Te has comprado una casa y para tu sorpresa, están empezando a aparecer una serie de desperfectos que te traen por la calle de la amargura ¿Qué puedes hacer? En esta entrada te explico cómo reclamar los vicios en la vivienda.
Qué vas a aprender en los próximos 5 minutos
ocultar
Vicios constructivos en una vivienda nueva.
Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (art 17), si se trata de una obra nueva, podrás reclamar los siguientes daños materiales:
- Vicios o defectos de construcción que afecten a la estructura de la vivienda y que aparezca en los primeros 10 años. Me refiero a problemas en la cimentación, vigas, forjados, muros de carga, etc etc que alteran la estabilidad del edificio. Vamos, palabras mayores.
- Aquellos relativos a la habitabilidad del inmueble y que aparezcan en los primeros 3 años. Hablamos de humedades, goteras, sistema eléctrico defectuoso, defectos en el aislamiento térmico o acústico… No es que se vaya a caer el edificio, pero sí que repercuten (y mucho) en el uso de la vivienda.
- Vicios en la terminación o acabado de las obras y aparezcan en el primer año. Este es el supuesto más común, sobre todo por las prisas que le entran al constructor por terminar el edificio cuando ve que, en lo que a plazos de entrega se refiere, se le está yendo de las manos. Ya te puedes imaginar, son esos pequeños detalles que se terminan descuidando en la entrega del inmueble: baldosas sueltas, perdida de agua en sanitarios, puertas o ventanas que no cierran bien, levantamiento del parqué, problemas con cerraduras, persianas etc etc
Una vez han aparecido estos desperfectos, tendrás un plazo de dos años para reclamar.
Vicios en la vivienda de segunda mano.
Si los desperfectos aparecen en una vivienda de segunda mano, siempre puedes recurrir a la reclamación por vicios ocultos (1484 y ss del CC).
Para que el desperfecto suponga un vicio oculto ha de implicar una inutilidad total o parcial, de cierta entidad (con un mínimo de gravedad), que no fuera manifiesta a la hora de celebrar el contrato (esto es, que no hubiera podido conocerse por el comprador) y que sea previo a la venta. (SAP Álava 89/2021, 1 de febrero de 2021)
Atendiendo a la gravedad del desperfecto, conforme a la reclamación de vicios ocultos, podrás solicitar la rescisión del contrato o una rebaja del precio (ojo, salvo casos muy concretos, lo que no es posible es pedir una indemnización por los daños que el desperfecto hubiera podido ocasionar)
Recuerda que tienes un plazo de 6 meses para reclamarlos y que no es prorrogable.
Responsabilidad contractual.
Al margen de lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación y los vicios ocultos del Código Civil, siempre se puede recurrir a la responsabilidad contractual del vendedor del art 1124 y 1101 del CC.
De esta manera, si el vendedor no cumple con lo establecido en el contrato, tendrá que responder frente al comprador por los desperfectos existentes (ya sea resolviendo el contrato, o reparando los mismos), así como indemnizarle por los daños que esos desperfectos pudieran ocasionar.
Además, en este caso, tienes un plazo para reclamar de 5 años.
Conclusión.
1.-Si se trata de una vivienda nueva, podrás reclamar los daños estructurales que aparezcan en los primeros 10 años, los de habitabilidad que aparezcan en los primeros 3 años, y los de acabado que aparezcan en los 12 primeros meses.
2.-Si es de segunda mano, puedes reclamar los desperfectos como vicios ocultos en los primeros 6 meses.
3.-Todo esto sin perjuicio de la responsabilidad contractual del comprador, que es de 5 años.
Son muchas las personas que, después de comprar su vivienda, se sienten como Tom Hank en “Esta casa es una ruina”. Pero ya ves que hay varias vías para reclamar los vicios en la vivienda.
No te quedes de brazos cruzados, ponte en contacto conmigo y estudiaremos tu caso.
Pablo Romero, abogado especialista en Derecho Civil (responsabilidad civil)
Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2
