Pues la respuesta es, que por mucho que haya subido la hipoteca y salvo casos concretos, no se puede subir la renta. Vamos a verlo

Para empezar, déjame que te ponga un ejemplo de lo que está ocurriendo hoy en día. Imagina que estamos tres años atrás y Juan tiene un piso en propiedad al que decide sacarle un dinerito arrendándolo. Como está pagando una hipoteca de 500 €, lo pone en alquiler por 750 €. Con eso, todos los meses, paga la hipoteca del banco, la comunidad, el seguro e incluso obtiene unos euros de beneficio. A María le viene de escándalo alquilar ese piso a ese precio, así que firman el contrato de arrendamiento de vivienda por 700 € de renta.

Pero, tras tres años de alquiler, llega la guerra de Ucrania, y resulta que el Euríbor, que llevaba lo más grande en negativo, se dispara. Y como Juan tiene una hipoteca variable, la cuota de la hipoteca, de golpe y porrazo, le sube a 900 €. Toma castaña.

Así que Juan, en estos momentos, con lo que obtiene de la renta del alquiler, no le da para pagar la hipoteca (ni que decir tiene que tampoco la comunidad, seguro, derramas, etc.) En resumen, alquilar el piso le cuesta dinero. Para colmo, se da cuenta de que todos los pisos que se están arrendando a día de hoy en la zona, se hace por unos 1.000 €.

Total, que Juan necesita subir la renta. Y le surge la duda de si puede hacerlo. O lo que es peor, no es que le surja la duda, es que directamente se pone en contacto con María y le dice que, o le paga 1.000 € o la echa del piso.

Pues lo que te acabo de contar es el problema al que se enfrentan muchos inquilinos y propietarios hoy en día. ¿Se puede subir la renta si sube la hipoteca?

Renta del arrendamiento tras la subida de la hipoteca.

Hay que partir de una base. Coloquialmente hablando (y para que se entienda mejor) lo que pague el propietario de hipoteca es problema del propietario y solo del propietario, no de nadie más. Igual que si el inquilino se queda sin curro, no puede exigir una bajada de la renta, si el arrendador tiene que pagarle más al banco, no le puede reclamar una subida de la renta al arrendatario. Porque, como os digo, la cuota mensual del banco es problema del casero, sin que le pueda repercutir al inquilino.

Dicho en términos legales y técnicos: conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el precio que se pacte en un contrato de arrendamiento va a misa. Es decir, salvo la actualización de la renta, y siempre dentro de los términos legales, durante la prórroga forzosa, no se puede variar lo inicialmente pactado en el contrato. Ni que haya subido el Euríbor, ni que los precios del alquiler se hayan disparado, ni que la abuela fuma. No hay tu tía.

O dicho en cristiano, actualmente, en la mayoría de los contratos de arrendamiento de vivienda, ni se puede echar a los inquilinos en los primeros 5 años, ni se le puede subir la renta.

Si quieres saber más sobre la renta y las posibilidades de variarla, lee esta entrada en donde explico todo al detalle.

Ojito que no todo el monte es orégano. Porque otra cosa bien distinta es que justo cuando ha subido la hipoteca, se termine el plazo de prórroga forzosa del arrendamiento. Aquí la película es radicalmente distinta, ya que, salvo en supuestos concretos de zonas de mercado residencial tensionado (si finalmente se aplica por la Comunidad Autónoma en cuestión), el propietario tiene todo el derecho del mundo a decirle al inquilino que, como se ha acabado el contrato, si quiere seguir es con uno nuevo en el que le sube la renta. Que o lo toma o lo deja (nunca mejor dicho, porque deja la vivienda)

Otro supuesto que se puede dar es que, tras la subida de la hipoteca, y si no es posible incrementar la renta, al casero no le traiga a cuenta vivir en otro inmueble, porque sencillamente no le salen las cuentas. Así que opta por volverse a su piso. O lo que es lo mismo, resuelve el contrato de arrendamiento por el derecho de uso propio. De nuevo, esta opción, dentro de los límites legales, es perfectamente posible. En este caso no se subiría la renta, pero lo cierto es que el inquilino se tendría que marchar de la vivienda.

Pero, insisto, salvo estos dos supuestos, por mucho que sea una faena para el propietario y por mucho que no le salga rentable, no puede subir la renta, ni puede decirle al inquilino que haga el petate.

Y esto me lleva a la siguiente reflexión: mucha gente piensa que los propietarios que tienen inmuebles alquilados ganan un dinero fácil y no asumen ningún riesgo y nada más lejos de la realidad. Tener una vivienda alquilada es una aventura con muchos peligros. Uno de ellos es que, mientras dure el contrato, hay que respetar la renta, y a veces (como en el ejemplo que os cuento en la entrada) el negocio termina no siendo rentable.

Si tienes cualquier duda sobre la subida de la renta por la subida de la hipoteca o sobre arrendamientos, consúltame. Estaré encantado de ayudarte.

Pablo Romero, especialista en arrendamientos

Abogado en Granada.