LA RENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. TODO LO QUE NECESITAS SABER

Si vas a alquilar una vivienda (o la tienes ya alquilada) sin duda, la madre del cordero, es la renta a pagar. Es esencial que no tengas ninguna duda al respecto. En esta entrada te explico todos los detalles que debes conocer.

CUANTÍA DE LA RENTA. ¿QUIÉN LA DETERMINA?

Hay que partir de una base. Como dice el art 17 de la LAU la renta será la que libremente estipulen las partes.

Esto significa que no hay límite máximo o mínimo y que la única regla que impera es aquella de “frente al arte de pedir la virtud de no dar”.

Así que el casero puede solicitar lo que te de la real gana, que luego, los posibles inquilinos valoraran si les merece la pena alquilar la vivienda o te la comes con patatas. Vamos, lo que viene siendo la ley de la oferta y la demanda.

Por tanto, piénsatelo muy bien antes de firmar el arrendamiento que luego no hay vuelta atrás. Lo que hayas libremente acordado en el contrato de mensualidad va a misa y no se puede cambiar mientras dure el contrato. Como nos decían nuestras madres “si no, haberlo pensado antes…”.

Cuestión distinta es que en el propio contrato se hayan acordado actualizaciones o aumentos de renta cada cierto tiempo. En esta entrada te explico esta cuestión..

Otra de las preguntas típicas es si se puede rebajar la renta cuando se produce algún hecho o circunstancia que hace inviable el alquiler tal cual se había pactado (por ejemplo, la pandemia del coronavirus). Esto, igualmente, lo explico en esta entrada.

CUÁNDO SE PAGA LA RENTA

Pablo Romero mi abogado de confianza

De nuevo la ley te remite a lo que hayan acordado las partes. Es decir, que si os dio por recoger que se pagaba solo los días de luna llena, pues bueno será

Eso sí,  en caso de que no haya un acuerdo expreso al respecto el pago del alquiler será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

Lo que deja muy claro la ley es que en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Esto suele pasar cuando, como propietario, estas mosca con un pretendiente a inquilino, que no te termina de convencer. Y para curarte en salud le pides que te adelante (por ejemplo) 6 meses de alquiler. Pues va a ser que no.

Bueno, en realidad, para ser exactos, por pedirlo lo puedes pedir, que si el inquilino está por la labor, pues aquí paz y después gloria. Pero no existe base legal a la que agarrarse, así que el arrendatario se puede negar.

De hecho, aunque en el contrato hubiera una cláusula en tal sentido, por mucho que la hubiera firmado libremente el arrendatario, es papel mojado. La razón de esto es que los inquilinos tienen unos derechos mínimos que no se pueden negociar.

Y ojito porque una de las consecuencias es que, si el contrato ya se ha firmado, mientras el arrendatario pague religiosamente todos los meses, por mucho que no sea santo de la devoción del propietario, no se le podrá echar

Para terminar este apartado, otra duda muy común: como propietario ¿cuánto tiempo tengo que esperar para poder reclamar una renta? Pues con que haya pasado el plazo estipulado para el ingreso de la mensualidad, ya puedes reclamar. Punto pelota

La renta es la obligación más importante del arrendatario, y de hecho, el motivo esencial por el que se alquila la casa. Así que el pago de la renta es sagrado y no se condiciona a nada.

Es decir, legalmente no tiene que pasar ni una semana ni un mes desde el incumplimiento (STS de 23 de mayo de 2014), al igual que no es necesario que se acumulen sin pagar varias rentas  (STS nº 180/2014, de 27 de marzo).

Otra cosa es que, en la práctica no vas a sacar los tanques a pasear porque son las 00.05 horas del día siguiente al que tendrían que haber hecho el pago. O te metas en un pleito porque te deban 10 céntimos. Tampoco es eso.

Pero que no te cuenten historias. Que con la ley en la mano desde el minuto uno puedes exigir lo que es tuyo (y de hecho conviene ponerse las pilas y no dejarlo estar)

FORMA DE PAGO

abogado especialista arrendamientos granada

Una vez más tenemos que estar a lo que hayan acordado las partes. Si habéis tenido a bien hacerlo mediante entregas de gallinas, pues perfecto, haya cada cual con su conciencia. Aunque lo normal es hacerlo en metálico, que luego las gallinas dejan tufillo a corral.

De hecho la ley dice que si no hubiera acuerdo entre las partes, el pago se hará en metálico y en la vivienda arrendada.

Esto es un bonito ejemplo de como las leyes se van quedando anticuadas y ningún legislador se molesta en darles una vuelta y actualizarlas.

Lo cierto es que en plena época de Netflix, lo de visualizar al casero visitando todos sus meses al inquilino, extendiendo la mano para que le suelten el “parné” se ve más propio del NODO…como que no.

Hoy en día lo normal es tirar de transferencia bancaria. Cada mes el inquilino hace el correspondiente ingreso y santas pascuas.

De hecho, te aconsejo muy mucho que a la hora de elaborar el contrato de alquiler se recoja expresamente el número de cuenta en el que tiene que hacerse el ingreso. Ya seas el inquilino o el propietario, esto puede evitarte muchos quebraderos de cabeza el día de mañana.

Y es que mientras las partes cumplen sus obligaciones, como si entregas el dinero en mano y sin recibo, que todo es de color de rosa. Pero cuando llegan los problemas es cuando hay que recurrir a lo que expresamente dice el contrato y tener las espaldas bien cubiertas.

Imagínate que hay cambio de casero por venta de la vivienda, o por muerte de este, pues, como inquilino, mientras no te comuniquen oficialmente nada, tu sigues ingresando el dinero en la cuenta que viene el contrato y a otra cosa mariposa.

Y como propietario, el típico inquilino que empieza a dar por saco, y a decir que el ya ha pagado, que se lo dio en mano a tu mujer o marido, que hables con el/ella. Pues nada de cuentos chinos, todo lo que no sea ingresarlo en la cuenta en principio no te vale, no sirve de nada.

Por cierto, si no lo haces mediante transferencia bancaria, el arrendador está obligado a entregar recibo de pago.

Esto de tan perogrullo que es, resulta hasta ridículo…. pero cosas veredes amigo Sancho, y los abogados estamos curados de espanto. Os sorprendería la pila de gente que por confianza, prisas o sabe dios qué, da el dinero sin recibir nada a cambio. Y si luego al casero le da por estafarte, pues te lo comes con patatas, porque no tienes prueba en contrario.

Por tanto, como inquilino, puedes exigir al propietario que te suelte el recibo. Si no está por la labor y quieres curarte en salud, siempre puedes hacer una consignación judicial o notarial. A veces el problema es que el contrato no está declarado (por ejemplo, para evitar pagar impuestos), y no quieren que reste ninguna prueba o resquicio del pago.

Pero eso es problema del propietario, no del inquilino, que luego vienen las estafas. Y si no pásate por la Agencia de Vivienda de tu comunidad, y da parte del contrato, que verás que pronto se pone las pilas

Y lo que te gastes en la consignación judicial o similar más tarde “lo pasas por caja” porque si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Esta obligación (la de entregar el recibo) también tiene consecuencias prácticas para el propietario cuando se llega a un procedimiento de desahucio.

Ponte en situación, inquilino que deja de pagar, tú, como arrendador, le reclamas judicialmente y él se defiende diciendo que te daba el dinero en mano, y de hecho se saca de la manga un par de testigos aparecidos de la nada que aseguran que estaban allí presentes mientras te iba soltando la guita.

Pues no va a colar. Los Jueces parten de la base de que eso es muy extraño y por tanto no suelen pasar por el aro. Y no solo porque sea una obligación de los arrendadores, sino porque el principal interesado es el arrendatario, así que haberte calentado la cabeza en su día para conseguir el recibo y no me vengas ahora con que la abuela fuma.

Básicamente, en los juicios de desahucio se produce una inversión de la carga de la prueba. Te lo explico en crisitano: cuando alguien demanda (por lo que sea) le toca probar los hechos que reclama. Pero a veces nos encontramos con una prueba imposible (o “diabólica” que es como se le llama jurídicamente)

Piénsalo, ¿como demostrar que alguien no te ha pagado? Es imposible, porque no se puede demostrar algo que no ha pasado. Entonces quien tiene la pelota en su tejado es el inquilino (es la inversión de la carga de la prueba que contaba antes). Es él quien si podría demostrar que hizo frente a sus mensualidades, simplemente aportando recibos o justificantes de transferencias bancarias.

Así que el que tiene que mover ficha es el demandado, y si no puede probar nada….pues no hay más preguntas señoría, caso cerrado.

Si quieres saber qué pasos seguir para reclamar las rentas de un alquiler y recuperar la vivienda no dejes de leer esta entrada.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Esta exigencia rara vez se cumple pero que sepas que existir existe, y en consecuencia, como inquilinos podrías pedir que te desglosara renta, agua, luz, gas etc etc (aunque ese desglose es fácilmente deducible de los términos del contrato).

COMPENSACIÓN DE LA RENTA POR REFORMAS

Un caso muy típico es el del piso que necesita algún tipo de reforma: desde tirar una pared hasta comprar una lavadora nueva.

En estos casos es muy normal que inquilino y propietario lleguen al acuerdo de que sea el primero el que se encargue del tema (es el que está viviendo en el piso y tiene más interés en la reforma concreta). Así que el propietario le dice: “compra la lavadora de tu bolsillo y el mes que viene no me pagas el alquiler”

Pues eso es perfectamente válido. Se puede acordar por las partes que durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

Pero un par de cositas a tener en cuenta. En primer lugar que quede todo por escrito, atado y bien atado. que luego donde dije digo digo diego y, como arrendatario, encima de dejarte los cuartos en una lavadora te exigen la renta. O al contrario, finalmente compran una lavadora “a pilas” que no vale un duro y con eso pretenden ahorrarse el pago de 5 mensualidades..

Por otro lado, en estos casos, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. Si ya se ha ahorrado una o varias mensualidades, encima de todo no se lo va a llevar calentito cuando termine el alquiler. Entonces sí que sería un “negocio” en toda regla.

Por cierto, el incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y de hecho, en estos casos, al haberse pasado por el forro lo acordado el propietario podrá exigir, si le interesa, que el inquilino reponga las cosas al estado original.

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema. Si tienes más dudas escríbeme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN: Todo lo expuesto es aplicable únicamente al contrato de arrendamiento de vivienda, no para otro tipo de arrendamientos, como los de local de negocio o de temporada (uso distinto de vivienda)

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