticamente es como si se dictara “sentencia” y se les condena a pagar el dinero que se reclamaba y a abandonar la vivienda (art 440.3 LEC). Y en ese caso pasaríamos directamente al punto quinto de la entrada.

Y como no suele haber contestación, este tipo de procedimiento generalmente se solventa rápido (para lo que es la media en un Juzgado). 

Ojo, que suena muy bien, pero no todo es tan sencillo:

-En primer lugar, en esos 10 días se pueden oponer. Eso sí, llegados a este punto ya no valen las excusas baratas (sean las que sean, que la capacidad del españolito medio para inventar historias no tiene límite). 

De hecho, el único motivo de oposición al que pueden “agarrarse” (hay más pero es raro verlos) es que ya te hayan pagado el dinero (art 444 LEC). 

Y en estos casos es blanco y en botella, porque si han pagado existirá algún justificante del mismo, generalmente transferencia bancaria. Así que le corresponde a ellos aportar una prueba que, si no han pagado, sencillamente no existe, por lo que lo más normal es que no digan nada.

Si se opusieran se celebraría una vista (juicio) donde se discutiría si debían ese dinero o ya estaba pagado, lo cual supone que el procedimiento se alarga en el tiempo, con el consiguiente perjuicio para el propietario. Pero insisto en que no suele haber oposición.

-pero lo que no te dice nadie es el gran problema de este tipo de asuntos: notificarles la demanda. Esto hace que, lo que en un principio pudiera ser un procedimiento muy rápido, se termina dilatando en el tiempo .

Porque lo que suele ocurrir es que cuando un funcionario acude al domicilio arrendado a notificar la demanda, nuestro amigo inquilino, que es un caradura pero no es tonto, directamente no abre la puerta o la abre, pero dice que no es él y que no conoce de nada a la persona a la que buscan.

No olvides que la persona que va a notificar la demanda no tiene la potestad (que solo corresponde a la Policía o Guardia Civil) de exigir que alguien se identifique con el DNI.

Y claro, hay que ser muy lelo para, si sabes que debes dinero, colaborar de buenas con el que te reclama.

Entonces, en ese caso, el Juzgado te dice que como no se ha podido notificar la demanda que el procedimiento se paraliza hasta que consigas dar con ellos.

Hay diferentes formas de notificarles, de hecho si tu abogado tiene experiencia sabrá manejarse y desbloquear la situación. Pero si no sabes de que va “la peli” se puede eternizar. Ya sabes, no lo dudes y contacta conmigo: pablo@miabogadodeconfianza.es.

Lo más absurdo de todo es que mientras te toca dar con ellos y esperar a que el procedimiento se resuelva, no puedes dejar de pagarles la luz, el gas y el agua, con la consiguiente cara de imbécil que se te queda. (En esta entrada te explico el por qué).

Otro matiz importante: conforme a reciente cambio legislativo los inquilinos pueden acudir a los servicios sociales alegando situacion de vulnerabilidad  y el procedimiento podría llegar a paralizarse durante un mes.

Por último, recordarte que si solo reclamas lo que se te debe, es decir, que no quieres echarlos de la vivienda, o aún queriendo han enervado el desahucio, el procedimiento es distinto: no hay lanzamiento y simplemente se celebra una vista en el que se discute si se debe dinero o no al propietario.

5.- EJECUCIÓN Y LANZAMIENTO.

Han condenado a los inquilinos, porque no se opusieron en el plazo de los 10 días u oponiéndose, porque no se les dio la razón en el juicio.

Entonces, ¿van a dejar la vivienda inmediatamente? ¿Ya es seguro que me devolverán lo que me deben?. De nuevo toca ser paciente, así que todavía no cantes victoria.

Aunque haya una resolución judicial que condene a los inquilinos a abandonar el inmueble, eso no te autoriza a entrar a las bravas a tu casa para echarlos a patadas (lo cual tampoco te recomiendo porque, además de ilegal, puede ser muy peligroso).

Salvo que se haya producido una entrega de llaves previa o formalmente los inquilinos te hayan comunicado que abandonan el inmueble (en cuyo caso sí que podrías acceder inmediatamente a la misma) es el Juzgado el que tiene que autorizarte.

Y lo hace a través de un lanzamiento (lanzamiento, no alzamiento como muchos clientes lo llaman, que eso es otra historia que da mas “yuyu”…)

El lanzamiento es básicamente la acción por la que se personan en el inmueble, una comisión del Juzgado junto con el propietario de la casa y, si se estima necesario, la Policía.

Y una vez están todos presentes se procede a expulsar, por las buenas o por las malas, al inquilino si sigue en la vivienda, (ya que en ocasiones se han ido sin avisar) y a entregar formalmente la posesión a su propietario.

De hecho seguro que has visto imágenes en el telediario, porque algunos lanzamientos, dependiendo de las circunstancias, son muy sonados.

El día del lanzamiento es necesario que lleves a un cerrajero para, primero si fuera imprescindible, abrir la puerta y luego cambiar la cerradura. De hecho, si no cambias la cerradura vas a conseguir bien poquito, porque nuestros amigos  volverán a entrar.

Y también es importante saber que muchas veces el lanzamiento se suspende: porque el inquilino sigue con inmuebles suyos en su casa, porque hay algún niño pequeño etc , dándosele por parte de la comisión del Juzgado un nuevo plazo para que abandone la vivienda.

Por lo tanto, no te tragues lo que te cuentan muchas compañías de seguros de alquiler de que en 2 meses has recuperado tu piso, que no es tan fácil. Y en muchas ocasiones se tarda hasta un año (o más).

Respecto a lo que te deben, una vez condenados tienen un plazo de 20 días para cumplir voluntariamente.

Y si no lo hacen (rara vez lo hacen), hay que iniciar una nueva fase judicial: la ejecución.

En la ejecución ya no se va a discutir si te deben dinero o no. Eso ya se ha decidido, ya es inamovible.

Simplemente se trata de un nuevo procedimiento en el que se pide al Juzgado que investigue los sueldos o bienes que pueda tener el inquilino a su nombre y una vez localizados que se embarguen.

Los clientes suelen llevarse un buen chasco cuando descubren que sus inquilinos son insolventes, porque no tienen un duro o porque no tienen nada a su nombre , aunque en realidad manejen mas dinero del que tú y yo vamos a ganar en nuestra vida juntos: imagínate, todo en negro, como buen ejemplo del “pillo/caradura patrio”

Así que, en ocasiones, después de haber sido condenado, no se le puede sacar un duro.

Pero cuidado, tienes todo el tiempo del mundo para investigarlos y reclamarles.

Hay mucha gente que se las dan de listos porque piensan que no les pueden sacar los cuartos, pero pasan los años y consiguen un trabajo “oficial”, sin acordarse de que hay un abogado pesado por ahí que no ceja en el empeño de que cobre su cliente.

Total, que mucho tiempo después, cuando nuestro amigo moroso se había olvidado del tema, se lleva el sablazo y el propietario comienza a cobrar. La justicia es lenta, pero todo llega (si tienes un buen abogado a tu lado).

Estos son los 5 pasos principales que hay que tener en cuenta para reclamar a un inquilino moroso. Aunque este tipo de situaciones da para escribir sobre otras muchas cosas (poco a poco lo iré haciendo). Por lo pronto te recomiendo que leas estos7 consejos prácticos si tienes una vivienda alquilada.

Si tienes cualquier duda escríbeme a pablo@miabogadodeconfianza.es. Será un placer ayudarte. 

 

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