Riesgos en la compra de una vivienda alquilada. Promesas de que se quedará vacía.

Si vas a comprar una vivienda alquilada basándote en la promesa de que, para el momento de la venta, o justo después, quedará vacía, como comprador estás asumiendo un riesgo muy elevado. Vamos a ver cuáles son los riesgos en la compra de una vivienda alquilada.

Vivienda alquilada y promesa de que quedará vacía. Supuestos que pueden darse.

Quieres comprar un inmueble y has visto una vivienda que te ha encantado. Hablas con el dueño y te comenta que la vivienda está alquilada, pero te dice que no te preocupes, que para la fecha de la compraventa (o justo después de esta) los inquilinos se habrán ido, que puedes firmar el contrato de arras o de compraventa sin ningún tipo de problema. Los diferentes casos que se pudieran dar serían los siguientes:

-Finalización del contrato por expiración del plazo.

El primer supuesto que se suele dar es aquel en el que al alquiler le queda poco tiempo de duración y ya habrá finalizado para cuando se haya pactado escriturar la compraventa, o justo después de firmar la misma.

Es decir que, cuando vas a ver la vivienda, el vendedor te corrobora que, por ejemplo, al contrato de arrendamiento le queda solo un mes. Es decir, que mientras se hacen las gestiones con el banco para la hipoteca, habrá pasado el tiempo suficiente para que, cuando se vaya a escriturar (supongamos que se pone de plazo dos meses) la vivienda estará vacía. O has acordado escriturar un 1 de septiembre, y el contrato finaliza el 15 de ese mismo mes, por lo que, a priori, no hay problema, porque supuestamente quedará libre dos semanas después de adquirir la misma.

Y es cierto, en estos casos, al momento de acudir al Notario (o justo después), legalmente, ya habrá finalizado el contrato de alquiler. Pero eso no significa que la vivienda vaya a estar vacía. Porque, aunque lo normal es que los inquilinos se vayan una vez se ha finalizado el contrato, algunos dicen que no se van ni con agua caliente.

De hecho, he tenido muchos casos en que los arrendatarios alegan que les da igual ocho que ochenta. Que no consiguen encontrar ninguna vivienda a la que mudarse y que no van a dormir en la calle. Que vaya un juez y los eche pero que ellos no se mueven de la vivienda alquilada. Y tú como propietario te encuentras con un serio problema.

-Promesas de resolución previa del contrato y abandono de la vivienda alquilada.

En otras ocasiones al contrato de alquiler le quedan todavía muchos años por delante, pero ya sea el vendedor, ya sean los propios inquilinos, te han prometido que, de motu propio, lo van a resolver con carácter anticipado a su fecha de finalización para que pueda quedar libre a la fecha de la compraventa (o justo después de la misma).

De nuevo lo explico con un ejemplo. Imaginemos que al alquiler le quedan 3 años. Como comprador no te interesa comprar un piso si durante todo ese tiempo no vas a poder utilizarlo. Pero el vendedor o el inquilino (tanto da que da lo mismo) te dicen que han llegado a un acuerdo entre ellos por el que van a irse antes, dejando libre la vivienda justo antes de la compraventa o apenas unos días o un mes después de la escritura.

Pero, como decía antes, una cosa es lo que se dice y otra lo que se hace. Porque por mucho que te hayan jurado y perjurado que la vivienda se quedará vacía, nada te asegura que efectivamente se vayan a ir. Y, de nuevo, como en el caso anterior, tú, como comprador, te encontrarías con un serio problema.

Vamos a ver cuáles son los riesgos.

(Por cierto, semejante a la promesa de los inquilinos de que se irán de la vivienda, también está el supuesto de que exista una cláusula en el contrato de arrendamiento de que la venta finalizaría el alquiler. En estos casos el comprador, aun sin promesa alguna, se puede confiar pensando que no tiene ningún problema para recuperar la vivienda alquilada. A este supuesto le dedicaré una entrada específica)

Riesgos ante la promesa de que la vivienda alquilada quedará vacía. Precauciones a tomar.

-Riesgos.

A) Supongamos que hablamos de los casos en los que el contrato de arrendamiento ha finalizado pero el inquilino no se va.

Si ya has comprado la casa, como nuevo propietario de la vivienda te tocará poner una demanda de desahucio, lo cual se traduce en un coste económico y que, mientras se resuelve o no en el juzgado, con un poco de mala suerte tendrás que esperar un año para recuperar la vivienda. Y al vendedor, dependiendo del caso, seguramente no le puedas reclamar nada. La broma es pequeña.

Cabe otra posibilidad: has firmado un contrato de arras, pero a la hora de escriturar los inquilinos no se han ido y decides no firmar el contrato.

Pues en este caso, si tomaste la precaución de condicionar el contrato de arras a que la vivienda alquilada tenía que estar vacía a fecha de la escritura, podrás negarte a formalizar la compraventa y reclamarle a la otra parte para que te devuelva el dinero que diste como señal. Aunque ya te digo que esto en sí mismo ya es un problema, porque muchos vendedores se niegan a reconocer lo evidente y te dicen que si quieres el dinero que los demandes, con lo cual finalmente te ves teniendo que acudir a los Tribunales.

Pero si no tomaste la precaución de condicionar las arras a la desocupación de la vivienda, no podrás negarte a formalizar la compraventa. O lo que es lo mismo, o compras la casa para luego meterte en un desahucio frente a los inquilinos, o te niegas a comprarla perdiendo el dinero que adelantaste en las arras. Como ves, no es ninguna tontería.

Por cierto, mucho cuidado con los términos que se utilizan en un contrato de arras. Decir que la vivienda se entregará «libre de cargas y gravámenes» no significa que se venderá vacía. Para eso hay que especificar que estará libre de cualquier inquilino u ocupante.

B) Ahora nos vamos al supuesto en que el contrato no finalizaba, pero hubo una promesa de resolverlo con carácter anticipado, dejando libre la vivienda.

Pues lo primero que habría que determinar es si esa promesa se reflejó por escrito o no.

Si fueron los inquilinos los que se comprometieron por escrito a abandonar anticipadamente la vivienda, estaríamos en el mismo supuesto que en el punto anterior (el de la finalización del contrato)

Si quien reflejó su promesa de que la vivienda alquilada iba a quedar libre es el vendedor, podrás negarte a firmar la compraventa y recuperar las arras. Ahora bien, si ya se ha formalizado el contrato, mucho cuidado, porque se le podrá exigir indemnización al vendedor, pero no podrás recuperar la vivienda, por lo que explico en el siguiente supuesto.

Imaginemos que no se reflejó nada por escrito. Pues, como las palabras se las lleva el viento, si el inquilino no se va, ni podrás negarte a formalizar la escritura, ni pedirle ninguna indemnización al propietario, ni podrás echar a los arrendatarios hasta que termine el contrato, porque legalmente tienen derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el alquiler. Toma castaña.

-Precauciones a tomar por el comprador.

La primera es bien sencilla: si la vivienda está alquilada, lo más aconsejable es no firmar contrato de arras ni de compra la vivienda hasta que la misma quede efectivamente vacía. Vamos, cortar el problema de raíz, que ya se sabe que muerto el perro se acabó la rabia.

Pero es cierto que muchas veces no se puede ser tan inflexible, y es necesario asumir algún riesgo. En ese caso, si hay intención de firmar un contrato de arras para no dejar escapar la vivienda, la premisa básica es que quede todo atado y bien atado por escrito.

En concreto, con relación al vendedor, que este se comprometa a entregar libre la vivienda, señalando que si no fuera así tendrá que devolver la cantidad adelantada como arras y, si se quiere, estableciendo algún tipo de indemnización adicional.

En relación con los inquilinos, si lo que van a hacer es una resolución anticipada del contrato, que se comprometan a esta circunstancia en un escrito.

Lo que hay que evitar a toda costa es dejarnos llevar por simples promesas, porque esto, en un alto porcentaje de los casos, acaba en tragedia. En ocasiones he visto como algún vendedor (porque hay de todo en la viña del señor) le dijo al comprador que había hablado con los inquilinos para que se fueran, y que estos le habían dicho que sí, cuando, en realidad, no había movido un dedo en tal sentido. Todo para engañar al comprador y una vez formalizado el contrato, si no se puso nada por escrito, si te he visto no me acuerdo.

Y todo esto sin olvidar que, en contra de lo que muchas personas piensan, la compraventa de una vivienda no extingue por si sola el contrato de alquiler (para más información lee esta entrada)

Conclusiones.

1.-Legalmente es perfectamente posible comprar una vivienda alquilada.

2.-La venta del inmueble no rescinde por si sola el alquiler.

3.-Cabe la posibilidad de que el comprador se vea impulsado a comprar el inmueble basándose en la fecha de finalización del contrato o en promesas de dejar libre la vivienda.

4.-Pero, por mucho que esas promesas se reflejen por escrito, supone un gran riesgo para el comprador adquirir una vivienda alquilada.

Son muchos los casos en los que me llaman clientes que acaban de comprar una vivienda, y, pese a que se lo habían prometido, ahora no consiguen que la casa quede vacía. Yo lo tengo clarísimo. Es mejor no comprar en esos casos.

Pero, si crees que merece la pena arriesgarse, asegúrate de tomar todas las precauciones posibles. Ponte en contacto conmigo.

Pablo Romero, abogado especialista en arrendamientos.

Abogado en Granada.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.