Rescisión del contrato del local comercial antes de tiempo ¿Se puede reclamar lo que queda de renta?
Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial antes de tiempo ¿se le puede reclamar al inquilino todo lo que queda de renta?
Lo que dice la ley sobre los arrendamientos de local de negocio: lo que diga el contrato.
Se necesitan muchos años en un establecimiento para que el negocio se consolide. Por eso cuando se alquila un local se suele hacer por un cierto tiempo.
Así que se firma un contrato, por ejemplo, de 5 años. Pero a los 3 años, el inquilino se da cuenta que el negocio es insostenible, solo da pérdidas. O sencillamente ha visto otro local que es mucho más barato o está mejor situado.
Y el arrendatario se quiere marchar de donde está. ¿Puede hacerlo sin que le cueste un duro?
Pues va a ser que no.
Cuando firmó el contrato el inquilino se comprometía por escrito a estar en el local un periodo determinado de tiempo, o, lo que es lo mismo, a pagarle al propietario todas las rentas del plazo fijado. Todas.
Así que, si ahora el arrendatario decide la rescisión del contrato del local comercial antes de finalizar el plazo, hay que aplicar lo que diga el contrato. Y si no se recogió ninguna cláusula que regulara estos casos, el dueño del local puede reclamar lo que resta de contrato.
O al menos ese es el punto de partida conforme a lo que dice la ley. Pero no tan rápido. Antes de que le de un «soponcio» al arrendatario o el dueño del local se haga falsas esperanzas, sigue leyendo, porque en este tipo de casos se pueden dar dos situaciones
El propietario no acepta la rescisión del contrato del local comercial.
El inquilino, le dice al propietario que se quiere marchar, pero este le deja muy claro que él no acepta su desistimiento unilateral del contrato y que le exige que lo cumpla íntegramente, como se comprometió en el contrato.
Pues siento decirte, amigo inquilino, para alegría del propietario, que en este caso sí que puede exigirte todas las rentas (STS 539/2017 de 3 de octubre y 481/2018 de 23 de julio)
Pero lo cierto es que no suele darse este caso. Porque cuando le dices al arrendador que te quieres marchar, lo normal es que este, aunque sea con cara de pocos amigos, acepte que te vas, que se termina el contrato y se ponga a buscar otros inquilinos.
Pues en este supuesto se podría entender tácitamente que ha aceptado tu resolución del contrato, y se aplicaría el siguiente punto.
Si el propietario acepta el desistimiento del arrendamiento, lo que ocurre en la práctica: el pago se suaviza.
El propietario ha aceptado que se extinga el contrato, pero aún así quiere reclamarle al inquilino el resto de rentas ¿puede hacerlo? Como decía, la cuestión no es tan sencilla.
Y es que la ley que regula todas estas cuestiones (la Ley de Arrendamientos Urbanos) no dice nada al respecto de estos casos. Por eso se aplica el Código Civil y teóricamente, al inquilino le toca pagar todo lo que queda de alquiler.
Pero lo cierto es que sí existe una regulación especifica para supuestos distintos, en concreto, para los arrendamientos de vivienda: se prohíbe pagar más de una renta por año que resta de contrato ( art 11 de la LAU)
Esto ha llevado a los Jueces a poner un poco de orden en el asunto. Y lo que hacen es irse a un término medio moderando las cantidades que se reclaman (STS de 9 de abril de 2012)
Enlace añadido por la extensión vLexAunque no sea aplicable a los arrendamientos de local de negocio la prohibición antes mencionada, los Jueces la toman como referencia (dicho técnicamente, hacen una aplicación analógica) y les sirve para poner un límite a la cantidad a pagar:
-Si que el inquilino se vaya del local le supone mucho perjuicio al propietario tendrá que pagarle una indemnización de 5 rentas por año que reste de contrato.
-Si no es tan grave el desistimiento «solo» tendrá que pagarle una mensualidad por año restante.
Y para valorar el perjuicio provocado al propietario se tiene en cuenta factores como el tiempo que restaba de contrato, el importe de las rentas o la dificultad para volver a alquilarlo.
Ojo, esta es la conclusión a la que ha llegado el Supremo en varias Sentencias. Pero como os digo, no existe un precepto que expresamente regule esta materia. lo cual supone que todo es relativo y que mañana mismo puede cambiar de criterio.
O que te encuentres que, pese a que el Supremo mantiene esta opinión, otros Juzgados (por ejemplo, el de Primera Instancia que va a conocer en primer lugar de tu caso) dicen que se aplica el Código Civil y que te toca «acuquinarlo» todo.
Porque te recuerdo que no hay artículo que para supuestos de local de negocio diga lo contrario.
Para terminar este punto, insisto en que el artículo 11 que he mencionado antes no es aplicable para se a los arrendamientos de local de negocio (otra cosa es que, como hemos visto, se aplique analógicamente)
Así que no le hagas caso al típico «cuñado sabelotodo» que te dice que no te preocupes, que en supuestos de arrendamiento de local de negocio, sí o sí, pasados 6 meses no te toca pagar un duro.
Cuándo se entiende que el propietario ha aceptado la rescisión del contrato del local comercial.
Pues, por lo que acabas de leer, aquí está el quid de la cuestión porque la película cambia mucho dependiendo de si se entiende que el arrendador dio por buena la resolución del contrato o no.
Hay bastante Jurisprudencia que habla sobre la necesidad de que haya pruebas concluyentes para entender presente el consentimiento del dueño del local, y que, por ejemplo, un simple escrito de devolución de llaves no es suficiente (STS 571/2013 de 27 de septiembre o 597/11 de 20 de julio)
Por otro lado, es bastante probable que si el propietario acepta que el inquilino se vaya y se pone a buscar a otro (alquilándolo nuevamente) se dé por buena en un Tribunal la resolución contractual por el propietario.
Para evitar problemas, si eres inquilino, te recomiendo que se recoja por escrito en el documento de entrega de llaves que el arrendador, aunque quiera reclamar el resto de rentas, da por extinguido el contrato de arrendamiento. Así no habrá ningún tipo de duda.
¿Y si se firmó una cláusula que obliga a pagar todo lo que resta? ¿o una penalización desorbitada?
Todo lo que he dicho hasta ahora es para los supuestos en los que no hay nada recogido en el contrato referente a un desistimiento o resolución anticipada del mismo.
Pero si existe una cláusula que regula estos casos hay que estar al contenido de la misma. Y si dice que tienes que pagar todas las rentas (o alguna penalización) pues te toca ir «aflojando la mosca».
Solo para el caso de que la penalización fuera desorbitada la indemnización podría ser moderada por el Juez. Pero si se reduce a pagar todas las rentas que restan de contrato o una cantidad inferior, poco se va a poder hacer al respecto.
Y, de nuevo, que el «cuñado sabelotodo» no te diga que estas cláusulas no son aplicables porque van en contra de los derechos mínimos que la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge para el arrendatario.
Como dije anteriormente, estos supuestos son aplicables únicamente para los arrendamientos de vivienda, no para los locales de negocio, que son supuestos distintos.
¿Qué ocurre si el propietario vuelve a alquiler el local de negocio?
Cuando se produce la rescisión del contrato del local comercial lo normal es que el propietario no pierda el tiempo, e inmediatamente vuelva a poner el local de negocio en alquiler.
Y es muy frecuente que, mientras el propietario está reclamando al último arrendatario lo que resta de contrato, aparezca un nuevo inquilino.
En ese caso, el arrendador no podría reclamarle nada porque se produciría lo que se llama un «enriquecimiento injusto»
Es decir, el propietario le estaría pidiendo al inquilino las cantidades que ha dejado de ingresar (las rentas pendientes hasta la finalización del contrato) cuando en realidad, al volver a alquilarlo, estaría obteniendo estas rentas de otras personas.
Dicho de otra manera, el propietario estaría ganando dinero por partida doble. Una «jugada» que la ley no permite. Por eso la reclamación que se pudiera hacer al inquilino está condicionada a que vuelva a alquilar o no el local de negocio.
Y por supuesto, el propietario tendría que demostrar que lo ha intentado. Porque si se pudiera demostrar que, una vez aceptada la resolución del contrato, el propietario se quedó de brazos cruzados sin hacer el más mínimo esfuerzo por volver a alquilarlo, el inquilino podría librarse de la indemnización
Ojo, si lo alquilara a una tercera persona por un precio menor (por ejemplo, porque el mercado del alquiler ha dado un bajón) si podría reclamarte la diferencia.
Otras alternativas al cierre del local de negocio.
Si, como arrendatario, la camisa no te llega al cuello y no puedes pagar las rentas, existen otras alternativas a echar la persiana.
Son supuestos en los que se puede pedir una modificación del contrato, y en concreto, una bajada de rentas. Las explico con detalle en esta entrada. No dejes de leerla, porque son cuestiones de vital importancia
Esto permite al inquilino seguir con el arrendamiento, pero con unas condiciones más beneficiosas. Eso sí, son supuestos muy específicos de no fácil aplicación, pero que por ejemplo, se están aplicando tras la pandemia del coronavirus
Conclusión.
Ante una rescisión del contrato del local comercial, al inquilino le tocará pagar al propietario:
-lo que diga el contrato si contenía una cláusula que regulaba este aspecto
-si no había cláusula, todas las rentas que restaren si el propietario no acepta la resolución del contrato.
-y si la acepta:
+una renta por año restante si no hay consecuencias graves para el propietario
+cinco rentas por año si hay perjuicios de mayor calado.
Y todo condicionado a que vuelva o no a alquiler el local de negocio.
Este tipo de situaciones eran muy frecuentes, y, tras la pandemia del Covid 19, se han multiplicado los casos, dando lugar a nuevas resoluciones judiciales.
Así que asesórate muy bien desde un primer momento. No dudes en consultarme.
ACLARACIÓN: esta entrada es válida para los contratos de arrendamiento a los que se le aplica la legislación vigente (arrendamiento de local de negocio suscritos a partir del 1 de enero de 1995). Si tu contrato es anterior, no dudes en consultarme por si la regulación fuera diferente.
ACLARACIÓN II: Medidas por el coronavirus COVID 19. Si no puedes hacer frente al pago de las rentas por la pandemia, no dejes de leer esta entrada donde se explican las medidas que se han regulado para ayudar al inquilino.
Abogado especialista en arrendamientos
Fuentes: foto de entrada, foto 1,
Buenos días, acabamos de alquilar un local para abrir una pequeña tienda y al empezar a instalarnos hemos visto que tiene severas deficiencias que no habíamos observado antes de la firma, la más importante de ellas un desprendimiento del techo original del local sobre el falso techo de yeso que tiene. Hemos consultado a un especialista y nos dice que urge la reparación de la estructura pues está en severo riesgo de desprendimiento. Al comunicárselo al dueño se niega a hacer la reforma necesaria por el coste y me gustaría saber si esa negación es motivo suficiente para la rescisión del contrato y la devolución de la fianza entregada (2 meses de alquiler).
Muchas gracias por su ayuda, un saludo.
Buenas tardes. El artículo 21, por remisión del art 30 de la LAU dice así
Artículo 21 Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
O dicho con otras palabras: el arrendador tiene que mantener el local en condiciones de habitabilidad. Es lo que dice también el art 1554 del CC.
Y luego, el 1556 CC añade
Artículo 1556
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Así que sí, en principio puedes pedirlo
Aunque habría que ver tu contrato para darte una respuesta segura.
Buenas tardes, tengo problemas con el dueño de un local q tengo en alquiler. Resulta q cuando abrimos el bar,comenzó todo esto del covid y a dia de hay hemos tenido que cerrar porque no podemos seguir haciendo frente a tantos gastos y apenas cobramos. El dueño quiere que rescindamos el contrato pero se niega a que tengamos la llave y todas nuestra maquinaria y mobiliario está en el bar.No queremos firmar ni entregar llaves hasta q vendamos la maquinaria. Que consejo nos da??
Hola buenas tardes. Pues habría que ver su caso concreto, pero está claro que en tanto en cuanto no devuelvan las llaves, el propietario puede cobrarle el alquiler, y si devuelven las llaves, dependiendo de lo que diga el contrato, tendrían que dejar el local vacío o perder lo que en él se contenga, sin perjuicio de que puedan reclamar alguna cantidad por lo que queda de contrato
Como digo, no es un supuesto fácil y habría que ver el caso concreto
Un saludo
Buenas tardes
Tengo una duda, hemos firmado la rescisión de contrato de un local comercial (bar) de mutual acuerdo, desde Septiembre no pagaba y lo tenía cerrado sin actividad. El inquilino no me devolvió las llaves en el momento dia 8/12/21 porque por la tarde tenía q ir a sacar el aire acondicionado q era suyo. Llevo 2 dias esperando q me las devuelva, pero me da largas. Cuales son mis opciones? Puedo cambiar cerradura ya que tengo el contrato rescisión firmado?
Hola Clara
Pues depende de lo que diga ese documento que habéis firmado.
Teóricamente la rescisión del contrato implica la devolución de la posesión, por lo que, a priori, sí podríais entrar
Pero habría que ver lo que dice ese documento, o lo que hayáis podido hablar por mails, whatssaps etc
(piensa que, en la práctica, mucho inquilino se marcha y no devuelven las llaves, como parece que va a ser tu caso)
Un saludo
Buenas tardes,me gustaría saber que se necesita para darme de baja en todo lo que esté dado en autonomos. Mi gestor dice que necesito el contrato de recesión de alquiler del local. Hay alguna otra forma sin ese tipo de contrato? Porque el dueño no está por la labor de facilitarme las cosas. Un saludo y gracias de antemano
Buenos días Juanma.
Pues no puedo ayudarte porque es una cuestión de gestoría que yo, sinceramente, desconozco. Un saludo
Buenas noches, tengo una duda que he estado venga mirar webs y no encuentro respuesta. He firmado un contrato de alquiler de un local, pero el arrendador ahora no me quiere dar las llaves y quiere rescindir el contrato. Lo firme 2 meses antes…que derechos me amparan como inquilino, puedo exigir el cumplimiento del contrato y si no puedo que indemnizaciones me corresponden? Un saludo
Wen, buenos días. A priori, cuando se firma un contrato, sea del tipo que sea, las partes se comprometen a cumplirlo y por tanto se puede exigir su cumplimiento o indemnización.
Eso sí, habría que ver el contrato en cuestión, por si hay alguna cláusula que lo cambia todo.
Si quieres, ponte en contacto conmigo por privado.
Un saludo
Tengo un bar con un contrato de alquiler a 5 años(llevo 8 meses) creo a la propietaria lo está volviendo a alquilar sin yo rescindir el contrato
Diana, buenas tardes. Si tu eres la actual arrendataria, no cabe que lo vuelva a alquilar. Como bien dices, tendría que rescindirse primero el contrato y luego hacerse otro
Un saludo
Buenas tardes Pablo,
Rescindí el contrato de aquiler de un bar por 5 años cuando ya llevabamos 3 porque el medico me dio la baja por depresión.
El arrendador acepto la rescinsion y acordamos pagar 1 renta por año, tal y como marcaba el contrato. De todas maneras, le estoy dando vueltas a la cabeza por si la baja mèdica no és una justificación para no tener que pagar la «multa»?
Gracias
Joana, buenas tardes.
Pues en principio entiendo que no, que sí tendrías que pagar la penalización. Aunque por poder, se puede alegar que es un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor, pero sinceramente no lo veo.
Un saludo
Buenas tardes,
Soy la arrendadora de un local comercial desde 2016 y el 30 de Noviembre finaliza el periodo de arrendamiento, una vez agotadas todas las prórrogas.
Quería conocer los plazos para hacer el preaviso y notificar la resolución del contrato de arrendamiento.
Como se hizo durante la vigencia de la anterior LAU me surgen las siguientes dudas:
¿Con cuanto tiempo debo realizar el preaviso con mi intención de no renovar el contrato?.
¿Debo indemnizar de alguna manera al arrendatario?
¿Se aplican las condiciones de la LAU de 2019 o de la que regía en aquel momento?
En el contrato se hace constar:
“El presente tendrá la duración de UN AÑO, prorrogable por periodos iguales y consecutivos a voluntad de la arrendataria, hasta completar un total de siete años con todas sus prorrogas.
El presente contrato terminará finalmente, concluidas todas sus prorrogas, el día 30 de noviembre de 2023, fecha en que la arrendataria se obliga de forma improrrogable a la entrega de la posesión del local, libre y expedito”
Muchas gracias
Hola Margarita.
El plazo de preaviso depende de lo que hayáis pactado en el contrato.
Existe la indemnización del art 34 de la LAU, que se da solo en esos casos y que es renunciable (de nuevo depende del contenido del contrato)
Se aplica la normativa vigente a ese momento
Si quieres una respuesta más detallada podemos concertar una consulta
Un saludo