Antes de la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, los contratos de arrendamiento de vivienda, en la mayoría de los casos, tenían un plazo mínimo de 5 o años. O dicho en cristiano, el propietario (salvo por el derecho de uso propio) no podía echar al inquilino durante ese periodo de tiempo. Para más información sobre todos estos plazos, pincha en esta entrada.
Pero, con la entrada en vigor de esta ley, ¿cuál es la nueva duración del contrato?
Duración del contrato de arrendamiento de vivienda habitual tras la nueva ley de vivienda.
A los contratos de arrendamiento celebrados desde el 26 de mayo de 2023 se le aplica la nueva ley de vivienda. Y, como os decía antes, surge la duda de si ha cambiado la duración del contrato.
Pues, de primeras se puede decir que todo sigue igual en cuanto a la duración inicial del contrato. Es decir, los contratos de arrendamiento de vivienda siguen teniendo un plazo de prórroga forzosa de 5 (o 7) años.
Ahora bien, las novedades vienen cuando finaliza ese primer periodo de 5 años. Porque antes de la entrada en vigor de la nueva ley, cuando se pasaba ese plazo, el propietario tenía todo el derecho del mundo a finalizar el contrato. Pero ahora, tras la nueva ley hay 2 excepciones a la posibilidad de que el propietario termine con el alquiler:
1.-Si el arrendador es un gran tenedor y el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica, el arrendatario podrá pedir (y el casero no se podrá negar) una prórroga extraordinaria de un año, en el que se seguirán manteniendo las condiciones iniciales del arrendamiento.
2.-Si la vivienda se encuentra en una zona declarada como de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá exigir (sin que se pueda negar el arrendador) una prórroga de hasta 3 años manteniendo las condiciones iniciales del arrendamiento (salvo supuestos de derecho de uso propio).
Se entiende por gran tenedor el que tenga 10 inmuebles (o superficie construida de 1.500 m2) o 5 en zonas de mercado residencial tensionado. Por otro lado, conforme a la nueva ley, será cada comunidad autónoma la que determine (o no) la existencia de zonas de mercado residencial tensionado.
Estas excepciones serán aplicables siempre y cuando inquilino y propietario no lleguen a un acuerdo firmando un nuevo contrato.
Por último, conforme a la nueva ley, las excepciones son igualmente aplicables a la finalización de la segunda prórroga forzosa del art 10 de la LAU (esto es, el periodo de 3 años posterior al primero de 5 años).
Conclusión.
Tras la nueva ley de vivienda la duración de un contrato de arrendamiento es prácticamente igual que antes, solo que cuando se termina el alquiler existen dos opciones de prorrogarlo, siempre y cuando, o bien el inquilino tenga dificultades económicas y el propietario sea un gran tenedor, o te encuentres en una zona de mercado residencial tensionado.
Recuerda que estas excepciones solo son aplicables a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023
Si tienes dudas sobre este tema, no dudes en contactar conmigo.
Abogado especialista en arrendamientos.
Pablo Romero, abogado en Granada.
Fuentes de duración del contrato tras la nueva ley de vivienda: foto 1, foto de pie.
