Como comprador, si no se llega a escriturar la compraventa en el plazo establecido, puedes recuperar las arras más otra cantidad idéntica (el duplo) siempre que la culpa haya sido del vendedor, o incluso, sin ser la culpa de este último, también se pueden reclamar en determinados casos en los que el vendedor no hubiera requerido previamente al comprador ni hubiese justificado daños. Vamos a ver cómo.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
ocultar
Punto de partida: contrato de arras firmado y entrega de cantidad.
Supongamos que dos personas acaban de celebrar un contrato de arras por el cual el comprador ha adelantado 15.000 € al vendedor por la compraventa de una vivienda. Se conceden un plazo de (por ejemplo) 3 meses para escriturar.
Pero, mira tú por dónde, el vendedor, al cabo de los días, le dice expresamente al comprador que se lo ha pensado mejor y que no le va a vender la vivienda (imagínate que ha decidido vendérsela a un tercero que le ofrece más dinero)
O quizás el vendedor no se pronuncia en ese sentido, pero también es cierto que siempre da largas para escriturar. Por más veces que le llama el comprador, siempre hay un problema o alguna excusa y van a pasar los tres meses en cuestión y no ha dicho “esta boca es mía”.
Y llega la pregunta del millón, ¿qué puede hacer el comprador para recuperar las arras entregadas? Vamos a verlo.
El vendedor no quiere vender.
-Burofax al vendedor requiriéndolo antes de que termine el plazo.
Tanto para el caso de que el vendedor haya dicho que no va a vender, como en los supuestos en los que no lo dice expresamente pero nunca saca un hueco para escriturar en el Notario, como comprador hay que tomar urgentemente cartas en el asunto.
Lo mejor es mandar un burofax al vendedor emplazándolo ante el Notario el último día del plazo establecido en el contrato de arras y advirtiéndole de que, en caso de que no acuda, se entenderá que no se ha formalizado la compraventa por su culpa y, en tal caso, se dará lugar a las consecuencias legales que tal incumplimiento implique.
Así que, como comprador, te personas el día en cuestión ante el Notario. Si acude el vendedor se escritura la compraventa y aquí paz y después gloria. Pero si no acude, le pides al Notario que dé fe de tal circunstancia, y, con esa prueba, podrás generalmente reclamar al vendedor el doble de las arras entregadas.
-Reclamación del doble de la cantidad entregada como arras y otras opciones.
Efectivamente, lo normal es que el incumplimiento por parte del vendedor permita al comprador recuperar las arras más otro tanto como penalización (esto es, el doble de la cantidad entregada).
Así que, en estos casos, si vendedor no está por la labor de abonar voluntariamente lo que debe al comprador solo le quedará la opción de demandarlo judicialmente. Y si dispone de las pruebas necesarias (el burofax que comentaba antes y el acta notarial de que no acudió el día de la escritura), el comprador tendrá todas las de ganar.
Pero esto que acabamos de comentar es válido solo para las arras penitenciales y penales. Porque si hablamos de unas arras confirmatorias, pudiera entenderse que las arras era un simple adelanto, y que por tanto, no cabe la devolución del doble (depende de cómo estuviera redactado el contrato), solo de la cantidad entregada o que es necesario demostrar la existencia de un perjuicio real ante tal incumplimiento.
Si se trata de arras penales o confirmatorias, aún después de pasado el plazo estipulado, también cabe la posibilidad de requerir al vendedor para que venda la casa. Si quieres más información, lee esta entrada.
Posibilidad de recuperar aun cuando la culpa es del comprador.
Hasta ahora hemos partido de la base de que el incumplimiento del contrato de arras ha sido culpa del vendedor. Pero y si el hecho de no haber escriturado en plazo es culpa del comprador, o no se sabe de quién ha sido la culpa ¿se pueden recuperar las arras?
Pues en ocasiones sí. Cuando hablamos de arras confirmatorias, para que el vendedor se pueda quedar con las arras, es necesario que previamente haya requerido notarial o judicialmente al comprador y haya justificado la existencia de daños y perjuicios al no realizarse la venta. En caso contrario, aun siendo culpa del comprador, si el vendedor no cumple con estos requisitos, el comprador podrá recuperar las arras.
Conclusiones.
1.-Si el vendedor no quiere vender, lo mejor para el comprador es mandar un burofax emplazandolo el último día del plazo en la Notaria para escriturar.
2.-Si no acude, se levanta acta notarial de tal circunstancia y generalmente se podrá reclamar el doble de la cantidad adelantada.
3.-En determinados casos, también se puede recuperar las arras si no ha habido un requerimiento del vendedor y no ha acreditado el teórico perjuicio sufrido por su parte.
Como ves, recuperar las arras o reclamar el doble no es tan sencillo. He tenido clientes que, por no mandar un simple burofax en un momento determinado han perdido mucho dinero. Si has firmado un contrato de arras, no te compliques la vida y ponte en manos de un especialista para evitar problemas. Contacta conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en contrato de arras (compraventa) en Granada.
Si quieres más información sobre el contenido de un contrato de arras, pincha en esta entrada.
Pablo Romero, abogado en Granada.
Audiencia Provincial de Toledo (Sección 1ª)
Sentencia núm. 307/2008 de 16 septiembre.
En los términos literales del pacto y dado que no se ha demostrado que fuera otra la intención de ambos contratantes (art 1281 y concordantes del C. Civil ) el vendedor podía retener (no hacer suya sin mas) la suma anticipada a los fines de la indemnizacion de los perjuicios que el incumplimiento de contrario le ocasionase previa resolución del mismo, es decir, derecho a retenerla para que se le indemnicen sus perjuiciosy para defender en esta causa que tenia derecho a hacer suya la suma entera debío comunicar que ejercia tal derecho de retencion para dar conocimiento al comprador y debia ahora demostrar que sufrió perjuicios ciertos a raíz del incumplimiento por el demandante, su cuantia y entidad y que se cubrían con la suma retenida y no con otra inferior, porque como se ha dicho dicha clausula no tiene los efectos exoneratorios de dicha prueba que le corresponden a una clausula penal propia. No se ha acreditado que se hayan sufrido perjuicios ni cuales, se alegan genericamente pero no se precisan ni en su naturaleza, ni en sus características ni aun menos en su cuantia, ni siquiera se ha acreditado un lucro cesante por no vender el vehiculo a tercero o por tener que hacerlo en inferior precio por las circunstancias concurrentes. Asi las cosas la vendedora no tiene derecho a retener la suma en concepto de indemnización ni como garantía de la reparación de unos perjuicios que no acredita producidos ni desde luego por virtud de una clausula penal valida y en consecuencia, la demanda por la que se le reclamaba su devolución debía prosperar en cuanto a este particular, por lo que en relacion al mismo debe ser confirmada la sentencia apelada y siendo la restitución el objeto estricto del suplico de la demanda, fuera por causa de nulidad o cualquier otra jurídicamente aplicable, aquel es estimado íntegramente, con las consecuencias inherentes de la condena al hoy apelante al pago de las costas causadas en la primera instancia
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie
