¿Se puede subir la renta durante el contrato de alquiler?

Mientras dura el alquiler, cabe la posibilidad de subir la renta, pero solo en determinados casos y con límites muy concretos. Vamos a verlo.

Situación de partida: cambio de las condiciones en las que se firmó el contrato.

Partimos de una premisa sencilla: en su día se firmó un contrato de arrendamiento de vivienda. Y, como es obvio, se acordó el pago concreto de una renta. Una cantidad exacta, ni un céntimo más ni un céntimo menos.

Se van pagando religiosamente las mensualidades y todo el mundo contento. Pero de pronto, el coste de la vida sube y el propietario se plantea realizar una actualización de la mensualidad conforme al IPC. O quizás la zona dónde está la vivienda, sencillamente, se pone de moda, así que los precios del alquiler se disparan y el propietario se pregunta si puede subir la renta de sopetón. Es decir, que como inquilino y propietario surge la duda de si se puede subir la renta una vez iniciado el contrato.

Vamos a analizar todos los supuestos

Subir la renta durante el contrato de alquiler.

Lo primero que tenemos que tener claro es que la renta a pagar en un contrato de arrendamiento será la que hayan pactado libremente las partes. Ya puede ser una mensualidad irrisoria o que valga un ojo de la cara. O incluso que en el propio contrato se fijen variaciones de la renta durante el contrato (supuesto que veremos más adelante).

Lo que le dé la real gana al personal. Punto pelota. Por tanto, ya seas inquilino o propietario, piénsatelo muy bien antes de firmar el arrendamiento que luego no hay vuelta atrás. Como nos decían nuestras madres “si no, haberlo pensado antes…”.

Y a partir de aquí se pueden dar cuatro supuestos:

-subidas arbitrarias y de sopetón.

Olvídate de aumentos que no vengan recogidos en el contrato (esto es, subidas arbitrarias y de sopetón). Que da igual que la zona dónde se encuentre la vivienda se haya puesto de moda o que los precios de mercado sean mayores. Insisto en que lo que hayas libremente acordado de mensualidad en el contrato va a misa y no se puede cambiar.

-actualización de la renta.

Otra cosa bien distinta es la actualización pactada de la renta. Me explico

Lo que el propietario no puede hacer es meterle un «chute» a la mensualidad sin venir a cuento, pero eso no quita que se pueda acordar que la renta vaya subiendo (actualizando) conforme al coste de la vida.

Lo más común es ir subiendo la renta conforme al IPC o valores similares.

Eso sí, estas actualizaciones tienen que cumplir con unos requisitos mínimos. En esta entrada os explico todo al detalle.

-subidas puntuales pactadas durante el contrato de arrendamiento.

Imagínate la siguiente situación: un propietario pone su vivienda en alquiler. El mismo tiene pensado pedir (por ejemplo) 650 € de renta. Contacta con él una persona interesada en alquilarlo. Al arrendador le da buena espina y todo tiene pinta de que van a poder cerrar el contrato de arrendamiento…..pero surge un problema.

El aspirante a inquilino, por circunstancias concretas, no se puede permitir pagar ahora mismo 650 € de mensualidad, aunque dentro de un par de años lo podrá hacer sin problema.

Como al propietario le ha parecido una persona de fiar, decide rebajarle la renta los primeros 24 meses, recogiendo (por ejemplo) una cláusula que fije la renta en 500 €, incrementándose la misma a 650 € a partir del tercer año.

Pues este es el tercer supuesto. No hablamos de una «subida espontánea y de sopetón», porque en este caso sí que se recogió en el contrato. Tampoco nos encontramos ante una actualización periódica de la renta, porque aquí es algo puntual.

Se trataría de una «actualización» puntual y pactada, que es perfectamente válida para los contratos de arrendamientos celebrados con anterioridad al 6 de marzo de 2019.

Pero a partir de entonces, como se puso el límite máximo del IPC antes comentado, dicha actualización solo será válida en tanto en cuento no supere ese techo. Si lo supera (toda vez que hay derechos que son irrenunciables por el arrendatario), la cláusula en cuestión será papel mojado.

Por último, recordar que, en este caso, también es igualmente aplicable la necesidad de preaviso de un mes visto antes.

-subida por obras de mejora.

Al tratarse de un supuesto más complejo, en el que también quiero explicar qué es una obra de mejora y cuándo se puede realizar, le voy a dedicar una entrada independiente. En breve estará hecha (mientras tanto siempre podéis consultarme).

Ahora bien, lo que puedo ir adelantando es que, en determinados supuestos, sí cabe subir la renta si se produce una obra de mejora.

Plazo durante el que está prohibido subir la renta.

Acabamos de ver lo supuestos en los que el propietario puede subir la renta, así como los casos en los que le está terminantemente prohibido. Pero, en este último caso, ¿durante cuánto tiempo?

Evidentemente, el inquilino tiene derecho a que no se le suba la renta mientras transcurra el plazo mínimo de duración del contrato de alquiler. Actualmente, es de 5 o 7 años.

Nos referimos al periodo en el que el arrendatario puede permanecer en la vivienda por mucho que al arrendador le fastidie y se tire de los pelos.

Ahora bien, cuando pasa ese primer periodo, o cualquiera de sus prórrogas posteriores, prorrogar el alquiler dependerá de la voluntad conjunta tanto de arrendador o arrendatario.

O dicho de otro modo, si el casero quiere echar al inquilino, tiene todo el derecho a darte una patada en el trasero. O puede plantearle una subida de renta si quiere renovar el contrato.

Conclusión.

1.-Durante el contrato de alquiler se puede subir la renta

2.-Lo más normal es que se haga mediante actualizaciones del IPC

3.-No se puede conseguir una subida que no estuviera recogida en el contrato, y siempre con los límites establecidos en la Ley de arrendamientos Urbanos.

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema.

Si tienes más dudas, escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

Pablo Romero. Mi abogado en Granada.

ACLARACIÓN 1. Todo lo expuesto es aplicable únicamente a los arrendamientos de vivienda, por lo que no es válido para  arrendamientos para uso distinto de vivienda, como los arrendamientos de local de negocio o de temporada. En estos casos, lo aplicable es lo dispuesto en esta entrada.

ACLARACIÓN 2. Para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 el índice de referencia para la actualización solo podía ser el IPC.

Fuentes de «subir la renta»: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.