¿Es obligatorio entregar una fianza cuando se alquila una vivienda? ¿Qué cantidad tiene que ser? ¿Se puede compensar con la renta? En esta entrada te explico todo acerca de la fianza.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
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La fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda.
-Qué es la fianza y para qué sirve.
Todo el mundo da por hecho que, cuando se alquila una vivienda, hay que pagar una fianza. Pero no siempre se tiene claro qué es y para qué sirve.
Dicho de una manera muy coloquial, se trata de una cantidad que el inquilino tiene que entregar cuando empieza el contrato de alquiler a modo de garantía al arrendador para que:
1.- la “guarde” mientras dure el arrendamiento
2.-y se devuelva al inquilino cuando finalice el contrato, siempre y cuando en la casa no haya ningún desperfecto en la vivienda o cualquier otro incumplimiento contractual.
Insisto, es como un “seguro” del casero por lo que pudiera pasar en un futuro en relación al cuidado de su casa u otros incumplimientos del contrato de arrendamiento.
Por cierto, respecto a los desperfectos que pueden suponer perder todo o parte de la fianza, si quieres más información, pincha en esta entrada.
-¿Es obligatorio el pago de la fianza?
Pues sí. El art 36 de la LAU no deja lugar a dudas. No hay posibilidad de negociación o medias tintas. Sencillamente, es obligatorio su pago. Otra cosa es que, a la hora de firmar un contrato de arrendamiento, las partes se puedan saltar lo que dice la ley. Pero lo cierto es que la ley no deja opción, si vas a firmar un arrendamiento de vivienda, se tiene que pagar la fianza.
Ojo, hablamos del supuesto típico en el que el arrendatario es persona física. Porque si el arrendatario fueran determinadas personas jurídicas no tendrían la obligación de prestar fianza. También existen otras excepciones, cuando al alquiler no le es aplicable la ley de arrendamientos urbanos. Me remito al último punto de esta entrada.
-Cantidad de la fianza de alquiler de vivienda.
La fianza de un contrato de arrendamiento de vivienda ha de ser de una mensualidad de la renta. Punto pelota. De nuevo, conforme a la ley de arrendamientos urbanos no hay más opciones.
Pero mucho ojo, porque eso no quita que, al margen de la fianza, se pueda establecer garantías adicionales, como el abono de (al margen de la fianza) hasta otras dos mensualidades. De hecho, la gente suele confundir estos conceptos, esto es, fianza y garantía adicional, porque en la práctica es lo mismo. Pero legalmente hablamos de conceptos distintos y establecer una cantidad u otra puede dar problemas el día de mañana.
Por eso, me repito (sí, lo sé, soy muy pesado, pero es para que queden las cosas claras) que la fianza, en un arrendamiento de vivienda habitual, es de un mes de renta sin más ciencia. Lo que supone, entre otras cosas, que tampoco se podría negociar una cantidad inferior.
En todo caso, como es un tema muy complejo, y de gran importancia, le voy a dedicar directamente una entrada. Si quieres más información pincha aquí.
Para terminar este punto, recordarte que la fianza en un contrato de arrendamiento de temporada no es la misma que la de un contrato de arrendamiento de vivienda, ya que en el primer supuesto es de dos mensualidades, no solo de una. Y esto es el principal motivo por el que se suele “desesmascarar” un contrato de arrendamiento de temporada en fraude de ley. Así que, ya seas el casero o el inquilino, mucho cuidado con este punto, que se puede liar parda. Te aconsejo que leas con detenimiento esta entrada.
-Momento de pago y de la devolución de la fianza.
La fianza se ha de pagar al inicio del contrato de arrendamiento. De nuevo la ley no deja lugar a opciones intermedias: al comenzar el alquiler se ha de pagar la fianza.
Por cierto, cuestión distinta son las señales o reservas del contrato de arrendamiento. Esto pasa mucho en las grandes ciudades o zonas turísticas de gran demanda de alquiler (por ejemplo, la costa de Málaga, Mallorca etc etc)
Me refiero a la reserva que hace el propietario de un inmueble con un interesado en alquilar la vivienda para que este último se asegure que, en el plazo de “x” meses pasará a ser el inquilino. En estos casos, como señal, se suele pagar una mensualidad de renta. Pero como todavía no hay contrato de arrendamiento (es solo una promesa futura del mismo), no podemos hablar de fianza. Otra cosa es que, llegado el momento de la firma del contrato de arrendamiento, esa reserva se convierta automáticamente en la fianza.
Si quieres más información sobre las reservas del contrato de alquiler, pincha en esta entrada.
La otra gran cuestión que suele surgir en torno a las fianzas es, una vez se ha terminado el contrato de arrendamiento, cuándo se ha de devolver al inquilino. La creencia popular es que la devolución se debiera hacer el día de la entrega de llaves, y lo cierto es que no es así. El arrendador tiene un plazo de un mes para entregar la fianza al inquilino, tiempo en el cual podrá examinar con detenimiento si en la vivienda existe algún tipo de desperfecto.
Para más información sobre esta última cuestión, pincha en esta entrada.
-Obligación de consignar la fianza por parte del arrendador
Otra cuestión básica: la fianza, cuando es abonada por el inquilino, no pasa a ser propiedad del arrendador. Este no puede hacer uso de ella como si fuera dinero suyo. Es más, es que legalmente no la puede tener “en su bolsillo” ya que, (en casi toda España) es obligatorio su consignación en el organismo de vivienda correspondiente de cada comunidad autónoma.
Esta es la teoría, en la práctica hay muchos propietarios que no declaran el alquiler, y, por tanto, no consignan la fianza. Pero mucho cuidado con este tema, porque si la Administración “descubre el pastel” (o es directamente el inquilino el que denuncia ante el organismo de vivienda esta situación) le puede poner una sanción al arrendador. Igualmente, el arrendatario pudiera reclamar daños y perjuicios, por ejemplo, al no poder deducirse el arrendamiento de vivienda.
La obligación de consignar y la posible sanción depende de cada comunidad autónoma, cada una tiene su normativa al respecto.
-Actualización de la fianza.
Lo cierto es que es algo que no se suele hacer. No he visto nunca a ningún propietario que se moleste en actualizar la fianza. Pero que sepas que legalmente se puede exigir que, una vez pasado el periodo de prórroga forzosa, el casero puede solicitar una actualización de la misma.
-¿Se puede compensar el último mes de renta con la fianza?
Lo que os voy a contar ahora es el pan nuestro de cada día en muchos contratos de arrendamiento. El propietario le dice al inquilino que se va a terminar el alquiler. Y el inquilino decide no pagar el último mes de renta y compensarlo con la fianza que le tiene que devolver el arrendador más adelante ¿Esto es legal?
Pues, salvo que se haya pactado por las partes (cosa que no he visto nunca) no, no es legal. La respuesta, si lo piensas, es sencilla: solo cuando sea devuelta la vivienda se podrá saber si el casero tiene que devolver la totalidad de la fianza o hay que descontar algo por algún desperfecto. Por tanto, no cabe compensar con carácter previo un mes de renta, cuando todavía no se sabe si, efectivamente, el arrendador estará obligado a entregar esa fianza. Es decir, en estos casos se está intentando compensar dos deudas, una que es segura (el pago de la renta) con otra que quizás no exista (porque no se sabe si se tendrá que devolver la fianza), por tanto, no cabe compensación alguna.
Si quieres saber más sobre este tema, pincha en esta entrada.
Pero no nos vamos a engañar, que no se pueda hacer no significa que no se haga constantemente. Porque entre que el propietario le reclama la última renta y el inquilino le contesta, como quien dice, ya ha pasado ese último mes, y es entonces (al hacer la devolución de la vivienda) cuando se trata de hacer “cuentas” y ver si efectivamente se puede compensar o no.
-Excepciones a la obligación de prestar fianza.
Como decía al principio de esta entrada, existe la excepción al pago de fianza cuando el “inquilino” es alguna de las siguientes personas jurídicas: la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Igualmente, tampoco existe obligación de abonar fianza en los siguientes supuestos al no ser aplicable la ley de arrendamientos urbanos (art 5 LAU):
-El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
-El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
-Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
-El uso de las viviendas universitarias, cuando estas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquella, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.
-La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Conclusión.
1.-La fianza es una garantía del casero frente a posibles incumplimientos del contrato por parte del arrendatario.
2.-Es obligatorio el pago de la fianza.
3.-En los contratos de arrendamiento de vivienda la fianza será de un mes de renta.
4.-Se tiene que pagar al iniciar el contrato, y el arrendador tendrá que devolverla, como mucho, un mes después de que le haya sido devuelta la vivienda.
5.-No es legal compensar la última mensualidad con la fianza.
He tratado de hacer un resumen de todos los aspectos importantes relacionados con la demanda conforme a las muchas consultas que me van realizando los clientes, que sabe más el diablo por viejo que por diablo y la experiencia es un grado.
Si quieres que te explique con más detalle alguno de estos puntos, o cualquier otra duda con relación a los arrendamientos, contacta conmigo.
Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.
Abogado en Granada.
Fuentes de entrada: la fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda. Foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.
