Incumplimiento de las arras por el comprador. Cómo reclamar.

Frente a un incumplimiento de arras por el comprador ¿qué se debe hacer? ¿cómo se puede reclamar? En esta entrada te explico todo.

Punto de partida: acuerdo de compraventa e incumplimiento de las arras por el comprador.

Imaginemos que Compresio es una persona que se ha cansado de estar de alquiler, ha ahorrado un dinerito y está buscando una vivienda para comprarla e irse a vivir. Por otro lado, Vendosio ha decidido irse a otra ciudad y va a poner su casa a la venta. Total, que Vendosio pone un anuncio, Compresio va a verla y se enamora de la misma, es la casa de sus sueños.

Llegan a un acuerdo en 150.000 €, pero Compresio le dice a Vendosio que no tiene tanto dinero y que, como buen españolito, necesita que le preste los cuartos el banco. Vendosio le responde que sin problema, que si le adelanta 15.000 € del precio total, durante 3 meses le mantiene la oferta, y que durante ese tiempo le toca (a Compresio) hacer todas las gestiones para que le aprueben la hipoteca y se pueda firmar ante notario. Así que firman un contrato de arras con esas condiciones (si quieres saber más sobre el contenido de un contrato de arras pincha en esta entrada)

Pero, mira tú por dónde, al poco de firmar, Compresio llama a Vendosio y le dice que no le han concedido ninguna hipoteca, que no tiene un duro y que no va a poder comprar la vivienda, que, por favor, le devuelva la cantidad adelantada.

O quizás Compresio no dice «esta boca es mía». Y pese a que Vendosio le manda whatssaps y lo llama en varias ocasiones pues necesita vender la vivienda, Compresio, mientras pasan las semanas, siempre da largas y no termina de concretar una fecha en el notario.

Con estos ejemplos hablamos de casos en los que, el comprador, pese a haberse comprometido a formalizar la compraventa, parece haberse arrepentido, dando lugar a un incumplimiento de las arras por el comprador. ¿qué se puede hacer?

Qué se puede reclamar ante el incumplimiento de las arras por el comprador.

Todo el mundo da por hecho que, cuando el comprador se arrepiente, automáticamente el vendedor se queda con la cantidad adelantada en concepto de arras y asunto solucionado, aquí paz y después gloria. Pero en realidad no es así, porque hay diferentes tipos de arras, y cada una tiene sus consecuencias.

De hecho, según el tipo de arras, el vendedor podrá quedarse o no con la cantidad adelantada, así como podrá reclamar daños y perjuicios y el cumplimiento del contrato. Vamos a ver qué se puede reclamar en cada caso.

Si se trata de unas arras penitenciales: el vendedor podrá quedarse con las arras, lo que no podrá es reclamar el cumplimiento del contrato o algún otro tipo de indemnización

Si son arras confirmatorias: el vendedor no podrá quedarse sin más con las arras, lo que podrá reclamar será el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios que se le hubieran generado, que serán distintos en cada caso y no tienen porque coincidir con la cantidad adelantada.

Si son arras penales: el vendedor podrá reclamar el cumplimiento del contrato o quedarse con las arras incluso, en determinados casos, podrá reclamar daños y perjuicios

Si quieres más información sobre los diferentes tipos de arras y sus consecuencias, pincha en esta entrada.

Cómo reclamar, cosas que tiene que hacer el vendedor.

Ya sabemos lo que puede reclamar el vendedor, pero ¿cómo lo hace? ¿hay que seguir algunos pasos concretos? A continuación te explico todas las precauciones a tomar.

-Primer paso: que quede muy claro de quién es la culpa del incumplimiento.

Recuerda que, el incumplimiento de un contrato de arras tiene unas consecuencias u otras dependiendo de quién sea la parte incumplidora.

O dicho de otra manera, no tendría ningún sentido que Vendosio reclamara absolutamente nada a Compresio, si en realidad hubiera sido el primero el que hubiera puesto todo tipo de excusas para vender la vivienda. En este caso, por ejemplo, sería Compresio quién podría reclamar, y no al revés (si quieres saber qué hacer en ese supuesto, pincha en esta entrada)

Así que lo primero que hay que dejar muy claro es que la persona que está imposibilitando que se realice la compraventa es el comprador. Que no quede dudas al respecto.

Parece una perogrullada que no debiera tener importancia, pero te sorprendería la gran cantidad de clientes que me han consultado y a los que le he tenido que decir que, en realidad, no hay pruebas suficientes que corroboren que el que no quiso seguir adelante fue el comprador.

Porque en ocasiones simplemente se deja pasar el tiempo sin que ninguna de las partes no haga nada, o el vendedor le avisa y requiere al comprador, pero lo hace en persona o por teléfono, sin que haya constancia de dichas conversaciones (vamos, que no se graban)

Por eso, lo mejor es reunir todas las pruebas posibles que acrediten la culpabilidad del comprador. Y la más efectiva, y sencilla, es mandar un burofax.

Efectivamente, lo más recomendable es que el vendedor mande un burofax al comprador, dejando claro su «pasividad» durante el periodo previo y citándolo el último día del plazo estipulado en el contrato de arras diciéndole que, en caso de que no se le vea el pelo, se entenderá que renuncia a formalizar la compraventa. También podemos sustituir esta prueba con el requerimiento notarial que veremos más adelante.

Por supuesto, las conversaciones, mails, sms y whatssaps pudieran constituir también prueba de la culpabilidad del comprador

Y sí, es cierto que en la mayoría de los contratos de arras se establece que es el comprador el que debe elegir la Notaría y la fecha de la firma, por lo que si no lo hiciera, se pudiera entender que la culpa es suya. Pero, insisto, mejor ir sobre seguro mandando un burofax, que cuesta muy poco y elimina cualquier tipo de dudas.

-Segundo paso: dar por finalizado el contrato. El requerimiento notarial o judicial.

Volvamos a nuestros amigos Compresio y Vendosio. Supongamos que han pasados los 3 meses estipulados en el contrato de arras y Compresio no ha dicho ni «mu». Pues quizás Vendosio piense que ya se puede quedar con los 15.000 € adelantados por Compresio. Craso error.

Es un error muy típico de los vendedores pensar que, para poderse quedar con las arras, es suficiente con que pase el plazo estipulado para cerrar la compraventa. Y lo cierto es que, el comprador, por mucho que haya pasado ese plazo inicial, podrá terminar comprando la casa, siempre y cuando, el vendedor, no le hubiera requerido judicial o notarialmente (art 1504 del CC).

O dicho con otras palabras, aunque Compresio tenía un plazo inicial de 3 meses (el que firmaron en el contrato de arras) en tanto en cuanto Vendosio no le requiera a través de un Notario o un Juzgado, tendrá la oportunidad de cerrar el contrato de compraventa en los términos estipulados. Es como si se le ampliara el plazo.

+el vendedor se quiere quedar con las arras.

Por lo tanto, si el vendedor quiere asegurarse que se queda con las arras, que no se las van a poder reclamar en un futuro, pese a que haya pasado el plazo estipulado, a priori tendrá que requerir notarialmente al comprador. Una vez requerido, el comprador no tendrá la posibilidad de hacer efectiva la venta y vendrán las consecuencias que legalmente el incumplimiento de las arras por el comprador implican.

Si te das cuenta digo «a priori», porque por mucho que se requiera notarialmente al comprador y ya no se puede celebrar el contrato, hay unas arras que no dan derecho a quedarse con la cantidad adelantada sin más: son las arras confirmatorias.

Efectivamente, si se tratan de arras penales y penitenciales, demostrada la culpabilidad del comprador, y una vez hecho el requerimiento notarial, el vendedor podrá quedarse con las arras sin riesgo de que se las quiten el día de mañana.

En este caso no tiene ningún sentido hacer una reclamación judicial, porque el vendedor ya tiene físicamente el dinero en su poder, por lo que no sirve para nada acudir a los Tribunales.

Si son arras confirmatorias, por mucho que haya hecho el requerimiento notarial, tendrá que demostrar la existencia de daños y perjuicios, que podrán coincidir o no con la cantidad adelantada. Esto es, el comprador pierde la posibilidad de comprar la vivienda, pero todavía queda por concretar cual es el perjuicio que pudiera ser mayor o menor que la cantidad entregada.

Aún así muchos vendedores dan por bueno que la cantidad adelantada equivale al perjuicio generado, y una vez requerido notarialmente al comprador, entienden que es suficiente. Y pudiera ser así, siempre que el comprador no lo ponga en duda, pero si lo hiciera podría haber un problema.

Por eso, en las confirmatorias pudiera ser necesario igualmente un requerimiento judicial (vamos, que se le demande al comprador) en el que se pruebe la cuantía del daño para que quede constancia del mismo. Aunque, ya digo, que rara vez se hace, a lo sumo se manda un burofax con la cuantificación de ese daño y se espera a que sea la otra parte la que mueva ficha.

Evidentemente, sí tendría sentido requerir judicialmente si la cuantía que se pide en concepto de daños y perjuicios es mayor que cantidad adelantada.

+El vendedor quiere exigir el cumplimiento del contrato.

A lo mejor al vendedor no le interesa quedarse con las arras y lo que verdaderamente necesita es desprenderse de la vivienda.

Pues en las arras confirmatorias y penales se puede exigir, a través de una demanda judicial, que el comprador compre el inmueble. Porque el comprador se había comprometido a una compraventa, así que se le puede exigir que cumpla su palabra.

En las arras penitenciales no cabe esta opción.

Ahora bien, imaginemos que Vendosio demanda a Compresio para que cumpla con el contrato, pero el motivo por el que se produjo el incumplimiento de las arras por el comprador fue que a Compresio no le concedieron ninguna hipoteca. O dicho de otra manera, que no tiene un duro para comprar la casa por mucho que se le reclame en ese sentido.

En ese caso, si no fuera posible la compra, al vendedor solo le quedará la posibilidad de quedarse con las arras o reclamar los daños y perjuicios que se hubieran generado.

Conclusiones.

-Es necesario tener pruebas de que la culpa en el incumplimiento de las arras ha sido del comprador.

-Igualmente, una vez pasado el plazo para la compra, será necesario requerir notarial o judicialmente al comprador.

-Ante el incumplimiento de las arras por el comprador, y dependiendo del tipo que sean, el vendedor podrá quedarse con las mismas, exigir daños y perjuicios o reclamar el cumplimiento de la compraventa.

Como veis, las arras son mucho más complicadas de lo que uno se imagina. No es tan sencillo como «ante el incumplimiento me quedo con la cantidad que me adelantaron y punto pelota» Existen muchas variantes y posibilidades. Y además hay que hacer las cosas bien, porque no enviar un burofax en un momento determinado, puede cambiarlo todo.

Te aconsejo que, ante la duda, y para ir con pies de plomo, te pongas en contacto conmigo.

Pablo Romero, abogado especialista en contratos de arras (compraventa de vivienda) en Granada.

Fuentes: foto de entrada, foto 1, foto 2, foto de pie.