Cuantía de la fianza del alquiler ¿Qué se debe de pagar?

¿Cuál es la cuantía de la fianza en un contrato de arrendamiento? ¿Da igual que sea arrendamiento de vivienda habitual o de temporada? ¿La fianza se puede negociar entre el inquilino y el propietario? En esta entrada te lo explico todo.

La cuantía de la fianza en contrato de alquiler.

1.-Lo normal, una mensualidad de la renta.

Cuando hablamos de un arrendamiento de vivienda habitual, obligatoriamente, la fianza tiene que ser de una mensualidad de la renta. Ni un céntimo más ni un céntimo menos. Punto pelota.

Así lo establece el art 36 de la LAU, el cual, como veremos más adelante, no deja lugar a otras opciones (esto es, negociar una cantidad superior o inferior)

Entonces, quizás te estés preguntando por qué en ocasiones se pide una cantidad mayor a la de un mes de renta. Pues porque aunque la gente de manera coloquial le siga llamando «fianza» en realidad ya estamos hablando de la «garantía adicional»

2.-La garantía adicional.

Como os digo, la cuantía de la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda solo puede ser de un mes de renta. Pero eso no quita que la ley, al margen de esa fianza, permite al casero solicitar más dinero a modo de garantía, esto, es una garantía adicional.

El objeto de esta cantidad adicional es exactamente el mismo que el de la fianza, servir de garantía al arrendador para cualquier incumplimiento contractual del inquilino (ya sean desperfectos o impagos de renta).

Por eso, como en uno y otro caso se trata de dinero que se entrega a modo de garantía, la gente suele confundir ambos conceptos y termina llamando también «fianza» a la «garantía adicional», pero técnicamente no es lo mismo.

Por ejemplo, la cuantía de la fianza, como veremos a continuación, no es negociable y se trata de un mes de renta. Sin embargo, la garantía adicional sí que se puede negociar entre inquilino y propietario. Es decir, pudiera ser una cantidad inferior a un mes de renta o superior, eso sí, con un límite, en los contratos de arrendamiento de vivienda que no superen la duración de la prórroga forzosa no se permite que la garantía adicional supere los dos meses de renta.

Si lo piensas bien, esto supone que el casero no podrá pedir entre fianza y garantía adicional más de tres meses de renta. Todo lo que se pida de más es, sencillamente, ilegal y se pudiera pedir su devolución si hubiera sido entregado.

De hecho, no es extraño encontrarnos con alquileres en donde el arrendador, tratando de cubrirse al máximo ante posibles desperfectos, y en la creencia muchas veces de que es perfectamente legal, piden al margen de la fianza, por ejemplo, 3 meses más de renta. O piden, por poneros otro ejemplo, el pago de 6 meses de renta por adelantado. Como os decía antes, estas medidas son muy beneficiosas para el arrendador, y en realidad, si el inquilino no provoca ningún desperfecto o problema, no debieran de tener mayor repercusión… pero, insisto, son ilegales

Otro de los motivos por los que es importante diferenciar ambos conceptos es porque lo que se ha de consignar/depositar en el organismo de vivienda es la fianza (el mes de renta) no así la garantía adicional.

Para terminar este punto, recordarte que, al margen de la garantía adicional que hemos visto, se puede solicitar otro tipo de garantías, como un avalista, un aval bancario, un seguro de alquileres, etc, etc.

3.-Posibilidad de negociar la cuantía de la fianza.

La respuesta es directa: no, no es posible. Al menos legalmente, otra cosa es lo que las partes, saltándose la ley, quieran hacer.

Me explico: la ley exige que la fianza sea de un mes de renta (dos meses si es un arrendamiento de temporada). Y no da lugar a opciones alternativas, no hay más tu tía. Por tanto, legalmente hablando, no cabe reducir la fianza, pactando por ejemplo, medio mes.

Pero como decía antes, una cosa es que la ley no lo permita y otra cosa es que se haga. Hay quien directamente acuerda con el inquilino que no tendrán que abonar la fianza… pero este tipo de situaciones solo puede dar problemas el día de mañana. Por ejemplo, a la hora de depositar la fianza en el organismo de vivienda, dónde, con independencia de lo que hayas pactado, te van a exigir la consignación de lo que dice la ley.

4.-Arrendamiento de temporada: dos mensualidades.

Si te das cuenta, hasta ahora, al hablar de la cuantía de la fianza, siempre estoy hablando de los contratos de arrendamiento de vivienda. Pero si el alquiler es de temporada, en ese caso, la fianza será por ley de dos mensualidades.

Es importante que tengas muy clara la diferencia entre un arrendamiento de vivienda y de temporada. Porque aunque pudiera parecer que hablamos de lo mismo, son cosas completamente diferentes. Y una de sus consecuencias, como te comentaba hace un momento, es la cuantía de la fianza que se ha de pagar.

Y digo esto porque es una práctica generalizada cobrar un solo mes de renta en los arrendamientos de temporada; de hecho, lo raro es ver cuando se cobran los dos meses. Pero no por repetir algo esto deja de ser ilegal (esta es una discusión que tengo día sí día también con la mayoría de las inmobiliarias, que están convencidas de que actúan correctamente y luego vienen los «tirones de pelo»). Mucho cuidado con este tema porque puede dar muchos problemas, entre otros, porque si solo se ha pagado un mes de renta pudiera pensarse que ese alquiler de temporada está en fraude de ley (si quieres más información, pincha en esta entrada)

Conclusión.

1.-La cuantía de la fianza es un arrendamiento de vivienda habitual, es de un mes de renta.

2.-Esta cantidad es obligatoria y no es negociable.

3.-Al margen de esa fianza, se pueden pedir hasta otros dos meses de garantía adicional.

4.-En los arrendamientos de temporada la fianza es de dos mensualidades.

Como ves, parece una cuestión sencilla, pero en la práctica, suelen surgir muchos problemas con la fianza: caseros que piden cantidades ilegales, arrendamientos de temporada con un solo mes de renta como fianza, o inquilinos que pretenden pagar una cantidad inferior a la que determina la ley. Y en la práctica, todo esto termina dando lugar a muchos quebraderos de cabeza.

Si tienes cualquier duda al respecto, consúltame.

Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.

Abogado en Granada.

Si quieres información sobre la fianza en general, pincha en esta entrada.

Fuentes de la entrada «la cuantía de la fianza»: foto de entrada, foto 1, foto de pie.