Los gastos de comunidad en un alquiler los suele pagar el propietario, aunque también es posible que se obligue el inquilino a su abono, aunque esta última opción no es tan fácil, porque se tienen que cumplir una serie de requisitos. Vamos a verlo.

Gastos de comunidad en un alquiler, ¿quién los paga?

Cualquier vivienda conlleva una serie de gastos generales. El más común es el gasto de comunidad, o “la comunidad» como coloquialmente la llamamos. Cuando la vivienda no está alquilada, este gasto suele salir del bolsillo del propietario. Es de perogrullo.

Pero, ¿qué ocurre cuando el propietario no es quien vive en la vivienda porque la misma se ha alquilado?

Aquí la cosa cambia. Porque cuando se alquila una vivienda, pese a que el casero sigue siendo el dueño del inmueble, es el inquilino el que disfruta y hace uso de la casa. Entonces, ¿a quién le toca «apoquinar» con los gastos?

Pues, como decía Pau Donés en su canción, depende. 

Comunidad a cargo del arrendador

Es la regla general de la que se parte. Tanto es así que si en el contrato de arrendamiento no se dice lo contrario, la comunidad la pagará el casero. Sin más.

Lo cierto es que en la práctica muchos propietarios cuentan con que este gasto corre de su cuenta.  Ellos lo pagan mensualmente y el inquilino no tiene que preocuparse nada de este tema. Pero que sea lo más común no significa que este gasto no se le pueda atribuir al inquilino.

Gastos de comunidad en un alquiler a cargo del inquilino

Nos referimos a los alquileres en los que el arrendatario, todos los meses, al margen de lo que le toque pagar de la renta, tiene que hacer frente a la cuota de comunidad, ¿es posible? Pues sí, siempre que se pacte en el contrato. 

La Ley de Arrendamientos Urbanos afirma que:

las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario

Art 20

ARTÍCULO 20

Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

   En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

   En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

   Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

   Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

2. Durante…

Enlace añadido por la extensión vLex de la LAU

 vigenteLey de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre)

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De hecho, conforme a lo que acabo de indicar, también cabe que el inquilino se haga cargo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) o cualquier otro tributo, carga, etc que corresponda al inmueble. 

Pero ojito, que no es suficiente con llegar a un «simple» acuerdo entre inquilino y propietario para que este último pague la comunidad, tienen que darse unos requisitos: 

-El pacto tiene que constar por escrito.

Las palabras se las lleva el viento y luego vienen las sorpresas. Hay que incluir una cláusula expresa en el contrato que indique que los gastos de comunidad correrán de cuenta del arrendatario.

-Determinar el importe anual de dichos gastos.

Es necesario hacer cuentas, calcular cuánto supone al año la comunidad, e indicarlo en el contrato.

Y mucho cuidado con este detalle, que muchos propietarios no le dan importancia (o sencillamente lo desconocen) y piensan que solo con mencionar en el contrato que «la comunidad la paga el arrendatario» es suficiente.

Nada más lejos de la realidad. Como he dicho antes, es necesario ponerse con el lápiz y la calculadora a la hora de hacer el contrato e indicar la cantidad exacta. Si no, el Juez le va a decir al inquilino que no tiene que pagar un duro de comunidad.

Ojo, que algunas sentencias dicen que si se indica cuál es la cuota concreta de cada mes (por ejemplo, 100 €) no es necesario indicar su importe anual (en este ejemplo, 1.200 €) porque se trataría simplemente de realizar una simple operación matemática, por lo que, aunque no se haya indicado, es fácilmente calculable.

¿Qué ocurre si suben los gastos de comunidad durante el alquiler?

A veces, durante el contrato de arrendamiento, se aprueba en una Junta de Propietarios un incremento de los gastos de la comunidad. Imagínate que el bloque en el que vives ha decidido contratar a un conserje. Y claro, a partir de entonces su sueldo se tiene que pagar entre todos los vecinos, por lo que te suben la comunidad. 

En estos casos surge la duda de si ese incremento se le puede exigir al inquilino. 

Ojo, de lo que hablo ahora es de un incremento ordinario y mensual, es decir, no de un gasto extraordinario y puntual, como cuando toca arreglar el ascensor (una derrama) que analizaré en otra entrada.

Pues si se pactó en el contrato que los gastos de comunidad eran de cuenta del arrendatario, en principio lo lógico sería que también lo hiciera de la subida de la comunidad…. pero de nuevo existen unas condiciones mínimas para que el inquilino se haga cargo de la subida

-Que se haya recogido por escrito esta posibilidad.

Si simplemente se dice en el contrato que el inquilino pagará los gastos generales de la comunidad, pero no se especifica que en caso de subida también le corresponderá al arrendatario, el propietario no podrá reclamarle este incremento.

La razón es sencilla, como dije anteriormente, es necesario recoger en el contrato el importe anual de los gastos de comunidad. O lo que es lo mismo, la ley exige determinar de antemano la cantidad exacta a pagar.

Pero claro, evidentemente, los propietarios no pueden predecir si subirá la comunidad y en qué cantidad. No son adivinos

Por eso se permite una solución alternativa: que se recoja por escrito en el contrato, que en caso de subida de la comunidad el inquilino también se hará cargo de ella.

Pero ¿sea cuál sea la subida?

-Límites de la subida de la comunidad.

Pues va a ser que no. Porque existen unos límites que pone la ley para proteger al inquilino. Vamos a verlos.

Con independencia de lo que la comunidad decida subir la cuota mensual, el arrendatario no tendrá que pagar más del doble de lo que se permita incrementar la renta. Ese será su límite máximo. Para saber cuánto se puede subir la renta pincha en esta entrada.

A eso añádele que solo se podrá subir al inquilino el gasto de comunidad anualmente.

Y estos límites serán aplicables solo durante un determinado número de años: los 5 primeros (7 si el arrendador fuera una persona jurídica) si el contrato es de fecha de 6 de marzo de 2019 o posterior, o los 3 primeros años si el contrato es de fecha anterior (en concreto de 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019) 

A partir de entonces las subidas de la comunidad no obedecen a ningún límite. Lo cual es de cajón. Recuerda que esos plazos se corresponden con la duración mínima del contrato.  Pasados esos años el casero puede finalizar el contrato si le da la real gana….o «imponer» nuevas condiciones que, si el inquilino quiere seguir, tendrá que aceptar.

Ejemplo de una cláusula sobre gastos de comunidad en un alquiler a cargo del arrendatario.

Conforme a todo lo expuesto, una posible cláusula legal sería:

 “Por la presente, arrendador y arrendatario acuerdan que los gastos de comunidad serán abonados en su totalidad por este último. A fecha de firma del presente contrato estos gastos suponen x € anuales, con una cuota de x/12 € mensual. El arrendatario se hará igualmente cargo de cualquier subida de los gastos de comunidad que la Junta de Propietarios, a partir de ahora, pudiera aprobar y siempre dentro de los límites establecidos por el art 20 de la LAU”

¿Puede la comunidad reclamarle directamente al inquilino los gastos de comunidad?.

Supongamos que es el inquilino el que debe pagar la comunidad conforme al contrato de arrendamiento. Pero, frente a la comunidad, ¿quién responde en estos casos?

La comunidad se puede dirigir solo frente al propietario, que es quién tendrá que pagarle a ellos estos gastos. El motivo es que a la Junta de Propietarios le trae sin cuidado los pactos que puedan tener inquilinos y propietarios. La comunidad ahí no se mete, no es asunto suyo.

Y luego, el propietario, si fuera necesario, podrá ir cantarle las cuarenta a los arrendatarios. Pero eso ya es problema del arrendador, no de la comunidad.

Conclusiones.

1.- Si no se dice nada, por ser la regla general, los gastos generales corren de cuenta del arrendador.

2.-Pero cabe la opción de atribuírselos al inquilino mediante pacto en el contrato de alquiler.

3.- En ese caso se tendrá que indicar cuál es el importe de una anulalidad de gastos de comunidad.

Déjame que te cuente que suele ocurrir en la práctica:, como atribuir estos gastos no es tan sencillo ya que se exigen unos requisitos mínimos, y encima el propietario sigue respondiendo ante la comunidad, en la práctica muchos caseros optan por una solución alternativa: a la hora de alquilar la vivienda, piden una cantidad mayor de renta que compense lo que tengan que pagar de comunidad, y problema resuelto.

Y sí, es cierto que en estos casos, como «oficialmente» el inquilino no paga la comunidad, no se le puede exigir una subida de la misma. Pero teniendo en cuenta los límites que hay a la hora de subirla, tampoco es que el propietario pierda gran cosa. A muchos arrendadores no les merece la pena.

Espero que te haya ayudado esta entrada. La escribo con la ilusión de poder ayudar y orientar a todas las personas que andan un poco perdidas en este tema.

Pero si sigue sin quedarte algo claro, anímate a consultarme, será un placer ayudarte.

Abogado especialista arrendamientos Granada

ACLARACIÓN 1. Todo lo expuesto es aplicable únicamente a los arrendamientos de local de vivienda habitual. Si se tratase de un local de negocio o arrendamiento de uso distinto de vivienda, la normativa a aplicar es distinta. 

ACLARACIÓN 2 Los otros gastos típicos de una casa son los de la luz, agua, gas y resto de servicios que, generalmente, están individualizados, y serán diferentes en cada piso, según se haga uso de ellos o no. De este tipo de gastos hablaremos en otra entrada. 

Fuentes entrada «gastos de comunidad en un alquiler»: foto de entrada, foto 1, foto de pie.