Bajada de la renta durante el arrendamiento de un local de negocio. ¿Se puede pedir si hay un cambio de circunstancias?

Tienes un local de negocio alquilado. Y ha habido un cambio de circunstancias que ha puesto todo patas arriba ¿Se puede pedir una bajada de la renta? En esta entrada te lo explico todo.

La renta en el arrendamiento de local de negocio: lo que diga el contrato.

Pongámonos en situación: Alguien se anima a montar un negocio y alquila un local. Así que propietario e inquilino firman el correspondiente contrato de arrendamiento de local de negocio.

Y como se necesita tiempo para que el negocio se consolide, lo normal es que el contrato de alquiler sea por un buen número de años. Años durante los cuales el inquilino tendrá que pagarle una renta al propietario. Es la gracia del asunto.

Pues bien, siendo un local de negocio la renta será la que voluntariamente fijen las partes en el contrato. Esto significa que no hay límite máximo o mínimo y que la única regla que impera es aquella de “frente al arte de pedir la virtud de no dar”. Lo que a las partes les dé la real gana.

Y claro está, lo que hayan fijado en el contrato va a misa, que luego no vale arrepentirse. O, como nos decían nuestras madres “si no, haberlo pensado antes que ya eres mayorcito”

Hasta aquí todo claro. Se firma el contrato, se van pagando religiosamente las rentas y todo el mundo contento.

Pero de pronto hay un cambio de circunstancias de «agárrate y no te menees», como la pandemia del coronavirus u otras situaciones (de las que luego hablaremos) que están fuera del control del inquilino y que lo han dejado tiritando, porque en el negocio ya no entra ni el tato.

Así que el arrendatario, las está pasando canutas porque no le llega para pagar la mensualidad. Para poder mantener el negocio solo queda una salida viable: una bajada de renta ¿es posible?

Pues, ante este tipo de situación, existen tres posibilidades que vamos a analizar a continuación.

Acuerdo de voluntades. Novación del contrato.

Como dije antes, lo que se recogió en el contrato va a misa, ya que nadie puso un cuchillo en el cuello al inquilino para que firmara. Fue lo que libremente pactaron las partes.

Y precisamente por esta misma razón, si inquilino y propietario, una vez firmado el contrato original, vuelven a ponerse de acuerdo en la modificación de algún aspecto de este como pudiera ser la reducción de la mensualidad, ahora será esta nueva renta la que se aplique.

Básicamente propietario e inquilino acuerdan un «donde dije digo digo Diego». Es lo que se llama la novación de un contrato y tendrá plena validez. Porque lo que pesa y manda en estos casos es lo que las partes voluntariamente vayan pactando. Punto pelota.

Así que, como inquilino, tu primera opción debiera ser explicar al arrendatario los motivos por los que no te llega para pagar la renta. Que si tienen un mínimo de lógica lo mismo llegas a un acuerdo.

Porque, como propietario, te toca valorar si te merece la pena continuar con el alquiler, aunque sea ganando menos, sobre todo porque dependiendo de lo que haya ocurrido, quizás si lo vuelves a alquilar no consigas sacarle más dinero de lo que ahora te ofrecen.

Es cuestión de que las partes apliquen sentido común….ojo, si efectivamente las circunstancias tienen ese mínimo de lógica de la que hablaba.

Aunque si estás leyendo esta entrada, me da a mi me da a mí que es porque ya se ha probado esta alternativa y como que no ha tenido resultado.

Y en ese caso como propietario, te puedes negar con todas las de la ley a una rebaja de rentas, y podrás exigir el total de lo recogido en el contrato, mientras que como inquilino te verás obligado a seguir pagando lo acordado….. salvo que consigas una reducción forzosa de la mensualidad, lo cual nos lleva al siguiente punto:

Bajada de la renta forzosa. Rebus sic stantibus.

Venga, repite conmigo: «lo que las partes firmaron va a misa» ¡Y dale Perico al torno!

Esto se basa en el contenido del art 1091del Código Civil el cual dice que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.

Es lo que se conoce en el derecho como el principio de “pacta sunt servanda”: los contratos tienen que ser cumplidos como fueron acordados (que nos gusta un latinajo a los abogados)

Es de perogrullo, si firmamos un contrato y luego dejamos al arbitrio o capricho de una de los contratantes cumplir su parte, pues sería un “choteo”. Pura lógica.

Pero, lo cierto, es que, también existe otro principio, el “rebus sic stantibus”, que viene a decir algo así, y para que lo entiendas, que si las circunstancias o contexto en el que se firmó el contrato cambia radicalmente produciendo un gran perjuicio a una de las partes, las obligaciones del contrato también debieran cambiar, para dar un respiro a la parte perjudicada.

Ojo, podría utilizar términos mucho más técnicos para explicar el principio y soltarte que es necesaria la ruptura de la base económica del contrato, que se produzca una desproporcionada onerosidad para una de las partes frustrando la causa del negocio jurídico etc etc pero te lo cuento en un lenguaje mucho más coloquial porque me interesa que lo entiendas.

Pues, partiendo de este principio, el inquilino sí que podría exigir una bajada de la renta, aún en contra de la voluntad del propietario. Para ello, claro está,  tendría que acudir a los Tribunales (solicitando, recomiendo, las correspondientes medidas cautelares).

Te pongo varios ejemplos: centro comercial puntero y de moda en el que hay un local libre. El propietario, sabedor de que en el centro hay un Primark y un Zara, así como de la enorme afluencia de gente que eso garantiza, pide un pastizal de renta. Y el inquilino se ata la manta a la cabeza y firma el contrato.

1. Un año después Zara y Primark deciden irse al centro comercial de la otra punta de la ciudad. En los pasillos empiezan a correr bolas de paja de la poca gente que lo transita. Las ventas bajan un 80 % y por supuesto el alquiler ya no vale lo que se acordó en su día. Pero al inquilino le quedan aún 3 años de contrato.
2. Otro ejemplo lo estamos viviendo con el puñetero Covid 19. Quizás alguien montó un gimnasio, y pese a que la pandemia se va superando, la gente sigue siendo muy reacia a meterse en un sitio cerrado a sudar y hacer deporte. Se da de baja el 40 % de la clientela.

Entonces, si el inquilino se agarra a este principio como clavo ardiendo y acude a los Tribunales ¿le van a dar la razón?

Pues aquí es donde viene el problema, porque, como suele pasar, las cosas no son tan sencillas.

Y es que este principio existir existe pero (casi) nunca ha tenido eficacia.  Porque no está basado en ningún precepto o artículo legal concreto que lo recoja (como ocurre en otros países de Europa).

Se trata de una simple «creación» de la Doctrina, algo así, para que lo entiendas, como un principio existente en el saber (jurídico) popular. Pero ya te digo, no lo busques en ningún código que no lo vas a encontrar.

Y además se trata de una excepción del principio general que antes hemos comentado del «pacta sunt servanda». Y precisamente, al ser el supuesto «raro o anómalo» se interpretan restrictivamente. Los Jueces han sido muy cautelosos a abrir «la caja de Pándora» que pudiera derivar de esta excepción (en cuanto a los requisitos que se exigen para su aplicación te remito al siguiente punto)

Tanto que hasta ahora, la rebus sic stantitubos no se ha aplicado (casi) ni en pintura. Ni siquiera en situaciones extremas. Piensa, por ejemplo, en la gente que se quedó en el paro en la crisis del 2008 del ladrillo  y no podían pagar la hipoteca. Algunos pidieron a los Jueces que se tuviera en cuenta para aplazar o reducir el pago de las cuotas del préstamo. Ni por esas. Que si quieres arroz catalina.

Para ser exactos, antes del 2010, este principio era una utopía en los Tribunales. Es cierto que, en la última década la cosa comenzó a cambiar. Porque el principio estaba ahí (como las meigas, haberlo haylo)

Y sobre todo, fue a partir del 2014 cuando se le dio un importante espaldarazo con las sentencias del Tribunal Supremo 333/2014 de 30 de junio y 591/2014 15 de octubre que apostaban por este principio sin cortapisas ni paños calientes

Aunque lo cierto es que, con posterioridad, el Tribunal Supremo ha vuelto a sacar el látigo dándole varios «reveses» a la rebus sic stantibus. Son muchas las sentencias dictadas desde ese momento hasta hoy que han hecho caso omiso de ese principio (haciendo oídos sordos a las sentencias del 2014) por exigir un cumplimiento estricto y riguroso de los requisitos que veremos más adelante.

Valga de ejemplo la STS 19/2019 de 15 de enero, relativa precisamente a un contrato de arrendamiento. Aunque lo cierto es que se refiere a un complejo arrendamiento hotelero, con múltiples cláusulas y detalles en su contrato y explotación. Vamos, que no es el típico arrendamiento de local de negocio.

Sin embargo, las sentencias mencionadas del 2014 si que han supuesto una una base, un punto de partida a la que hay que unir la creencia que la situación generada por el coronavirus, debido a su excepcionalidad, sí que está dando lugar a la aplicación del principio rebus sic stantibus. 

Máxime cuando el propio Gobierno, en la exposición de motivos del Real Decreto en el que aprobaba las medidas de ayuda para los inqulinos de local de negocio, en un aviso a navegantes, propone la aplicación de este principio a los casos derivados del COVID 19 (o dicho en cristiano, diciéndole de una manera sutil a los Jueces, como el que no quiere la cosa, por dónde pueden ir los tiros)

Sin olvidar que en el art 36 del RD 11/2020 sí que han aplicado este principio de una manera específica para los supuestos de contratos de consumidores y usuarios. De nuevo otro clavo al que agarrarse para pedir la aplicación analógica a los supuestos de un local de negocio.

Todo lo cual puede igualmente abrir las puertas para la aplicación en otros supuestos que no tuvieran nada que ver con el COVID 19.

Pero en todo caso, que quede claro: el propietario, de primeras se puede negar porque (insisto) no hay ningún precepto legal que le obligue a la bajada de la renta, y solo si un Tribunal le da la razón al inquilino podrá modificar la mensualidad aún en contra de su voluntad.

Última opción para justificar el impago. La fuerza mayor.

Pensemos en todos esos negocios (por ejemplo, un bar) que tuvieron que cerrar por ley tras la declaración del estado de alarma.

Pues en esos casos se podría exigir una modificación forzosa de las rentas (aún en contra de la voluntad del casero) acudiendo a otro supuesto: la fuerza mayor.  ¿Y eso qué es?

Dice el artículo 1105 del Código Civil que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”. Por su parte, el art 1184 del CC afirma que «también quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible»

Todo esto, traducido al cristiano, pudiera (debiera) interpretarse  como que nadie está obligado a hacer frente a sus obligaciones cuando se tornan imposibles por algún hecho impuesto, del que el obligado no tiene culpa y es totalmente ajeno a su voluntad.

El más claro ejemplo, como decía antes, cuando el Gobierno te obliga a cerrar por la pandemia del coronavirus. ¿Con qué va a pagar la renta si le han obligado a echar la persiana? Debiera ser una «fuerza mayor» como un castillo de grande.

Pero si te das cuenta he dicho «debiera», porque, cuidadín, que aplicar la fuerza mayor no es tan fácil.

Ocurre como con la rebus sic stantibus, son suspuestos excepcionales y por eso su aplicación es muy restrictiva y se exigen unos requisitos mínimos:

Requisitos del principio rebus sic stantibus y de la fuerza mayor.

-Que se produzca una alteración de las circunstancias que existían en el momento de celebración del contrato.

Como podrás imaginar, si todo siguiera igual no habría el más mínimo problema. Tiene que haber un hecho nuevo, una alteración de las circunstancias, del contexto en el que se celebró el contrato, y tiene que ser algo extraordinario, que lo ponga todo patas arriba.

-Que sea un hecho totalmente independiente de la voluntad del que lo sufre.

Lo que coloquialmente se llama «causas ajenas a su voluntad». O lo que es lo mismo, que la persona que lo alega no haya tenido ningún tipo de culpa o negligencia en la causación del mismo.

Para que te hagas una idea, en el ATS de 21 de marzo de 2018 se niega la aplicación de la rebus sic stantibus porque el Tribunal da un tirón de orejas a un empresario hostelero que pretendía la modificación del contrato, cuando dice que, por mucho que haya habido una crisis económica de cuidado también hay un poquito de “mala gestión u organización de la empresa” por su parte (¡zasca!)

Así que es necesario que el perjudicado no tenga nada que ver, que nadie le pueda reprochar nada al respecto, lo cual nos lleva a…

-Que se trate de circunstancias imprevisibles, o aún siendo previsibles, inevitables.

Vamos, que no se hubiera visto venir, o, aún viéndolo de lejos, no hubiera habido nada que hacer.

Pensemos en el ejemplo que puse más arriba del centro comercial al que se le «escapa» Zara. En estos casos es posible que un Juez no aplique ni la fuerza mayor (ni quizás la rebus sic stantibus) porque el inquilino puede imaginar sin problema, antes de firmar el contrato, como algo perfectamente posible que alguna empresa haga el petate y se traslade.

Sería raro, sí, (por lo que supone de inversión para estas marcas establecerse en un local), pero es perfectamente posible, y por tanto, imaginable.

Lo que es más difícil de imaginar es que vaya a llegar una pandemia como la del coronavirus. A cualquiera que nos hubieran preguntado en agosto de 2019 hubiéramos respondido con los ojos cerrados que eso sonaba a película apocaliptica americana.

Pues nada de películas, y precisamente por lo poco previsible que era, así «nos la hemos comido»

–Excesiva onerosidad de la prestación debida. Desequilibrio que rompa la base del negocio.

Es de cajón. Si el inquilino está moviendo Roma con Santiago para conseguir la bajada de la renta es porque al que tiene que pagar no le llega la camisa al cuello.

Tiene que tratarse de una situación límite que haga que el interés recíproco que implica el negocio (es decir, que ambas partes le saquen partido o beneficio al contrato) salte por los aires. Es lo que legalmente se llama una «desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes»

Pero si el arrendatario no tiene el más mínimo problema, o son los problemas típicos con los que el autónomo tiene que lidiar en su día a día (ya sabemos que los autónomos somos una raza superior que no nos ponemos nunca malos) pues no hay nada que reclamar.

–Que sea la última alternativa, que no haya ya más barcos que quemar.

Esto nos lleva a que si el arrendatario (por ejemplo), en el supuesto de la pandemia, pudo hacer uso de las medidas de aplazamiento de las rentas aprobadas por el Gobierno, difícilmente le van a permitir recurrir a la fuerza mayor. Porque había otras salidas.

De hecho, una de las grandes dudas respecto de la que tendrán que decidir los Tribunales, es si cabe aplicar la fuerza mayor para justificar el impago de una renta si existía la posibilidad de recurrir a los prestamos ICO o a otras fuentes de financiación.

Es la pescadilla que se muerde la cola: si el inquilino acude a un préstamo bancario, en realidad se está endeudando más, por lo que vamos de Guatemala a Guatepeor. Pero si partimos de una interpretación estricta de los requisitos (que no haya más barcos que quemar) a corto plazo sí que habría una solución para el pago, y podría no aplicarse la fuerza mayor

Otra historia es que, con independencia de la aplicación o no de las medidas del Gobierno, la cosa siga estando chunga, porque el negocio no factura. En ese caso quizás sería aplicable la rebus sic stantibus

–Buena fe contractual (art 1258 del CC)

Básicamente que el inquilino no aproveche que el Tajo pasa por Valladolid y con el coronavirus o cualquier otra situación saque tajada para obtener la bajada de la renta.

Que verdaderamente sea lógica esa disminución aplicando el sentido común y que no se trate de una triquiñuela o un «dejarse llevar» del arrendatario.

Y al hilo de este principio, mucho cuidado con pasarnos de frenada, porque el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de enero de 2019) afirma que el que se tome la justicia por su mano y, sin el más mínimo intento de negociar con el propietario, opte por aplicar a las bravas la rebus sic stantibus al contrato, está faltando a la buena fe contractual.

Como ves, al igual que lo que ocurre con la rebus sic stantibus, son cuestiones jurídicas complejas, de aplicación restrictiva, en las que actualmente no hay un consenso definitivo. Cada uno tiene su opinión y de ahí la imposibilidad de asegurar lo que pueda decir un Tribunal.

Yo particularmente lo tengo claro: depende de cada caso, pero la tendencia general será (siempre que se den los requisitos que hemos visto) aplicar la rebus sic stantibus y/o la fuerza mayor cuando hablemos de arrendamientos de local de negocio afectados por el coronavirus.

Y es que hasta ahora apenas se habían aplicado estos supuestos porque requieren de la concurrencia de un caso extremo. Pero creo que, por desgracia, nunca habíamos vivido algo como el cierre de negocios por el COVID 19….El tiempo me dará o no la razón.

Cortar por lo sano. Rescisión unilateral del contrato.

No quiero terminar esta entrada sin tratar otro de los supuestos que más se puede presentar en estos casos.

Ya hemos dicho que, a priori, el propietario se puede negar a una bajada de la renta. Frente a esta situación, al inquilino solo le restaría acudir a los Tribunales, pero mientras estos ponen orden, lo cierto es que el tiempo pasa y (quizás) siguen sin poder hacer frente al pago de las mensualidades.

Por eso a lo mejor optan por una solución más drástica: echar el cierre e irse del local. Cortar por lo sano.

Evidentemente, si el inquilino y propietario han llegado a un acuerdo para rescindir el contrato no habrá problema. Aquí paz y después gloria.

Pero si no hubo entendimiento ¿qué ocurre con lo que resta de contrato? ¿Se puede reclamar?

Te adelanto que el inquilino no se puede ir de «rositas» y que, por regla general, le tocará indemnizar al propietario. Pero como se trata de una cuestión muy compleja, me remito a esta entrada en la que lo explico al detalle.

Y todo esto sin perjuicio de que las rentas dejadas de pagar con carácter previo a que el inquilino abandone el local sean perfectamente exigibles.

Conclusión.

1.- A priori, la renta que se haya establecido en el contrato va a misa y no se puede bajar sin acuerdo entre inquilino y propietario….

2.-…salvo que haya un cambio radical de las circunstancias o contexto en el que se firmó el contrato (rebus sic stantibus)

3.-o se diera un supuesto de fuerza mayor.

4.-Pero, estos dos últimos casos, se tratan de supuestos de muy difícil aplicación.

Por desgracia, escribo esta entrada en plena vorágine del coronavirus. Y, sin duda, es de los temas que más estoy tratando con clientes, porque la situación es muy complicada. Aun sin ser la bajada de la renta un supuesto fácil, está claro que esta pandemia va a suponer un punto de inflexión.

Si necesitas ayuda no dudes en contactarme.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN 1. Todo lo expuesto es aplicable únicamente a los arrendamientos de local de negocio (o uso distinto de vivienda). Si lo que pretendes es una modificación de rentas de un contrato de arrendamiento de vivienda, se aplican otras soluciones que en breve comentaré en otra entrada..

ACLARACIÓN 2. Con fecha 6 de marzo de 2020 el TS ha dictado una nueva Sentencia en la que establece que la cláusula rebus sic stantibus si tiene cabida en los contratos siempre que estos sean de larga duración. Lo cierto es que esta Sentencia está siendo muy criticada.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2